SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS

INDICE............................................................................................................ 1
1.

PRESENTACION........................................................................................ 3

2.

ANTECEDENTES HISTRICOS..................................................................4
GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS..........4
rea.......................................................................................................... 5
Lindero...................................................................................................... 6
Medida Perimtrica..................................................................................... 6
Predio........................................................................................................ 6
Cartografa Catastral.................................................................................... 7
Catastro de Predios..................................................................................... 7
Cdigo nico Catastral CUC......................................................................7
Derecho de Superficie.................................................................................. 7
Entidades Generadoras de Catastro - EGC.....................................................7
Inmatriculacin de predios............................................................................7
Predio Matriz (lote o parcela)........................................................................7
Verificadores Catastrales.............................................................................. 8
Base de Datos Catastrales - BDC..................................................................8
Cartografa Catastral................................................................................... 8
Catastro de Predios..................................................................................... 8
Plano Catastral........................................................................................... 8
Plano de Demarcacin Territorial...................................................................8
Predio....................................................................................................... 8
Red Geodsica........................................................................................... 9
Saneamiento Catastral................................................................................. 9
Tcnico Catastral........................................................................................ 9
Verificador Catastral.................................................................................... 9
Zona Catastrada......................................................................................... 9
Zona no Catastrada..................................................................................... 9
Zona Catastral.......................................................................................... 10

3.

DESARROLLO DEL TEMA........................................................................10

1

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PERIMTRICAS
LEY N 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS
NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIN
DE EDIFICACIONES....................................................................................... 10
Artculo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
.................................................................................................................. 10
A) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE
MUTUO ACUERDO:..................................................................................... 10
B) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO
NOTARIAL:................................................................................................. 11
C) RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO
JUDICIAL.................................................................................................... 14
PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL............15
1) Tramitacin del proceso............................................................................. 15
EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIN DE DESLINDE..........................................17
INTERVENCIN DEL MINISTERIO PBLICO.................................................17
IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIN...................................................18
EFECTOS DE LA SENTENCIA......................................................................18
D.- RECTIFICACIN POR ERROR EN EL CLCULO DEL REA......................19
4.

ANALISIS CRTICO.................................................................................. 20

5.

DERECHO COMPARADO.........................................................................21
5.1.- MEXICO.............................................................................................. 21
5.2.- ESPAA.............................................................................................. 22
5.3 GUATEMALA......................................................................................... 24

6.

CONCLUSIONES..................................................................................... 26

7.

BIBLIOGRAFA........................................................................................ 28

8.

JURISPRUDENCIA................................................................................... 29

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PERIMTRICAS
1. PRESENTACION
El presente trabajo se refiere al tema la Rectificacin de reas, linderos y
medidas perimtricas, que se puede definir como un procedimiento judicial y/o
notarial que se realiza cuando sea necesario determinar el rea, linderos y/o
medidas perimtricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre
stas y las que aparecen en la correspondiente partida registral.
Para este procedimiento se puede recurrir ante el Notario para obtener su
rectificacin. El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el
rea, linderos y medidas perimtricas para que estos documentos que autoriza
estn en debida forma y sean considerados como autnticos y lo contenido en
ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario.
Para Guillermo Cabanellas la fe pblica que imparte el Notario Pblico: es la
veracidad, confianza o autoridad legtima acerca de actos, hechos y contratos
realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por autnticos y con
fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor
precisa que como expresin laudatoria de esa prerrogativa est la inscripcin
que ostentan los notarios en medalla peculiar: "Nihil prius fide" (nada antes que
la fe).
En conclusin la finalidad de la Rectificacin de rea, linderos y medidas
perimtricas es adecuar la realidad fsica del predio con la descripcin inscrita,
esto es, adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato
en el Registro y tal adecuacin no implica aumentar o disminuir la extensin de
una rea, sino adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su
correlato en el Registro, ya sea por va notarial o judicial.

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2. ANTECEDENTES HISTRICOS
Deslindar del latn delimitare que significa sealar y distinguir trminos de un
lugar o heredad. Atributo del dominio, por el cual un propietario, poseedor
usufructuario tiene el derecho a hacer medir, delimitar, amojonar y cercar su
fundo. Esta serie de actos derivan del derecho de exclusin, que faculta al
titular de un derecho real de gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por
los medios que la ley autoriza.
El derecho de deslinde existe desde que los hombres primitivos abandonaron
la vida nmada para dedicarse a la vida sedentaria y a la explotacin agrcola.
Primeramente el deslinde se refera a las propiedades tribales; luego a la
propiedad familiar y, al trmino de su evolucin, alcanz a la propiedad
individual.
En la antigua Roma, la Ley de las XII tablas sealo el espacio (ambitus) que
deba existir entre los fundos; ms adelante, en la Ley Manilia y en el Digesto
se reglament con detalle el instituto. Estos cuerpos legales prescriban la
intervencin de agrimensor y conferan la accin finium regundorum, de
carcter imprescriptible, para pedir el deslinde.
En Mxico, en la poca precortesiana, el deslinde era un acto solemne que se
haca con intervencin de las autoridades y en ceremonia pblica; el propietario
arrojaba flechas en su parcela, simbolizando de este modo su imperium sobre
el lugar y la exclusin de los terceros. En la poca colonial rigieron las Leyes de
Partidas, el Fuero Juzgo y la Novsima Recopilacin. Despus de la
independencia, el derecho sustantivo se consagr en los Cdigos Civiles y el
procedimiento para hacerlo valer, en las Leyes Procesales.
GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS
Es la modificacin o adecuacin de la informacin que se tiene fsicamente del
predio, en caso de existir discrepancia respecto al rea, los linderos o las
medidas perimtricas. La rectificacin de reas o linderos puede ser solicitada
por el propietario del bien inmueble o por el poseedor con el objeto de que la
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autoridad proceda a corregir el rea o los linderos de un bien inmueble en el
caso que los datos respectivos hayan sido registrados en forma errnea.
Se busca determinar la extensin verdadera de un predio y corregir los errores
existentes acerca de su rea.
La delimitacin de linderos cuando estos no son precisos o existe incertidumbre
se conoce con el nombre de deslinde figura jurdica que consiste en determinar
la lnea divisoria que ser a dos o ms predios colindantes a efecto de colocar
sobre la referida lnea divisoria los hitos materiales que sea visible.
Santos Brizrefiere que el derecho de deslinde es una consecuencia del derecho
de propiedad, determinacin y complemento del mismo y lleva en si la finalidad
de que consten debidamente aclarados los lmites de la propiedad territorial
para que los predios contiguos no se confundan y se eviten intrusiones o
perturbaciones.
Valencia Zea sostiene al respecto que la accin de deslinde consiste en sealar
los linderos y poner mojones en los lugares en que ello sea necesario para
marcar ostensiblemente la lnea divisoria.
En opinin de Valiente Noailles, las siguientes etapas precisan para la
realizacin de deslinde:
1. Investigar los limites: estudio de ttulos, planos y dems elementos;
2. Mensura: la comprobacin material y geomtrica sobre el terreno de las
superficioes pertenecientes a los fundos contiguos;
3. Amojonamiento: la colocacin de marcas o mojones que inue indiquen la
lnea separativa entre ambas heredades.
rea
Espacio de tierra que ocupa un edificio. El inters que ofrece en Derecho est
especialmente relacionado con la venta de inmuebles, que puede hacerse sin
indicacin de su rea y por un solo precio; sin indicacin del rea, pero a razn
de un precio la medida; con indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de
medidas, que se tomaran de un terreno ms grande; con indicacin del rea,
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por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total; con indicacin
del rea, pero por un precio nico y no a tanto la medida, o de muchos
inmuebles con indicacin del rea, pero con la convencin de que no se
garantiza el contenido y que la diferencia en ms o en menos no producir
efecto alguno en el contrato.
Lindero
Lmite, trmino de tierras o fincas; lnea que separa dos predios.
Medida Perimtrica
Se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese
contorno. el permetro es la suma de todos sus lados. De esta manera, el
permetro permite calcular la frontera
Resolucin N01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Gua del Cdigo nico
Catastral - CUC como norma complementaria a la Directiva N001-2006SNCP/CNC
Establece los procedimientos tcnicos de asignacin, administracin y uso del
Cdigo nico Catastral - CUC, en la gestin del catastro predial por parte de
las Entidades Generadoras de Catastro, los Verificadores Catastrales y los
Registradores Pblicos del Registro de Predios de acuerdo a la normatividad
vigente.
Predio.
Es la superficie delimitada por una lnea poligonal continua y cerrada, y se
extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del permetro superficial, excluyndose del suelo y subsuelo a los
recursos naturales, los yacimientos, restos arqueolgicos y otros bienes
regidos por leyes especiales.

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Cartografa Catastral.
Es la representacin de un conjunto de predios a escala 1:10000, 1:5000,
1:1000 o escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartogrficas
que muestra la informacin topogrfica, planimetra y altimtrica de los predios.
Catastro de Predios.
Es el inventario fsico de todos los predios que conforman el territorio nacional,
incluyendo sus caractersticas fsicas, econmicas, uso, infraestructura,
equipamiento y derechos inscritos o no en el Registro de Predios.
Cdigo nico Catastral CUC.
Es el cdigo nico de identificacin predial, compuesto por doce (12) dgitos
alfanumricos que vincula la informacin catastral con el Registro de Predios.
En la presente Directiva se har referencia al Cdigo nico Catastral con las
siglas CUC.
Derecho de Superficie.
Es la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad
separada, sobre o bajo la superficie del suelo.
Entidades Generadoras de Catastro - EGC.
Son las Municipalidades y otras instituciones que por mandato legal tienen la
atribucin de generar, mantener y actualizar el catastro de predios. En la
presente Directiva se har referencia a las Entidades Generadoras de Catastro
con las siglas EGC.
Inmatriculacin de predios.
Es el acto por el cual se inscribe un predio por primera vez en el Registro de
Predios.

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Predio Matriz (lote o parcela).
Denominacin que se da a todo predio antes de su modificacin fsica como
subdivisin, independizacin o acumulacin.
Verificadores Catastrales
Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurdicas
competentes, inscritos, de existir, en el ndice de Verificadores a cargo de las
Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.
Base de Datos Catastrales - BDC
Es el conjunto de datos grficos y alfanumricos que describen las
caractersticas fsicas, jurdicas y econmicas de los predios catastrados.
Cartografa Catastral
Es la representacin de un conjunto de predios a escalas 1:10 000, 1:5 000, 1:1
000 escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartogrficas que
muestra la informacin topogrfica, planimtrica y altimtrica de los predios.
Catastro de Predios
Es el inventario fsico de todos los predios que conforman el territorio nacional,
incluyendo sus caractersticas fsicas, econmicas, uso, infraestructura,
equipamiento y derechos inscritos o no, en el RdP.
Plano Catastral
Es la representacin grfica de uno o ms predios, elaborada con las
especificaciones tcnicas establecidas mediante directivas que emita el CNC.
Plano de Demarcacin Territorial
Es un tipo de plano catastral, que representa grficamente la superficie de un
territorio.

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Para el caso de las Comunidades Nativas se aplica este concepto concordado
con las leyes que las regulan.
Predio
Es la superficie delimitada por una lnea poligonal continua y cerrada; y se
extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del permetro superficial, excluyndose del suelo y subsuelo a los
recursos naturales, los yacimientos, restos arqueolgicos y otros bienes
regidos por leyes especiales.
Red Geodsica
Es el conjunto de puntos fsicamente establecidos mediante marcas, situados
sobre el terreno y dentro del mbito del territorio nacional, parcial o total,
enlazado y ajustado al Sistema Geodsico Oficial.
Saneamiento Catastral
Es el conjunto de procedimientos tcnicos y legales que se ejecutan de manera
progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la informacin
registral de un predio, adecundola a la realidad fsica del mismo.
Tcnico Catastral
Es el personal tcnico que cuentan con conocimientos o experiencia en materia
catastral. Asimismo, presta servicios en las entidades generadoras de catastro.
Verificador Catastral
Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurdicas
competentes, inscritos, de existir, en el Indice de Verificadores a cargo de las
Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.
Zona Catastrada
Es un mbito geogrfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y
cartografa catastral est finalizada a fin de ingresar a la BDC del SNCP
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Zona no Catastrada
mbito geogrfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no
se ha ejecutado.
Zona Catastral
mbito geogrfico que se encuentra en proceso de efectuar el levantamiento
catastral.

3. DESARROLLO DEL TEMA

Las rectificaciones de reas son un proceso que tiene por objeto rectificar el
rea de un predio, por ejemplo si se tiene el rea real de un predio de (3,960.52
m2), el cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85
m2), es claro que se pude pedir que ya no tenga dicha rea, sino ms o menos
de la indicada. Este proceso no slo puede tramitarse de predios urbanos, sino
tambin de predios rsticos.

LEY N 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE

ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES.
Artculo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas
del terreno.
Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del
terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus
medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del
predio, stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes
procedimientos:

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A) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE
MUTUO ACUERDO:
Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos
manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos,
segn corresponda.
REQUISITOS
a. Levantamiento
b. Asignacin Cdigo nico Catastral
c. Base de datos catastral

PROCEDIMIENTO
a.
b.
c.
d.

Exposicin pblica 20 das de Informacin catastral

Publicacin web
Resolucin Municipal
Comunicacin al Sistema Nacional Integrado de Informacin Catastral
Predial de la Superintendencia Nacional

B) RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO

NOTARIAL:
Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,
segn los procedimientos a los que se refieren los Artculos 504 y siguientes
del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea
real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre
y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se
superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el
Reglamento de la Ley N 27157.
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PERIMTRICAS
REQUISITOS
El procedimiento notarial se tramitar con los siguientes requisitos:
a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.
b) Plano perimtrico conforme al rea, linderos y medidas que constan en
el Registro de Predios.
c) Plano de ubicacin, de localizacin y perimtrico y memoria descriptiva
del inmueble que reflejen situacin real del predio, firmados por
ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad
administrativa correspondiente.
d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Pblicos.
Cuando el rea real del inmueble es superior a la que aparece registrada,
proceder ste trmite siempre y cuando exista certificacin registral de que tal
mayor rea no se superpone a otra registrada.
Presentada la solicitud sta se anota preventivamente en el Registro de
Predios y se publica un aviso por tres das con un extracto de la misma en el
Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulacin, con intervalo de tres
das tiles entre cada uno de ellos, notificndose a titular registral y colindante.
El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea, linderos
y medidas perimtricas.
Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que
medie oposicin el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite
partes al Registro de Predios para su inscripcin.
REQUISITOS DEL INMUEBLE A SER SANEADO
a) Certificado de Bsqueda Catastral emitido por los Registros Pblicos,
indicando que el inmueble tiene distinta rea, linderos o medidas
perimtricas de las que aparecen registradas, precisando que no existe
superposicin con terceros.

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PERIMTRICAS
b) Se deber acompaar los planos perimtricos, de ubicacin y memoria
descriptiva presentada ante los Registros Pblicos al solicitar el
Certificado de Bsqueda Catastral.
c) Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como
rstico, se deber presentar un Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios o Certificado de Zonificacin emitidos por la Municipalidad,
en el que conste zonificacin urbana del inmueble.
d) Si la descripcin actual de inmueble (Municipal o en otros documentos)
difiere de la partida registral, se deber acompaar certificado de
numeracin emitido por la Municipalidad respectiva.
e) Formulario de Regularizacin- Ley N 27157 completo y en tres
ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador
registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fbrica de la
edificacin efectuada, slo en el caso que tambin se est regularizando
edificaciones levantadas en el predio que no se encuentren inscritas, o,
modificando la fbrica inscrita.
f) Plano Catastral y Memoria Descriptiva otorgados por la Municipalidad
respectiva, en los que aparezca el rea, linderos y medidas perimtricos
correctos, los que deben coincidir con los que se han determinado en el
Certificado de Bsqueda Catastral de Registros Pblicos. En caso que la
Municipalidad respectiva carezca de Planos Catastrales, se presentarn
planos de ubicacin y localizacin visados por la Municipalidad
respectiva.
REQUISITOS DEL ESCRITO DE SOLICITUD
a) En el escrito se indicar en forma precisa cual es la discrepancia entre el
rea, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada,
sealando expresamente los datos registrados y los que se pretende
corregir.
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PERIMTRICAS
b) La solicitud deber ser firmada por tres testigos todos mayores de 25
aos, con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararn, bajo
juramento, que les consta que el rea, linderos o medidas perimtricas
correctas del predio son las que se indican en la solicitud y no existe
superposicin o conflicto alguno con derechos de terceros.
C) RECTIFICACIN DE REAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO
JUDICIAL
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artculos 504 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga
superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.
Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos indicados en los incisos
B) y C) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podr
otorgarse la escritura pblica a la que se refiere el inciso A), dndose por
concluido el proceso iniciado.
GENERALIDADES
Se tramita el procedimiento judicial tomando como base el 486 inc. 2 del
Cdigo Procesal Civil y los artculos 504 hasta 508 del Cdigo Procesal Civil
toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando
surja oposicin de terceros.
En el caso de proceso judicial la competencia sern Jueces Civiles o Juzgados
de Paz Letrados cuando la cuanta de la pretensin es mayor de 20 y hasta 50
URP. Con la excepcin de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento
a otros rganos jurisdiccionales.
No obstante de las alternativas anteriores si durante el proceso no contencioso
o judicial se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios la escritura
pblica dar por concluido el proceso iniciado.
Es requisito fundamental que el actor acredite la propiedad del predio. Segn
Lino Palacios son requisitos en esta pretensin:
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PERIMTRICAS
a. La existencia de por los menos dos predios y que pertenezcan a
distintos propietarios para determinar la individualidad de la propiedad.
b. Que los predios sean contiguos o colindantes de manera que si se
encuentran separados por una calle o camino u accidente similar la
pretensin queda infundada
c. Que medie confusin de lmites entre las heredades contiguas de modo
que no conozca la lnea divisoria a raz de no haberse fijado nunca o de
haber desaparecido los signos mediante los cuales se exteriorizaba
como mojones, cercos o piedras.

PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL

Artculo 486.- Procedencia
Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos:
1. Retracto;
2. Ttulo supletorio, prescripcin adquisitiva y rectificacin de reas o
3.
4.
5.
6.
7.

linderos;
Responsabilidad civil de los Jueces;
Expropiacin;
Tercera;
Impugnacin de acto o resolucin administrativa;
La pretensin cuyo petitorio tenga una estimacin patrimonial mayor de

cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal;

8. Los que no tienen una va procedimental propia, son inapreciables en
dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensin,
el Juez considere atendible su empleo; y,
9. Los dems que la ley seale.
Se

tramita

como

proceso

abreviada

toda

rectificacin

que

suponga

superposicin de reas o linderos o cuando surja oposicin de terceros.

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SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
TTULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIN O
DELIMITACIN DE REAS O LINDEROS ART. 504 HASTA 508 DEL
CDIGO PROCESAL CIVIL
1) Tramitacin del proceso
Artculo 504.- Tramitacin
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su
derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a ste, o sus
respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de
propiedad correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripcin; y
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los linderos, o
para que se limiten stos mediante deslinde.
Este proceso slo se impulsar a pedido de parte.
Artculo 505.- Requisitos especiales
Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda debe cumplir
con los siguientes requisitos adicionales:
1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la
de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin; la persona que, de
ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando
corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u
ocupantes de los bienes colindantes.
2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de
inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como
descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o
administrativa correspondiente, segn la naturaleza del bien; y, cuando
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SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona que
figura como propietaria o poseedora del bien.
El Juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los
comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se
acompaar, adems, copia literal de los asientos respectivos de los
ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si
se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que
acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de
no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos,
sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes.
5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin
judicial del predio.
EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIN DE DESLINDE
Artculo 506.- Emplazamiento
Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y,
en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez
dispondr que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo
de tres das, en la forma prevista en los Artculos 167 y 168.
En los casos del Artculo 435 y siempre que se trate de predios rsticos, se
efectuar asimismo notificacin por radiodifusin por cinco das consecutivos
como dispone el Artculo 169.
El emplazamiento aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o
demandados y en su caso, de los colindantes, un extracto de la demanda se
publicar por tres veces con intervalo de tres das mediante edictos.

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PERIMTRICAS
INTERVENCIN DEL MINISTERIO PBLICO
Artculo 507.- Intervencin del Ministerio Pblico
En los casos previstos en el segundo prrafo del Artculo 506, o cuando el
emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitar dictamen del
Ministerio Pblico antes de pronunciar sentencia. El dictamen ser expedido
dentro de diez das, bajo responsabilidad.
Cuando la demanda se dirija contra personas indeterminadas o inciertas o con
domicilio ignorados, cuando se trate de predios rsticos, o cuando el
emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitara dictamen del
Ministerio Publico antes de pronunciar sentencia.
El dictamen del Ministerio Publico debe ser fundamentado y se emitir despues
de actuados los medios probatorios y antes de que expida sentencia.
IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIN
Es improcedente la reconvencin en el proceso de rectificacin o delimitacin
de reas o linderos.
EFECTOS DE LA SENTENCIA
La sentencia que se expida en el caso de ampararse la pretensin dispondr la
rectificacin del rea o lindero en cuestin o su delimitacin, lo que se
materializa en ejecucin de sentencia.
Lino Palacio menciona que dictada la sentencia de deslinde corresponde
practicar el amojonamiento, colocacin de seales indicativas de los limites que
separan a las propiedades contiguas cuya remocin es susceptible de
fundamentar un interdicto o pretensin posesoria.
CONSULTA DE LA SENTENCIA
Artculo 508.- Consulta

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PERIMTRICAS
Cuando el dictamen del Ministerio Pblico, en el caso del Artculo 507, fuera
contrario a la pretensin demandada y la sentencia que ampara la demanda no
fuese apelada, se elevar en consulta a la Corte Superior.
Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensin
demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada elevara
en Consulta a la Sala Superior.

REQUISITOS
Adems de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben
cumplir con los siguientes:
1. Indicar el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causales, la
fecha y forma de adquisicin, los nombres y el lugar de notificacin de
los propietarios sus ocupantes de los bienes colindantes.
2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompaando
los planos de ubicacin y perimtricos, as como a descripcin de las
edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por
la autoridad municipal o administrativa.
3. Certificacin Municipal de la persona que figura como poseedora del
bien.
4. Certificacin Registral que acredite que el bien inmueble no se
encuentra inscrito.
5. Se ofrecern necesariamente como prueba la declaracin testimonial de
no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos,
sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes.
D.- RECTIFICACIN POR ERROR EN EL CLCULO DEL REA
Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al plano y
memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artculo 13 de
la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado
o inexacto clculo de su rea,
19

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
siempre que el rea de Catastro determine que los linderos, medidas
perimtricas y ubicacin espacial del predio no han sufrido variacin alguna.

4. ANALISIS CRTICO

A nuestra opinin este problema obstaculiza muchas veces el trfico de

transferencia de inmuebles, pues la rectificacin de reas y linderos en sede
notarial supone un procedimiento que es solicitado por el afectado cuya
finalidad es la declaracin y reconocimiento de derecho osea tenga
concordancia entre lo real y lo inscrito.
Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos
procesos para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretara
en el Poder Judicial y los Magistrados tengan ms tiempo para sentenciar
procesos contenciosos, que por lo general son casos trgicos (Manuel Atienza
clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fciles,
casos difciles y casos trgicos), en los cuales no cabe encontrar una solucin
que no sacrifique algn elemento esencial de un valor considerado como
fundamental desde el punto de vista jurdico y/o moral.

Este trmite comprende por parte del notario un juicio o estimacin, que le
realiza, despus de hacer las verificaciones correspondientes con el objeto de
comprobar la notoriedad del hecho que vendran a ser las dimensiones del rea
y proceder a ser tramitado como asunto no contencioso en sede notarial
20

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida correspondiente para no afectar el derecho de terceras personas.
Se toma en cuenta que finalidad de la Rectificacin de rea es adecuar la
realidad fsica del predio con la descripcin inscrita, esto es, adecuar las
verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el Registro y tal
adecuacin no implica aumentar o disminuir la extensin de una rea, sino
adecuar las verdaderas dimensiones fsicas del predio a su correlato en el
Registro.
Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan slo hubo una
incorrecta medicin, se podr apreciar que su naturaleza es de por s no
contenciosa, ya que no hay ningn conflicto que resolver, sino eliminar una
incertidumbre.
5. DERECHO COMPARADO
5.1.- MEXICO
La figura del Apeo Y Deslinde en la legislacin Mexicana est regulada en
el Cdigo de Procedimientos Civiles en el captulo VI del ttulo Decimo Quinto
de la jurisdiccin voluntaria.
Se da cuando en algunas ocasiones se presentan obstculos que impiden la
inscripcin del acto consignado por qu no coinciden las medidas y
colindancias del terreno inscrito que se cita como antecedente, mismo predio
que ha sido objeto de compraventa y el nuevo adquirente pretende inscribir en
estos casos es necesario llevar el apeo y deslinde. El cdigo de procedimientos
civiles en su artculo 932 menciona que el apeo y deslinde tiene lugar siempre
no se hayan fijado limites para separar un predio de otro, o que habindose
fijado hay motivos fundados para creer que no son exactos y el juez mandara
que se fijen las seales en los puntos deslindados, quedaran como lmites
legales. Se compone en tres momentos: 1.- El Apeo: el reconocimiento e
identificacin del terreno de acuerdo con los documentos, testimonios y
peritajes. 2.- El Deslinde: acto donde se procede al a medicin para determinar
las dimensiones exactas y lmites con 21
relacin a otros predios, y es el acto por

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
el cual el juez entrega al promovente la posesin 3.- El Amojonamiento: se
refiere a fijar las seales de los limites de predio deslindado. Se realiza por
jurisdiccin voluntaria, pero si no se llega a un acuerdo entre las partes el
juez suspende la diligencia y no realiza ninguna aclaracin respetando en ella a
quien disfrute y respetando sus derechos. El objeto es precisar su extensin y
de acreditar un derecho que se reconoce existente.
El procedimiento de peo y deslinde (Mxico)
controversia, ambos se tramitan

sin controversia

en vida judicial

y con

pero la primera

en

procedimiento de jurisdiccin voluntaria lo que en nuestro pas sera un

proceso judicial no contencioso, sin litis y el segundo como proceso judicial
contencioso en va procedimental abreviada. Una vez que se cumpla con el
procedimiento y el juez dicte su sentencia esta misma

se

va tener que

protocolizar ante un notario pblico y a su vez inscribir en el registro pblico

correspondiente para que queden acreditadas las medidas de la propiedad.

5.2.- ESPAA
En la actualidad el deslinde est regulado por el Cdigo Civil (artculos 384 al
387,

ambos inclusive) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ttulo

XXV. Del

deslinde y del amojonamiento y Ttulo XXVI . De los apeos y prorrateos de

foros); adems de por otras leyes especficas que regulan de una forma ms
detallada los deslindes en materias muy

concretas, como costas, vas

pecuarias, aguas, etc.

El Cdigo Civil promulgado en 1889, contiene la doctrina legal vigente del
derecho comn.Los artculo 384 al 387, inclusive, hablan del Deslinde y
Amojonamiento.
Segn el artculo 384 del Cdigo Civil: Todo propietario tiene derecho a
deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios colindantes.
La misma facultad corresponde a los que tengan derechos reales
Se establece que el deslinde es una facultad inseparable de la propiedad y de
los derechos reales afines, quienes podrn hacerla efectiva a travs de: la
jurisdiccin voluntaria o mediante el juicio ordinario que corresponda por su
22

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
cuanta, pudiendo conjugarse con la accin reivindicatoria. El deslinde es un
acto de la jurisdiccin voluntaria, siendo los actos de la jurisdiccin voluntaria
aquellos en que sea necesaria o se solicite la intervencin
del Juez sin promoverse cuestin alguna entre partes. Comprende los artculos
2061 a 2070 inclusive y en ellos se establecen las normas del procedimiento
judicial
Se pueden distinguir varios tipos de deslindes atendiendo a diferentes
clasificaciones:
Diferenciando si es entre particulares o si es entre un particular y la
Administracin del Estado: Cuando se trata de un deslinde practicado entre dos
fundos que pertenecen a particulares, hablamos de deslinde particular. En
cambio si el deslinde se realiza entre una parcela de un propietario privado y
otra

perteneciente

al

Estado,

hablaremos

de

deslinde

oficial

administrativo. Los deslindes oficiales son muy importantes, ya que separan

el dominio pblico de una propiedad privada.
La Administracin del Estado tiene el derecho y el

deber de investigar la

situacin de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio

pblico, a cuyo efecto podr recabar todos los datos e informes que considere
necesarios realizar, de oficio la prctica del
correspondiente deslinde con independencia de esta obligacin de actuacin
de oficio, cualquier interesado podr requerir a la Administracin para que
realice el deslinde correspondiente. Si en el deslinde se alcanza el acuerdo
entre los propietarios, es un deslinde amistoso o contractual. Se efecta
entre propietarios. No lo regula la ley, y se produce el deslinde de las fincas por
mutuo acuerdo entre todos los interesados.
Por el contrario, si hay que recurrir a la justicia ordinaria, para que sea la ley
quien dictamine el resultado final del deslinde, estaramos ante un deslinde
judicial.
Dentro de los deslindes judiciales podramos clasificarlos, a su vez,en dos
tipos:
La jurisdiccin voluntaria: Los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay
inexistencia de partes contrapuestas; no mediando oposicin de ningn
interesado, todos los cuales

han de ser citados. En estos actos o

23

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
procedimientos es necesario o se solicita la intervencin del juez; se pretende
con ello prever y evitar un futuro conflicto de intereses.
El juez realiza el sealamiento de los lmites conforme a la voluntad unnime
de todos los interesados. Los pasos a seguir para practicar el deslinde son los
siguientes:
1. Solicitud de deslinde (de todo el permetro o de una parte; nombre y
residencia de las personas que deben ser citadas)
2. Acto de deslinde y amojonamiento (el juez seala da y hora)
3. Acta (Anotacin de las circunstancias que den a conocer la lnea
divisoria, los mojones colocados o mandados colocar, su direccin y
distancia de

uno a otro y las cuestiones importantes que se hayan

suscitado y su resolucin). Firma de los concurrente

4. Protocolarizacin: Se lleva el acta a notaria. El deslinde practicado por
acto de jurisdiccin voluntaria obliga a quienes intervinieron.
El juicio contencioso, ms conocido con el nombre general de deslinde
judicial En este caso, los propietarios no llegan a un acuerdo y recurren a la ley.
Tambin los regula la
Ley de Enjuiciamiento Civil. No existiendo avenencia entre las partes; uno de
los interesados es quien interpone judicialmente la accin de deslinde.
Orden a seguir: Ttulos suficientes (documentos). Ante todo, los ttulos
prevalecen, posesin, otros medios de prueba y finalmente distribucin por
igual del terreno discutido.
El deslinde practicado en este caso concluye con una sentencia que obliga a
los que litigaron.

5.3 GUATEMALA
La legislacin guatemalteca considera que la rectificacin de rea de bien
inmueble urbano puede hacerse va procedimiento notarial, aunque los
interesados tienen opcin a acogerse al trmite notarial o al judicial, segn lo
estimen conveniente y, para la recepcin de los medios de prueba deben
observarse los requisitos que precepta el Cdigo Procesal Civil y Mercantil.

24

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
La

legislacin guatemalteca faculta al notario

para tramitar y resolver

determinados asuntos de jurisdiccin voluntaria y entre ellos est la

rectificacin de rea de bien inmueble urbano.
La jurisdiccin voluntaria se caracteriza, por no existir conflicto entre las
personas que promueven el asunto ni los involucrados dentro del mismo. As
encontramos definiciones muy acertadas entre las cuales citamos:
Para Manuel Osorio: Es la caracterizada por no existir controversia de partes,
ni exigir siquiera su dualidad. La jurisdiccin contenciosa es por eso su anttesis
procesal.
Para Ricardo Alvarado Sandoval y Jos Antonio Gracias Gonzles concluyen
en su libro de Procedimientos Notariales dentro de la Jurisdiccin Voluntaria
Guatemalteca que: La jurisdiccin voluntaria constituye una serie de
procedimientos, reconocidos y amparados en ley, en los que no hay litis, y que
de manera potestativa al requerimiento del o los promovientes pueden
tramitarse en forma judicial o notarial a efecto de dar certeza jurdica en
diversidad de situaciones jurdicas, que corresponden a la acepcin del negocio
jurdico en sentido amplio pero que no adquieren la calidad de cosa juzgada.
Dentro de los asuntos que tramita el notario segn el Decreto Ley 125-83. Se
encuentra la Rectificacin de rea de Inmueble Urbano.
Asuntos que tramita el notario en los cuales es obligatorio dar audiencia a la
Procuradura General de la Nacin RECTIFICACIN DE REA DE INMUEBLE
URBANO
Art. 12 Dto. 125-83

25

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS

6. CONCLUSIONES
1.- Esta figura jurdica procede en dos supuestos, cuando sea necesario
determinar el rea, linderos y medidas perimtricas de un terreno, o cuando
existen discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas
y/o linderos, con los que figuren en su correspondiente partida registral.
2.- Existen tres procedimientos por los cuales se puede tramitar la rectificacin
del rea, linderos y medidas perimtricas:
a) Por mutuo acuerdo, mediante escritura pblica que deben suscribir el
propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes
en las que manifiesten la conformidad con el rea, medidas perimtricas
y/o segn corresponda
b) Procedimiento notarial; se tramita como un asunto no contencioso de
competencia notarial, siguiendo el procedimiento de los artculos 504 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil en lo que fuera aplicable, siempre y
cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida.

26

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
c) Procedimiento judicial; se tramita como proceso abreviado, toda
rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando
surja oposicin de terceros.
3.- Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y/o medidas perimtricas
de un terreno, o cuando existan discrepancias entre stas y las que aparecen
en la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante el Notario para
solicitar su rectificacin, se procede en dos formas:

a) Mediante Escritura Pblica suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes en la que estos ltimos
manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o
linderos, segn corresponda.
b) Mediante procedimiento Notarial.
4.- Mediante Procedimiento Notarial se podr tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los que se
refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea
aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la
registrada en la partida. Cuando el rea real es superior a la registrada
proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de
que la mayor rea no se superpone a otra registrada.
5.- El Procedimiento Notarial, conlleva a una anotacin preventiva y una
publicacin en el diario oficial El Peruano, y otro de mayor circulacin, donde se
notifique los titulares y colindantes.
6.- El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea,
linderos y medidas perimtricas. Transcurridos veinticinco das tiles luego de
la ltima publicacin sin que medie oposicin, el Notario extiende la Escritura
Pblica respectiva y remite partes a los registros pblicos para su inscripcin.
7.- Con este procedimiento se busca rectificar el rea, los linderos y las
medidas perimtricas si hay la necesidad o si existe discrepancia; esto colige
que la finalidad de esta figura es adecuar la realidad fsica de un terreno o
predio, con la descripcin que se hace27
del mismo en su partida registral, o sea,

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
adecuar las verdaderas dimensiones fsicas a las que figuren en su
correspondiente partida registral.

7. BIBLIOGRAFA
Elvito A. Rodriguez Dominguez, Derecho Procesal Civil, Sexta Edicin, editora
Jurdica Grijley
Alberto Hinostroza Minguez, derecho Procesal Civil, Jurista Editores. Gunther
Gonzales Barrn y Jos Alejandro Ochoa Lpez, Derecho Notarial, Jurista
Editores.
Gunther Gonzales Barrn y Jos Alejandro Ochoa Lpez, Derecho Notarial,
Jurista Editores.
Osorio, Manuel, Diccionario de ciencias jurdicas y sociales
Alvarado Sandoval, Ricardo; Gracias Gonzles, Jos Antonio, Procedimientos
notariales dentro de la jurisdiccin voluntaria
GRIMALT SERVERA, P. El Deslinde entre Particulares. Editorial Aranzadi, 200
AGUA MARTN, J. Deslindes de fincas. El topgrafo como tcnico
indispensable de la determinacin de la propiedad. La topografa aplicada a la
problemtica inmobiliaria. Topografa Aplicada. XVI Cursos de Verano de
Laredo. Universidad de Cantabria. Ayuntamiento
de Laredo. Agosto de 2000
28

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
BERN VALERO, J. L., FEMENIA RIBERA, C. y AZNAR BELLVER, J. Catastro
y Valoracin Catastral. Editorial Universidad Politcnica de Valencia, ref. 2004532, 2004
FEMENIA RIBERA, C. Legislacin Territorial y Topografa. Editorial Universidad
Politcnica de Valencia, ref. 2003-70, 2003

8. JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
Arequipa, 12 de agosto del 2011.
APELANTE :
TTULO

N 13081 del 29.03.2011.

RECURSO

REGISTRO:
ACTO

SUMILLA

BUENAVENTURA UGARTE MAMANI

014338

DEL

13.06.2011.

PREDIOS - TACNA
RECTIFICACIN DE AREA

RECTIFICACIN DE REA
No puede requerirse la presentacin de planos en la solicitud de inscripcin
definitiva de rectificacin de reas, medidas y linderos prevista en la Ley N
29

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue
anotada preventivamente en el registro.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN
PRESENTADA
Se solicita la rectificacin de rea del predio rstico inscrito en la partida
registral N 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna.
Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos:
a) Solicitud de inscripcin contenida en el formato aprobado para tal efecto. b)
Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pblica N 017 de fecha
25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador
Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Tcnico N0859-2011.
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
f) Informe Tcnico N992 2011. g) Informe Tcnico N1145-2011. h) Recurso
de Apelacin. i) Copia de partida registral N 05000783 del Registro de Predios
de Tacna.
II. DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela
Piza, observ el ttulo en los siguientes trminos:
(...)
Segn el Informe Tcnico N1145-2011 emitido por el Area de Catastro deber
subsanar las observaciones tcnicas siguientes:
EVALUACIN TECNICA:
Se

ha

efectuado

la

revisin

tcnica

encontrndose lo siguiente:
Aspectos de Carcter Tcnico Operativo:
30

de

la

documentacin

remitida

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
Vista la nueva documentacin presentada se ha subsanado parcialmente las
observaciones indicadas en el Informe Tcnico N0992-2011-ZRNXIII/OCORT-U aprecindose:
De acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido,
graficado en base a los datos tcnicos y al archivo grfico digital adjunto, se
aprecia que el predio materia de rectificacin presenta las siguientes
caractersticas: rea = 194.35 m2, permetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha
=7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea,
medidas perimtricas, forma grfica, colindancia, ngulo interno y permetro
consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicacin y Perimtrico, se
encuentra conforme y guarda relacin con lo calculado.
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma
certificada notarialmente, por lo cual se servir aclarar.
Cabe sealar que se est realizando la rectificacin respectiva de manera
simultnea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida
Electrnica 05012704 del Registro de predios, mediante el Ttulo 2011-13080
(...).
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El recurrente sustenta su recurso de apelacin en los siguientes fundamentos:
- La ley 27333, Artculo 5inciso g), seala que se presentar al registro de
predios la escritura pblica o el formulario registral acompaando las planos
debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los
planos

memorias

descriptivas

debidamente

visados

certificados

notarialmente; peticin excesiva por parte del responsable del Area de Catastro
y Registrador Pblico.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
31

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
En la partida N 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de
Tacna, se registr el inmueble denominado Pasaje Viacava N 101 del distrito,
provincia y departamento de Ta cna.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a
determinar es la siguiente:
- Si cabe exigir la presentacin de nuevos planos y memorias descriptivas
certificados por notario, cuando se solicita la inscripcin definitiva de la
rectificacin de rea?
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
VI. ANLISIS
1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto
fsica como jurdica (obviamente, interesa en este caso la realidad fsica, pues
el derecho de los titulares registrales no est en entredicho). Las divergencias
entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los
Registros Pblicos (RGRP) en dos categoras: los errores registrales
(materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a stos.
Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el
asiento de inscripcin, ya sea equivocando datos numricos, de nombres, etc.
(errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances
del ttulo y/o de los actos inscribibles contenidos en l (errores de concepto). El
desacuerdo se establece entre el asiento registral y el ttulo, y su constatacin
puede efectuarse de la simple confrontacin entre ambos elementos. Estos
errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo ttulo que sirvi
para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo ttulo otorgado por
todos los intervinientes.

32

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de stos,
se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad fsica o jurdica
extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los ttulos
correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en
el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo ttulo, el cual no
necesariamente requiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se
obtendr la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o
judicial que permita que el Registro refleje la realidad fsica con mayor o total
fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de
los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las
rectificaciones de rea respecto de predios rsticos reguladas por el Decreto
Supremo N 032-2008-VIVIENDA.
En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente
declarativo, el Registro siempre ser inexacto, ya que los actos y contratos
inscribibles existen antes de acceder a su inscripcin.

RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
Mientras que el saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas de
predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley
27333, Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones
2.
2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el rea,
linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias
entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los
que figuren en la partida registral, stas podrn determinarse o rectificarse de
acuerdo con los siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pblica suscrita por el
propietario del predio y los propietarios de todos los predios
33

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con
el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda.
b) Procedimiento notarial Se podr tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial , segn los procedimientos a que
se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en
lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea
igual o inferior a la registrada en la partida . Cuando el rea real es
superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando
exista una certificacin

registral de que la mayor rea no se

superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de

conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157.
c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial
previsto en los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil,
toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o
cuando surja oposicin de terceros.
A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que

crea el Sistema

Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, Ley

N 28294, incorpor la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus
artculos 60 y siguientes, reglas para la rectificacin de reas, linderos y
medidas perimtricas de predios.

RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
Entonces, cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus
medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral,
stas podrn rectificarse como un asunto no contencioso de competencia
notarial siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la
registrada en la partida.
3. En el caso materia de anlisis, se solicita la inscripcin definitiva

de

rectificacin de rea del predio urbano inscrito en la Ficha N 01496 que

34

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
contina en la partida registral N 0500783 del Registro de Predios de Tacna,
donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N 101 .
En mrito a los planos y memorias descriptivas que contienen las reas
constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han
subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Tcnico
N0992-2011, aprecindose que de acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre
el plano perimtrico remitido, graficado en base a los datos tcnicos y el
archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificacin,
presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35m2, permetro = 59.20ml,
frente = 9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda =
20.05ml, y fondo = 8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea,
medidas perimetrcas, forma grfica, colindancia, ngulos internos y permetro
consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicacin y perimetrico, se
encuentran conformes y guardan relacin con lo calculado.
4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente ttulo, indicando que
se

ha presentado la memoria descriptiva y planos, habindose

omitido

certificar la firma por notario.

Correspondiendo

a este colegiado determinar

si para

inscripcin definitiva de rectificacin de rea se requiere

proceder

con la

que la memoria

descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.

RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
El artculo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios,
sobre la anotacin preventiva de solicitudes de la Ley 27333, seala:
Artculo 105.-Anotacin preventiva de

solicitudes de la Ley N27333,La

anotacin preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por

prescripcin adquisitiva de dominio y del saneamiento de reas, linderos y
medidas perimtricas a que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N
35

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
27333, se extender, previo informe del rea de catastro, en mrito al oficio del
Notario solicitando la anotacin preventiva, acompaado de la copia certificada
de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaracin de propiedad por
prescripcin adquisitiva de dominio o saneamiento de reas, linderos y
medidas perimtricas; y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artculo 5 de
la Ley N 27333.
Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador
exigir su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del
ttulo presentado se advierta que sta ha sido variada. Cuando la variacin
implique la reduccin del rea anotada se exigir la presentacin de nuevos
planos. No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin
implique la incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial,
salvo que el usuario restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin
preventiva.
Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del
saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera
pertinente.
De lo que se

colige

que

el

Registrador

al momento

a efectuar

la

calificacin del ttulo que dar mrito a extender el asiento de rectificacin

de

rea definitiva

solo exigir su adecuacin a la solicitud anotada

preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta que esta ha sido
variada y cuando esta variacin implique una reduccin del rea consignada
se exigir la presentacin de nuevos planos.
En el caso submateria se cuenta con la siguiente informacin teniendo
como base la informacin obrante en la anotacin preventiva y el ttulo
presentado para efectuar la rectificacin de rea definitiva:
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
DESCRIPCIN
Anotacin preventiva Acta de rectificacin de rea
36

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
Area 194.35M2 194.35M2 Denominacin Pasaje Viacava N101 Pasaje
Viacava N 101 Frente

Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l.

Costado derecho Propiedad N 719 de la Asociacin de Comerciantes Royal

Class N731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el
N743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en lnea quebrada de tres
tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un permetro de59.20m.l. Propiedad
N719 de la Asociacin de Comerciantes Royal Class N731- 739 de la
empresa de productores Virgen del Carmen y con el N743 de propiedad de la
Sra. TeofilaBabdulia en lnea quebrada de tre s tramos de 7.66m.l.,
7.77m.l.y4.98m.l.y en un permetro de59.20m.l. Costado izquierdo Propiedad
N112 de la SraMarleny Chura Quispe, en lnea recta de 20.05m.l.. Propiedad
N112 de la Sra. Marleny Chura Quispe, en lnea recta de 20.05m.l.. Fondo
Propiedad ad N701 de la Asociacin de Comerciantes Feria Caplina en lnea
recta de 8.97m.l. Propiedad N701 de la Asociacin de Comerciantes Feria
Caplina

en lnea recta de 8.97m.l. Acto inscrito Anotacin preventiva de

Rectificacin de rea Anotacin Definitiva de Rectificacin de rea.

Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora
resulta un exceso en la calificacin del presente ttulo, por cuanto el acta
que declara la rectificacin de rea se adecua a los datos

consignados

en la anotacin preventiva,
Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripcin
definitiva de rectificacin en la cual previamente se ha efectuado una anotacin
preventiva de rectificacin de rea, el registrador deber adecuarse a la
solicitud de anotacin preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con
respecto a la documentacin presentada se adecua a lo consignado por la
anotacin preventiva, resulta procedente la inscripcin del ttulo venido en
grado, en consecuencia

se

revoca

la observacin

vertida

por

la

Registradora.
5. Esta instancia seala que se han pagado los derechos registrales por la
rectificacin de rea.
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A
37

SANEAMIENTO DE REAS, LINDEROS Y MEDIDAS

PERIMTRICAS
Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervencin de la Vocal
Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolucin
N 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervencin del Vocal
Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolucin N
158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR

la observacin formulada por la Registradora del Registro de

Predios de Tacna al ttulo sealado en el encabezamiento, y DISPONER su

inscripcin conforme a los fundamentos expresados en el anlisis de la
presente resolucin.
RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A

Regstrese y comunquese.

PEDRO LAMO HIDALGO

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNNDEZ

JULIO ESCARZA BENITES

Vocal (s) de la Quinta Sala

Tribunal Registral

Vocal (s) de la Quinta Sala

del Tribunal Registral

38

del