DIVISION Y PARTICION

OSCAR HUERTA AYALA

LA COMUNIDAD DE BIENES
• Según Serrano: La titularidad de un derecho subjetivo ya sea de
crédito o real puede corresponder a una sola persona o varias al
mismo tiempo, situación que da a la cotitularidad o comunidad en los
derechos subjetivos.
• No hay mayor inconveniente en el caso que exista un solo titular, en
el caso que exista varios titulares de un mismo derecho se requiere
de reglas mínimas de organización para ejercer el derecho, se puede
generar potencialmente situaciones conflictivas, por lo que es algo
transitorio y alguno de los titulares puede poner fin ejercitando una
acción de división o distribución del derecho entre todos los sujetos.
LA COMUNIDAD DE BIENES

• Para que exista la comunidad de derechos es precisa la concurrencia

de dos requisitos o presupuestos: a) la pluralidad de sujetos.
• Dos o más personas que tengan la misma posición jurídica con el
objeto del derecho; esa pluralidad puede estar formada por personas
físicas o por varias personas jurídicas o por ambas clases de sujetos.
• Lo relevante es que los sujetos compartan una situación de igualdad,
no puede haber comunidad cuando la pluralidad de personas tienen
derechos de contenido diverso, por ejemplo sobre una misma cosa
concurren un propietario y el de un usufructuario.
LA COMUNIDAD DE BIENES
• b) Unidad de objeto: para que pueda hablarse de comunidad es
preciso que el objeto que se comparte sea único y por lo tanto no la
hay cuando uno de los sujetos tiene la titularidad de una parte del
derecho y otro u otros de otras partes diferenciadas del mismo
objeto.
• Hay comunidad cuando la titularidad de cualquier derecho real
pertenece conjuntamente, en común, a varias personas. La
comunidad puede referirse al derecho real como a cualquiera de los
restantes derechos reales, por lo que no es lo mismo comunidad con
condominio, que es una especie sino la más importante del género
que es la comunidad.
 Condominio
• RUGGIERO establece que la comunidad es un concepto más amplio que el
condominio. Se entiende por comunidad en sentido amplio, donde la
comunidad hace referencia a toda relación donde existan varios sujetos de
uno o más derechos, por lo que la hablar de comunidad se incluye a la
sociedad.
• BRUTAU y FEDERICO PUIG PEÑA, ambos autores indican que entre el
concepto de comunidad y condominio existe una diferencia de género y
especie.
• En donde según Piug Brutau establece que la comunidad es la cotitularidad
de derechos y al hablar condominio hace referencia a la forma especial de
propiedad, por lo tanto cotitularidad del derecho de propiedad.
• Agrega PEÑA que el condominio una situación especial de comunidad que
recae únicamente sobre cosas corporales.
 Condominio
• Comunidad es el género, en donde cabe cualquier concurrencia de
derechos, no necesariamente de carácter real, mientras que el
condominio se habla de un tipo de comunidad donde
correspondiente a una forma especial de propiedad.
• Asimismo cuando hablamos de una copropiedad en bienes corpóreos
hablamos de un condominio, haciendo paso a la copropiedad sobre
bienes inmateriales.
 NATURALEZA JURÍDICA

• ALBALADEJO , BRAÑAS, JOSE LUIS LACRUZ BERDEJO , ANTONIO MARÍA

BORRELL Y SOLER y DIEGO ESPÍN establecen que estas teorías son:
• a) La denominada Copropiedad romana en donde cada uno tiene un parte,
no concreta y pueden operar separadamente de los otros con su derecho
a una proporción o fracción, salvo que al recaer sobre la misma cosa,
obliga a obrar en común en una serie de cuestiones que no pueden
dividirse en porciones.
• b) La copropiedad colectiva o germánica en donde la propiedad les
pertenece colectivamente y no constituye una persona jurídica, no hay
fijación de una cuota de participación para cada uno; y la denominada
propiedad dividida en donde la facultades están repartidas entre los
condueños no homogéneamente, todos tienen derechos en aspectos
distintos.
 NATURALEZA JURÍDICA

• ESPÍN y PEÑA que la concepción romana es un carácter de transitorio

de copropiedad, otorgándole mayor autonomía a cada copropietario,
en donde cada codueño tiene una parte intelectual o cuota, en
consecuencia con derecho a solicitar la división;
• Mientras que la concepción germánica o condominio iuris germanici,
otorga importancia al elemento corporativo, con carácter de
comunidad indivisible, en donde los codueños no tienen ninguna
cuota, la titularidad pertenece a la colectividad, sin derecho a solicitar
la división
 NATURALEZA JURÍDICA

• VEGA y JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA se refieren a la

concepción germánica como una copropiedad que pertenece a la
colectividad y no a una suma de individuos, donde los copropietarios
no pueden disponer libremente de la cosa, agregan que la
administración se rige por decisiones unánimes.
 CONSTITUCIÓN
• En la antigua roma existían dos formas de constituirse un condominio o
copropiedad, siendo la voluntaria que se traduce en el antecedente de las
sociedades, siendo una forma de comunidad general; y la forma incidental, con la
comunidad familiar resultante de la herencia del pater familias, siendo el
antecedente concreto de la copropiedad.
• BETANCOURT7 las formas de constitución de una copropiedad pueden ser:
• I) Por herencia o legado;
• II) mediante contrato de sociedad al aportar bienes;
• III) Por acto o contrato entre vivos;
• IV) por mezcla involuntaria de cosas fungibles que sea irreversible.

• En todos los casos de copropiedad producida involuntariamente se habla de

copropiedad accidental para beneficio de varias personas.
 CONSTITUCIÓN
• En la actualidad se habla que la constitución de la copropiedad puede darse
como su antecedente romano de diversas formas:
• a) en el derecho sucesorio al existir un legado o donación a favor varias
personas;
• b) de común acuerdo:
• b.1. En un contrato donde voluntariamente se adhieren a la comunidad,
como el condominio, en su acepción actual como conjunto de viviendas
sujetas a un régimen de copropiedad, en donde los propietarios de casas o
lotes individuales son copropietarios de las áreas comunes;
• b.2 bien o derecho que se adquiere a favor de dos o más personas, quienes
en conjunto ejercen la titularidad y por tanto se reputan copropietarios.
 CONSTITUCIÓN
• PEÑA determina que cada uno de los copropietarios tienen derecho a
usar de la totalidad de la cosa común y de cada una de sus partes,
como si fuera cosa propia, con la condición de no utilizarla para fin
distinto al de su naturaleza y de no impedir el derecho igual de sus
condueños.
• En este sentido en la propiedad como tal, el titular de la misma tiene
derecho a su administración, es decir es la única persona que puede
administrarla a menos que esta ceda este derecho a un tercero.
 ADMINISTRACION
• En la copropiedad se tiene la misma mecánica, es decir todos los
copropietarios tienen el derecho de administrar la cosa común, como
indica CASTAN que la administración es un derecho que los
copropietarios poseen por ser todos los copropietarios.
• Siendo en principio que tomar cada decisión de forma unánime, y al
existir un conflicto siempre tienen la salida de solicitar la división
 CUOTA O PARTICIPACIÓN
• La cuota o participación corresponde a esa división ideal, es decir
abstracta del bien sujeto a copropiedad, en tantas partes como
titulares existan; donde en principio todas las cuotas se presumen
iguales, salvo pacto en contrario
• La cuota o participación no es más que la división del derecho de
propiedad que cada copropietario posee, en su mayoría las cuotas
son iguales pero pueden variar en proporción, estas pueden ser
representadas de forma aritmética para mayor facilidad de conteo en
mayoría así como en la distribución de frutos y beneficios.
 DERECHO DE TANTEO
• El derecho de tanteo es un derecho que poseen todos los
copropietarios, de preferencia de adquisición de una cuota o
proporción que desee enajenarse. Si acudimos a la finalidad de este
derecho entenderemos que esta facultad busca evitar que terceros
extraños se involucren en la copropiedad, lo que podría dificultar la
convivencia.
• En este sentido OSSORIO, indica que este derecho se ejercita antes de
la venta.
COPROPIEDAD
• LUIS RODOLFO ARGÜELLO indica que la particularidad jurídica de
encontrar dos o más propietarios sobre un mismo bien nacía de dos
formas “de forma voluntaria si era la resultante del acuerdo de los
copropietarios individuales como ocurría con las cosas aportadas a
una sociedad o adquiridas en común; o Incidental, cuando se
constituía con independencia de la voluntad de los condóminos, tal el
caso de herencia o legados correspondiente a varios coherederos o
legatarios.
COPROPIEDAD
• El antecedente de la copropiedad corresponde a la transmisión de la
propiedad por medio de la herencia, donde actualmente aún
podemos ver vestigios de esta institución donde para la división de la
cosa común se toman normas referentes a la partición hereditaria;
donde los coherederos tiene las mismas facultades de propietarios
unos con otros, a menos que el causante haya heredado bajo
desigualdad de porcentajes, ostentando un poder inmediato y con
exclusión de terceros.
• En la antigua roma, la copropiedad era considerada como una de las
formas especiales en que se puede manifestar la propiedad, siendo su
antecedente directo, la sucesión hereditaria.
COPROPIEDAD
• SÁNCHEZ ROMAN citado por CASTAN define que copropiedad es “el
derecho de dominio en común que tienen dos o más personas en una
parte espiritual de una cosa, no dividida materialmente.
• BRAÑAS indica que “esta figura jurídica es también llamada
condominio, y se tipifica cuando dos o más personas son propietarias,
en iguales o desiguales partes, de una misma cosa, de un mismo
bien”.
• Coincide con MORINEAU e IGLESIAS en que cada copropietario no
tiene propiedad exclusiva sobre el bien total sino sobre una parte una
cuota ideal o proporción.
 COPROPIEDAD
• CASTÁN, CLAUDIA NOEMI ZUÑIGA VEGA y PEDRO BONFANTE
coincide al indicar que una copropiedad es una concurrencia de
derecho de propiedad en donde una misma cosa es objeto de varios
derechos de la misma naturaleza.
• La copropiedad corresponde a una forma especial del derecho de
propiedad, cuya característica, en la que radica su autonomía, es la
multiplicidad o concurrencia de derechos.
• Según Juárez, la copropiedad es una forma especial del derecho real
de propiedad, en donde varias personas ejercen la titularidad de un
mismo bien o derecho, en proporciones alícuotas, cuya división física
constituye una forma de disolución de la institución.
COPROPIEDAD
• La copropiedad existe cuando una cosa o un derecho pertenecen de
forma indivisa a dos o más personas, sin asignación específica a cada
uno; cada una de las cuales podrá servirse de la cosa común, poseerla
y disfrutarla conforme a la ley.
• La copropiedad puede confundirse con la comunidad, que recae
sobre cualquier derecho, aunque no sea real, sobre una cosa cierta
sujeta al derecho de propiedad.
COPROPIEDAD
• La copropiedad es un derecho común sobre una propiedad, en
cualquier acepción: romana, germánica, de condominio, hereditaria y
la medianería:
• 1. Romana: la cosa indivisible es de todos los dueños y estos son
individualmente propietarios de la cosa y de la cuota proporcional
que les corresponde de la cosa de que se trate; es decir, cada dueño
dispone de la parte proporcional.
COPROPIEDAD
• 2. Germánica: es el derecho de propiedad sobre el bien, pertenece a
la pluralidad de condóminos sin que alguno de ellos sea propietario
individualmente de cuota o parte proporcional determinada. Se
puede disponer de esta mediante concurso de todos los dueños.
• 3. Hereditaria: los herederos o legatarios son dueños de la masa
sucesoria y pueden disponer de su porción hereditaria.
• 4. Indivisión forzosa: se da entre copropietarias de casa por pisos o
departamentos, a la que se conoce como propiedad horizontal. Se
producen ampliamente porque una cosa se encuentra dividida en
fracciones singularmente tituladas a sus respectivos dueños.
COPROPIEDAD
• 5. Medianería: constituye un estado de propiedad cuyos efectos no
pueden ser asimilados porque consiste en mutuas limitaciones del
derecho de propiedad provenientes de una relación de vecindad.
COPROPIEDAD
• Derecho real de copropiedad, como una forma especial del derecho
de propiedad, que genera un derecho real autónomo por las
características peculiares como la pluralidad de titulares y el ejercicio
del derecho de tanteo;
• La propiedad horizontal que se constituye por la construcción de un
edificio de varias plantas, donde cada piso o departamento conforma
un derecho exclusivo coexistente con un derecho de copropiedad
sobre la áreas comunes; cuyo nacimiento a la vida jurídica lo
determina la creación e inscripción de un reglamento de copropiedad
y administración, el cual rige todas las relaciones entre propietarios.
COPROPIEDAD
• La copropiedad es una de las formas especiales de propiedad, donde
los titulares que ostentan la propiedad de una cosa de forma
proindivisa son dos o más personas.
 DERECHO DE RETRACTO
• De la misma forma que el tanteo corresponde a un derecho característico
de la copropiedad, ESPÍN define al retracto como “la facultad de adquirir
una cosa ya enajenada, con preferencia, sobre el adquiriente, previo
reembolso al mismo, del precio que pagó y los gastos ocasionados.” 107
Con esto se observa que el retracto opera con la misma mecánica del
tanteo, siendo ambos derechos de preferencia.
• Sin embargo el elemento que caracteriza al tanteo, corresponde el
momento en el que puede ejercerse.
• Según OSSORIO se diferencia del tanteo, al ejercitar el derecho de
preferencia antes de que la cosa haya sido vendida, mientras que en el
retracto se ejercita después de la venta
MODOS DE EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
• Al ser la copropiedad una forma especial del derecho real de propiedad,
caben las misma formas de extinción de la propiedad tales como la
destrucción o perdida de la cosa, siendo generalmente las formas en que
deja de existir esa división abstracta.
• Según ESPÍN, BRUTAU y ALBALADEJO los modos de extinción de la
propiedad también son aplicables a la copropiedad y además se
encuentran como formas de extinguir la copropiedad:
• a) la consolidación, que consiste en la falta de pluralidad de copropietarios
por reunión de las cuotas en una sola persona; y
• b) División, por cesar la indivisión material de la cosa común, la cual según
PEÑA , puede ser por vía voluntaria y contractual o en caso contrario
judicial; con salvo excepciones.
Modalidades de Comunidad de bienes
Los dos modelos básicos en la doctrina:

Comunidad Romana Comunidad Germánica

Concepción Concepción
individualista colectivista
•Cuotas ideales no
•“Dominio” sobre asignan derechos
cuota ideal exclusivos

•Facilidades para •No derecho

disolución individual para
disolver

¿Dónde se ubica: la copropiedad ordinaria?

La sociedad de gananciales?
La medianería?
La propiedad horizontal?
El patrimonio hereditario?
Las comunidades campesinas?
El dominio público?
 Derechos de los copropietarios

Con relación a la Con relación a la cuota ideal

totalidad del bien

•Usar
•Usar Como si fuera
Reglas •Disfrutar Dominio absoluto
•Disfrutar especiales
•Disponer
•Disponer

•Preferencia en la adquisición de
•Reivindicar cuotas de sus condóminos

•Pedir Partición
Derecho de Tanteo Derecho de retracto
¿El uso exclusivo por un copropietario o
sus herederos, puede generar prescripción
adquisitiva? (C.C. 985)
Precedentes de Observancia Obligatoria
• CXXXII PLENO
• Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de agosto de 2015.
• 2. INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A
COPROPIEDAD
• “Procede la inscripción de inmovilización temporal de partida respecto de la
totalidad de cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio
determinado, por mérito del artículo 977° del Código Civil y en aplicación de la
Directiva N° 008-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución N°
314-2013-SUNARP-SN.”
• Criterio sustentado en la Resolución N° 390-2014-SUNARP-TR-A del 04.08.2014.
 Derechos de los copropietarios respecto del
bien común

•Si causa daño por uso indemnización

•Sin alterar destino del bien
Usar • Qué pasa si uno usa sin que los demás
•Sin perjudicar a otros condóminos
se opongan ?

•Pacto de disfrute – acuerdo de copropietarios

Disfrutar •En proporción a la cuota
• ¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre
disfrute?

•Transferencia
•Requiere decisión unánime
Disponer •Gravamen
• ¿Qué pasa si un condómino transfiere sin
•Arrendamiento acuerdo de los demás?

Reivindicar •Se reivindica el bien común •Beneficia a todos los condóminos

•Incluye acciones posesorias

Pedir •Lo pide cualquiera de los condóminos • ¿Cuáles son las excepciones?
Partición •En cualquier momento
Precedentes de Observancia Obligatoria
• XL y XLI PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 18 y 19 de diciembre de 2008.
• Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 11 de marzo de 2009.
• Tribunal Registral Precedentes de Observancia Obligatoria
• 1.- TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL
• “Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los
copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el
porcentaje transferido”.
• Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 161-2007-TR-T del 27 de junio de 2007 y
Nº 439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008.
Obligaciones de los copropietarios respecto
del bien común

Concurrir al pago de gastos de mantenimiento

Necesarias Impiden destrucción

Concurrir al pago de mejoras

Utiles Aumentan valor / renta

No practicar actos que Actos de materiales de disposición

impliquen ejercicio de
Actos jurídicos de disposición o administración
propiedad exclusiva

Partición cuando sea solicitada

¿qué se puede hacer en cada caso si hay

incumplimiento?
Derechos de los copropietarios respecto de
la cuota ideal

Transferencia Vender / ceder / donar / permutar

Constituir usufructo ¿Qué pasa con el gravámen

Gravámenes luego de producida la división?
Hipotecar

¿Servidumbre?

Preferencia para adquirir cuotas de otros condóminos

Tanteo: preferencia antes de remate judicial C.C. 989

Retracto: preferencia luego de producida la venta

 Extinción de la copropiedad

Destrucción de la cosa
Causas
Reunión de cuotas en una sola mano

División Material

Económica
 Partición
• Partición es un derecho: se puede pedir en
cualquier momento
• Partición es una obligación (C.C. 984)
• Excepción: pacto de indivisión (C.C. 993) 4 años
prorrogables

Partición convencional
• Acuerdo unánime
• Sorteo

Procedimiento
• Adjudicación a alguno(s) de los
copropietarios
• Venta convencional y distribución del dinero
• Subasta pública
 Retracto
C compraventa
T
1 cuota
C
2
C
3
Supone acto traslativo consumado
¿Procede retracto cuando la venta se produce a otro condómino?

C2 y C3 tienen derecho a subrogarse en el comprador de la cuota ideal

Procedimiento judicial
30 días desde comunicación al titular del derecho

¿Qué pasa si C1 ofreció en venta a C2, éste no aceptó y C1 vendió a T?

¿Procede el retracto para C2?, ¿o sólo procedería para C3 que no recibió oferta?
ADJUDICACION POR FENECIMIENTO DE LA
SOCIEDAD DE GANANCIALES
⚫ Artículo 105 del RIRP.- Documento que da mérito a la inscripción
de la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como
consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales
⚫ La inscripción de propiedad a favor de uno de los cónyuges por
fenecimiento de la sociedad de gananciales se inscribirá en mérito al
documento que contiene la liquidación del patrimonio de la sociedad y
la adjudicación del bien o, en su caso, la respectiva división y
partición.
⚫ Para la inscripción a que se refiere el párrafo anterior debe verificarse
que se haya inscrito previamente el fenecimiento de la sociedad de
gananciales en el Registro de Personas Naturales que corresponda.
DIVISIÓN Y PARTICIÓN JUDICIAL

• Resolución : 335-2019-SUNARP-TR-A de 15/05/2019

• Tema de Sumilla : DIVISIÓN Y PARTICIÓN JUDICIAL ¿Cuando se solicita
la inscripción de la división y partición judicial de un inmueble
únicamente debe procederse a la independización si el mandato
judicial comprende la adjudicación de diferentes fracciones o partes
materiales y siempre que se cumpla con los requisitos para la
independización establecidos en el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios para cada tipo de predio
DIVISIÓN

• Resolución : 862-2019-SUNARP-TR-L de 29/03/2019

• Tema de Sumilla : ACTO PREVIO PARA LA TRANSFERENCIA DE UN
BIEN SUJETO A COPROPIEDAD ¿Según el artículo 977 del Código Civil
cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los
respectivos frutos. En ese sentido, para la independización de una
parte material de un predio sujeto a copropiedad se requiere la
previa inscripción de la división y partición del predio
DIVISIÓN

• Resolución : 172-2019-SUNARP-TR-T de 19/03/2019

• Tema de Sumilla : DIVISIÓN Y PARTICIÓN.- Mediante el acuerdo de
partición se busca poner fin a un estado de indivisión sobre un bien
en copropiedad; sin embargo, este deberá ser celebrado por los
titulares del bien en cuestión. En ese sentido, tratándose de
participaciones sociales, el acuerdo de partición y la escritura pública
respectiva deberán ser otorgados por los socios copropietarios.
DIVISIÓN

• Resolución : 419-2019-SUNARP-TR-L de 13/02/2019

• INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS POR DIVISIÓN Y PARTICIÓN Cuando
se realiza la adjudicación por división y partición de parte material de
un predio se requiere independizar dicha área, para lo cual debe
adjuntarse los requisitos establecidos en el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios para cada tipo de predio.
DIVISIÓN

• Resolución : 204-2019-SUNARP-TR-L de 24/01/2019

• Tema de Sumilla : INMATRICULACIÓN POR DIVISIÓN Y PARTICIÓN Por
sí sola la división y partición voluntaria no constituye título
inmatriculatorio, porque no representa de manera directa e
inmediata el derecho de propiedad de los adquirentes respecto de la
integridad del predio
DIVISIÓN

• Resolución : 697-2018-SUNARP-TR-T de 10/12/2018

• Tema de Sumilla : SUBDIVISIÓN DE PREDIO EN COPROPIEDAD.- La
subdivisión de un predio sujeto al régimen de copropiedad requiere
el consentimiento de todos los propietarios del bien. El asentimiento
está implícito cuando se presenta al Registro el instrumento público
mediante el cual todos los copropietarios transfieren una porción del
bien a un tercero.
DIVISIÓN

• Resolución : 2964-2018-SUNARP-TR-L de 07/12/2018

• Tema de Sumilla : INDEPENDIZACIÓN NO INVOCADA EN PROCESO
JUDICIAL DE DIVISIÓN Y PARTICIÓN En los supuestos de división y
partición que impliquen la segregación o desmembración de parte de
un área inscrita, además de la sentencia consentida, deberá
adjuntarse la documentación técnica referida a la independización de
los predios resultantes, acorde con su naturaleza, salvo que el juez
disponga expresamente la independización y adjunte los planos y
memorias descriptivas respectivas.
DIVISIÓN

• Resolución : 2881-2018-SUNARP-TR-L de 30/11/2018

• Tema de Sumilla : DIVISIÓN Y PARTICIÓN Se requiere dar por
terminada la copropiedad mediante división y partición para
proceder a la inscripción de la adjudicación de cada uno de las
unidades resultantes de una independización, a favor de cada uno de
los copropietarios. No es título para ello la documentación adjunta al
FOR, debiendo para dicho efecto presentar la escritura pública
correspondiente
DIVISIÓN

• Resolución : 2881-2018-SUNARP-TR-L de 30/11/2018

• Tema de Sumilla : DIVISIÓN Y PARTICIÓN Se requiere dar por
terminada la copropiedad mediante división y partición para
proceder a la inscripción de la adjudicación de cada uno de las
unidades resultantes de una independización, a favor de cada uno de
los copropietarios. No es título para ello la documentación adjunta al
FOR, debiendo para dicho efecto presentar la escritura pública
correspondiente
INDEPENDIZACION

OSCAR HUERTA AYALA

Requisitos generales
•- En el título debe constar la intervención o
autorización del propietario.
•- El título debe contener la descripción del área,
linderos y medidas perimétricas del o los predios
que se desmembran y en su caso, del área
remanente.

•Si el área remanente está constituida por porciones

que no tienen solución de continuidad, se entiende
que la rogatoria comprende su independización,
siempre que correspondan al mismo propietario y
no existan restricciones para la independización.
• Art. 41 RIRP (Art. 59 del RIRP 2013).
EXCEPCIÓN AL REQUISITO GENERAL

•No es exigible la descripción del área

remanente ni presentar planos cuando no
consta en la partida matriz el área, linderos y
medidas perimétricas.
•Bastará presentar plano del área materia de
independización visado por autoridad
competente, previa suscripción de verificador,
cuando corresponda.
•Corresponde al área de Catastro determinar
la imposibilidad de describir el área remanente.
Quinta disposición complementaria y final del RIRP (Cuarta DCF del RIRP
2013)
 IMPOSIBILIDAD DE INFORME
TÉCNICO

⚫ Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos

técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale
que se encuentra imposibilitada de determinar, en forma
indubitable, si el área cuya independización se solicita se
encuentra comprendida dentro de alguna de las
independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se
encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la
inscripción de la independización rogada, siempre que el
título contenga los requisitos señalados en el primer
párrafo que antecede. En este caso, el Registrador
independizará el área solicitada de la partida matriz, sin
necesidad de requerir plano del área remanente, siempre
que la independización efectuada no exceda el área de la
partida matriz de la cual se independiza.
⚫ Art. 41 RIRP – 3er párrafo (Tercer Párrafo Art. 59 del RIRP
2013)
 TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE
PLANO
⚫ Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria
comprenda un acto de independización, en los supuestos a los
que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del presente Reglamento,
deberá contener, necesariamente, desde su presentación e
ingreso por el Diario, los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra visados por
funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por
verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de
Predios; en caso contrario, el Registrador procederá a tachar
sustantivamente el título.
⚫ Art. 41 RIRP – 4to párrafo (Cuarto Párrafo Art. 59 del RIRP 2013)
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

• Independizacion de sótano
• “Para la independización de unidades inmobiliarias que incluyan
sótanos, no es necesario describir todo el subsuelo que no cuente
con edificaciones útiles al propietario, siendo suficiente que en la
memoria descriptiva se incluya la descripción del área utilizada
como sótano”

• Resolución Nº 1078-2008-SUNARP-TR-L
Independización por cambio de
titularidad

•Para inscribir actos que impliquen variación

de titularidad respecto de parte de predios
inscritos debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los
requisitos previstos en este Reglamento.
• Artículo 82 del RIRP (Art. 115 del RIRP de 2013)
Subdivisión de predios urbanos

•Partición de terrenos habilitados en

fracciones destinadas al mismo uso del
terreno matriz. Se sujetan a las condiciones
propias de los lotes normativos de cada
zonificación. Pueden ser subdivisiones con
obras o sin obras de habilitación urbana.

•Requiere aprobación municipal, salvo el

caso de la regularización de edificaciones y
de desacumulación.
• RNE, artículo único, definiciones.
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIO URBANO
•El FUHU, su anexo “F” y los documentos
técnicos respectivos debidamente sellados y
visados, por duplicado.*
•Plano y códigos de referencia catastral o
constancia negativa de catastro (DS
002-89-JUS).
•Documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no
intervinieron en el trámite.
• Art. 42 del RIRP – *modificado por art. 30 Reglamento Ley 29090
• Art. 60 del RIRP 2013
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO
URBANO
⚫ “Las Municipalidades cuentan con un plazo de diez (10) días
hábiles contados desde la presentación del expediente, para
verificar la documentación así como emitir el Informe y la
Resolución respectivos; el número de la resolución aprobatoria se
consignará en el FUHU.
⚫ El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos respectivos
debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al
interesado para su inscripción en el Registro de Predios.”
⚫ Art. 30 – Reglamento Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Intervención de condóminos en la
subdivisión de un predio
•“La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podrá expresarse en la solicitud de subdivisión
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.
• Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

• Independización de predio urbano con áreas construidas

• “Para la independización de inmuebles con áreas construidas que
cuentan con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos
competentes, no es exigible la presentación de la resolución
municipal de subdivisión, si de desprende que no comparten zona
común alguna”.

Resolución Nº 164-2007-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•INDEPENDIZACIÓN
•“Cuando según el antecedente registral un predio
tiene la calidad de rústico, si para solicitar la
independización de éste se presenta documentación
autorizada por funcionario de la municipalidad
competente, no resulta de aplicación las normas
establecidas en el artículo 46 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, al haberse
acreditado que no tiene la calidad de rústico.”
• Resolución Nº 1303-2008-SUNARP-TR-L
Excepciones a la autorización
municipal de subdivisión

• Regularización de edificaciones

• Independización como consecuencia de la desacumulación de

predios

• Resolución judicial que ordena la independización

Independización por
desacumulación de predios

•No se requerirá resolución municipal de

subdivisión cuando la independización se origina
en la desacumulación de predios, siempre que
éstos retornen a su descripción primigenia. En
este caso bastará la solicitud con firma
certificada del propietario.

• Tercer párrafo del Art. 42 del RGRP (Cuarto Párrafo del Art. 60 del
RIRP)
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Independización por mandato judicial

• Existiendo mandato judicial expreso que dispuso la
independización prescindiendo de la presentación de los
documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde
extender aquella en aplicación del segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil y el tercer precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.

• Resolución N°109-2006-SUNARP-TR-T
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

• “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede
evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la
resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad
del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su
adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción
adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que
no se demandó la independización del predio,
corresponde exigir la presentación de los documentos a
que se refiere el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.”
• Resolución N°162-2009-SUNARP-TR-L
Partida especial para la inscripción
de derecho de superficie

•La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la

apertura de una partida especial que contendrá:
•1. La mención expresa que se trata de una partida
especial generada como consecuencia de la constitución
del derecho de superficie, precisando la partida registral
del predio sobre el que recae el mismo.
•2. La indicación de que el derecho de superficie se
concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre
ambos.
•3. El plazo de duración (...)
• Art. 106 del RIRP (Art. 141 del RIRP 2013)
Informe técnico previo a la
independización

• Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un

acto o derecho que importe la incorporación de un predio al
Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los
casos de modificación física que no requieran dicho informe, en
atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. (...)

• Art. 11 RIRP
Actos que necesariamente
requieren informe

• a) Inmatriculaciones.
• b) Acumulaciones e independizaciones de predios no
lotizados.
• c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal.
• d) Rectificaciones o modificación de áreas, linderos o medidas
perimétricas de predios, respecto del predio matriz.
• Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN.
•
Regularización de edificaciones

•Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión

• La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante
el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también
formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010
del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
• Art. 4 de la Ley 27333
Precisión reglamentaria

•Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el

artículo 7.2 de la Ley 27333, la segregación o
demembración de área materia de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará
por el sólo mérito del instrumento que lo contenga.
En dicho instrumento se indicará el área remanente luego
de la segregación o desmembración, sin que sea
necesario la intervención de los titulares registrales
de tal área remanente. La instancia de calificación
registral solicitará los planos y memorias descriptivas que
permitan la verificación catastral de la segregación o
desmembración.
• Directiva 013-2003-SUNARP-SN
TÍTULO INSCRIBIBLE

- FOR o escritura pública.

- Planos de independización en el que conste
el área, linderos y medidas perimétricas
tanto de la porción a independizar como del
área remanente.
- Certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios.

• Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Subdivisión por regularización de

edificaciones
•“Resulta procedente la independización de un
predio urbano cuya declaratoria de fábrica en
vía de regularización otorgada al amparo de
las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra
registrada, si se acredita que la subdivisión del
mismo se ha producido de hecho con la
edificación registrada”.
Resolución Nº 146-2006-SUNARP –TR-L
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 931-2019-SUNARP-TR-L de 08/04/2019

• Tema de Sumilla : FÁBRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE
REGULARIZACIÓN La habilitación urbana de oficio aprobada por
autoridad municipal competente no constituye obstáculo para la
inscripción de la fábrica e independización por subdivisión en vía de
regularización al amparo de la Ley Nº 27157 y su Reglamento,
respecto de uno de los lotes integrantes del área materia de
habilitación.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 349-2018-SUNARP-TR-A de
• Sumilla : FÁBRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN El
saneamiento físico legal a cargo de COFOPRI, efectuado con posterioridad
al 20 de julio de 1999, no constituye obstáculo para la inscripción de la
fábrica e independización por subdivisión en vía de regularización
conforme a la Ley Nº 27157, excepto en los siguientes casos:
• i) En los programas de vivienda contemplados en el artículo 15 literal d) del
Decreto Supremo Nº 010-2000-MTC no procederá la regularización de
fábrica, y
• ii) Cuando COFOPRI emitió el título de propiedad no procederá la
subdivisión.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 381-2019-SUNARP-TR-L de 08/02/2019

• Sumilla : SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY
Nº 27157 Corresponde inscribir la subdivisión por regularización al
amparo de la Ley Nº 27157 cuando la fábrica declarada en dicho
procedimiento evidencia la división fáctica del predio.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 697-2018-SUNARP-TR-T de 10/12/2018

• Sumilla : SUBDIVISIÓN DE PREDIO EN COPROPIEDAD.- La subdivisión
de un predio sujeto al régimen de copropiedad requiere el
consentimiento de todos los propietarios del bien. El asentimiento
está implícito cuando se presenta al Registro el instrumento público
mediante el cual todos los copropietarios transfieren una porción del
bien a un tercero.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 2890-2018-SUNARP-TR-L de 30/11/2018

• Sumilla : SUBDIVISIÓN DE PARTIDA ESPECIAL APERTURADA PARA
INSCRIBIR DERECHO DE SUPERFICIE: No procede la subdivisión de
partida especial aperturada para inscribir un derecho de superficie,
por cuanto el superficiario no está facultado para disponer del suelo
como si fuese su propietario. En tal sentido, siendo que la subdivisión
del derecho de superficie implica la modificación del bien objeto del
contrato, corresponde que las partes contratantes modifiquen el
derecho de superficie primigenio.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 2493-2018-SUNARP-TR-L de 19/10/2018

• Sumilla : SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN Para la
independización de predio urbano cuya edificación fue inscrita al
amparo de la Ley 27157 y la Ley 27133, es necesario la presentación
de los requisitos establecidos en el artículo 61 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. En este supuesto será necesario
comprobar que existan elementos objetivos (construcciones,
edificaciones, entre otros) que determinen el fraccionamiento de
hecho del predio cuya edificación fue materia de regularización.
Casuística : Subdivisión de Lotes

• Resolución : 2425-2018-SUNARP-TR-L de 15/10/2018

• Sumilla : SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO El requisito del FUHU y
Anexo F para la subdivisión de predio urbano, previsto en el artículo
60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, es un
requisito mínimo, por lo que los defectos formales advertidos en su
presentación no impiden la inscripción rogada cuando también se ha
presentado la resolución municipal que aprueba el trámite
administrativo, por ser un instrumento público de mayor formalidad,
en aplicación del acuerdo aprobado en el CXXXII Peno del Tribunal
Registral.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Independización en vía regularización

• “De no existir construcciones que se regularicen o saneamiento
de titulación de conformidad con la Ley Nº 27157 y su
Reglamento, para la independización de un predio urbano se
requiere resolución de subdivisión y demás requisitos a que se
refiere el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.”

• Resolución N° 458-2009-SUNARP-TR-L
Independización de predio rústico sin
cambio de uso
•En el caso que el administrado requiera realizar
la independización de un terreno rústico o
efectuar la parcelación del mismo, iniciará el
procedimiento presentando ante la municipalidad
respectiva, además de los documentos que se
indican en el artículo 25, los siguientes (...).

•Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.

Independización de predio rústico sin cambio
de uso

•Las municipalidades emitirán la resolución de

autorización o denegatoria de la independización
en un plazo de 10 días hábiles. De ser conforme, el
# de ésta deberá ser consignado en el FUHU.
•El FUHU y su anexo E, con el # de la Resolución
de autorización, conjuntamente con los
documentos técnicos de sustento, por duplicado,
debidamente sellados y visados, serán entregados
al interesado para su inscripción en el RdP.
• Art. 28 del Reglamento de la Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
⚫ INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO
⚫ Conforme al art. 28 del Reglamento de la Ley N° 29090, la
inscripción de la independización de un predio rústico sin cambio
de uso se efectuará en mérito al FUHU y su anexo “E”, con el # de
resolución municipal de autorización, conjuntamente con los
documentos técnicos de sustento, debidamente sellados y visados,
siempre que la Municipalidad respectiva haya cumplido con
adecuar su TUPA a los nuevos procedimientos previstos en las
modificatorias y reglamentos de la Ley 29090.
⚫ En el supuesto en que la Municipalidad no haya cumplido con
adecuar su TUPA al momento de iniciar el trámite de subdivisión,
es de aplicación el art. 44 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.
⚫ Resolución N° 422-2012-SUNARP-TR-L
Independización de predio rústico sin cambio de uso
– art. 44 RIRP (art. 62 del RIRP 2013)

•FUHU y anexo E con el número de Resolución

municipal de independización o parcelación
emitida conforme al RNE*.
•- Planos de independización o parcelación, en
los que conste el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de la porción a independizar
como de la remanente.
•* Se debe dejar constancia de la falta de
inscripción del planeamiento integral, salvo que
se haya solicitado conjuntamente.
•* Modificado por art. 28 Reglamento Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
•Calificación de resoluciones administrativas
•“El registrador no debe verificar el fundamento o
la adecuación a la ley del contenido de la
resolución administrativa.”
•Resolución municipal de independización
•“La intervención de la municipalidad expidiendo
una resolución de independización determina
que el predio tiene la calidad de rústico en zona
de expansión urbana.”

•Resolución N°865-2009-SUNARP-TR-L
Independización de predios rurales
• Para su inscripción se requiere:
• - Documento privado otorgado por el propietario con firma certificada
por notario.
• Zona catastrada: Certificada de información catastral otorgada por la
autoridad competente tanto del área a independizar como del área
remanente.
• Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no catatastrada
emitido por la autoridad competente y el plano perimétrico en
coordenadas oficiales, con su cuadro de datos técnicos y memoria
descriptiva, elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Indice de Verificadores tanto del área a independizar como del área
remanente. (Art. 64 del RIRP 2013)
 ACUERDO PLENARIO
• INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA
CATASTRADA
• Para la independización de un predio rural ubicado en zona
catastrada se debe presentar el Certificado de Información Catastral
tanto del área que se independiza como de la porción remanente,
salvo que COFOPRI señale que no es factible emitir el Certificado
de Información Catastral del área remanente.
• PLENO LXXII
Independizaciones sujetas a los
regímenes de la Ley 27157
Requisitos:
- Reglamento interno.
- Documento privado suscrito por el
propietario del predio, con firma
certificada, en que se describa el área,
linderos y medidas perimétricas de las
secciones de propiedad exclusiva y de las
zonas comunes.
- Plano de independización que grafique la
descripción de las secciones de propiedad
exclusiva y las zonas comunes.
• Art. 45 del RIRP (Art. 63 del RIRP 2013)
Aspectos especiales

- Pluralidad de folios: La partida independiente

está vinculada con la partida matriz en
determinados aspectos: Zonas comunes,
reglamento interno, junta de propietarios.

- Es posible la independización en una misma

partida de dos o más secciones aunque no
tengan solución de continuidad, siempre que
constituyan una unidad funcional.

Art. 45 del RIRP (Art. 63 del RIRP 2013)

Independización de aires
El derecho de sobreelevación (aires) es un derecho real conforme lo señala
Artículo 955.- del Código Civil al señalar: El subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del
suelo.
Al respecto según Rivera Bustamante: “(...) con respecto al espacio aéreo, el
titular del suelo puede ejercer su atributo de goce, por el cual, entre otros
atributos, tiene un derecho a edificar o a sobreelevar la edificación del
mismo; en el caso de que ya exista algún tipo de construcción, dicho derecho
surge como una facultad inherente a su sola condición de propietario del
suelo”.
Rivera Bustamante, Raúl. Código Civil Comentado. Tomo V Derechos Reales.
Gaceta Jurídica. Segunda Edición. Primera Reimpresión. Lima, 2007. Pág. 254.
Independización de aires
. El derecho de sobreelevación se consuma cuando su titular culmina la
construcción de una o más plantas sobre el edificio pre-existente,
atribuyéndose en consecuencia la propiedad de dicha construcción. Por tal
razón, el derecho de sobreelevación constituye una situación interina hacia la
propiedad definitiva de la nueva unidad inmobiliaria que se conforme.
El Artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157 señala que las Unidades
Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las
secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
González Barrón, Gunther. Derecho Urbanístico. Jurista Editores. Sexta
Edición. Lima, 2011. Pág. 557
Independización de aires
Según la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para
la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común,
aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN) señala que: “El término “aires” alude a la
facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación,
es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se
conoce también en doctrina como derecho de vuelo o levante, y se encuentra
regulado -por ejemplo- en el artículo 16-2 del Reglamento Hipotecario
Español, cuya doctrina ha ido perfilando los contornos jurídicos de la
institución”.
Independización de aires
Al respecto debe tenerse en cuenta que la reserva y reconocimiento de aires
no genera la apertura de una partida registral, sino que la independización
puede efectuarse con posterioridad con la ampliación de la fábrica y
modificación del reglamento interno.
Pero es posible que en el otorgamiento o modificación del reglamento
interno se realice la independización de los aires, en dicho caso se deberá
indicar el porcentaje de participación con respecto a las zonas comunes.
Si es que el criterio de asignación de porcentajes es de áreas techadas, en la
medida que los aires no cuentan con dicha área, no sería posible dicha
independización, por cuanto carecerían de porcentaje de participación en los
bienes y gastos comunes
Independización de aires
Debe tenerse en cuenta que conforme los Literales f) y g) el Art. 153 del
Reglamento de la Ley 27157: El Reglamento Interno deberá contener,
obligatoriamente, lo siguiente: (...)
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios
o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la
propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
Independización de aires
Debe tenerse en cuenta que conforme los Literales f) y g) el Art. 153 del
Reglamento de la Ley 27157: El Reglamento Interno deberá contener,
obligatoriamente, lo siguiente: (...)
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios
o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la
propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
Independización de aires

•Cuando en el reglamento interno se establezca la

reserva de aires de la edificación, podrá
independizarse siempre que se le asigne porcentaje de
participación en los bienes comunes y cuente con un
área proyectada de acceso.
•El Reglamento interno puede establecer reserva de
aires sin independización, en cuyo caso esta
circunstancia deberá constar en la partida matriz o en
otra partida vinculada.

• Art. 5.5 de la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN

Independización de aires

Sin embargo conforme el Numeral 5.5 de la Directiva N°

009-2008-SUNARP/SN: Cuando en el reglamento interno se establezca la
reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de
dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los
bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que se
cuente con un área proyectada de acceso.
Al respecto debe tenerse en cuenta que la directiva permite la
independización de los aires bastando que se consigne el porcentaje de
participación en los bienes comunes, no exigiendo los porcentajes de
participación en los gastos comunes, considero que en la medida que son
aires y en teoría no tienen construcción, la directiva ha optado por la
facilitación de su independización, lo cual no significa que cuando deje de ser
aire, se amplié la fábrica y se modifique el reglamento interno se mantenga
dicha situación, es decir en dicho momento deberá asignarse porcentaje de
participación también en los gastos comunes.
Independización de aires

El Tribunal Registral ha señalado en la Resolución N° 019-2012-SUNARP-TR-T

de 18/01/2012.- INDEPENDIZACIÓN DE LOS AIRES Cuando en el reglamento
interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá
independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne
porcentaje de participación en los bienes comunes. Si la reserva ocurrió
bajo la abrogada Ley de Propiedad Horizontal, Decreto Ley 22992, que
preveía el criterio de área techada para determinar el porcentaje de
participación en los bienes comunes, para independizar los aires
previamente debe modificarse el reglamento interno para adecuarlo a la
vigente Ley 27957 y así poder asignarle porcentaje de participación en los
bienes comunes.
Independización de aires

Además del porcentaje de participación se exige los aires cuenten con un

área proyectada de acceso.
Ello significa en primer lugar que en el Reglamento Interno va figurar los aires
como una unidad inmobiliaria independiente, no olvidemos que el Artículo 2
del Reglamento de la Ley 27157 lo reconoce como unidad inmobiliaria.
Además debe constar en los planos y memorias descriptivas de distribución e
independización, sus linderos y medidas perimétricas, con su área ocupada,
pero además debe constar el área proyectada de acceso.
Independización de aires

¿Procederá que se independicen secciones de aires?

Al respecto el Tribunal Registral ha señalado que sí es posible en la
Resolución N° 222-2015-SUNARP-TR-L de 30/01/2015.- INDEPENDIZACIÓN
DE LOS AIRES "Los aires pueden independizarse en dos o más secciones"
¿En el caso de los aires propios, procederá su independización?
Al respecto ello no sería posible en la medida que no es una unidad
independiente, sino que forma parte de una unidad inmobiliaria, en dicho
sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N°
1509-2014-SUNARP-TR-L de 11/08/2014.- IMPROCEDENCIA DE
INDEPENDIZACIÓN DE AIRES PROPIOS "No procede la independización de
los aires propios de una sección de propiedad exclusiva que de ser
edificados configurarán a la sección como un dúplex, debiendo describirse
en el reglamento interno dichos aires como conformantes de la sección
respectiva".
Jurisprudencia registral

CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de
2016.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de 2016.
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano
de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley
Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el
asiento de inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del
24.03.2015.
 Casos prácticos de
independización de predios
Oscar Huerta Ayala
 PREINDENDIZACIÓN

Resolución : 507-2017-SUNARP-TR-T de 26/10/2017

Tribunal : TRUJILLO
Sede : TRUJILLO
Nro. de Título : 1379714
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema de Sumilla : 1. Preindependización de lotes 2. Irretroactividad de la ley.- 1. En el
caso de habilitaciones urbanas que no cuenten con autorizaciones de
construcción simultánea y venta garantizada, podrá anotarse preventivamente el
proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor,
supuesto en el cual no se preindependizarán los lotes conformantes de la
habilitación urbana. 2. Conforme al artículo 103° de la Constitución Política del Perú,
concordante con el artículo III del Título Preliminar del Código Civil, la ley no tiene
fuerza ni efectos retroactivos. Esta premisa, que consagra el principio de
irretroactividad de la norma y que, además, tiene naturaleza de derecho fundamental
de la persona, significa que la ley regula los hechos y las situaciones jurídicas que
ocurren a partir de su vigencia y no los sucedidos con anterioridad.

*
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

• Independizacion de sótano
• “Para la independización de unidades inmobiliarias que incluyan
sótanos, no es necesario describir todo el subsuelo que no cuente
con edificaciones útiles al propietario, siendo suficiente que en la
memoria descriptiva se incluya la descripción del área utilizada
como sótano”

• Resolución Nº 1078-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Intervención de condóminos en la
subdivisión de un predio
•“La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podrá expresarse en la solicitud de subdivisión
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.
• Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Intervención de condóminos en la
subdivisión de un predio
•“La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podrá expresarse en la solicitud de subdivisión
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.
• Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

• Independización de predio urbano con áreas construidas

• “Para la independización de inmuebles con áreas construidas que
cuentan con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos
competentes, no es exigible la presentación de la resolución
municipal de subdivisión, si de desprende que no comparten zona
común alguna”.

Resolución Nº 164-2007-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•INDEPENDIZACIÓN
•“Cuando según el antecedente registral un predio
tiene la calidad de rústico, si para solicitar la
independización de éste se presenta documentación
autorizada por funcionario de la municipalidad
competente, no resulta de aplicación las normas
establecidas en el artículo 46 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, al haberse
acreditado que no tiene la calidad de rústico.”
• Resolución Nº 1303-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Subdivisión por regularización de

edificaciones
•“Resulta procedente la independización de un
predio urbano cuya declaratoria de fábrica en
vía de regularización otorgada al amparo de
las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra
registrada, si se acredita que la subdivisión del
mismo se ha producido de hecho con la
edificación registrada”.
Resolución Nº 146-2006-SUNARP –TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Independización en vía regularización

• “De no existir construcciones que se regularicen o saneamiento
de titulación de conformidad con la Ley Nº 27157 y su
Reglamento, para la independización de un predio urbano se
requiere resolución de subdivisión y demás requisitos a que se
refiere el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.”

• Resolución N° 458-2009-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
⚫ INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO
⚫ Conforme al art. 28 del Reglamento de la Ley N° 29090, la
inscripción de la independización de un predio rústico sin cambio
de uso se efectuará en mérito al FUHU y su anexo “E”, con el # de
resolución municipal de autorización, conjuntamente con los
documentos técnicos de sustento, debidamente sellados y visados,
siempre que la Municipalidad respectiva haya cumplido con
adecuar su TUPA a los nuevos procedimientos previstos en las
modificatorias y reglamentos de la Ley 29090.
⚫ En el supuesto en que la Municipalidad no haya cumplido con
adecuar su TUPA al momento de iniciar el trámite de subdivisión,
es de aplicación el art. 44 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.
⚫ Resolución N° 422-2012-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
•Calificación de resoluciones administrativas
•“El registrador no debe verificar el fundamento o
la adecuación a la ley del contenido de la
resolución administrativa.”
•Resolución municipal de independización
•“La intervención de la municipalidad expidiendo
una resolución de independización determina
que el predio tiene la calidad de rústico en zona
de expansión urbana.”

•Resolución N°865-2009-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

•Independización por mandato judicial

• Existiendo mandato judicial expreso que dispuso la
independización prescindiendo de la presentación de los
documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde
extender aquella en aplicación del segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil y el tercer precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.

• Resolución N°109-2006-SUNARP-TR-T
JURISPRUDENCIA REGISTRAL

• CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

• “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede
evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la
resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad
del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su
adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción
adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que
no se demandó la independización del predio,
corresponde exigir la presentación de los documentos a
que se refiere el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.”
• Resolución N°162-2009-SUNARP-TR-L
 PRECEDENTE VINCULANTE
• ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
NOTARIAL
• Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la
integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento
del requisito previsto en el artículo 105 del RIRP relativo a la
presentación de los planos de ubicación y localización.

• PLENO LXII
PRECEDENTE VINCULANTE

•Servidumbre de paso
•“Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la vía
pública o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso”.
• Aprobado en el XXII Pleno del TR
PRECEDENTE VINCULANTE

Traslado de gravámenes en la división y

partición de un bien
“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de
uno de los copropietarios de un bien deben
trasladarse a todas las partidas registrales
resultantes de la división y partición de dicho
bien”.

Aprobado en el XVII Pleno del TR

PRECEDENTE VINCULANTE
•Derechos registrales en levantamiento de
hipoteca
•“Cuando se hubiesen pagado los derechos de
inscripción para la cancelación de la hipoteca
respecto de una de las partidas donde se
extendió el gravamen, teniendo como base el
monto total del mismo, no resulta procedente
formular nueva liquidación por derecho de
inscripción, cuando se solicite el levantamiento
de dicha hipoteca en las demás partidas
registrales”.
•Aprobado en el X Pleno
Derechos registrales en
levantamiento de hipoteca

• La cancelación de la hipoteca inscrita en la partida matriz dará

lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de
hipoteca extendidas en las partidas individuales independizadas
de aquella. En estos casos, la liquidación de los derechos
registrales comprenderá un único pago por derechos de
inscripción y por derecho de calificación el que corresponda a
cada uno de los asientos cancelados.
• Primer párrafo del Art. 86 del RIRP
Jurisprudencia registral

• Liquidación de derechos registrales por subdivisión de predio urbano

• “No es inscribible la autorización municipal de subdivisión o el hecho físico

de subdivisión en los supuestos de regularización de edificaciones, sino la
consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas partidas registrales
para los sublotes resultantes. Por lo tanto, solamente corresponde efectuar
liquidación por la inscripción de las independización de los sublotes
resultantes y, eventualmente, por la modificación de área del lote matriz”.
• Resolución Nº 690-2007-SUNARP-TR-L
Jurisprudencia registral

•Independización por omisión

•“La transferencia de una parte de un predio de un
área mayor, que no fue independizada, sino
inscrita dentro del inmueble matriz, es factible de
inscripción en partida diferenciada, siempre que
del título archivado consten los requisitos
necesarios para que ésta se lleve a cabo.”

• Resolución Nº 590-2009-SUNARP-TR-L
Jurisprudencia registral

CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de
2016.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de 2016.
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano
de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley
Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el
asiento de inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del
24.03.2015.
Jurisprudencia registral

• CCVI Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 30 de

enero de 2019.

• INFORME TÉCNICO EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO El área de catastro

no puede solicitar al administrado planos a escalas cartográficas diferentes
a las previstas normativamente. Asimismo, cuando requiera la presentación
de planos con nueva escala deberá especificar la escala idónea necesaria
para emitir un informe técnico. Cuando no se cumpla con lo antes
señalado, el Registrador o el Abogado certificador debe solicitar su
corrección, rectificación o ampliación correspondiente al área de catastro,
según sea el caso. Criterio sustentado en la Resolución Nº
306-2019-SUNARP-TR-L del 01.02.2019.
Jurisprudencia registral

ACUERDOS PLENARIOS

XLVI PLENO Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009

4. DERECHOS DE INSCRIPCIÓN EN APERTURA DE PARTIDA DE LOTES

“Por la apertura de partida de lotes provenientes de una habilitación urbana,
trazado y
lotización o parcelación sólo se cobra los derechos de inscripción que
ascienden a 0.32 %
de la UIT por cada partida, sea que se independice conjunta o
posteriormente.”
Jurisprudencia registral

ACUERDOS PLENARIOS
LXXII PLENO Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada los días 22
y 23 de marzo de 2011.

2. INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA CATASTRADA

“Para la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada se
debe presentar el Certificado de Información Catastral tanto del área que se
independiza como de la Tribunal Registral Acuerdos Plenarios Página 25 de
73 porción remanente, salvo que COFOPRI señale que no es factible emitir el
Certificado de Información Catastral del área remanente”
Jurisprudencia registral

ACUERDOS PLENARIOS
LXXX PLENO Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de
diciembre de 2011.
8. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DURANTE LA VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE APROBACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA. “Mientras se
encuentre vigente la anotación preventiva de aprobación de habilitación
urbana, no procede la inscripción de constitución de hipotecas sobre lotes
individuales en las partidas pre independizadas. Sin perjuicio de lo indicado y
estando vigentes las partidas pre independizadas, es procedente la
inscripción de la hipoteca sobre la totalidad del predio matriz, la misma que
será trasladada simultáneamente a las partidas pre independizadas, siempre
que se trate del mismo propietario”.
Jurisprudencia registral
CXXV PLENO Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 04
de noviembre de 2014.

1. PRESCRIPCIÓN NOTARIAL DE UNA PORCIÓN SIN EDIFICACIÓN “Para

inscribir la independización de la parte prescrita no se requiere la
autorización municipal de subdivisión”.

CXXVI PLENO Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 12

de diciembre de 2014.

1. “INDEPENDIZACIÓN DE LOTES CONFORMANTES DE LA HABILITACIÓN

URBANA DE OFICIO La inscripción de la habilitación urbana de oficio no da
mérito para la independización de los lotes conformantes de la misma, pues
para ello se requiere de la solicitud del propietario o de la organización que
agrupe a los propietarios, de conformidad con el artículo 24-A de la Ley N°
29090 y el artículo 40-H de su reglamento.”
Jurisprudencia registral
CXXXII PLENO Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de
agosto de 2015

3. INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES DE COMUNIDADES CAMPESINAS

“Para la inscripción de la independización por transferencia de dominio de
predios rurales de comunidades campesinas se requiere presentar certificado
de información catastral o Tribunal Registral Acuerdos Plenarios Página 55 de
73 certificado negativo de catastro, según corresponda, expedidos por
COFOPRI, en tanto no se haya producido la transferencia del Catastro Rural al
Ministerio de Agricultura y Riego, mediante la respectiva suscripción y
publicación del Acta de Entrega y Recepción, conforme establece el Decreto
Supremo 018-2014-VIVIENDA”.
Jurisprudencia registral

CXLIX PLENO Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días

02 y 03 de mayo de 2016.

2. "Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del

consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el
artículo 971 inciso 1 del Código Civil."
Jurisprudencia registral
CLXXVII PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 31 de agosto y 01 de
setiembre de 2017.
1. ANTECEDENTE REGISTRAL EN LA INDEPENDIZACIÓN Cuando en el
informe del Área de Catastro se hubiera señalado que la porción materia
de transferencia está comprendida dentro del ámbito de dos o más
partidas registrales – aún cuando en una de ellas no exista absoluta
certeza- procederá inscribir el título, reputándose como antecedente
registral el indicado por el solicitante, sin perjuicio que el registrador
informe sobre la duplicidad advertida.
2. 2. TACHA SUSTANTIVA DE BLOQUEO DE PARTE DE UN PREDIO SIN
PLANOS Se encuentra comprendida como supuesto de tacha sustantiva
previsto en el inciso g) del artículo 42 del Reglamento General de los
Registros Públicos, la solicitud de bloqueo de transferencia de parte de
un predio que no estuviera acompañada de los planos de
independización y localización del área que se desmembrará con el acto
definitivo.
Jurisprudencia registral
CLXXXVI PLENO Tribunal Registral Acuerdos Plenarios
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 02 y 03 de
abril de 2018.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA NO CATASTRADA

El certificado negativo de zona catastrada emitido por la entidad competente

determina que un predio se ubica dentro una zona en donde no ha sido
realizado o culminado el proceso de levantamiento catastral habilitando de
este modo al verificador catastral para que asuma la competencia de firmar
los planos de modificación del predio. Por lo tanto, para la independización
de predios rurales ubicados en dichas zonas, no corresponde al Registro la
evaluación de las coordenadas UTM discrepantes, no obstante que hayan
sido consignadas de modo referencial en la documentación técnica adjuntada
o trascrita en los referidos certificados, siendo responsabilidad del verificador
catastral la determinación de su competencia.
Jurisprudencia registral
CXCII PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 17 de agosto
de 2018.
TRANSFERENCIA DE ALÍCUOTAS SOBRE PREDIO INDEPENDIZADO EN LOTES.
“Cuando se transfiere alícuotas sobre un predio que fuera independizado en
diversos lotes o unidades inmobiliarias como consecuencia de la inscripción
de la habilitación urbana con posterioridad al otorgamiento del instrumento
público traslativo de dominio, no será objeto de denegatoria de inscripción la
discrepancia en su descripción con los antecedentes registrales, por haberse
identificado que se trata del mismo bien objeto de transferencia. En ese
sentido, la transferencia de alícuotas será registrada en cada una de las
partidas independizadas sin requerirse instrumento público aclaratorio,
siempre que la transferente mantenga la titularidad sobre las alícuotas que
transfiere."
Jurisprudencia registral
CXCII PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 17 de agosto
de 2018.
TRANSFERENCIA DE ALÍCUOTAS SOBRE PREDIO INDEPENDIZADO EN LOTES.
“Cuando se transfiere alícuotas sobre un predio que fuera independizado en
diversos lotes o unidades inmobiliarias como consecuencia de la inscripción
de la habilitación urbana con posterioridad al otorgamiento del instrumento
público traslativo de dominio, no será objeto de denegatoria de inscripción la
discrepancia en su descripción con los antecedentes registrales, por haberse
identificado que se trata del mismo bien objeto de transferencia. En ese
sentido, la transferencia de alícuotas será registrada en cada una de las
partidas independizadas sin requerirse instrumento público aclaratorio,
siempre que la transferente mantenga la titularidad sobre las alícuotas que
transfiere."