Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.

Lic. Pedro Garca Reyes Gerente General de Financiera de Ultramar S.A. (FIUSA)
Proyecto Hotelero - Ciudad de Santo Toms, Repblica de Talamanca.
Decisin a tomar: Aprobar o rechazar la participacin de FIUSA en el proyecto - Reunin JD ==> 1a Semana de Noviembre de 1984
FIUSA ==> Institucin privada que otrogaba financiamiento para capital de trabajo y activos fijos a impresas productivas, inversiones de Capital.
FIUSA ==> Prupuesta : que adquiriese el 50% de las acciones del capital a un precio equivalente al valor en libros, tener una participacin.
proporcional en la JD de la sociedad Hotel Santo Toms Sheraton , S. A.propietaria de la empresa hotelera.
Para efectuar una recomendacin final al Sr. Garca deba estudiar y evaluar la informacin disponible a fin de determinar:
1.- La tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR)
2.- La rentabilidad o rendimiento de los recursos de capital invertidos en el proyecto.
3.- Los riesgos ms importantes asociados con el proyecto.
4.- Un anlisis de la sensibilidad de las variables que se consideraban crticas.
Rentabilidad mnima rquerida por la institucin para inversiones en la industria hotelera :
12% en trminos reales.

El Proyecto
Construir un nuevo hotel de primera clase en Santo Toms - Inversionistas privados locales, fundaron la sociedad Hotelera Santo Toms.
Obtuvieron convenio de franquicia con la Sheraton Corporation, dara asistencia tcnica para la administracin se podra utilizar el nombre
de Sheraton y el sistema internacional de reservaciones. Este servicio tendra un costo del orden del
3% s/ ingresos totales ao
Inversin aproximada :
$ 9,800,000.00
Caractersticas:
- 180 Habitaciones
- Cafetera
- Coctail lounge
- Sala para banquetes
- Salas para conferencias y convenciones
- Restaurante
- Piscina y bar deportivo
- Areas para establecimientos comerciales conexos
Localizacin excelente contiguo a un desarrollo comercial con facilidades como cines, tiendas, supermercados, oficinas y restaurantes.
Proyecto clasificado por la ley de Promocin al Turismo, como actividad econmica fundamental ===>> Exencin total por 12 aos de
impuestos sobre el capital y sobre la renta.

El Mercado
Demanda hoteleras relacionado con viajeros por motivos de negocios (pblicos y privados)
Mercado de turismo, a escala limitada pero con tendencia al crecimiento.
1979-1984 el crecimiento de visitantes en el pas del 11% anual.
En 1985 se estimaba ingresarin 300,000 personas, 15% mas q1984
Los promotores del proyecto estimaban el crecimiento en 10% por ao.
Proyecccin de la demanda hotelera en nmero de habitaciones:
Demanda
300
Aos
Demanda
Oferta
insatisfecha
1985
700
567
133
200
1986
770
620
150
1987
847
677
170
100
1988
932
737
195
1989
1025
804
221
0
1984

Precios y Tasa de ocupacin

1985

Precios competitivos con respecto a la competencia en Santo Toms : entre $ 40.00 y $ 50.00 por habitacin por da. Promedio de
Tasa de ocupacin promedio de
70% porque en los fines de semana baja la ocupacin (hombres de negocios)
Podra llegar segn un socio a
75%
Niveles estimados p/las variables:
Mnimo
Esperado (prom.)
Mximo
Precio (comportamiento dela variable)
$
40.00 $
45.00 $
50.00
Tasa de ocupacin promedio de
70%
75%

Aspectos financieros
Inversiones y financiamiento
Inversin total estimada en

$ 9,800,000.00 Exacta en :

$ 9,784,000.00

1200
1000

Demanda insatisfecha

800
600

Demanda insatisfecha
400
1986

1987

$ 45.00

1988

1989

1990

200
0
1984

1985

1986

Inversin por habitacin de :

Nmero de Habitaciones Hotel:
Desgolse de las inversiones:

$ 54,355.00 Exacta en :
180.00 unidades

$ 54,355.56
$ 9,783,900.00

$ 54,355.56 Inv. (exacta) por habitacin para 180 habitaciones.

Anexo I
Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.
Plan de inversiones y estructura del financiamiento
(En Pesos Centroamericanos)
Conceptos
Fondos
Inversin Total
Propios
Prstamos
1,020,000.00
1,020,000.00
180,000.00
180,000.00
5,026,000.00
1,725,000.00 3,301,000.00
1,200,000.00
519,000.00
681,000.00
510,000.00
442,000.00
68,000.00
155,000.00
155,000.00
124,000.00
124,000.00
69,000.00
69,000.00
-

Inversiones Fsicas
Terernos
Obras exteriores
Edificios
Equipo
Mobiliario
Enserees y Decorados
Lenceera
Otros
Sub - Total

8,284,000.00

4,234,000.00

4,050,000.00 (1)

Otras inversiones
Gastos de Operacin
Intereses Preoperativos (3)
Capital de trabajo
Imprevistos

150,000.00
600,000.00
225,000.00
525,000.00

Sub - Total

40,000.00

1,500,000.00

40,000.00

150,000.00
560,000.00
225,000.00
525,000.00
1,460,000.00 (2)

Inversiones Totales

9,784,000.00
4,274,000.00 5,510,000.00 VARIABLE CRTICA
9,784,000.00
100%
43.68%
56.32% Estructura % de la inversin de capiital.
Pie de Nota: (1) Prstamo al Banco Nacional de Desarrollo - (2) Prstamos de Bancos Comerciales (lnea de crdito)
(3) Intereses Preoperativos reflejan el costo financiero de las inversiones durante el perodo preoperativo.
Fuente: Promotores del Proyecto con asistencia tcnica de expertos consultores de la rama hotelera y de construccin
Monto de Inversiones era un punto crtico aunque se consideraba que esas eran las necesidades del proyecto
Distribucin del Capital Social se haba establecido tentavimente as :
Promotores de Proyecto
Finaciera de Ultramar
Inversionistas independientes
Total
Prstamos :
BND
Bancos Com.

Monto

40%
50%
10%
100%

Plazo aos
4,050,000.00
1,460,000.00

Gracia aos
11
3

Inters
4
0

10.50% anual sobre saldos. Garanta de primer grado del terreno instalaciones y construcciones
10.50% anual sobre saldos. Lnea de Crdito

Perodo de construccin y equipamiento de 18 meses a partir de Noviembre de 1984

Proyecciones Financieras
Ver Anexos II y Anexo III
Preocupacin del Sr. Garca :
El efecto de la Inflacin en los 12 aos de vida econmicia del proyecto.
Las proyecciones no tomaban en cuenta los efectos de la inflacin y estaba indeciso para deterninar las tasas de rendimiento
Pensaba en dos acciones: 1) suponer que los efectos netos de la inflacin en los costos y gastos podan trasladarse a los usuarios
2) reflejar nicamente en los flujos pertinentes los efectos de la inflacin en base a estimaciones de la Financiera
Inflacin media estimada en
6% anual compuesto.
Precios de los servicos se increm.
10% cada dos aos, por razones competitivas

ndice de Prcios al Consum.era

9% en aos recientes, expertos opinaban que continuaran creciendo as.

100%

2,957,142.86

Anexo II
Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.
Proyeccin de Utilidades de Operacin
(En Pesos Centroamericanos)*
65%

AQU HACER MODELO AS:

DATOS METIDOS A MANO
100%
70.00%

70%

75%

1,922,000.00
767,000.00
307,000.00
171,000.00
102,000.00

2,070,000.00
807,000.00
323,000.00
180,000.00
106,000.00

2,217,000.00
848,000.00
339,000.00
189,000.00
110,000.00

2,957,142.86
1,152,857.14
461,428.57
257,142.86
151,428.57

2,070,000.00
807,000.00
323,000.00
180,000.00
106,000.00

3,269,000.00

3,486,000.00

3,703,000.00

4,980,000.00

3,486,000.00

Costos Directos
Habitaciones
Alimentacin y bebidas
Servicios Telefnicos

269,000.00
805,000.00
174,000.00

290,000.00
848,000.00
184,000.00

311,000.00
890,000.00
193,000.00

414,285.71
1,211,428.57
262,857.14

290,000.00
848,000.00
184,000.00

Costos directos totales

1,248,000.00

1,322,000.00

1,394,000.00

1,888,571.43

1,322,000.00

Utilidades Brutas

2,021,000.00

2,164,000.00

2,309,000.00

3,091,428.57

2,164,000.00

339,000.00
135,000.00
158,000.00
130,000.00
75,000.00

350,000.00
135,000.00
162,000.00
135,000.00
75,000.00

360,000.00
135,000.00
167,000.00
140,000.00
75,000.00

500,000.00
192,857.14
231,428.57
192,857.14
107,142.86

350,000.00
135,000.00
162,000.00
135,000.00
75,000.00

Ingresos Departamentales
Habitaciones
Alimentacin
Bebidas
Servicios Telefnicos
Otros

1,922,142.86

Ingresos Totales

Gastos Indirectos
Generales y administrativos
Publicidad y Promocin
Electricidad
Mantenimiento y Reparaciones
Seguros
Gastos indirectos totales

837,000.00

857,000.00

877,000.00

1,224,285.71

857,000.00

1,184,000.00

1,307,000.00

1,432,000.00

1,867,142.86

1,307,000.00

1
1,307,000.00
418,000.00
579,000.00
310,000.00
418,000.00
728,000.00

2
1,307,000.00
418,000.00
528,000.00
361,000.00
418,000.00
779,000.00

3
1,307,000.00
418,000.00
477,000.00
412,000.00
418,000.00
830,000.00

4
1,307,000.00
418,000.00
426,000.00
463,000.00
418,000.00
881,000.00

5
1,307,000.00
418,000.00
385,000.00
504,000.00
418,000.00
922,000.00

6
1,307,000.00
418,000.00
346,000.00
543,000.00
418,000.00
961,000.00

7
1,307,000.00
418,000.00
297,000.00
592,000.00
418,000.00
1,010,000.00

8
1,307,000.00
418,000.00
247,000.00
642,000.00
418,000.00
1,060,000.00

486,000.00
242,000.00
7.28
0.0725

486,000.00
293,000.00
8.47
0.0845

488,000.00
342,000.00
9.67
0.0964

376,000.00
505,000.00
10.86
0.1083

376,000.00
546,000.00
11.81
0.1179

471,000.00
490,000.00
12.72
0.1270

471,000.00
539,000.00
13.88
0.1385

471,000.00
589,000.00
15.04
0.1502

Utilidades de Operacin
* No han efectuado ajustes por inflacin
Anexo III
Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.
Utilidades Netas y Flujos de Efectivo proyectados *
Tasa de ocupacin 70%
(En Pesos Centroamericanos)*

Utilidades de operacin
Depreciaciones
Intereses
Utilidades netas
+ Depreciaciones
Flujos de Operaciones
Amortizaciones
Banco Nacional
Bancos Comerciales
Flujos Netos
Utilidades netas/Cap. Propio %
* No han efectuado ajustes por inflacin

9
10
1,307,000.00 1,307,000.00
418,000.00
418,000.00
198,000.00
148,000.00
691,000.00
741,000.00
418,000.00
418,000.00
1,109,000.00 1,159,000.00
471,000.00
638,000.00
16.19
0.1617

471,000.00
688,000.00
17.35
0.1734

11
1,307,000.00
418,000.00
99,000.00
790,000.00
418,000.00
1,208,000.00

12
1,307,000.00
418,000.00
889,000.00
418,000.00
1,307,000.00

941,000.00
267,000.00
18.51
0.1848

1,307,000.00
20.82
0.2080

Anexo IV
Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.
Depreciaciones Amortizaciones y Valores residuales
(En Pesos Centroamericanos)*
Depreciaciones y Amortizaciones

Valores

Edificios (40 aos)

Equipo y otros activos fijos (12 aos)
Gastos de organizacin y otros (12 aos)
Total depreciaciones y amortizaciones anuales

126,000.00
186,000.00
106,000.00
418,000.00

Valores Residuales Estimados

Terrenos
Mejoras
Edificios
Capital de trabajo
Total valores residuales

1,827,000.00
180,000.00
3,514,000.00
225,000.00
5,746,000.00
Anexo V
Hotel Santo Toms Sheraton, S.A.
Notas y aclaraciones a las Estimaciones Financieras

1.- INVERSIONES
2
a) Edificio:
11,700 mts a
b) Valor final del terreno : Plusvala del 6% anual compuesto

$ 429.57 por mt

$ 5,025,969.00

2.- INGRESOS
a) Habitaciones
Ingreso por habitacin por da:
b) Cafetera
Capacidad de

148 sillas operando

3 comidas, con una ocupacin del

$ 395,021.25
$ 425,407.50

75% y una facturacin promedio de

$ 455,793.75

$ 3.75 por silla.

c)Restaurante:
Capacidad de
d) Banquetes:
Capacidad de

50 sillas operando

2 comidas, con una ocupacin del

$ 160,143.75
$ 172,462.50
1 comidas, con una ocupacin del

75% y una facturacin promedio de

$ 184,781.25
24% y una facturacin promedio de
$ 110,376.00

$ 6.75 por silla.

210 sillas operando

65%
$ 1,921,725.00

$ 45.00

e) Servicio de Habitaciones
Asume una demanda del servicio del

75%
$ 2,217,375.00

30% de las habitaciones ocupadas con una facturacin promedio de

$ 48,043.13
$ 51,738.75
$ 55,434.38

f) Bebidas:
Corresponden al 40% de ingresos por concepto de comidas
Resumen Ingresos:
Alimentacin :
Bebidas

3.- COSTOS INDIRECTOS

a) Habitaciones:
b) Comida y bebida

70%
$ 2,069,550.00

14% de los ingresos correspondientes

75% de los ingresos correspondientes

4.- GASTOS
Generales y Administrativos
Incluye franquicia y servicio de reservaciones, gerencia general y gastos administrativos generales
5.- INTERESES
10.50% anual, sobre todos los prstamos.

$ 798,994.13
$ 319,597.65

$ 802,689.75
$ 321,075.90
$ 1,123,765.65
$ 842,824.24
$ 280,941.41

$ 806,385.38
$ 322,554.15
$ 289,737.00
$ 1,779,813.00 $ 3,193,315.65
$ 2,060,754.41 3,479,315.65

$ 6.00 por silla.

$ 3.75 por servicio

Solucin del Caso

Habra que calcular el VAN y la TIR en trminos constantes, o sea en trminos reales, es decir a precios de 1984 que es como estn birndados en una primera revisin. (ESA REVISIN DA UN VAN POSITIVO)
A paritr de la TIR encontrada, sta se puede ajustar por inflacin y calcularla, sin embargo esto no arrojar un resultado que sea de mucha utilidad.
Lo correcto es encontrar todos los flujos afectados por la tasa de inflacin la cual podra hallarse para un 6% anual compuesto y en un anlisis de
sensibilidad hallarlos para el 9% que era la tendencia. Obviamente al usar los flujos susceptibles de inflacin deber ajustarse la TASA de CORTE o de
rendimiento de la inversin ajustada por la tasa de infalcin analizada, Es decir usar la TASA de CORTE NOMINAL. Con el VAN encontrado para la tasa ajustada por inflacin deber encontrarse la TIR correspondiente

Tasa Real
Tasa de Inflacin
Tasa Nominal= TR + Infl.+TR*infl.=
Impuesto sobre la renta=

12.00%
6.00%
18.72%
0.00%

SIN INFLACIN
ESTADO DE RESULTADO CON PRSTAMO (EVALUC, DE LOS REC. PROPIOS)
TASA DE CORTE:
AO
0
1
2
3
4
INVERSIN Fija
-9,559,000.00
Inversin en Cap. De trabajo
-225,000.00
INGRESOS
5,510,000.00
3,486,000.00
3,486,000.00 3,486,000.00
3,486,000.00
MENOS DEPREC.
0
418,000.00
418,000.00
418,000.00
418,000.00
COSTOS DIRECTOS TOTALES
1,322,000.00
1,322,000.00 1,322,000.00
1,322,000.00
GASTOS INDIRECTOS
857,000.00
857,000.00
857,000.00
857,000.00
MENOS PAGO INT.
579,000.00
528,000.00
477,000.00
426,000.00
UAI
0
310,000.00
361,000.00
412,000.00
463,000.00
MENOS IMP. 0%
0
UDI
0
310,000.00
361,000.00
412,000.00
463,000.00
MAS DEPREC.
0
418,000.00
418,000.00
418,000.00
418,000.00
MENOS PAGO PRINC.
-486,000.00
-486,000.00
-488,000.00
-376,000.00
Recuperacin del Capital de Trabajo
0
VALOR DE RESCATE
0
FLUJO NETO DE EFECTIVO
-4,274,000.00
242,000.00
293,000.00
342,000.00
505,000.00
F. DE VALOR PRESENTE
1
0.892857143
0.797193878 0.711780248
0.635518078
FLUJO A VALOR PRESENTE:
-4,274,000.00
216,071.43
233,577.81
243,428.84
320,936.63
VALOR PRESENTE NETO
118,454.80 Se acepta la inversin
TIR
12.37% Se acepta la inversion
VAN
118,454.80
VPN DEL FLUJO 1 A 5
C$ 4,392,454.80
VALOR PRESENTE NETO
C$ 118,454.80
118,454.80

12.00%
5

10

11

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
385,000.00
504,000.00
504,000.00
418,000.00
-376,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
346,000.00
543,000.00
543,000.00
418,000.00
-471,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
297,000.00
592,000.00
592,000.00
418,000.00
-471,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
247,000.00
642,000.00
642,000.00
418,000.00
-471,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
198,000.00
691,000.00
691,000.00
418,000.00
-471,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
148,000.00
741,000.00
741,000.00
418,000.00
-471,000.00

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
99,000.00
790,000.00
790,000.00
418,000.00
-941,000.00

546,000.00
0.567426856
309,815.06

490,000.00
0.506631121
248,249.25

539,000.00
0.452349215
243,816.23

589,000.00
0.403883228
237,887.22

638,000.00
0.360610025
230,069.20

688,000.00
0.321973237
221,517.59

267,000.00
0.287476104
76,756.12

INCREMENTOS
Tasa de incremento
Ingresos anules
Incremento 10% anual
Ingreso anual total

10% cada 2 aos

1
2
3,486,000
3,486,000
348,600
3,486,000
3,486,000

Tasa de incremento

10

11

12

3,834,600
383,460

4,218,060

4,218,060
421,806

4,639,866

4,639,866
463,987

5,103,853

5,103,853
510,385

5,614,238

5,614,238
561,424

3,834,600
3,834,600

4,218,060
4,218,060

4,218,060
4,218,060

4,639,866
4,639,866

4,639,866
4,639,866

5,103,853
5,103,853

5,103,853
5,103,853

5,614,238
5,614,238

5,614,238
5,614,238

6,175,662
6,175,662

6% anual
1

Costos Directos

3,834,600
3,834,600

3,834,600

10

11

12

Habitaciones
Alimentacin y bebidas
Servicios Telefnicos
Costos directos totales
Gastos Indirectos
Generales y administrativos
Publicidad y Promocin
Electricidad
Mantenimiento y Reparaciones
Seguros
Gastos indirectos totales

Edificio

290,000.00
848,000.00
184,000.00
1,322,000.00

307400
898880
195040
1,401,320.00

325844
952812.8
206742.4
1,485,399.20

345394.64
1009981.568
219146.944
1,574,523.15

366118.3184
1070580.462
232295.7606
1,668,994.54

388085.4175
1134815.29
246233.5063
1,769,134.21

411370.5426
1202904.207
261007.5167
1,875,282.27

436052.7751
1275078.46
276667.9677
1,987,799.20

462215.9416 489948.8981
1351583.167 1432678.157
293268.0457 310864.1285
2,107,067.15 2,233,491.18

519345.832
1518638.847
329515.9762
2,367,500.65

550506.5819
1609757.177
349286.9347
2,509,550.69

350,000.00
135,000.00
162,000.00
135,000.00
75,000.00
857,000.00

371000
143100
171720
143100
79500
908,420.00

393260
151686
182023.2
151686
84270
962,925.20

416855.6
160787.16
192944.592
160787.16
89326.2
1,020,700.71

441866.936
170434.3896
204521.2675
170434.3896
94685.772
1,081,942.75

468378.9522
180660.453
216792.5436
180660.453
100366.9183
1,146,859.32

496481.6893
191500.0802
229800.0962
191500.0802
106388.9334
1,215,670.88

526270.5906
202990.085
243588.102
202990.085
112772.2694
1,288,611.13

557846.8261 591317.6357
215169.4901 228079.6595
258203.3881 273695.5914
215169.4901 228079.6595
119538.6056 126710.9219
1,365,927.80 1,447,883.47

626796.6938
241764.439
290117.3268
241764.439
134313.5772
1,534,756.48

664404.4954
256270.3054
307524.3665
256270.3054
142372.3919
1,626,841.86

18.72%
5

10

11

4,218,060.00
292,000.00
1,574,523.15
1,020,700.71
426,000.00
904,836.14
904,836.14
292,000.00
-376,000.00

4,218,060.00
292,000.00
1,668,994.54
1,081,942.75
385,000.00
790,122.70
790,122.70
292,000.00
-376,000.00

4,639,866.00
292,000.00
1,769,134.21
1,146,859.32
346,000.00
1,085,872.47
1,085,872.47
292,000.00
-471,000.00

4,639,866.00
292,000.00
1,875,282.27
1,215,670.88
297,000.00
959,912.85
959,912.85
292,000.00
-471,000.00

5,103,852.60
292,000.00
1,987,799.20
1,288,611.13
247,000.00
1,288,442.27
1,288,442.27
292,000.00
-471,000.00

5,103,852.60
292,000.00
2,107,067.15
1,365,927.80
198,000.00
1,140,857.65
1,140,857.65
292,000.00
-471,000.00

5,614,237.86
292,000.00
2,233,491.18
1,447,883.47
148,000.00
1,492,863.21
1,492,863.21
292,000.00
-471,000.00

5,614,237.86
292,000.00
2,367,500.65
1,534,756.48
99,000.00
1,320,980.73
1,320,980.73
292,000.00
-941,000.00

820,836.14
0.503389843
413,200.57

706,122.70
0.424014355
299,406.16

906,872.47
0.357154949
323,893.99

780,912.85
0.300838064
234,928.31

1,109,442.27
0.253401334
281,134.15

961,857.65
0.21344452
205,303.24

1,313,863.21
0.179788174
236,217.07

671,980.73
0.151438825
101,763.97

Ao 0 (1984)
Costo Inicial
$ 5,026,000.00

Apreciacion
Ao 5(1990)
6%
Valor final
$ 301,560.00 $ 5,327,560.00

Impuesto por Valor a recuperar

terrenos
ganancia de
$ 0.00
$ 5,327,560.00

COM INFLACIN
ESTADO DE RESULTADO CON PRSTAMO (EVALUC, DE LOS REC. PROPIOS)
TASA DE CORTE:
AO
0
1
2
3
INVERSIN Fija
-9,559,000.00
Inversin en Cap. De trabajo
-225,000.00
INGRESOS
5,510,000.00
3,486,000.00
3,834,600.00 3,834,600.00
MENOS DEPREC.
292,000.00
292,000.00
292,000.00
COSTOS DIRECTOS TOTALES
1,322,000.00
1,401,320.00 1,485,399.20
GASTOS INDIRECTOS
857,000.00
908,420.00
962,925.20
MENOS PAGO INT.
579,000.00
528,000.00
477,000.00
UAI
436,000.00
704,860.00
617,275.60
MENOS IMP. 0%
UDI
436,000.00
704,860.00
617,275.60
MAS DEPREC.
292,000.00
292,000.00
292,000.00
MENOS PAGO PRINC.
-486,000.00
-486,000.00
-488,000.00
Recuperacin del Capital de Trabajo
VALOR DE RESCATE
Valor de rescate del edificio
FLUJO NETO DE EFECTIVO
-4,274,000.00
242,000.00
510,860.00
421,275.60
F. DE VALOR PRESENTE
1
0.842318059
0.709499713 0.597624421
FLUJO A VALOR PRESENTE:
-4,274,000.00
203,840.97
362,455.02
251,764.59
VALOR PRESENTE NETO
-135,668.60 Se rechaza el proyecto
TIR
18.21% No se acepta la inversion
VAN
-135,668.60
VPN DEL FLUJO 1 A 5
C$ 4,138,331.40
VALOR PRESENTE NETO
(C$ 135,668.60)
(135,668.60)

Adems de las Incgnitas del CASO en s debe hallarse lo siguiente:

Anliss del VAN y TIR sin cosiderar la Inflacin en los flujos (Flujos reales, descontar por la Tasa Real dada). Nivel de Ocupacin 70%
Anlisis del VAN y TIR considerando la Inflacin (6%) en los costos; el incremento de precios (10%) cada 2 aos en los Ingresos; todo usando los datos del nivel de Ocupacin del 70%- Descontar con una tasa nominal que considere la inflacin.
Hallar el Punto de Equilibrio del VAN, para:
El nivel de Ocupacin del Hotel. Para esto debe hacer un modelo en EXCEL en el que establezca el nivel de ocupacin del 70% como cantidad a variar y a partir de su variacin hallar todos los valores del flujo. Se explic en clase.
Para el nivel de Inflacin en que el proyecto empieza a ser rentable.
Para el nivel de incremento de Precios cada dos aos en que el proyecto empieza a ser rentable.
Haga anlisis sensibilidad de HERTZ para el icnremento de los precios y el % de ocupacin del Hotel y de sta con la Inflacin.
Ejemplo:

CELDA VAN
10%
12%
13.81%
14%
16%
18%

% de Incremento de los precios cada

dos aos

Punto de equiibrio

70%
-135,668.60
711,905.22
1,513,331.62
1,599,409.31
2,528,630.72
3,501,421.29

75%
379,331.41
1,287,446.22
2,146,117.36
2,238,343.46
3,233,937.82
4,276,213.43

% de ocupacin del Hotel

80%
83.68%
894,331.42
1,273,371.43
1,862,987.22
2,286,585.39
2,778,903.10
3,244,633.40
2,877,277.61
3,347,533.14
3,939,244.92
4,458,350.95
5,051,005.58
5,621,252.60

85%
1,409,331.43
2,438,528.21
3,411,688.84
3,516,211.75
4,644,552.03
5,825,797.72

90%
1,924,331.44
3,014,069.21
4,044,474.58
4,155,145.90
5,349,859.13
6,600,589.87

10.3263958738692% % de incremento de precio cada 2 aos, para que el proyecto alcance su punto de equilobrio, es decir
que con un precio mayor a ese, el proyecto puede ser rentable

CELDA VAN
% de Incremento de Inflacin anual

Punto de equilibrio

6%
7%
8%
9%

70%
-135,668.60
-652,972.82
-1,199,418.19
-1,776,756.32

75%
379,331.41
-174,923.12
-760,400.30
-1,378,976.86

% de ocupacin del Hotel

80%
83.68%
894,331.42
1,273,371.43
303,126.59
654,971.17
-321,382.40
1,734.77
-981,197.41
-688,431.73

85%
1,409,331.43
781,176.30
117,635.49
-583,417.95

90%
1,924,331.44
1,259,226.00
556,653.39
-185,638.49

5.72843557678218% Tasa de inflacin para que el proyecto alcance su punto de equilobrio, es decir que con una inflacin
menor a esa, el proyecto puede ser rentable

1987

1988

Enunciado
Calculado

12

3,486,000.00
418,000.00
1,322,000.00
857,000.00
889,000.00
889,000.00
418,000.00
225,000.00
5,521,000.00
7,053,000.00
0.256675093
1,810,329.43

12

6,175,661.65
292,000.00
2,509,550.69
1,626,841.86
1,747,269.09
1,747,269.09
292,000.00
225,000.00
2,007,000.00
5,327,560.00
9,598,829.09
0.127559658
1,224,423.35