INFORME

DOCENTE:
 GISELLE TAMARA GALLEGOS DAZA.
INTEGRANTES:

 RODRIGO FREDY ALVAREZ SUCNO.

CURSO:

 DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL.

TEMA:

 TRANSFERENCIA DE INMUEBLE
GRAVADO.

“Año de la Universalización de la Salud”

-2020 -
 PRESENTACIÓN E IMPORTANCIA DEL TEMA

El presente informe fue realizado con el objeto de dar a conocer a los estudiantes de
derecho que se quieran especializar en la rama de Derecho Registral y al público en
general, quienes son muchas veces los que pretender inscribir algún tipo de acto en la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

El tema abordado en esta oportunidad es la ¨Transferencia de inmueble gravado¨, y para

ahondar en el tema nos basamos en la Resolución N° 007-2002-OCRL-TR, esta resolución
fue materia de controversia, pues el peticionante, amparándose en el principio de rogación,
pretende que a su favor inscriba una compraventa. Sin embargo el Registrador, siendo el
filtro y observador de que se cumplan las formalidades necesarias, califica negativamente y
consecuentemente expone una serie de irregularidades, en las cuales se basa sus
observaciones. Ante ello el peticionante al no estar de acuerdo, presenta un recurso de
apelación conforme corresponde a ley, y pasa a la segunda instancia conocida como el
Tribunal Registral.

De lo anteriormente mencionado, nuestro grupo tendrá el agrado y dicha de poder hacer un

completo y riguroso análisis de las pautas, etapas, utilización de principios y normativos
civiles en los que se apoya la decisión de dicho ente órgano conocido como la segunda y
última instancia que conoce y resuelve las apelaciones dentro de SUNARP.
 I. RESOLUCIÓN MATERA DE ANÁLISIS:
 RESOLUCIÓN N° 007-2002-ORLC-TR
II. CONCEPTOS QUE SERÁN UTILIZADOS EN EL DESARROLLO:
RESPECTO A LOS DE ORDEN REGISTRAL Y REAL:
a) Gravámenes: un gravamen depende mucho de una obligación accesoria, que al ser
incumplida conlleva a la venta del bien afectado.
b) Cargas: A diferencia del gravamen no hay una obligación garantizada de por
medio, puesto que no tiene como fin la venta del bien o accesorio.
c) Hipoteca: Es aquel inmueble de garantía real que brinda un título registral, sea o no
un deudor, favoreciendo al acreedor, incluso si cuenta con incumplimientos de
pago, de forma judicial podremos solicitar una venta forzada del inmueble
garantizado teniendo un cambio en el valor del bien, solo hasta que constituye un
titular registral.
d) Rubros-asientos: al hablar del registro de propiedad inmueble, se crea una nueva
partida independiente por cada predio, de esta forma se podrá visualizar las partidas
registrales donde están consignadas las vicisitudes jurídicas que forman parte del
mismo inmueble que es objeto de inscripción y existe seis rubros que se mencionara
a continuación.
- Rubro A: antecedente dominal (en ella encontramos los antecedentes registrales
asignadas a la partida que se divide por predio, por motivos de inarticulado o
desmembrado.)
- Rubro B: descripción del predio (de esta forma se podrá identificar la naturaleza
del inmueble, medidas superficiales, linderos y medidas perimétricas teniendo en
cuenta los puntos cardinales, de ese mismo modo se inscribe los actos
modificatorios del predio, y donde se publica el cierra de partida, duplicidad y de
más.)
- Rubro C: títulos de dominio (en este encontramos los asientos traslativos de
derecho, es decir si el titular registral es un individuo de naturaleza jurídica o
natural, quien declare la propiedad.)
 - Rubro D: cargas y gravámenes (este nos hace mención a con cuantas cargas y
gravámenes cuenta el predio, teniendo preferencia al titular que lo haya solicitado
antes)
- Rubro E: cancelaciones (aquí está presente los asiento que extinguen otros
asientos, por lo tanto el asiento que sea cancelado automáticamente deja de existir, y
el asiento que lo cancelo ocupa su lugar, por ejemplo si un asiento caduca, será
cancelado)
- Rubro F: otros (anteriormente conocido como Registro Personal, en el que los
asientos no son frecuentes, en el que solo en uno podremos hallar la situación
concursal del propietario y a quien se designa, sin importar que sea personal natural
o persona jurídica.) [ CITATION Rep \l 3082 ]
e) Partida electrónica:
Una partida electrónica al igual que una partida registral o ficha, nombres del
propietario del predio, anotando las novedades o nuevos cambios en el bien
inmueble, donde se explica detalladamente su estado anterior a su estado actual,
donde podrás acceder a la información de quienes fueron los dueños anteriores,
como se fue negociando con el bien, si hubo transferencias, si fue hipotecada o
embargada, en otras palabras se puede observar el estado actual del bien, el
documento es una base para constatar la información y que esta sea verídica.

RESPECTO A LOS DE ORDEN CIVIL:

a) Mandato - Art. 1790 Código Civil.

Por mandato el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, por su propia
cuenta y en interés del mandante, es decir, es aquel contrato donde tanto persona natural
como jurídica se hace cargo de uno o más negocio por cuenta propia, por otro lado, el
mandato podrá ser gratuito u oneroso. [ CITATION LP20 \l 3082 ]

b) Mandatario - Art. 1809 Código Civil.

El mandatario en actuar en nombre propio adquirirá sus derechos y asumirá las

obligaciones derivadas de sus actos al momento de celebrar intereses y por cuenta del
mandante, incluso si terceros tenían conocimiento del mandato.
 c) Principio de publicidad – Artículo 2012.

En este apartado normativo, se expresa que, se presume, sin admitirse prueba en contrato,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

d) Medida cautelar de embargo – Artículo 642.

En primera definamos un poco lo que es embargo (es aquella medida judicial para
tomar los bienes del deudor en medida de limitar el dominio del propietario de sus
bienes embargados), y en cuanto a la medida cautelar tiene como objetivo asegurar
que se cumpla con lo ordenado en la sentencia garantizando su cumplimiento,
asegurando de esta manera no obtener solamente una simple declaración respecto a
un derecho, sino que se pueda amparar también su pretensión de forma efectiva.
[ CITATION Ale10 \l 3082 ]
Si no se cumple con la orden, se procederá a una ejecución forzada para asegurar
que se cumplió con la obligación condenará al vencido el correspondiente fallo
jurisdiccional.
III. PRINCIPIOS REGISTRALES INVOCADOS EN EL CASO:
a) Principio de rogación:

Mediante este principio, el particular exterioriza la manifestación de voluntad destinada a

que el registrador inscriba un determinado acto, también conocido como aquel que precede
todo el procedimiento ante este ente conocido como SUNARP.

b) Principio de publicidad:

Este principio ayuda a la publicidad de las relaciones inmobiliarias que se generan, logando
asegurar la seguridad jurídica y frenar así el trafico jurídico inmobiliario, dentro del art. 5
del reglamento general de registros público se determina que “se presume, sin que se
admita lo contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”.

c) Principio de legitimación:

Gracias al principio de legitimación podremos comprobar la veracidad de las inscripciones

en Registros Públicos, permitiendo que se presuma la existencia de inscripción del bien
inmueble y de a quien le pertenece, es decir, el titular goza de legitimidad sin ser privado de
su derecho, a no ser que lo consienta el mismo, en casos de suplantación de identidad o
falsificación de documentos el asiento será cancelado. [ CITATION Rim15 \l 3082 ]

En la actualidad se celebran un sinfín de actos jurídicos por los particulares y demás, en

relación a ello se presenta el caso de que una persona celebra un acto jurídico

COMPRAVENTA DE INMUEBLE:

Este tipo de contrato pertenece a la calidad de los nominados, tal como se establece en la
Código Civil Peruano, mediante el cual una persona a la cual se le llama VENDEDOR, se
obliga a transferir una propiedad en este caso inmueble, frente a otra que le llamaremos el
COMPRADOR, quien también consta de una obligación frente al primero, esta obligación
es la de pagar el precio que requiere el comprador, todo ello bajo un justo acuerdo de ambas
partes.

Es necesario invocar los elementos de los que se revestirá esta compra venta, y son los
siguientes:

a. La cosa: Detallado como todo lo que se encuentre dentro del comercio de las
personas, en este caso será el bien inmueble, el cual mediante un contrato de
compraventa se pretende inscribir en SUNARP.
b. El precio: No es más que el pago que se acuerda por ambas partes, para que el acto
jurídico se dé, de manera completa.
c. El consentimiento: Tal característica es un elemento esencial para que la
compraventa obtenga tal calidad jurídica, comprende de la manifestación de
voluntad de intervinientes.
IV. LA OBTENCIÓN DE CALIDAD JURÍDICA ANTE UN NOTARIO:

Un acto jurídico, en este caso la compraventa, puede ser celebrado por cualquier persona
con su plena capacidad de ejercicio, pero para obtener una seguridad jurídica y la actitud
relevante de propietario legalmente reconocido, se necesita de una serie de pasos, uno de
ellos es acudir a un Notario, quien es un especializado, experto en derecho y podrá dar fe de
aquel acto jurídico que se celebró.

El notario es quien antecede a Registros Públicos, pues este es quien al completar su

función va a redactar un parte notarial de escritura pública de la compraventa del bien
 inmueble, la cual se remite a SUNARP para su inscripción, esto mediante su dependiente o
el mismo notario.[ CITATION BAR12 \l 2058 ]

V. PARTE GENERAL DEL PROCESO REGISTRAL:

ETAPAS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA:

 En primer lugar, el dependiente presenta ante registros públicos la solicitud de

inscripción, en donde se pretende inscribir y obtener la tan anhelada seguridad
jurídica, pero previamente deben hacerse los pagos respectivos por el derecho, tales
pagos irán acorde a las dimensiones del predio.
 En segundo lugar, el Registrador genera un número de título, en donde se debió
adjuntar previamente el parte notarial y la escritura pública de la compraventa que
se celebró.
 En tercer lugar, el registrador califica el título, esta puede ser positiva (inscripción)
o negativa (observaciones o liquides de algún pago), según lo considere.
 En cuarto lugar, de ser una calificación negativa, el recurrente
VI. PRETENSIÓN DE INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS:

Se expone la resolución N° 007-2002-ORLC-TR, en donde dos partes celebran un Acto

jurídico – compraventa de inmueble, el cual presenta no solo una hipoteca, sino también 2
embargos en su antecedente registral.

VII. CONTROVERSIA DEL CASO:

Si se puede transferir válidamente un bien inmueble, aun cuando este presenta más
gravámenes de los que se encuentran expuestos en el contrato de compraventa
primigeniamente celebrado.

VIII. PARTES INTERVINIENTES:

 VENDEDORES : Juan Romero Rodriguez y su cónyuge
Cecilia Aurora Pacori.
CONTRATO COMPRADORES: Luis Alberto Cotrado Pacho.
C-V

Como filtro para una próxima inscripción.

REGISTRADOR

Como ente de segunda y última instancia parte de SUNARP,

quien cumple la función de resolver las apelaciones que
TRIBUNAL
REGISTRAL suben a segunda competencia.

IX. ANALISIS CONCRETO DEL CASO

La Resolución del Tribunal Registral N° 007-2002-ORLT/TR de fecha 09 de enero del

2002, trata sobre la procedencia de inscripción de un traslado de dominio “compraventa de
un bien inmueble”, el cual se encuentra grabado por tres medidas cautelares de embargo. El
Registrador observa la propiedad que por la existencia de incompatibilidades, manifestando
que, el inmueble objeto de materia de estudio sólo se encuentra gravado con una hipoteca
inscrita en el rubro D-l de la ficha N° 20456, sin embargo, en el rubro D-2 y D-3 de la ficha
N° 20456 del Registro de Propiedad, corren anotados dos embargos. Asimismo, en el
asiento D-01 de la partida electrónica 11000238, corre anotado un embargo, resolviendo en
su observación la improcedencia de la inscripción porque “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha”, amparando dicho criterio en mérito a lo señalado por el Numeral VI del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y el artículo 2017 del Código
Civil.

Haciendo un análisis al criterio adoptado por el Registrador y considerando lo resuelto por

el Tribunal Registral, debemos de priorizar dos marcos normativos y, como es lo dispuesto
por el artículo 86° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y los principios
de Publicidad y Legitimación Registral:

Con relación a lo dispuesto por el artículo 86° del reglamento de inscripciones del
Registro de predios, que en forma textual menciona:

“El artículo 86 del Reglamento de las Inscripciones establece que los bienes
inmuebles y los derechos adquiridos pueden ser enajenados o gravados sin
perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se hayan extendido las
anotaciones (embargos)”.

Haciendo un desglose de lo indicado por la citada norma, se debe tener presente que
cuando se realizan las inscripciones de traslados de bienes inmuebles, las cargas y
gravámenes continúan signadas o detalladas en su partida Registral, puesto que dichas
cargas (embargos) no desaparecen por la inscripción de un nuevo adquiriente, ya que
este último se presume tiene pleno conocimiento de las afectaciones que tiene la
propiedad, respetando lo dispuesto por el Principio de Publicidad Registral. Tomar en
cuenta, que las cargas inscritas se tratan de medidas cautelares de embargo en forma de
inscripción, dispuestas por mandato judicial, y que las mismas fueron concedidas y
autorizadas por la existencia de un conflicto, las que deberán de cautelar el
cumplimiento de una obligación mientras dure el proceso, pero ello no limita que la
propiedad pueda ser transferida, puesto que, la carga afecta directamente a la
propiedad y aquel que tiene su derecho inscrito; siendo en este caso el adquiriente o
comprador Luis Alberto Cotrado Pacho, deberá asumir las obligaciones que se generó
su compra venta.

Considerando lo antes expuesto tener presente también lo dispuesto por el artículo 65°
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (actualmente artículo 99), que
a la letra dice:

“(…) Artículo 65°.- Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para la

inscripción. La circunstancia de que en el título presentado se deje constancia
de la existencia o inexistencia de cargas y gravámenes contrariamente a lo que
 aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripción de la
transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro (…)”.

Aplicación de los Principios de Publicidad y Legitimación Registral en el presente

caso:

La aplicación del Principio de Publicidad Registral en este caso es imperativo, puesto

que tal como se manifestó en los párrafos precedentes, el hecho que las cargas y
gravámenes sigan la suerte del proceso o acto que les dio origen, y que se mantengan
inscritas pese a la realización de traslados de dominio, es justamente por LA
PRESUNCION de que el adquiriente o comprador tiene completamente claro en qué
estado está adquiriendo la propiedad, puesto que se fía de la publicidad que otorga
registro, aplicando también el PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN que nos indica que
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.

En apoyo a la decisión adoptada por el Tribunal Registral en el caso, tenemos lo siguiente:

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

1.- ACUERDO PLENARIO - CLXXXI

Acuerdo plenario - CLXXXI: Sesión extraordinaria modalidad no presencial

realizada los días 17 y 23 de enero de 2018.

Conforme a lo establecido por el artículo 656 del Código Procesal Civil, un predio
afectado con embargo puede ser transferido, entonces, en el supuesto normativo
del artículo 98 del RIRP, el acreedor del embargo no es un tercero perjudicado por
la inscripción de una transferencia realizada por el causante.

2.- RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 363-2000-ORLC/TR

Anticipo de Legítima sobre predios afectos a embargo o gravamen hipotecario.

Según Resolución del Tribunal Registral 363- 2000. Santos Cuevas Villa interpone recurso
de apelación contra la observación formulada en la solicitud de inscripción de anticipo de
legítima en mérito a partes notariales observada por el registrador.
Con respecto a la denegatoria por parte del registrador, sustenta que los predios objeto de
anticipo de legítima están afectos a medidas de embargo o sobre los mismos que se han
constituido garantía hipotecaria.

Cabe resaltar en este caso, que en el artículo 448 inciso 9 del CC, "las cargas que recaen en
las donaciones legados o herencias voluntarias está aludiendo a la modalidad de acto
jurídico y no a los gravámenes que puedan existir sobre los bienes objetos de dicho acto
jurídico" es decir, si le llama cargo mas no carga.

Es por ello, que se toma en cuenta el artículo 86 del reglamento de inscripciones que señala
"los bienes inmuebles y los derechos inscribibles anotados pueden ser enajenados o
grabados pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya extendido la
notación", por lo tanto, no existe un fundamento legal para impedir la inscripción de la
transferencia de un predio afectó a hipoteca o embargo.

X. PARTE RESOLUTIVA:
I. La segunda sala del tribunal registral de Huancayo decide revocar la
observación formulada por el registrador del Registro de propiedad inmueble de
Huancayo al título referido materia de controversia, por lo que dispone su
inscripción declarando:
a. Que la resolución dictada, constituye precedente de observancia obligatoria
en la aplicación de:
Compra – venta de inmuebles con gravámenes
“Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con
medidas cautelares de embargos, aun cuando el contrato de compraventa no
se hayan hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida
registral respectiva, pues de conformidad con el artículo 2012 del Código
Civil, se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”.
II. Que, de acuerdo al artículo 2012 del Código Civil, aunque la publicidad registral
genera una presunción general de conocimiento, su ausencia podrá ser suplida
por el conocimiento efectivo mediante otras vías idóneas (posesión de un bien,
 comunicación expresa, demanda, etc.). Así, quien adquirió un derecho y no lo
registró, podrá oponerlo frente a quien supo de esa adquisición y, a pesar de eso,
adquirió el mismo derecho del titular registral, inscribiéndolo a su favor.
III. Que, la sala actuó de conformidad con el artículo 158 del RGRP que señala:
“Los precedentes de observancia obligatoria, son aquellos acuerdos adoptados
en los plenos registrales, que establecen criterios de interpretación de normas
que regulan los actos y derechos inscribibles”, se deduce que lo que constituye
precedente de observancia obligatoria no es en estricto, la resolución (acto
administrativo) de donde se extrae el criterio interpretativo, sino el acuerdo
adoptado en el Pleno Registral que establece un criterio de interpretación
vinculante. Ello, se puede corroborar de las propias resoluciones expedida por el
Tribunal Registral que han sustentado los criterios interpretativos vinculantes,
pues en ninguna de estas (resoluciones), dicha instancia ha indicado
expresamente (ya sea en sus considerados o en su parte resolutiva) que la misma
constituye jurisprudencia o precedente vinculante. Cabe resaltar que esta forma
de aprobar precedentes no es empleada por ningún tribunal administrativo, pues
la resolución (acto administrativo) que resuelve el caso concreto es la que
contiene la regla jurídica que luego va a devenir en vinculante. En cambio, en el
ámbito registral, el criterio interpretativo vinculante (precedente) se procesa,
modula y aprueba en los Plenos Registrales.
IV. CONCLUSIONES:

A partir del análisis desarrollado, podemos concluir con lo siguiente:

1.- En primer término, los principios registrales juegan un rol esencial ante una pretensión
de inscripción en Registros Públicos, por cuanto al momento que el registrador tenga que
cumplir sus funciones, este pueda hacer una correcta interpretación de ellos y dar rienda al
procedimiento registral pertinente.

2.- En segundo término, las cargas y gravámenes no son obstáculo para realizar inscripción
de transferencias, puesto que se presume que el adquiriente, beneficiario o comprador tiene
pleno conocimiento de estas afectaciones en la propiedad, aplicando para ello el Principio
de Publicidad.
3.- En tercer término, el artículo 2012 del Código Civil, debe interpretarse usando una
interpretación sistemática. Sin embargo, nos parece que fue mal aplicado en el VII Pleno
Casatorio, pues aquel análisis no debe sustentarse en la forma que se redactan las normas
que integran el sistema, en su sintaxis, sino que su aplicación debe centrase en el análisis de
las razones o principios que subyacen a las normas del sistema.

4.- Por último, los precedentes vinculantes de observancia obligatoria, son importantes para
poder aclarar dudas y controversias que puedan existir en distintos procedimientos
registrales, es el presente caso que se ordena publicar la Resolución N° 007-2002-ORLC-
TR, por medio del cual se resuelve que en las escrituras públicas no es necesario exponer
explícitamente los cargos o gravámenes que existan por sobre el bien inmueble, sino que
debe basarse los ideales en relación al principio de publicidad, el cual en resumen dicta que,
las personas conocen el acto que están celebrando y por ende el registrador debe apegarse a
tal normativo para calificar positiva o negativamente según corresponda el título.
 BIBLIOGRAFÍA

1. BARRÓN, G. G. (2012). DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL. Lima: JURISTA

EDITORES.
2. Bermudez, A. R. (febrero de 2010). blog.pucp.edu.pe. Obtenido de
http://blog.pucp.edu.pe/blog/seminariotallerdpc/2010/02/03/medida-cautelar-de-
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3. LP. (22 de enero de 2020). PL pasion por el derecho. Obtenido de
https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-segunda-parte/
4. Repositorio SUNARP. (s.f.). Obtenido de
https://scr.sunarp.gob.pe/repositorio/publicaciones/compendios-registrales/libro-
comentarios/A/articulo%205.pdf
5. Rimascca, A. (Mayo de 2015). Obtenido de
file:///C:/Users/usuario/Downloads/fulltext_stamped.pdf