Carrera: Derecho y Ciencia Políticas.

Curso: Derecho Registral y Notarial.

Docente: Wilmer Molina Vásquez.

Alumno: Elliot Alvarado Vilcarromero.

Tema:

“CASO DEL TERCERO DE BUENA FE”

Expediente 0018-2015-PI/TC

Lima, julio de 2021

 Sentencia del Tribunal Constitucional – Expediente
0018-2015-PI/TC

I. ANÁLISIS FÁCTICO:

a) Antecedentes:

El presente caso materia de análisis se origina con la puesta en vigencia de la Ley N° 30313,
puesto que en ella se brinda protección jurídica y prioriza al tercero de buena fe, que adquiere
una propiedad por persona no legitimada para hacerlo (persona que se hace pasar por
propietario en base a falsedad documentaria o suplantación de identidad), y en tal sentido,
para los demandantes indican que se estaría propiciando la vulneración del derecho de los
propietarios, pues supone una legitimación de los actos ilícitos de las mafias inmobiliarias.
A modo de ejemplificar lo enunciado: Pedro tiene un inmueble situado en Av. Iquitos 1345,
Los Olivos, Pedro nunca ha celebrado un contrato de transferencia de su propiedad, pero se
acaba de enterar que Juan Palotes es el nuevo propietario del bien; Juan le comenta que él ha
celebrado un contrato de compraventa del bien de manera diligente y prudente con el ex
propietario Pepito, y que ha corroborado dicha información en la SUNARP, que actualmente
como consta en los Registros de Propiedad inmueble él es el nuevo propietario, Pedro al
enterarse de tan grave noticia acude al órgano jurisdiccional para denunciar a la persona que
ha falsificado documentos y vendido su propiedad. Del proceso judicial que le habré a Pepito,
el juzgador falla a favor de Pedro y declara nulo el título del cual se hizo valer Pepito para
vender la propiedad. Luego de ello, Pedro quiere recuperar su propiedad, pero se da cuenta
que nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 2014° del CC se protege y prioriza el derecho
del tercero de buena fe adquiriente.

Por otro lado, el inter procesal del presente caso, nace con la presentación de la demanda de
inconstitucionalidad por más de cinco mil ciudadanos contra el artículo 5° y la Primera
Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313, por el cual, el Tribunal
Constitucional declara procedente y da inicio a la motivación jurídica para sustentar si la ley
traída en controversia conculca derechos y principios como: “derecho a la propiedad, la
dignidad, la libertad, la libertad contractual, los principios de libre iniciativa privada y
economía social de mercado.” Y, por ende, es o no inconstitucional.

b) Pretensiones:

Demandantes: Los más de cinco mil ciudadanos solicitan que se declare la

inconstitucionalidad del artículo 5° de la Ley 30313 “ley de oposición al procedimiento
registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o
falsificación de documentos y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y
de los artículos 4° y 55° y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y
Finales del Decreto Legislativo 1049”, por lo sustentado en el apartado de problema real
generado.

Demandado: El demandado sostiene que nuestra legislación protege al tercero de buena fe

por ser diligente, por cumplir los requisitos establecidos por ley.

Que no se vulnera el principio de dignidad, debido a que una persona que se le hubiese
privado de su propiedad por falsificación u otros medios, este puede acudir a las autoridades
competentes para solicitar el resarcimiento del daño ocasionado.

Por lo tanto, sostienen que la Ley 30313 no es inconstitucional en ningún extremo.

c) Problema jurídico principal:

La presente controversia constitucional tiene por objeto determinar si expresado en la Ley

30313, en la cual se regula la figura de principio de buena fe registral en los casos de
falsificación documentaria y suplantación de identidad; vulnera o no derechos
constitucionales señalados en el párrafo anterior, y, por ende, cabe o no declarar su
inconstitucionalidad.

II. ANÁLISIS LEGAL:

a) Decisión del fallo:

El Tribunal Constitucional dio por culminado el proceso declarando infundada la demanda,

señalando que los extremos cuestionados del artículo 5 y de la Primera Disposición
Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313 son constitucionales en tanto se considere
que para la configuración de la buena fe el tercero debe haber desplegado una conducta
diligente y prudente. Además, indica que no se ha vulnerado en ningún extremo los derechos
referidos a la propiedad, libertad, libertad contractual, entre otros.

La decisión de este Tribunal Constitucional toma la dirección de declarar infundada la

demanda por los 5 votos de los magistrados: Marianella Ledesma Narváez, Augusto Ferrero
Costa, Manuel Miranda Canales y Eloy Espinosa-Saldaña Barrera y Carlos Ramo Núñez. En
tal sentido, los otros dos magistrados dirimieron esta controversia constitucional de manera
distinta señalando que:
José Luis Sardón de Taboada: Considera que la demanda debería de ser declarada Fundada,
pues la norma impugnada establece que el derecho del tercero adquiriente de buena fe
prevalece incluso en los casos de cancelación de asientos registrales por suplantación de
identidad o falsificación de documentos, pero anteriormente, solo prevalecía en los casos en
los que se anulaba, rescinda o resolvía dicha inscripción. Entiendo que el nuevo agregado
debilita el derecho del propietario legítimo; y facilita, así, que se repitan casos de mafias que
se apropian de inmuebles de personas.
Ernesto Blume Fortini: Al igual que el magistrado José Luis Sardón de Taboada, considera
que la demanda debió de ser declarada fundada, y utilizó los mismos fundamentos que el
Magistrado Sardón de Taboada, agregando que las disposiciones impugnadas colisionan con
el artículo 70 de la Constitución, que establece que el derecho de propiedad es inviolable y
solo puede ser afectado por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por
ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por
el eventual perjuicio.
b) Motivación jurídica de la resolución:

Ahora bien, sobre los argumentos que utilizó el Tribunal Constitucional para declarar
infundada la demanda, se puede resaltar los siguientes puntos:

• Respecto a la vulneración de la Libertad Contractual: señalan los magistrados que

no la contraviene, toda vez que dichas normas no inciden en la libertad para contratar,
es decir, no interviene ni la obstaculiza, mucho menos direccionar los acuerdos que
en ejercicio de esa libertad pudieran consolidar.
• Respecto a la Libertad Individual: sostienen que dicha libertad no está siendo
interrumpida con la vigencia de tales disposiciones, puesto que la libertad individual
es entendida como la posibilidad de que la persona humana pueda desarrollarse
conforme a sus opciones y decisiones de vida. Debemos recordar, además, que dicha
libertad individual no es absoluta o inquebrantable, ya que puede ser limitada cuando
se trate de proteger otros derechos o, en general, bienes jurídicos relevantes para el
ordenamiento constitucional.
En ese sentido, las disposiciones impugnadas de la Ley 30313 no afectan la libertad
individual de la persona, sino que corresponded al ámbito patrimonial de la misma.
Con ello, se pretende proteger y dinamizar el tráfico jurídico comercial, dejando de
lado limitaciones jurídicamente irrazonables, sino más bien buscando mantener la
vigencia de la seguridad jurídica en dicho ámbito.
• Respecto al Derecho de Propiedad: se entiende a este derecho como el poder
jurídico que ostenta una persona (titular) sobre un bien determinado y es a partir de
ella que tal persona puede disponer de ella, percibir frutos, usar, entre otros, conforme
al artículo 923 del CC. Siendo ello así, debe precisarse que no se está vulnerando este
derecho constitucional, ya que, en calidad de propietario, se pueden tomar las medidas
correspondientes para evitar ser víctima de actos fraudulentos o falsificación de
identidad.
Un ejemplo de ello, es tener vigente el servicio que presta de manera gratuita la
SUNARP denominado “alerta registral” herramienta digital con la cual el titular de
un predio se mantiene enterado de todo lo que sucede con su asiento registral, es decir,
en el supuesto que una persona quiera transferir el bien de manera ilegitima “alerta
registral” notificará al titular vía correo o mensaje de texto que se están realizando
actos de disposición, con lo cual, el titular puede tomar las medidas correspondientes
para cancelara o anular dichos actos y tomar las medidas legales correspondientes
contra el sujeto.
Es por ello, que la sentencia indica que el propietario no solo debe tener una conducta
diligente respecto a su predio, sino que debe mantenerla en el tiempo, aunque ya
ostenté el poder jurídico de propiedad.
 • Respecto al artículo 2014° del Código Civil de 1984: los magistrados establecen
que la figura jurídica del tercero de buena fe, es una presunción que admite prueba en
contrario (iuris tantum) y que es una opción que está dentro del marco constitucional.
Asimismo, está destinado a fortalecer la seguridad jurídica en el ámbito de
transferencia de bienes, toda vez que es deber del Estado propiciar el tráfico de la
riqueza.
• Derecho a la Vivienda adecuada: ante la violación del derecho fundamental a una
vivienda adecuada, existen medios destinados a protegerlos, los cuales son
constitucional, institucional y procesal, tal como se menciona en el artículo 37 del
Código Procesal Constitucional.

Es por todo lo argumentado que el Tribunal Constitucional decide declarar infundada la

demanda presentada contra las disposiciones impugnadas de la Ley 30313, pues
señalan que no contravienen derechos ni principios constitucionales amparados por
la Constitución Política del Perú.

c) Contexto jurídico:

Es de gran importancia indicar que la institución relacionada al caso materia de análisis es el

Sistema Registral, pues la problemática primigenia gira entorno a esta, pues es trascendental
para que se pueda constituir un tercero adquiriente de buena fe, este debe de haber realizado
un papel de persona diligente y prudente, y esto se logra como bien señala el Tribunal
Constitucional, cuando la persona en harás de su diligencia se acerca a los Registros Públicos
a corroborar toda la información sobre el predio materia de adquisición, así como también,
la titularidad de la persona con la cual está negociando y además la verificación de los títulos
archivados. Entre otras instituciones jurídicas que ha desarrollado de manera amplia el
presente caso podríamos hablar sobre: Contratos, Obligaciones y derechos constitucionales.

III. ANÁLISIS PERSONAL:

a) Relevancia de la sentencia:

Respecto a la relevancia que tiene la sentencia esbozada por el Tribunal Constitucional,

considero que ha dilucidado las controversias que giraban entorno a la inconstitucionalidad
del privilegiar al tercer adquiriente de buena fe (Art. 2014 del CC), por encima, del perjuicio
al titular legitimo del bien. Así como también, desarrollar de manera eficaz y dar por
entendido que la ley materia de controversia no contraviene derechos y muchos menos
principios constitucionales, ni normativas jurídicas de cualquier índole, más por el contrario
fomenta una mayor seguridad jurídica entorno al derecho de propiedad, pues en el agregado
de las disposiciones impugnadas se implementan mecanismos para combatir los casos de
falsificación de documentación y suplantación de identidad.

Estos mecanismos son:

_La oposición al procedimiento registral: En la cual, el administrado está facultado para

oponerse al procedimiento de inscripción registral en trámite a fin de que la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ordene la tacha del título por falsificación de
documentos o suplantación de identidad.

_La cancelación del asiento registral: La cancelación registral no busca cuestionar el

procedimiento de inscripción, tal como es el caso de la oposición registral. Por el contrario,
tiene por finalidad dejar sin efecto un asiento registral irregular extendido en cualquiera de
los registros de la SUNARP, en los supuestos de falsificación documentaria y/o suplantación
de identidad.

b) Análisis de la resolución del problema jurídico:

Luego de haber analizado la controversia jurídica, los fundamentos para emitir la decisión
del Tribunal Constitucional y de analizar los votos singulares de los magistrados Blume
Fortini y Sardón de Taboada, he llegado a concluir que no estoy de acuerdo con la decisión
emitida por este supremo tribunal entorno al caso materia de análisis, por los siguientes
fundamentos:

En primer lugar, los demandantes señalan que si el vendedor no era el propietario legitimo al
momento de celebrar el contrato, entonces, este no habría transferido nada, toda vez que
“nadie da más derecho del que tiene”, Es por ello, que no es propicio favorecer al tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultad para otorgarlo. Favoreciendo al tercero de buena fe por encima del derecho de
propiedad del propietario legítimo, que ha visto afectado su patrimonio.
Para entender mejor el tema, es fundamental hablar de la Publicidad Registral, el Principio
de Publicidad Registral es aquel que consiente el acceso a la información registral a cualquier
persona. No importa si quien solicita esa información tienen interés legítimo o no, es decir
permite a los ciudadanos acudir a los Registros públicos para corroborar información y
blindarte frente a una negociación con persona no legitimada para trasferir un bien. Es por
ello, que el artículo 2012° del Código Civil, señala: “Se presume, sin admitir prueba en
contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Por consiguiente, el legislador protege a aquella persona que actuando de manera diligente y
en conocimiento de los registros celebra un determinado acto jurídico, no teniendo
conocimiento del actuar contrario a ley que realiza el supuesto propietario, y esto debido a
que el comprador (tercero adquiriente) corrobora que la persona con la cual está negociando
la transferencia del bien se encuentra autorizada y legitimada según lo establecido en los
registros, pero bajo este sustento ¿es plausible de afectar al propietario que ha ido víctima de
un actuar ilícito?

En segundo lugar, para responder a la pregunta antes planteada considero pertinente

desarrollar lo enunciado por el Tribunal Constitucional sobre el Principio de Buena Fe
Registral, y en donde también plantearé una pregunta, el principio de fe pública registral
como señala este tribunal, es una manifestación del principio de legitimación (artículo 2013°
del Código Civil), es decir el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos
mientas no sean rectificados o declarados nulos. Empero, el artículo 2014° del CC donde se
desarrolla de manera más amplia el Principio de Buena Fe Registral, supone que, si así se
anule, cancele o rescinda el derecho de aquella persona que transfirió el bien que no le
pertenecía ilegítimamente (contrario a ley); el derecho del tercero que de buena fe adquirió a
título oneroso algún derecho de aquella persona que le han cancelado, anulado o rescindido
su derecho, este tercero si ya registro el derecho adquirido pues seguirá ostentando el mismo,
y en el caso materia de análisis, a pesar que la persona que le ha transferido la propiedad se
demuestra que no tendría legitimidad. Es otras palabras, no estaría transfiriendo nada, ¿Por
qué el legislador favorece el derecho del tercer adquiriente de buena fe, por encima del
propietario afectado por falsedad documentaria o suplantación de identidad?
Por otro lado, considero que se podría evitar esta situación que gira entorno a la suplantación
de identidad y falsificación documentaria, si es que en el proceso registral, más
específicamente en la Calificación Registral, se puede prevenir la afectación del propietario,
por lo cual sustento lo siguiente, la Ley 30313 también brinda seguridad jurídica a los
propietarios puesto que los faculta no solo a ellos, sino también al cónsul, notario, juez o
arbitro a oponerse al procedimiento de inscripción registral en trámite a fin de que la
SUNARP ordene la tacha del título por falsificación de documentos o suplantación. Como
también los faculta para la cancelación registral que tiene por efecto dejar sin efecto un
asiento registral por las causales antes señaladas. Pero esto no seria posible sin los
mecanismos tecnológicos que ha implementado la SUNARP como la ya antes mencionada
“alerta registral”,

Por último, como respuesta a las preguntas esbozadas en este apartado del trabajo académico
considero que no es la medida adecuada el privilegiar al tercer adquiriente de buena fe pues
esto supone que se generé un círculo vicioso contrario al ordenamiento jurídico pues lo que
le hicieron al anterior propietario lo pueden volver a hacer al nuevo, como bien señaló el
magistrado Sardón de Taboada, el debilitar el derecho del propietario legítimo; y beneficiar
el derecho del tercer adquiriente, facilita, así, que se repitan casos de mafias que se apropian
de inmuebles de personas. Estamos aquí ante un juego de suma cero. En respuesta a la
segunda pregunta considero que el legislador favorece al tercer adquiriente de buena fe, pues
tienen el entendido que este ha actuado según lo establecido por ley, a diferencia del
propietario que pudiendo hacer uso de las herramientas de la SUNARP para proteger su bien
no lo ha hecho (alerta registral), pero esto no es del todo cierto pues se estaría atentando
contra los derechos del propietario y contra la constitución, pues el artículo 24°-A, sobre la
libertad y a la seguridad personales.

a. Nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no

prohíbe.

Y el tan solo hecho, de que este tribunal considere que para seguir teniendo la propiedad
legitima de realizar actos que no estén contemplados en la norma jurídica, es decir el no
realizar dichos actos de supuesta diligencia supone entonces un quebrantamiento al derecho
como propietario y que, en tal sentido, el ordenamiento jurídico permite la vulneración del
mismo.

c) El contexto de la sentencia. ¿Es precedente obligatorio?

La presente Sentencia 0018 – 2015 – PI / TC no constituye un Precedente de Observancia

Obligatoria, toda vez que no se ha hecho mención expresamente de ello en tal Resolución.
Esto, en virtud de lo establecido en el Artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal
Constitucional.

IV. CONCLUSIONES:

• Que los disposiciones cuestionados del artículo 5 y de la Primera Disposición

complementaria y Modificatoria de la Ley 30313 son constitucionales en tanto se
considere que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber
desplegado una conducta diligente y prudente, según los fundamentos de esta
sentencia, desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo,
además de haber dado pleno cumplimiento a todos los requisitos establecidos en el
artículo 2014 del Código Civil, modificado por la Ley 30313.
• Nuestro ordenamiento jurídico ha previsto protege a aquella persona que actuando de
manera diligente y en conocimiento de los registros celebra un determinado acto
jurídico, no teniendo conocimiento del actuar contrario a ley que realiza el supuesto
propietario, y esto debido a que el comprador (tercero adquiriente) corrobora que la
persona con la cual está negociando la transferencia del bien se encuentra autorizada
y legitimada según lo establecido en los registros, agregado a ello, la diligencia y
prudencia no solo en corroborar la información en los registros correspondientes sino
también en los títulos archivados.
• Considero que la resolución emitida por el Tribunal Constitucional no es la adecuada
debido que el privilegiar al tercer adquiriente de buena fe supone que se generé un
círculo vicioso contrario al ordenamiento jurídico pues lo que le hicieron al anterior
propietario lo pueden volver a hacer al nuevo, como bien señaló el magistrado Sardón
de Taboada, el debilitar el derecho del propietario legítimo; y beneficiar el derecho
 del tercer adquiriente, facilita, así, que se repitan casos de mafias que se apropian de
inmuebles de personas. Estamos aquí ante un juego de suma cero.

V. FUENTE BIBLIOGRAFICA:

• Decreto Legislativo 1049 – Ley del Notariado.

• Código Civil de 1984, Perú.
• Código Procesal Constitucional. Recuperado de:
https://www.tc.gob.pe/wpcontent/uploads/2021/05/Codigo-Procesal-Constitucional-
TC.pdf
• [Sentencia recaída en el Exp. 0018 – 2015 – PI / TC]. Recuperado de:
https://tc.gob.pe/jurisprudencia/2020/00018-2015-AI.pdf
• Villalobos, V. (2016). La constitucionalidad del tercero de buena fe registral un
enfoque desde la carta fundamental, Universidad de San Martín de Porres, Lima Perú.
Recuperado de:
https://derecho.usmp.edu.pe/sapere/ediciones/edicion_20/concursos/2021/dario/1_c
onstitucionalidad.pdf
• Mejorada, M. (2020). Fortalecida fe pública registral. Opinión jurídica en La Ley.
Recuperado de: https://laley.pe/art/9925/fortalecida-fe-publica-registral.