Fuentes de las obligaciones Jaime Ramírez Cifuentes

DERECHOCIVIL [Contratos especiales]

CONTRATO DE COMPRAVENTA

§ GENERALIDADES

Por su rol económico, no cabe duda que es el contrato más importante. Eso sí, no es el más antiguo, le
precede con creces el contrato de permuta.

# La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se
llama precio [Art. 1793].

El [Art. 1794] ayuda a precisar si se trata de un contrato de compraventa o de permuta en el caso en

que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. La norma señala que será permuta si la cosa
vale más que el dinero y venta en el caso contrario1.

\!/ El legislador al definir la compraventa señala que el vendedor "se obliga a dar una cosa". Sabemos
que las obligaciones de dar son aquellas que consisten en la transferencia del dominio o en la constitución
de un derecho real. Más adelante, veremos que se ha criticado por cierta doctrina esa expresión del art.
1793, puesto que señalan que el vendedor no se obliga a transferir el dominio de la cosa, sino tan sólo a
poner al comprador en la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida.

§ CARACTERÍSTICAS

1. Consensual. Por regla general se perfecciona por el solo consentimiento [Art. 1801.1]. Salvo por las
excepciones señaladas en el mismo artículo [2].

2. Bilateral. Ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras obligaciones que las partes puedan
asumir, siempre deberán concurrir la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el
precio.

3. Oneroso.

4. Por regla general es conmutativo. Excepcionalmente puede ser aleatorio [Art. 1813], respecto de la
venta de cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha
vendido la suerte.

5. Principal.

6. Puede ser civil o mercantil. Tiene importancia para determinar las normas legales aplicables.

1
En realidad la distinción carece de relevancia, puesto que según el art. 1900 las normas aplicables a la permuta son las
mismas que rigen para la compraventa.

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§ ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

En todo negocio jurídico se distinguen elementos esenciales, de la naturaleza y accidentales. Los

esenciales pueden ser genéricos (que se encuentran en todo negocio) y específicos (exigidos en uno
determinado). Los elementos específicos de la compraventa son la cosa y el precio.
En la compraventa, al igual que todo negocio jurídico, debe haber consentimiento de las partes
(elemento esencial genérico). Al estudiar este elemento analizaremos las solemnidades que la ley impone
en ciertos casos.
Además, la ley ha establecido ciertas normas especiales en cuanto a la capacidad para celebrar este
contrato.
Recapitulando, analizaremos:
I. El consentimiento de las partes y las formalidades del contrato de compraventa.
II. La cosa.
III. El precio.
IV. La capacidad de las partes.

I. Consentimiento de las partes; formas de la compraventa.

Por regla general, la compraventa es consensual [Art. 1801.1]. Excepcionalmente es solemne.
La /doctrina/ acostumbra clasificar las solemnidades del contrato de compraventa en legales y
voluntarias. Las primeras las establece la ley, las segundas los contratantes. En las primeras se distingue
entre las solemnidades ordinarias y especiales.

A. Solemnidades legales ordinarias.

Está constituida por la exigencia de escritura pública para la venta de bienes raíces, servidumbres,
censos y la sucesión hereditaria [Art. 1801.2]2.
La exigencia de escritura pública es solamente aplicable a la venta de inmuebles por naturaleza.
La venta de inmuebles por adherencia o por destinación y de los muebles por anticipación es
consensual [Art. 1801.3 y 571]3.
Tratándose de bienes raíces, la compraventa está perfecta desde el otorgamiento de la escritura
pública. La inscripción en el CBR no es solemnidad de la compraventa, sino la forma de efectuar la
tradición (que además es cumplimiento de la obligación derivada de un contrato ya perfecto).

~ Procedimiento especial de escrituración para ventas: escritura privada firmada ante notario y
protocolizada dentro de cierto plazo.
La compraventa de ciertos inmuebles (fundamentalmente viviendas sociales o bienes raíces
acogidos a sistemas de subsidio habitacional), se efectúa mediante escritura privada firmada ante
notario y protocolizada dentro del plazo de 30 días siguientes a su suscripción. Por su parte, la
inscripción no se efectúa mediante un extracto del título, sino mediante agregación o transcripción
íntegra.

2
En este caso, la solemnidad constituye la única forma de manifestar la voluntad, de modo que su omisión importa la falta de
voluntad o consentimiento del negocio, su omisión se sanciona con la inexistencia o nulidad absoluta. Además, la escritura
pública es la única forma de probar la compraventa [Art. 1701].
3
Otras normas han señalado el carácter solemne de otros contratos de compraventa: Venta de derechos de aprovechamiento
de aguas; venta de inmuebles regidos por ley de copropiedad inmobiliaria.

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B. Solemnidades legales especiales.

Se exigen en atención a las circunstancias en que se celebra el contrato o a la capacidad o estado
de las personas que intervienen como partes. Entre éstas se cuentan:

1. Exigencia de que la venta se haga en pública subasta. La venta en pública subasta puede ser:

a) Venta voluntaria en pública subasta. En éstas la iniciativa de la venta depende del vendedor, él
no está obligado a vender; pero si decide hacerlo, la ley, en protección de ciertos intereses, lo
obliga a vender mediante pública subasta.
Ej.: La venta de los bienes del desaparecido por los poseedores provisorios;
La venta de bienes del pupilo.
Acá la escritura de compraventa deberá ser suscrita por las partes; no por el juez, a diferencia
de lo que ocurre en las ventas forzadas. Acá, el juez interviene sólo para mayor solemnidad del
acto (en lo relativo a la fijación del precio de venta), pero NO tiene la representación legal del
vendedor.

b) Venta forzada en pública subasta. Acá el juez ordena la venta de bienes del deudor a petición de
sus acreedores, con el objeto de que éstos se paguen con el producto de esa venta.
Se aplica tanto a muebles como inmuebles, aún cuando existen diferencias procesales
importantes según se trate de una u otra naturaleza de bienes.
Someramente podemos señalar que respecto de inmuebles se deben cumplir las siguientes
formalidades:
-Tasación del inmueble [Art. 482 y 485 CPC].
-Bases para la subasta.
-Publicación de avisos [Art. 489 CPC].
-Pública subasta [Art. 485 y ss.; 495, 496 y 497 CPC]. De todo lo actuado en el remate se
levanta un acta de remate, que es firmada por el juez, el subastador y el secretario. La venta se
reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate. "El acta de remate valdrá
como escritura pública para efectos del art. 1802 CC. Esto sin perjuicio de otorgarse dentro de
tercero día4 la escritura definitiva con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás
requisitos legales. Aún cuando la venta esté perfecta con la suscripción del acta de remate, para
los efectos de la inscripción (tradición) en el CBR se requiere la escritura pública.

\!/ La escritura será suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor,
y se entenderá autorizado el primero para requerir y firmar por sí solo la inscripción en el CBR,
aún sin mención expresa de esta facultad.

Antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del contrato, perdiendo la
caución que se había exigido. Suscrita el acta, no podrá desistirse.

La venta forzada en pública subasta tiene un carácter mixto, tanto procesal como civil.
-Los vicios de carácter procesal (Ej.: no se hicieron los avisos, no se respetó la tasación), sólo
pueden reclamarse dentro de los límites del proceso, alegando la nulidad procesal.

4
Es frecuenta que en las bases del remate se establezca un plazo superior a los tres días; en su tiempo se discutió la
legalidad de este procedimiento.

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-Los vicios civiles o de fondo pueden invocarse mediante acción de nulidad en juicio declarativo.
2. Autorización judicial. En determinados casos, fundamentalmente para protección de personas
incapaces, la ley exige que la venta de éstos cuente con autorización judicial.
Así ocurre en los casos de los arts. 254, 393, 394, 484, 489.
La autorización judicial es un acto judicial no contencioso, por lo que se rige de acuerdo a las
normas del T. X del L. IV del CPC.

C. Solemnidades voluntarias.
Si bien la expresión "solemnidades voluntarias" es de uso común, algunos autores estiman que es
incorrecta, puesto que sólo la ley puede establecer solemnidades.
Las partes, conforme a la autonomía de la voluntad, pueden determinar la exigencia de ciertas
formalidades para que el negocio se repute perfecto.
Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las numeradas en el inc. 2° del art.
1801 no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de
las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida [Art. 1802]5.

~ Las arras [Arts. 1803 a 1805]. Pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad:
a) Como garantía de la celebración o ejecución del contrato [Art. 1803]. En este caso cada uno de
las partes contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha
recibido, restituyéndolas dobladas6.
b) Como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas. En este caso el contrato está
perfecto. Las arras no permiten retractarse; constituyen un medio de prueba de su celebración.
Para que estemos en este caso es necesario que las partes lo hayan convenido expresamente y que
dicho convenio conste por escrito.

~ Gastos de la compraventa [Art. 1806]. Los impuestos fiscales y municipales, las costas de la
escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta serán de cargo del vendedor, a menos de
pactarse otra cosa.

II. La cosa vendida.

Constituye el objeto del contrato, por lo que debe cumplir todos los requisitos propios del objeto
como requisito de existencia de los actos jurídicos: Debe ser comerciable; que exista o se espere que
exista, y que sea determinada o determinable.
La cosa vendida debe cumplir también con requisitos específicos del contrato de venta, señalados
en el párrafo 4 del T. XXIII del L. IV: "De la cosa vendida". Los requisitos son:
A. Debe ser cosa comerciable [Art. 1810].
B. Debe ser una cosa singular y determinada [Art. 1811].
C. Debe existir o esperarse que exista [Art. 1813 y 1814].
D. No debe pertenecer al comprador [Art. 1816].

5
Vemos que el efecto de la omisión de la formalidad establecida por las partes es diverso al de la omisión de una
solemnidad establecida por ley. En este último caso, si se omite la solemnidad el negocio es inexistente o nulo
absolutamente.
6
La facultad de retractarse no es indefinida, el límite está señalado en art. 1804 (dos meses desde la celebración).

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A. Debe ser una cosa comerciable.
En nuestra legislación, para que exista enajenación, se requiere de un título y de un modo. Con el
contrato sólo surgen derechos personales; una vez que opere el modo se habrá transferido el
dominio u otro derecho real, se habrá hecho ajena una cosa.
Según lo anterior, bien pudiera pensarse que si el CC prohíbe la enajenación de ciertas cosas,
nada impide celebrar a su respecto el contrato de compraventa, puesto que ésta no es enajenación.
Sin embargo, el art. 1810 dispone: "Podrán venderse todas las cosas corporales o incorporales
cuya enajenación no esté prohibida por ley".
Esta norma es aplicable única y exclusivamente a las normas prohibitivas. Si la norma que
impide la enajenación es imperativa, la compraventa de esa clase de cosas es perfectamente válida 7.

B. Debe ser cosa singular y determinada.

La cosa debe ser determinada, ya sea en especie o en forma genérica, o determinable [Art. 1461].
La cosa debe ser singular. La venta de una universalidad jurídica es, por regla general, nula
absolutamente [Art. 1811]. La excepción es la venta del derecho real de herencia, que es válida ya
que la propia ley la permite.
La norma además prohíbe la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya
se venda el total o una cuota. Se justifica puesto que ello importaría privar a una persona de su
patrimonio, que en la concepción clásica, seguida por nuestro CC, es un atributo de la personalidad.
El mismo artículo permite la venta de todos los bienes de una persona, aún siendo todos, siempre
que se inventaríen y que la venta se haga por escritura pública.

C. La cosa debe existir o esperarse que exista.

Pueden ser objeto de la obligación no sólo las cosas que existen, sino las que se espera que
existan. Se puede negociar sobre cosa presente o futura:

1. Cosa presente:
Si al tiempo de perfeccionarse la cosa se supone existente y no existe, no produce efecto
alguno. La compraventa es nula absolutamente por falta de objeto.
Si faltaba una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, el
comprador puede a su arbitrio escoger entre desistirse del contrato o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasación.
El conocimiento o ignorancia de las partes en orden a que la cosa no existía no influye en la
validez del contrato, pero puede generar la obligación de indemnizar los perjuicios que resulten a
la contraparte [Art. 1814.3].

2. Cosa futura. En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:
a) Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir.
b) Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo será cuando las partes así lo expresan o
cuando por las estipulaciones del contrato aparezca claramente que se compró la suerte.
La compraventa en este caso siempre tendrá objeto, aún cuando la cosa futura no llegue a
existir: el objeto del negocio es el álea o suerte.

7
Es menester traer a colación la discusión que se produce al interpretar el art. 1464 en relación con el art. 1810, puesto que
según /algunos/ la remisión es total, para otro es solamente a los n° 1 y 2, puesto que los n° 3 y 4 son imperativas.

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D. La cosa no debe pertenecer al comprador [Art. 1816].
La compra de cosa propia no vale. El contrato sería nulo absolutamente por carecer de causa.

~ Otros aspectos a analizar en relación a la cosa vendida:

[Art. 1812]: "Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga
contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras.
Se discute si se refiere a la venta de una cuota en una cosa singular o si comprende también la
enajenación de una cosa que forma parte de una universalidad.

[Art. 1816.2y3]: Regula la suerte de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y de los frutos
naturales y civiles que la cosa produzca con posterioridad a la venta: pertenecen al comprador.
Exc./ Cuando se estipulare un plazo o condición para la entrega de la cosa.

La venta de cosa ajena.

"La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no
se extingan por el lapso de tiempo" [Art. 1815]8.

Hipótesis de venta de cosa ajena:

a) Si el vendedor se da por dueño de la cosa;
b) Si el vendedor se atribuye la representación del dueño y no la tiene, lo que puede ocurrir:
-Porque efectivamente no era representante;
-Porque se excedió en sus facultades;
-Porque el poder era nulo;
-Porque obró después de expirado el mandato. V. Art. 704n°2.
c) Herederos que obtienen posesión efectiva y donde se omitió a un heredero.

Efectos de la venta de cosa ajena:

1. Efectos respecto del dueño de la cosa:
La compraventa es inoponible al verdadero dueño de la cosa (falta de concurrencia). El dueño podrá
ejercer la acción reivindicatoria mientras el comprador no adquiera el dominio por usucapión.
2. Efectos entre las partes contratantes:
a) Efectuada la tradición, el comprador no adquiere el dominio de la cosa vendida (nadie puede
transferir más derechos que los que tiene). El comprador sólo adquiere los derechos transferibles
del tradente sobre la cosa [Art. 682].
b) Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar su entrega, habrá incumplido su obligación,
por lo que el comprador puede demandar el cumplimiento o la resolución con indemnización.
c) Si después de efectuada la entrega el comprador se percata de quela cosa vendida no pertenecía al
vendedor sino a un tercero: ¿Qué acciones tiene derecho a entablar? Se discute en doctrina, la
solución dependerá de la postura que se adopte sobre cuál es la obligación del vendedor:
i. Si su obligación es transferir el dominio: habrá incumplido su obligación, por lo que sólo podrá
pedir la resolución más la indemnización de perjuicios. No procede el cumplimiento forzado
pues será imposible, el vendedor no puede cumplir sin la anuencia del verdadero dueño.

8
En esta materia el redactor se apartó del Code, según el cual el contrato de compraventa produce un efecto real, transfiere el
dominio, siguiendo el derecho romano bonitario. También se apartó del CC francés pues en éste la venta de cosa ajena es
nula.

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ii. Si su obligación es dejar al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa: Aún cuando
pertenezca a un tercero, el vendedor ha cumplido cabalmente su obligación, de modo que no
procede la acción resolutoria.
d) Si después de entregada la cosa el comprador es demandado de reivindicación por el verdadero
dueño de la cosa, el comprador podrá citar de evicción a su vendedor a fin de que concurra a
defenderlo en el pleito y le indemnice en caso que se produzca la evicción.

Venta de cosa ajena ratificada por el dueño [Art. 1818].

Si el dueño ratifica con posterioridad la venta, se entenderá que el comprador adquirió el dominio
desde la fecha de la tradición.
La norma refiere que la adquisición del dominio por el comprador se retrotrae a la fecha de la venta.
Se ha criticado puesto que sólo los adquiere desde la fecha de la tradición.

Si el vendedor adquiere con posterioridad el dominio [Art. 1819 y 682.2].

En este caso se entiende que el vendedor transfiere el dominio al comprador desde el momento de la
tradición.
Se critica la norma puesto que da lugar a una superposición de dominios: Durante el periodo que
corre desde la tradición hasta la adquisición del dominio por el vendedor, tanto el comprador como el
primitivo dueño tuvieron el dominio de la cosa.

III. El precio.
# El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida [Art. 1793].
Requisitos:
1. Debe estipularse en dinero. Sin embargo, nada impide que el precio se estipule en dinero y se
pague con otra cosa. Estaríamos frente a una dación en pago o novación por cambio de objeto 9.
2. El precio debe ser real. Debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de
la cosa. No puede ser simulado o irrisorio.
3. El precio debe ser determinado o determinable. Lo normal es que sea determinado por las partes
(no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes [Art. 1809.2].
Puede dejarse su determinación a un tercero. Este tercero es un mandatario de las partes. Se trata
de una compraventa condicional, sujeta a la condición de que el tercero determine el precio.

IV. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa.

En primer lugar, se aplican las reglas generales de capacidad para contratar [Art. 1447 y ss.].
Además, se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el contrato de venta. Son ciertas
incapacidades particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas
para ejecutar ciertos actos:

[Art. 1795]: "Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declare inhábiles
para celebrarlo o para celebrar todo contrato.

[Art. 1796]: "Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre
el padre y la madre y el hijo sujeto a patria potestad"10.
Su infracción ocasiona nulidad absoluta [Art. 10; 1466; 1682].

9
Se discute la validez de la compraventa en que el precio se pacta en UF.
10
Se justifica porque así se protege a las partes; a los terceros y los derechos de los herederos.

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a) Es nulo el contrato de venta entre cónyuges no separados judicialmente. La ley no distingue
entre el régimen matrimonial, la venta será siempre nula, salvo que estén separados
judicialmente de bienes.
b) Es nulo el contrato de venta entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. La venta
será válida si lo vendido es un bien perteneciente al peculio profesional o industrial del hijo. En
todo caso, la enajenación deberá contar con autorización judicial [Art. 246 y 255].
Se prohíbe el contrato de venta entre adoptante y adoptado.

[Art. 1797]: "Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de
los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente".

[Art. 1798]: "Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se
vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo
litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública
subasta.
La prohibición aplicable a jueces, abogados, procuradores o escribanos exige:
a) Que se trate de bienes cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma;
b) Que se vendan a consecuencia de dicho litigio;
c) Aún cuando la venta se haga en pública subasta.

[Art. 1799]: "No es lícito a los tutores y curadores comprar para alguna de los bienes de sus pupilos,
sino con arreglo a lo prevenido en el título "De la administración de los tutores y curadores".
La remisión debe entenderse hecha al [Art. 412.1], aplicable a la venta de bienes muebles, que
contiene una norma imperativa, se permite la venta cumpliendo con las condiciones que la norma
señala; el art. 412.2, aplicable a la venta de bienes raíces, contiene una norma prohibitiva.

[Art. 1800]: "Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a
la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo
dispuesto en el art. 2144.

~ Modalidades del contrato de venta.

El contrato de compraventa puede ser puro y simple o sujeto a modalidad, según las reglas
generales [Art. 1807].
La doctrina acostumbra mencionar también la venta a prueba [Art. 1823] y la venta de cosas que
suelen venderse a peso, cuento o medida [Art. 1821 y 1822].

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§ EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para las partes.
Son de la esencia: la obligación del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el
precio.
Existen obligaciones de la naturaleza del contrato: La del saneamiento de la evicción y los vicios
redhibitorios.
Las partes pueden acordar las obligaciones accidentales que estimen pertinentes.

I. Obligaciones del vendedor [Art. 1824].

A. Entrega o tradición.
Se discute en doctrina cuál es la obligación que asume el vendedor: transferir el dominio de la
cosa o solamente entregar la cosa y procurarle una posesión tranquila y pacífica de la misma.
La discusión tiene relevancia, pues de ella dependerá si el comprador puede o no ejercer la acción
resolutoria en caso que se le haya vendido una cosa ajena:

1. /Doctrina tradicional, Alessandri y otros/ estiman que la obligación del vendedor no es transferir el
dominio, sino la de entregar la cosa, de procurar al comprador la posesión tranquila y pacífica de
ella la cosa. Fundamentan:
a) En nuestra legislación la venta de cosa ajena vale.
b) El art. 1824 dispone que las obligaciones del vendedor son "la entrega o tradición". Deducen
que en realidad la obligación del vendedor es efectuar la entrega, o sea, colocar al comprador
en posesión de la cosa vendida. Por esto critican el art 1793 cuando dispone que el vendedor se
obliga a "dar" y la referencia a la "tradición" en el art. 1824. Afirman que si el vendedor es el
dueño de la cosa vendida, al efectuar la tradición transferirá el dominio de ésta. De lo contrario,
por la tradición sólo deja en posesión al adquirente, lo que le habilita para adquirir por
prescripción [Arts. 682 y 683].
c) La acción resolutoria carece de utilidad, ya que mientras no sea demandado por el verdadero
dueño, puede continuar gozando de la cosa: y si es demandado, puede ejercer la acción de
saneamiento de la evicción, para que concurra a defenderlo al juicio, y se produce la evicción,
le indemnice.
d) En esta materia don Andrés Bello siguió al derecho romano bonitario, para el cual la obligación
del vendedor es la de procurar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida.

2. /Doctrina moderna, Domínguez Águila y otros/ sostienen que la obligación del vendedor es la de
transferir el dominio de la cosa:
a) La finalidad social y económica de la compraventa es la de transferir el dominio.
b) Es perfectamente concebible que la obligación del vendedor sea transferir el dominio de la cosa
con la validez de la venta de cosa ajena. Una cosa es que la venta de cosa ajena sea válida y
otra muy distinta es que quien venda una cosa ajena cumpla con sus obligaciones. No hay que
confundir las condiciones para la validez del acto con las obligaciones que surgen de él.
c) El art. 1793 señala expresamente que la obligación del vendedor es la de "dar" la cosa. El art.
1824 corrobora esta idea al disponer que la obligación del vendedor es la "entrega o tradición.

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d) El art. 1837 señala que "la obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. El artículo emplea la
conjunción copulativa "y".
La /Doctrina tradicional/ contestan que lo anterior se justifica puesto que si el vendedor es
dueño amparará al comprador en el dominio, y si no loes lo amparará en la posesión.
e) La tesis tradicional no logra precisar cuál es la obligación del vendedor, por cuanto la posesión
es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el comprador la tiene es
porque concurren en él los elementos corpus y animus.
f) La admisión de esta tesis tiene interés práctica, permitiendo al comprador ejercer la acción
resolutoria con indemnización de perjuicios, otorgando mayor seguridad en la transferencia del
dominio.

¿Cómo se efectúa la entrega?

El art. 1824.2 se remita a las normas del T. VI del Libro IV. Luego dependerá de la naturaleza de
la cosa la forma de efectuar la tradición.
La entrega comprende no sólo la entrega jurídica (tradición) sino también la entrega material. Si el
comprador no recibe la tenencia material de la cosa, la ley lo autoriza para demandar el cumplimiento
o la resolución con indemnización de perjuicios. La obligación de efectuar la entrega material de la
cosa se desprende de los arts. 1834, 1866 y 1546.

¿Cuándo debe efectuarse la entrega?

Si el contrato es puro y simple: Inmediatamente después del contrato [Art. 1826]11.
Si la compraventa es a plazo o sujeta a condición: Al vencimiento del plazo o cumplimiento de la
condición.

Venta en forma separada de una misma cosa a dos o más personas. [Art. 1817]
1. Tendrá preferencia el comprador que entró en posesión, es decir, aquél al que se le efectuó la
tradición.
2. Si se efectuó la tradición a ambos, aquel a quien se le hizo primero.
3. Si no se ha entregado a ninguno, el título (compraventa) más antiguo prevalece.

¿Dónde debe efectuarse la entrega?

Rigen las reglas generales del pago [Arts. 1587 a 1589]:
1. Habrá que estar a la voluntad de las partes.
2. Si las partes nada dicen, hay que distinguir:
a) Especie o cuerpo cierto: En el lugar donde se encontraba la cosa al momento del contrato.
b) Genérica: En el domicilio del deudor, en este caso, del vendedor.

Gastos de la entrega.
"Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de
entregarla, y al comprador los que se hicieran para transportarla después de entregada" [Art. 1825].
Al emplear la expresión "naturalmente" el legislador quiere decir que esta regla es sin perjuicio de
pacto contrario.

11
El vendedor puede retener la cosa en el caso del [art. 1826.final].

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Normas para determinación de los vendido.
Regla general: "El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato" [Art. 1828].
En la venta de inmuebles por naturaleza, se entienden comprendidos los inmuebles por adherencia
y por destinación [Art. 1830 en relación al 570 y ss.].
El art. 1816 regula la suerte de los frutos pendientes al momento de la venta.

La entrega en la venta de predios rústicos [Arts. 1830 a1835].

Los predios rústicos pueden venderse:
a) En relación a la cabida: "cuando ésta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las
partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte
mayor o menor que la cabida que reza el contrato" [Art. 1831].
b) Como especie o cuerpo cierto: Es la regla general, lo frecuente es que las partes estipulen que la
venta se hace ad corpus.

Pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato. Estas diferencias sólo
tendrán interés cuando la venta se hizo en relación a la cabida, puesto que si se hizo como cuerpo
cierto no interesa la eventual disconformidad12 [Art. 1833.1].
Si la venta se hizo con señalamiento de linderos (en relación a la cabida), estará obligado el
vendedor a entregar todos lo comprendido en ellos:

"Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida
declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la
cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real 13; pues en este caso
podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir el contrato; y si
desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales" [Art. 1832.1].
"Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no
fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el
precio de la cabida que falte alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa,
podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato con
indemnización de perjuicios [2].

Estas reglas se aplican a cualquiera todo o conjunto de efectos o mercaderías [Art. 1835]. Ej.:
puede aplicarse cuando se vende un rebaño de x animales a tanto cada uno.
Se discute si en virtud de esta norma es posible la aplicación de las mismas normas a los predios
urbanos. Algunos autores responden con la negativa, invocando el art. 1831 que se refiere sólo a los
predios rústicos, como la {Historia fidedigna de la ley}.

Se ha discutido también que debemos entender por predio rústico, es decir, si se debe adoptar un
criterio funcional o geográfico.

Por último, estas acciones prescriben al cabo de un año, contados desde la entrega. [Art. 1834].

12
Sin embargo, si la diferencia es excesiva, puede tener cabida el error, de acuerdo a las reglas generales.
13
/Alessandri Rodríguez/ afirma que debe entenderse "a más de una décima parte de la cabida declarada".
Llega a esta conclusión por la {Historia fidedigna de la disposición.}

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B.1. La obligación de saneamiento14.
La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida (saneamiento de la evicción), y responder de los defectos
ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios (saneamiento de los vicios redhibitorios).
Es un elemento de la naturaleza del contrato: se entiende incorporado a él, pero las partes pueden
eliminarla estipulándolo expresamente.

1. Saneamiento de la evicción.
Esta obligación se sintetiza en dos aspectos: a) defender al comprador contra los terceros que
reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello la evicción se produce, b)indemnizar al comprador.
La primera es una obligación de hacer: defender en juicio al comprador. Además es indivisible,
de modo que el comprador puede citar de evicción a cualquiera de sus vendedores [Art. 1840]. La
pluralidad de vendedores puede ser originaria o derivativa: fueron varios desde un principio, o bien
era uno pero falleció dejando varios herederos.
La segunda es de dar: pagar una indemnización, y es perfectamente divisible, por lo que cada
uno de los vendedores, en caso de ser varios, será responsable solamente a prorrata de su cuota.

El saneamiento de la evicción comprende un aspecto negativo y uno positivo.

a) Negativo: Si el vendedor está obligado a amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica
de la cosa, lógico es que no pueda atacarlo. Es decir, el vendedor no puede realizar actos
materiales o jurídicos que embaracen la posesión del comprador15.
b) Positivo: Consiste en la obligación de defender al comprador contra los terceros que reclaman
derechos sobre la cosa, y si pese a ello la evicción se produce, indemnizar al comprador.

# Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por
sentencia judicial.
El vendedor es obligado a indemnizar las evicciones que tengan una causa anterior a la venta.
Del concepto, podemos señalar que para que exista evicción se requiere:
a) Privación total o parcial de la cosa comprada.
b) Que la privación sea por sentencia judicial. No cumplen este requisito los reclamos extra-
judiciales; el abandono voluntario del comprador; las vías de hecho).
c) Que la causa de la privación sea anterior a la venta.

Para que surja la obligación del vendedor de defender al comprador es necesario que el primero
haya sido citado de evicción [Art. 1843.1].
Si el vendedor no es citado de evicción se extingue su obligación de saneamiento; por ende, si no
es citado y la cosa es evicta, no estará obligado a indemnizar [3].

¿A quién puede citarse de evicción? Lo natural será que el comprador cite al vendedor. Este último
puede a su vez citar de evicción a su vendedor, siempre que la causa de evicción sea anterior a la
venta, y así sucesivamente. Para evitar esta cadena, la ley faculta al actual poseedor demandar al
tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido.

14
El CC chileno reguló la obligación de saneamiento a propósito del contrato de compraventa, como lo tradicional. Códigos
posteriores, entre ellos el argentino, regulan esta obligación en un título aparte, aplicable a todos los contratos onerosos. Es
por ello que se habla de "obligación de garantía".
15
No puede, por ejemplo, ejercer acción reivindicatoria contra el comprador.

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~ ¿Cómo debe hacerse la citación?
El art. 1843.2 se remite a las normas del T. V del L. III del CPC., arts. 584 al 587.

"La citación de la evicción deberá hacerse antes de la contestación de la demanda.

Para que se ordene la citación de evicción deberán acompañarse antecedentes que hagan aceptable
su solicitud" [Art. 584 CPC].

"Decretada la citación, se suspenderán los trámites del juicio por el término de diez días si la
persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito.
Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la República, se aumentará
dicho término en la forma establecida en el art. 259" (según tabla de emplazamiento).
Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá el demandante
pedir que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla y que continúen los trámites del
juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto a costa del demandado [Art. 585 CPC].

"Las personas citadas de evicción tendrán para comparecer al juicio el término de emplazamiento
que corresponda de conformidad a los arts. 258 y siguientes, suspendiéndose mientras tanto el
procedimiento. Si a petición de ellas se hace igual citación a otras personas gozarán también éstas del
mismo derecho" [Art. 586 CPC].

"Si comparecen al juicio las personas citadas, se observará lo dispuesto en el art. 1844 CC,
continuando los trámites de aquél según el estado que a la sazón tengan. En caso contrario, vencido el
término de emplazamiento, continuará sin más trámite el procedimiento" [Art. 587 CPC].

Actitudes que puede asumir el vendedor, después que fue citado de evicción:

1. El vendedor no comparece al juicio: El procedimiento continúa sin más trámite, y si en definitiva

se produce la evicción, el vendedor será responsable, a menos que el comprador haya dejado de
oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa (Ej.: prescripción
adquisitiva) [Art. 1843].

2. El vendedor comparece al juicio: Se seguirá contra él solo la demanda. El vendedor tendrá la

calidad de demandado [Art. 1844]. Sin embargo, el comprador también puede intervenir en el
juicio como tercero coadyuvante.

3. El vendedor comparece al juicio y se allana a la demanda: "Si el vendedor no opone medio alguno
de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la
defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en
que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño" [Art. 1845].

Resultado del juicio:

a) Vendedor obtiene sentencia favorable: Habrá cumplido con su obligación de amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa. Ni siquiera será obligado a indemnizar
los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador [Art. 1855].
b) Si el comprador es evicto, surge la obligación de indemnizar al comprador.
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Según el art, 1847, los rubros que deberán ser indemnizados por el vendedor son:
a) La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos;
b) La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;
c) La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sigo obligado a restituir al dueño;
d) Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por defecto de la demanda, sin
perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;
e) El aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas
naturales o por el mero transcurso del tiempo16.

Extinción de la acción de saneamiento.

1. Renuncia de la acción de saneamiento.

Es perfectamente renunciable [Art. 1839], salvo que haya habido mala fe de parte del vendedor,
en cuyo caso la renuncia es nula absolutamente [Art. 1842].
Los efectos de la renuncia son limitados: el vendedor estará obligado de todos modos a restituir
el precio de la venta [Art. 1852]. Por ende, con la renuncia sólo se libera al vendedor de
indemnizar los demás rubros contemplados en el art. 1847.
Ahora bien, el vendedor ni siquiera estará obligado a restituir el precio de la venta, si el que
compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre si el peligro de la
evicción, especificándolo [Art. 1852.3].

2. Prescripción.
a) Obligación de comparece a defender al comprador es imprescriptible 17.
b) Obligación de indemnizar al comprador de los perjuicios resultantes de la evicción prescribe:
-Acción para exigir restitución del precio prescribe según reglas generales [Art. 2515].
-Acción para exigir demás rubros del art. 1847, cuatro años [Art. 1856]18.
Plazo de prescripción se cuenta desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere
llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.

3. En las ventas forzadas.

En estos casos la indemnización se limita a la restitución del precio. Es lógico, pues el vendedor
no tenía intención de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus acreedores [Art. 1851].

4. En los casos del art. 1846.

"Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:

1° Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador.
2° Si el comprador perdió la posesión de la cosa por su culpa, y de ello se siguió la evicción.

16
Puede deberse a mejoras [Art. 1849] o a causas naturales o al tiempo [Art. 1850].
17
Esto, debido a que el comprador puede ser molestado en todo tiempo, por lo que es natural que en todo tiempo tenga
derecho para ser defendido.
18
/Alessandri/ se interroga:¿ acción para exigir restitución del precio prescribe siempre según las reglas generales o sólo
cuando esa restitución es lo único que debe el vendedor? Responde que siempre el plazo será el de las reglas generales.

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B. 2. Saneamiento de los vicios redhibitorios.
# Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios [art. 1857].

Requisitos [Art. 1858]

1. "Haber existido al tiempo de la venta"
2. "Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natura, o sólo sirva imperfecta-
mente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado
o la hubiera comprado a mucho menos precio".
3. "No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos
en razón de su profesión u oficio.

Efectos de los vicios redhibitorios

Regla general: Si la cosa comprada tenía un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar que se
"rescinda" la venta o se rebaje proporcionalmente el precio [Art. 1857].
La palabra rescisión que el código emplea generalmente como sinónimo de nulidad relativa, aquí
significa resolución19.
La acción destinada a obtener la rebaja del precio se denomina de quanti minoris.
En consecuencia, el comprador tiene derecho a demandar la resolución del contrato o la rebaja del
precio (puede demandarse la resolución en lo principal y subsidiariamente solicitarse la acción
estimatoria).
Excepciones a esta regla general:
1. Si los vicios de la cosa no tenían la gravedad que se expresa en el art. 1858n°2, el comprador no
podrá demandar la resolución del contrato; sólo puede exigir la rebaja del precio [Art. 1868].
2. Si el vendedor estaba de mala fe, ya sea por haber conocido los vicios o por haber debido
conocerlos en razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la restitución o rebaja del
precio, sino también a la indemnización de perjuicios [Art. 1861].
3. "Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no por eso
perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya
perecido en su poder y por su culpa.

Extinción de la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios:

1. Renuncia: Sólo producirá efectos si el vendedor estaba de buena fe (no conocía los vicios). De
lo contrario estará de todos modos obligado al saneamiento de los vicios de que tuvo
conocimiento [Art. 1859].
2. Ventas forzadas. La obligación de saneamiento no tiene lugar en las ventas forzadas, salvo el
caso de mala fe del vendedor [Art. 1865].
3. Prescripción:
a) La acción redhibitoria prescribe en 6 meses si el bien es mueble o 1 año si es inmueble,
contados desde la entrega real [Art. 1866].
b) La acción de quanti minoris prescribe en 1 año para los bienes muebles y en 18 meses para
los bienes raíces.

19
Aún cuando hay autores que estiman que el legislador no se equivocó en emplear la expresión rescisión, puesto que si
existe un vicio oculto, hay error por parte del comprador, lo que lo habilita a rescindir la venta.

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II. Obligaciones del comprador

A. Obligación de recibir la cosa.

En caso de mora por parte del comprador de cumplir esta obligación, deberá pagar al vendedor
los gastos de custodia y conservación de la cosa, y el vendedor sólo responderá de los perjuicios que
sufra la cosa por su culpa grave o dolo [Art. 1827].
Si el comprador se niega a recibir, el vendedor puede pagar por consignación [Art. 1598], o pedir
la resolución con indemnización de perjuicios [Art. 1489].

B. Obligación de pagar el precio.

Es la obligación esencial en el contrato de venta [Art. 1871].

Lugar y oportunidad para el pago del precio.

A falta de estipulación expresa, el precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la
cosa [Art. 1872]. En consecuencia, si las partes fijaron un plazo para la entrega de la cosa pero nada
dijeron en cuanto al lugar y oportunidad para el pago del precio, éste debe pagarse en el mismo
momento y lugar de la entrega.
Esta norma deroga la regla general de que las obligaciones deben cumplirse de contado, tan
pronto se contraen.

\!/ Si el comprador no cumple su obligación de pagar el precio, el efecto es que el vendedor podrá
demandar el cumplimiento o la resolución, más indemnización de perjuicios [Art. 1873].
Los arts. 1875 y 1876 consagran otras reglas, que no son sino aplicación de las reglas generales.

\!/ Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en
contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá
acción contra terceros poseedores [Art. 1876.2].
Si en la escritura se expresó que el precio había sido pagado de contado y en realidad no fue así,
nada impide que el vendedor demande la resolución al comprador.
Sin embargo, si la cosa fue transferida por el comprador a un tercero, éste no tenía forma de
conocer la existencia de una acción resolutoria, ya que en la escritura se expresó que el precio había
sido pagado de contado. El tercero sólo conoce la voluntad declarada, por lo tanto, al estar de buena
fe, el legislador lo protege estableciendo que aún cuando se declare la resolución no habrá acción
contra terceros poseedores.
El vendedor sólo podrá alcanzar a terceros en el caso que obtenga la nulidad del contrato, o bien
la celebración de que la escritura de venta fue falsificada.

La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio no produce otro efecto
que el de permitir al vendedor demandar el cumplimiento o la resolución más indemnización de
perjuicios [Art. 1874].
(Armonizar esta norma con el art. 680.2. Nos remitimos a lo enseñado en el apunte de Bienes).

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§ PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

I. Pacto comisorio.
"Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se
resolverá el contrato de venta" [Art. 1877].
# El pacto comisorio no es sino la condición resolutoria tácita del art. 1489, pero expresada por las
partes en el contrato.

El pacto comisorio es de aplicación general, la condición resolutoria tácita puede estipularse en

cualquiera contrato, respecto de cualquiera de las obligaciones de las partes, y desde luego en la misma
compraventa, para la del vendedor de entregar la cosa vendida. Las principales razones para así
concluirlo son varias:
a) Es sólo una razón histórica la que llevó al legislador a tratar el pacto comisorio en la compraventa
(la ley comisoria romana).
b) Esta estipulación es perfectamente lícita, porque estamos en el terreno de la libertad contractual.
c) Las partes pueden estipular cualquier hecho posible y lícito como condición resolutoria, aun el más
caprichoso, ¿por qué no podrían convenir que lo fuera el cumplimiento de una obligación?.

El pacto comisorio se califica:

1. Pacto comisorio simple, el cual se limita a reproducir el art. 1489 y estipular, en consecuencia, que el
contrato se resolverá en el caso de que alguna de las partes no cumpla lo pactado. Como ésta,
requiere de sentencia judicial que declare la resolución, y el deudor puede pagar en el curso del
juicio. Esto se desprende del art. 1878: "por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección
de acciones que le concede el art. 1873", el que a su vez dispone "si el comprador estuviere
constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho
para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios".
Por lo tanto, en lo que respecta al pacto comisorio simple en el contrato de compraventa por no
pago del precio, no cabe duda que se requiere sentencia judicial. El punto es más discutible en los
demás contratos en cuanto a las normas que se aplican, pero no en lo que respecta a la forma en que
opera, pues siempre requiere sentencia judicial, cualquiera que sea la solución que se dé al primer
punto.
En efecto, para /algunos/, habiendo el legislador reglamentado el pacto comisorio en la
compraventa para el caso de no pagarse el precio, las mismas normas deben aplicarse a las demás
obligaciones de este contrato y en los otros en que se estipule, por la analogía que existe. Con esta
posición, se le aplicaría el plazo especial de prescripción de 4 años del art. 1880, y no el de la
condición resolutoria tácita que es el general de 5 años.
/Otros/ sostienen que el pacto comisorio en los demás contratos y en la compraventa por otra
obligación que no sea el no pago del precio, se reglamenta por las normas de la condición resolutoria
tácita. Esta es la interpretación correcta.
(!) En conclusión: El pacto comisorio simple no es sino la condición resolutoria tácita estipulada y
produce los mismos efectos de ésta, sea en la compraventa o en cualquier otro contrato, con la sola
salvedad que en la primera, en caso de no pago del precio, está sujeta a prescripción especial de
cuatro años.
2. Pacto comisorio calificado "Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se
resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando

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el precio, lo más tarde, en las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda" [Art.
1879].
Vuelve a aparecer la discusión respecto a cómo opera en este caso el pacto comisorio, y la
jurisprudencia y doctrina tienden a uniformarse en orden a distinguir entre la compra-venta por no
pago del precio, y toda otra estipulación de resolución ipso facto:

a) Pacto comisorio calificado en la compraventa por no pago del precio. Se rige por el art. 1879,
no se contraviene si se requiere juicio, ello es evidente por lo siguiente:
- El art. 1878, en relación al art. 1873, permite al vendedor optar entre pedir resolución y el pago del
precio, y tan pacto comisorio es el simple como el calificado, ya que este está regulado en el
párrafo intitulado: "del pacto comisorio".
- El art. 1879 permite al deudor hacer subsistir el contrato. De lo contrario, hubiese dicho revivir.
Sólo puede hacerse subsistir algo que no esté extinguido.
-El plazo que la ley otorga al deudor para hacer subsistir el contrato se cuenta desde la notificación
judicial de la demanda, lo que prueba que es necesario un juicio.
Lo que sí se discute es cuándo se produce la resolución, si al dictarse la sentencia o al transcurrir
el término de 24 horas sin que el deudor cumpla su obligación.
(!) En conclusión: No hay más diferencia entre la condición resolutoria tácita y el pacto
comisorio simple por un lado, y el calificado en la compraventa por no pago del precio, que el
plazo que tiene el deudor para pagar, que es de 24 horas para este último y de todo el juicio en los
dos primeros. Tanto el pacto comisorio simple como el calificado en la compraventa por no pago
del precio prescriben de acuerdo al plazo especial del art. 1880. No así la condición resolutoria
tácita que lo hace de acuerdo a las reglas generales.

b) Pacto comisorio calificado en los demás casos.

-Puede estipularse la resolución ipso facto en cualquier contrato, y aun en la misma compraventa en
otras obligaciones que no sean del pago del precio, y para ello puede utilizarse cualquier
expresión. Basta con que quede claramente establecido que no es necesaria la intervención
judicial.
-Ello deriva de la voluntad de las partes y no del art. 1879.
-La resolución se produce de pleno derecho, porque así las partes lo han establecido.
-El acreedor puede, de acuerdo a la regla general del art. 1487, renunciar a la resolución ya
producida, porque está establecida en su exclusivo beneficio.

II. Pacto de retroventa.

# Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en su defecto de esta
estipulación lo que haya costado la compra [Art. 1881].
Constituye una condición resolutoria ordinaria potestativa del acreedor (vendedor).
Puede utilizarse como mecanismo de garantía, por ejemplo, para caucionar un préstamo.

III. Pacto de retracto. [Art. 1886]

Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que
mejore la compra se resuelve el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quién éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.
Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.
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§ RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

"El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme" [Art. 1888]20.

No son susceptibles de impugnarse por lesión enorme:

a) Los contratos de venta de bienes muebles [Art. 1891].
b) Las ventas forzadas [Art. 1891].
c) No procede la rescisión por lesión si la cosa se ha perdido en poder del comprador [Art. 1892].
d) No procede si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que haya vendido por más de lo que
había pagado por ella (en este caso el vendedor podrá reclamar este exceso) [Art. 1893].

¿Cuándo hay lesión enorme? [Art. 1889]

El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de
la cosa que vende;
El comprador sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad
del precio que paga por ella.

Efectos de la lesión enorme entre las partes [Art. 1890]:

El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar
el justo precio con deducción de una décima parte;
El vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del
precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
Efectos de la lesión enorme respecto de terceros:
Si la cosa ha sido vendida por el comprador a un tercero, no hay acción de rescisión por lesión enorme
[Art. 1893.2].
Además, la ley establece una excepción al efecto retroactivo de la nulidad declarada: Si el comprador
hubiere constituido algún derecho real que grave la cosa en favor de un tercero (hipoteca, usufructo, etc),
ese derecho no se extingue de pleno derecho [art. 1895].

\!/ La acción de rescisión por lesión enorme es irrenunciable [Art. 1892].

La acción de rescisión prescribe en 4 años, contados desde la fecha del contrato [Art. 1896].
Al ser prescripción de corto tiempo, no se suspende.

20
En la teoría general del acto jurídico, estudiamos la lesión como un supuesto vicio del consentimiento. Se señaló que en
nuestra legislación no es tal, sino que es un desequilibrio notable en las prestaciones, y que sólo opera en determinados casos,
entre ellos, el contrato de compraventa.

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