Guía Virtual de Derecho Comercial

Doctor: ADRIAN ORTIZ VESGA

CASO 2: JUAN PÉREZ es un empresario de la industria del calzado; como persona natural
comerciante se encuentra inscrito en la Cámara de Comercio de Bucaramanga, en donde
también registró un establecimiento de comercio ubicado en el barrio San Francisco,
donde desarrolla su actividad empresarial.

Juan Pérez desea vender el establecimiento de comercio a Pedro Acosta por la suma de
$100.000.000.

Pedro Acosta acude a su oficina de abogado y le plantea los siguientes interrogantes:

1. Cuál es el procedimiento que debe seguir para adquirir el Establecimiento de

Comercio.
2. El local comercial donde funciona el establecimiento de comercio NO es de
propiedad de Juan Pérez por lo que le preocupa lo relacionado con la cesión del
contrato de arrendamiento, es decir, ¿Debe obtener la autorización del arrendador?

Elabore un concepto jurídico en donde resuelva los interrogantes planteados por Pedro.

ANÁLISIS TEMA PLANTEADO

Institutos Jurídicos

En aras de determinar con precisión la asesoría que se prestará al cliente en cuestión,

iniciaremos por delimitar los institutos jurídicos relacionados con el caso de consulta así:

1. Persona natural: en términos empresariales, la persona natural es aquel individuo

que al actuar en su propio nombre se ocupa de alguna o algunas actividades que la ley
considera mercantiles. Ahora que, debemos precisar sobre la persona natural
comerciante, entendiendo que es aquella persona que ejerce una actividad comercial
de forma habitual y profesional, asumiendo a título personal todos los derechos y
obligaciones de la actividad comercial que ejerce.

2. Registro mercantil: Art 26 Código de comercio – Como su nombre lo expresa, no es

otra cosa que un registro que llevan las cámaras de comercio para tener un control de
los comerciantes y de los establecimientos de comercio frente al acto de matrícula,
así como la inscripción de todos los actos, libros y documentos respecto de los cuales
la ley exigiere esa formalidad. Dicho registro mercantil es público y por ende cualquier
persona puede consultarlos y pedir copias de estos.
 En concreto, el registro mercantil permite a todos los empresarios ejercer cualquier
actividad comercial y acreditar públicamente su calidad de comerciante. En otras
palabras, una institución para la publicidad y acreditación de la calidad de
comerciante

3. Matrícula mercantil: la matricula por su parte, es la forma de materializar el registro

mercantil, es la inscripción que se hace en el registro mercantil de las personas
naturales o jurídicas que realizan actividades comerciales o mercantiles, así como de
sus establecimientos de comercio.

A este punto, es necesario aclarar que se deben matricular todas las personas
naturales que realicen en forma permanente o habitual actividades mercantiles; dicha
matrícula o solicitud de matrícula se deberá presentar en la cámara de comercio con
jurisdicción, es decir, el lugar donde desarrollarán su actividad comercial o donde
tendrán abiertos los establecimientos de comercio

4. Actividades mercantiles: las actividades o actos mercantiles son los que califican
como comerciantes a las personas.

5. Establecimiento de comercio: de conformidad con el art 515 del código de comercio

“Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por
el empresario para realizar los fines de la empresa” así, el art 516 del precitado código
determinan los elementos que conforman un establecimiento de comercio.

1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;

2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás
valores similares;
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las
indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama
comercial, y
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del
establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente
en consideración al titular de dicho establecimiento.

6. Contrato arrendamiento local comercial: regulado por el código de comercio en sus

artículos 518 a 523, promueve en tratamiento y protección especial al comerciante
por entender y apoyar su rol en la economía y la sociedad. No se tienen formalidades
para el contrato de arrendamiento, lo que indica que puede ser verbal o escrito, el
canon a convenio de las partes, el termino será a convenir por las partes y si el
arrendatario constituye 2 años o más, tendrá derecho a que le sea renovado el
contrato.
7. Venta establecimiento de comercio: la venta es la transferencia total o parcial de la
unidad económica que conforma dicho establecimiento. La figura de la venta del
establecimiento de comercio solo es viable cuando se predica sobre personas
naturales. Dicha venta se perfecciona mediante contrato de compraventa.

8. Contrato compra venta: figura que permite el acuerdo entre las partes, mediante el
cual una de ellas se obliga a transferir la propiedad de un bien o servicio a cambio de
una suma de dinero. El vendedor se compromete a entregar una cosa y el comprador
se compromete a entregar a cambio una cantidad de dinero.

La venta o compra de un establecimiento de comercio debe hacerse mediante un

contrato de compraventa de establecimiento de comercio, en documento privado
reconocido por los extremos ante notario o escritura pública de conformidad con el
artículo 526 del código de comercio.

9. Cesión contrato arrendamiento local comercial por venta del establecimiento de

comercio: el artículo 516 numeral 5° del código de comercio define que el contrato de
arrendamiento hace parte de los elementos que conforman un establecimiento de
comercio. Entonces, al vender un establecimiento de comercio, se entenderá que la
cesión de derechos sobre el contrato de arrendamiento del local comercial en que
funciona el establecimiento de comercio esta implícita en la venta del establecimiento
de comercio.

El artículo 525 del código de comercio, establece que la venta o enajenación de un

establecimiento de comercio, ya sea a total o parcial “se presume hecha en bloque o
como unidad económica, sin necesidad de especificar detalladamente los elementos
que lo integran”.

Asesoría de gestión

Planteados los institutos jurídicos relacionados con el objeto de la consulta, esto es, la
compra de un establecimiento de comercio por parte del señor PEDRO ACOSTA en calidad
de comprador y de otra parte el señor JOSE PEREZ en calidad de vendedor,
establecimiento de comercio estimado en la suma de CIEN MILLONES DE PESOS MCTE
($100.000.000) se emite concepto jurídico así:

Se dará respuesta en primera medida a la pregunta numero 2 (El local comercial donde
funciona el establecimiento de comercio NO es de propiedad de Juan Pérez por lo que le
preocupa lo relacionado con la cesión del contrato de arrendamiento, es decir, ¿Debe
obtener la autorización del arrendador?)
Respuesta: NO se requiere la autorización, Si el inmueble (local, oficina, bodega, casa, etc)
en que funciona el establecimiento de comercio es arrendado, al venderse el
establecimiento de comercio el comprador se vuelve el nuevo arrendatario. Para este
cambio en el arrendamiento no se necesita autorización del arrendador o propietario
del inmueble. Lo anterior, teniendo como sustento lo expuesto en el instituto jurídico #9
en el cual se aclaro la figura de cesión del contrato de arrendamiento por la venta del
establecimiento de comercio.

En otras palabras, solo se requiere celebrar el contrato de compraventa para obtener la

calidad de arrendatario del local comercial en el cual se encuentra funcionando el
establecimiento de comercio.

Al respecto del contrato de arrendamiento en donde funciona el establecimiento de

comercio se deja una nota aclaratoria, esto es, se recomienda verificar detenidamente,
que el tiempo de funcionamiento del establecimiento de comercio en el local arrendado
sea igual o superior a dos años, esto para efectos de adquirir el derecho a renovación del
mismo de conformidad con el código de comercio.

Pasando ahora a la pregunta numero 1 (Cuál es el procedimiento que debe seguir para
adquirir el Establecimiento de Comercio)

Respuesta: se relacionaran los pasos a seguir para realizar una compra exitosa, en
beneficio del comprador y que reúna los requisitos exigidos por la ley para este tipo de
negocios, es decir, que tengan plena validez y se efectúen los registros pertinentes para
que nazca a la vida jurídica.

Primero: solicitar la intervención de un contador, toda vez que de conformidad con el

artículo 527 del código de comercio “El enajenante deberá entregar al adquirente un
balance general acompañado de una relación discriminada del pasivo, certificados por
un contador público” entonces, será necesario verificar la viabilidad del negocio antes
de formalizar un contrato de compraventa. Lo anterior para evitar complicaciones con
acreedores de conformidad con el artículo 528 y 529.

Entonces asegurado el paso primero y con total tranquilidad y seguridad frente a lo que
económicamente se pretende adquirir en compra procedemos al segundo paso.

Segundo: Verificar en la respectiva cámara de comercio donde se encuentre

matriculado el establecimiento de comercio, que sobre el mismo no existan
inscripciones de embargo vigentes o limitaciones a la propiedad sobre este, ya que en
caso de existir no se podrá registrar el contrato de compraventa.
Tercero: Elaborar detallada y puntualmente el documento para suscribir el contrato de
compraventa del establecimiento de comercio, teniendo en cuenta los numerales 7 y 8
de los institutos jurídicos arriba citados, para que tenga plenos efectos.

El contrato de compraventa debe contener como mínimo, la siguiente información:

 Nombre, documento de identidad y domicilio del vendedor y del comprador.

 Identificación del establecimiento indicando su nombre, dirección o número de
matrícula mercantil.
 Valor o precio de la compraventa. Firma de comprador y vendedor.
 Diligencia de reconocimiento de contenido y firma ante notario o juez

Cuarto: Por tratarse de un vendedor persona natural se debe presentar copia del pago
por concepto de retención en la fuente diligenciado de manera correcta a nombre del
vendedor sobre el 1 % del valor de la venta (artículo 398 y 606 del Estatuto Tributario)

Quinto: Matrícula mercantil, para continuar con el perfeccionamiento del negocio, se

deberá verificar que el comprador cuente con matrícula mercantil y en caso de no
tenerla se debe solicitar la matrícula con la presentación de la compraventa.

Sexto: Pagar un derecho de inscripción y un impuesto de registro con cuantía sobre el

contrato de compraventa.

Séptimo: Si el nombre o logo del establecimiento de comercio corresponde a una

marca registrada, se deberá realizar un contrato de cesión de marca registrada y
registrarse ante la SIC

Octavo: Inscripción de la compraventa en el registro mercantil, la compra de un

establecimiento de comercio debe inscribirse en la cámara de comercio, entidad
encargada de llevar el registro mercantil. El registro del contrato de compraventa se
debe hacer en la cámara de comercio donde está inscrito el registro mercantil del
establecimiento enajenado, y se exige lo siguiente:

1. Presentar copia auténtica del contrato, escritura pública documento privado

reconocido ante notario o presentado personalmente por los otorgantes ante el
funcionario autorizado de la Cámara de Comercio.
2. Matrícula Mercantil del vendedor renovada a la fecha en que se inicie el trámite de
registro de la compraventa en la Cámara de Comercio.
3. Si el comprador no figura matriculado como comerciante en la Cámara de
Comercio, debe cumplir con esta obligación diligenciando el Registro Único
Tributario firmado.
4. La copia que se remita debe ser totalmente legible para garantizar su reproducción
por cualquier medio técnico.
5. Cancelar los derechos de inscripción y el valor del impuesto de registro.
Si el establecimiento de comercio lleva contabilidad, el comprador debe registrar los libros
correspondientes.

CONCEPTO JURÍDICO
Frente al primer cuestionamiento - Cuál es el procedimiento que debe seguir para
adquirir el Establecimiento de Comercio. El código de comercio delimita todo lo
pertinente al establecimiento de comercio desde la cuna a la tumba, esto es, desde su
creación o constitución, registro, disolución, pero en particular el libro tercero, título
primero realiza el desarrollo del establecimiento de comercio, entendiendo que
el establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el
empresario para realizar los fines de la empresa.

Entonces, el adquirir un establecimiento de comercio es una figura común, denominada

enajenación o venta, al respecto se deberá precisar que se deberá iniciar por realizar un
contrato de compraventa de establecimiento de comercio y durante su creación se
verificaran los detalles referentes a la legalidad del negocio y el cumplimiento de los
requisitos legales aplicables al establecimiento de comercio, los contratos de compraventa
y los respectivo al estatuto tributario.

1- Pedir el balance general acompañado de una relación discriminada del pasivo,

certificados por un contador público
2- Verificar en cámara de comercio donde se encuentre matriculado el establecimiento de
comercio, que sobre el mismo no existan inscripciones de embargo vigentes o
limitaciones a la propiedad.
3- Elaborar y suscribir contrato de compraventa del establecimiento de comercio
4- Solicitar copia del pago por concepto de retención en la fuente diligenciado de manera
correcta a nombre del vendedor sobre el 1 % del valor de la venta.
5- Asegurar la matrícula mercantil del comprador, en caso de no tenerla se debe solicitar
la matrícula con la presentación de la compraventa.
6- Pagar los derechos de inscripción y un impuesto de registro con cuantía sobre el
contrato de compraventa.
7- Si el nombre o logo del establecimiento de comercio corresponde a una marca
registrada, se deberá realizar un contrato de cesión de marca registrada y registrarse
ante la SIC
8- Inscribir la compraventa en el registro mercantil, (cámara de comercio) El registro del
contrato de compraventa se debe hacer en la cámara de comercio donde está inscrito
el registro mercantil del establecimiento enajenado.

Así al cumplir estos pasos, podrá ser el propietario del establecimiento de comercio en
estricto cumplimiento de la normatividad.
Frente al segundo cuestionamiento - El local comercial donde funciona el
establecimiento de comercio NO es de propiedad de Juan Pérez por lo que le preocupa
lo relacionado con la cesión del contrato de arrendamiento, es decir, ¿Debe obtener la
autorización del arrendador?. NO se requiere la autorización, Si el inmueble (local,
oficina, bodega, casa, etc) en que funciona el establecimiento de comercio es arrendado,
al venderse el establecimiento de comercio el comprador se vuelve el nuevo
arrendatario. Para este cambio en el arrendamiento no se necesita autorización del
arrendador o propietario del inmueble. El artículo 516 numeral 5° del código de comercio
define que el contrato de arrendamiento hace parte de los elementos que conforman un
establecimiento de comercio. Entonces, al vender un establecimiento de comercio, se
entenderá que la cesión de derechos sobre el contrato de arrendamiento del local
comercial en que funciona el establecimiento de comercio esta implícita en la venta del
establecimiento de comercio.

El artículo 525 del código de comercio, establece que la venta o enajenación de un

establecimiento de comercio, ya sea a total o parcial “se presume hecha en bloque o
como unidad económica, sin necesidad de especificar detalladamente los elementos que
lo integran”. Es decir, que al ser el contrato de arrendamiento uno de los elementos que
conforman el establecimiento de comercio, se entenderá que se enajena o entrega en
igual forma el contrato de arrendamiento y se protege la actividad comercial.

Presentado por:

Diego Alejandro Medina Ángel

Cod. U00035541