Corretaje Inmobiliario: Mandato

Corretaje Inmobiliario
Mandato
El mandato es el contrato por el cual una persona se obliga realizar uno o más actos
jurídicos en interés de otra, asumiendo todos los efectos del mismo. Los actos deben
ser lícitos, no contrarios a la moral, buena costumbre, al oren público y los actos serán
jurídicos, no están comprendidos los encargos de realizar actos materiales.
Las partes involucradas en este contrato son el mandate y el mandatario.
Es el mandatario la parte que se obliga a realizar los actos jurídicos en interés del
mandate.
El mandato puede ser conferido o si una persona está realizando actos en interés de
otra persona y está lo sabe y no se lo impide, pudiendo hacerlo, se considera que el
mandato ha sido conferido tácitamente.
Es un contrato bilateral porque implica obligaciones para ambas partes, oneroso ya
que una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra a cambio
de una remuneración, si no hay acuerdo sobre la retribución será establecida por
disposiciones legales, reglamentarias aplicables o el uso. Es un contrato nominado
porque se encuentra expresamente regulado por la ley y es no formal, porque en
principio no existe una forma establecida y regulada para la celebración de este tipo de
contrato.
El mandato puede darse de dos maneras con representación o sin representación. Será
con representación cuando el mandatario actúe en nombre del mandante,
representándolo y en donde el tercero sabe que se vincula con el mandante. Y sin
representación cuando el mandatario actúa en interés del mandante, pero frente a un
tercero lo hace en nombre propio.
Las obligaciones del mandatario están establecidas en el artículo 1324 del Capítulo 8,
donde se expresa que tiene la obligación de:
a) Cumplir con los actos comprendidos en el mandato, conforme a las
instrucciones que fueron dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio
que constituye su objeto.
b) Deberá dar aviso inmediatamente al mandante de cualquier circunstancia por
la cual deba apartarse de las instrucciones que se le fueron dadas, requiriendo
nuevas o ratificarlas, adoptando medidas necesarias.
c) Informar inmediatamente de todo conflicto de intereses y de cualquier
circunstancia que pueda modificar o revocar el contrato de mandato.
d) Debe mantener reservada la información del mandato.
e) Dar aviso al mandante de todo valor que recibió en el mandato y ponerlo a
disposición de aquel.
f) Rendir cuenta de su gestión cuando deba sele exija hacerlo o cuando se extinga
el mandato.
g) Entregarle al mandante las ganancias producidas del negocio.
h) Informar, cuando el mandante lo requiera sobre la ejecución del mandato.
i) Presentar al mandante toda la documentación.
En caso de que renuncie sin causa justificada y de manera imprevista, debe indemnizar
por daños que cause al mandante.
Y el mandante está obligado para con el mandatario a:
a) Darle al mandatario los medios necesarios para que ejecute el mandato y
retribuirle en caso de que haya tenido gastos para ese fin.
b) Indemnizar al mandatario por cualquier daño como consecuencia de la
ejecución del mandato.
c) Abonar al mandatario la retribución. En caso de que el mandato concluya y no
fuese por la culpa del mandatario, se le deberá retribuir en proporción del
servicio cumplido.
Entonces el mandatario tendrá derecho de cobrar por su servicio, ser indemnizado en
caso de daños como consecuencia de la ejecución del mandato, debe recibir los
medios necesarios para poder ejercer el mandato y puede nombrar él un sustituto,
excepto si fue indicado por el mandante. Aunque si la sustitución no fue autorizada o
era innecesaria, el mandatario debe responder por la actuación del sustituto.
Si el mandatario fue revocado sin causa justa del mandato que había sido otorgado por
un tiempo o causa determinado, debe ser indemnizado por los daños y en caso de que
el mandato no haya sido para un plazo determinado, el mandante deberá dar aviso o
en su defecto indemnizar.
El mandato puede extinguirse por el transcurso del plazo establecido o por
cumplimiento de la condición pactada, por la ejecución del negocio para el cual fue
dado, por revocación del mandante, por renuncia del mandatario o por la muerte o
incapacidad del mandato o del mandatario.
Rendición de cuentas
ARTICULO 1334.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas por el mandatario
debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de
toda la documentación relativa a su gestión. Excepto estipulación en contrario, las
cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a
cargo del mandante.
El mandatario por haber realizado actos jurídicos en interés de otra persona, estará
obligado a rendir cuentas sobre el resultado de su operación, excepto renuncia
expresa del mandante. La rendición de cuentas no es una obligación contractual, es
legal debido a que se realizaron actos de comercio comercio por cuenta ajena o aún
por cuenta propia.
La rendición de cuentas sirve para presentar la descripción de las operaciones
efectuadas y rendición material, deberá contar con ciertos requerimientos, debe ser
de modo descriptivo y documentado, debe incluir información aclaratoria necesarias,
debe haber una demostración detallada expresando ordenadamente los ingresos y
egresos y concordar con los libros que lleve quien las rinda.
Entonces es el estado descriptivo, respaldado con la necesaria documentación, para
demostrar en partidas correspondientes al debe y al haber la verdad de los hechos y
resultados de orden patrimonial a que se ha llegado en una negociación en la que se
ha actuado por cuenta ajena.
La rendición de cuentas puede ser privada o frente a un juez si así lo dispone la ley,
Serán rendidas cuando:
 Oportunidades convenidas.
 Lo disponga la ley.
 Finaliza la relación contractual entre mandante y mandatario
La rendición de cuentas se realiza en el domicilio del mandatario y los gastos que
genere están a cargo del mandante, salvo que se haya acordado lo contrario.
Pactos
El pacto es un acuerdo de voluntades de dos o más personas, en virtud del cual
convienen en asumir determinadas obligaciones y/o derechos comprometiéndose en
su cumplimiento. Es un acuerdo, un compromiso entre las partes que intervienen en el
que aceptan respetar aquello a que se comprometieron.
En el derecho Romano el simple pacto no producía obligación. Los Romanos
distinguieron esta pacto, producto del mero consentimiento de
los contratos sancionados y reconocidos por el derecho civil. Eran las formalidades las
que proporcionaban fuerza obligatoria a los convenios.
Las partes contratantes son las mismas del contrato.
El pacto supone una noción más restringida que el contrato y es accesorio o
secundario a este.
Al contrato de compraventa pueden agregarse algunas cláusulas, descriptas en el
Titulo IV, Capitulo 1, Sección 7 del Código Civil y Comercial, estas son:
 Pacto de retroventa: Donde el vendedor se reserva el derecho de recuperar la

cosa vendida que fue entregada al vendedor contra restitución del precio.
 Pacto de reventa: Donde el comprador se reserva el derecho de devolver la
cosa comprada.
 Pacto de preferencia: Genera una obligación de hacer cargo de una de las
partes, quien, si decide celebrar un futuro contrato, debe hacerlo con la otra u
otras partes. El vendedor puede recuperar la cosa vendida, entregada al
comprador prefiriéndolo a otro, en caso de querer el comprador venderla.
El derecho otorgado es personal, no se hereda. El comprador debe comunicar
al vendedor que desea enajenar la cosa.
 Pacto comisorio: Es la facultad de una de las partes de un contrato para
resolverlo cuando la otra no cumpla con las obligaciones a su cargo.
 Pacto de reserva de hipoteca: El enajenante conserva un expreso derecho real
de hipoteca sobre el bien, como seguridad del pago del precio que el
comprador no efectúa al contado. El pacto no es oponible a terceros si no está
registrada.
 Pactos de convivencia: Acuerda una pareja en el que se determinan los
derechos y obligaciones que tienen sobre los bienes y el hogar que comparten
Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, reventa y de preferencia son
oponibles a terceros interesados si resultan de documentos inscriptos en su debido
registro o si el tercero ha tenido efectivo reconocimiento.
En caso de que sean no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirientes de buena fe y a título oneroso.
En cuanto a los plazos, los pactos pueden ser convenidos durante un plazo que no
exceda los cinco años si se trata de bienes inmuebles y de dos años si son cosas
muebles, contados desde la celebración del contrato. A menos que las partes
convengan alargar el plazo, que sería el máximo legal, que es perentorio e
improrrogable.

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