FI y TEC IPCI 06.2023

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Financiamiento Inmobiliario y

Técnicas de Evaluación Crediticia

Felipe Kishimoto U.
Junio 2023
Acerca de …
¿Qué aprenderé en este módulo?

1. Principales términos.
2. Garantías. Bien Futuro. Bien Terminado.
3. El Sistema Financiero Peruano.
4. Préstamos hipotecarios. Tasas. LTV.
5. Programas sociales.
6. Otros productos financieros para los finalistas.
7. Evaluación y calificación crediticia.
8. Modelos de Contratos de préstamo hipotecario y Cartas de aprobación.
9. Productos financieros para los desarrolladores inmobiliarios (opcional).
10. Repaso y evaluación.
1. Principales Términos
¿Qué es financiamiento?

¿Qué es financiamiento inmobiliario?


 Acreedor:

 Deudor:

 Codeudor: Es la persona que asume la misma responsabilidad y al mismo nivel que el deudor principal, de tal
manera que en caso de incumplimiento, el acreedor puede exigirle su pago a quien éste decida, bien sea al deudor
principal o al codeudor. No confundir con garante.

 Tasa de interés: Por lo regular representa un porcentaje del crédito o préstamo que se ha requerido y que el
deudor deberá pagar a quien le presta. En términos simples, es el precio del uso del dinero.

 Gastos de Tasación: El banco contrata los servicios de un especialista para tasar el inmueble que se quiere
comprar. Dos objetivos: el valor referencial del inmueble y valor asegurable.

 Gastos de cierre: Dentro de estos gastos se encuentran el estudio de títulos, los gastos notariales y registrales, los
cuales permitirán el inmueble a su nombre del comprador y la hipoteca a favor de la IF. Los gastos notariales
usualmente tienen un costo fijo y dependen de la notaría donde se haga el trámite. Los gastos registrales varían
dependiendo del monto de operación y/o el valor del inmueble.
 Seguro de inmueble: Este seguro permite proteger el inmueble de eventuales daños (terremotos, incendios, desastres
naturales y daños resultantes de huelgas, conmoción civil, vandalismo y/o terrorismo) mientras está vigente el crédito
hipotecario. La tasa del seguro varía dependiendo del inmueble y de la entidad financiera con la que se tramite el
crédito hipotecario.

 Seguro de desgravamen: Este seguro cubre el pago total de la deuda en caso de muerte natural o por accidente e
invalidez total o permanente por parte del que pidió el préstamo. La empresa aseguradora se hace cargo de cancelar la
deuda adquirida.

 Cuota inicial: Es un porcentaje del precio de venta o importe fijo que, por lo general, se paga a la firma de la minuta de
compraventa (o antes de la firma de la escritura pública), como señal de compromiso económico y seriedad del
comprador.
 Cuota simple: Todas las cuotas del crédito hipotecario son por importes iguales.

 Cuota doble: Las cuotas de julio y diciembre equivalen al doble del importe de las cuotas mensuales ordinarias.
Permite obtener una aprobación crediticia por mayor importe.

 Cuota variable: Las cuotas del cronograma de pagos no mantienen uniformidad en cuanto al importe.

 Periodo de gracia: Es un periodo en el que no pagas la cuota de tu préstamo. Este periodo comprende entre el
desembolso del préstamo y la fecha de pago de la primera cuota. Si bien en este periodo no realizas ningún pago de
cuotas, los intereses de estas sí se capitalizarán.

 Prepago: Es un pago anticipado que el deudor realiza con la idea de reducir el capital de la deuda, y de ese modo
reducir el plazo de vida de la hipoteca y/o reducir el importe de las cuotas a pagar.
Hipoteca Sábana

• (*) No aplica para MiVivienda.


 Carta Fianza: Es el documento mediante el cual una
institución financiera o compañía de seguros garantiza ante
terceros, el cumplimiento de las obligaciones contraídas por
el afianzado en la realización de una operación comercial.

 Fianza Solidaria y Aval: En ambos casos se trata de una


garantía personal para garantizar el cumplimiento de
obligaciones contraídas por terceros.

 Garantía Mobiliaria (Certificado Bancario).

 Bien Terminado (independizado en registros públicos):


Bloqueo registral.
 Bien Futuro (no independizado): Fianza Solidaria, Carta
Fianza, CB, Certificado Fideicomiso.
2. El Sistema Financiero Peruano
https://www.youtube.com/watch?v=LlG-5q7VSQI
Intermediación Financiera
3. Productos Financieros para los Finalistas
¿Qué es un préstamo hipotecario (o crédito hipotecario)?
1. Carácter (Comportamiento y voluntad de pago)

En términos de las 5 Cs del crédito, el carácter se refiere a la manera en que una institución financiera te verá desde
el punto de vista de tu credibilidad y confiabilidad. Esto es más una evaluación de tu comportamiento como
individuo que una evaluación de tu negocio y/o de tus ingresos.
Tu comportamiento es importante porque las instituciones financieras desean clientes que sean confiables, cumplan
su palabra y, en última instancia, paguen sus préstamos a tiempo. Pueden evaluar tu carácter por medio de tu
historial de crédito, tus referencias y la reputación o la interacción que tengas con otros prestamistas.
2. Capacidad (de pago)

La C de capacidad representa tu habilidad para pagar el préstamo. Obviamente, esto es de suma importancia para
las instituciones financieras que están considerando prestarte dinero. Ten en cuenta que ellos solo ganan dinero si
tú cumples con lo acordado y pagas el préstamo en los límites de tiempo establecidos.

Las instituciones financieras evaluarán tu capacidad basándose casi por completo en tu historial financiero. Esto
incluye tu historial de otros préstamos que hayas recibido en el pasado, tu puntaje de crédito y otros parámetros,
como la proporción de tu deuda y tu liquidez.

3. Capital (Cuota Inicial)

El capital en términos de las 5 Cs del crédito se refiere a la cantidad de dinero que vas invertir en la compra del
inmueble. Es una excelente señal si ya has invertido una buena parte de tu propio dinero en la compra del
inmueble, y no has recurrido a préstamos de terceros para completar la cuota inicial.
4. Condiciones

Estamos hablando de las condiciones generales que rodean a la fuente generadora de tus ingresos: el estado de la
industria, el estado de la economía en general y cómo cada uno de estos factores puede afectar la fuente generadora
de ingresos y tu capacidad de pago.

En última instancia, las instituciones financieras quieren prestar dinero a individuos que están en buenas condiciones.
Cuanto mejores sean las condiciones que rodean a esa persona, a su negocio o la fuente de generación de sus
ingresos, más probabilidades tendrá de pagar el préstamo según los términos acordados. Las instituciones financieras
realizarán esta evaluación revisando la economía general, el rendimiento del sector y del negocio o trabajo en
particular.

5. Colateral

El colateral (también conocido como garantía) se refiere a cualquier activo que tengas y que puedas usar para asegurar
o garantizar el préstamo que solicites. El colateral se utilizará para compensar la falta de pago, o en otras palabras, tu
prestamista podría ejecutar si no llegas a devolver el préstamo según lo acordado.
Calificación crediticia
Crédito MiVivienda

• Porqué se ha desnaturalizado el Bono del Buen Pagador?


MiVivienda
MiVivienda
Bono Verde
MiVivienda

https://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/usuario-busca-viviendas/pagina.aspx?idpage=452
Crédito Directo
• Crédito Directo en proyectos inmobiliarios multifamiliares
• Para dar facilidades de pago durante la construcción.
• Cuota inicial alta (+30%).
• Sin intereses.
• Penalidades.

• Crédito Directo otorgado por HU y venta de Lotes


• Alguno sin cuota inicial / facilidades de pago de cuota inicial.
• Largo plazo.
• Intereses.
• Reserva de propiedad.
• Deuda no se registra en Centrales de Riesgo.
• Negocio financiero, más que negocio inmobiliario.
Fondos de Vivienda e Institucionales
Fondos Colectivos
Productos Financieros para
Desarrolladores Inmobiliarios
Negocios que las Instituciones Financieras buscan en los
proyectos inmobiliarios. Negocio Hipotecario

o Financiamiento de Terreno.
o Crédito Promotor (Pagarés, Cartas Fianza, comisiones) vs. Créditos
Hipotecarios.
o Incremento de su base de clientes. Fidelización. 👪👪👪
o Plazos, tasas y riesgos.
El riesgo crediticio y el riesgo reputacional que
las Instituciones Financieras buscan mitigar en el
financiamiento de proyectos inmobiliarios.
o Riesgo crediticio.
o Riesgo comercial. Asegurar el cierre y el desembolso.
o Riesgo de sobrecostos.
o Riesgo de entrega tardía y/o defectuosa.
o Riesgo de default.
o Reclamos y riesgo crediticio del finalista.
Etapas en la evaluación y seguimiento de los
proyectos inmobiliarios.
o Carta de Intención comercial. Preaprobación.
o Aprobación.
o Contratos y acreditación de las condiciones.
o Activación de líneas.
o Recuperación de aportes y cobro de utilidad.
o Cierre del proyecto.

PRE
EVALUACION APROBACION ACTIVACION CONTROL CIERRE
APROBACION
Los cuatro puntos clave para la viabilidad de
un proyecto:
1. Experiencia.
2. Estructura de financiamiento y ratios financieros.
3. Ingresos (financiero y comercial). 💲🤝
4. Costos. 🏗🧱

Sensibilización y Rentabilidad. 👀
Estructura de financiamiento.
 Estructura tradicional por tercios: Aporte previo, preventa, línea
de pagarés.
 Aporte de terceros. Asociaciones en participación. Canje
(permuta).
 Aportes en el tiempo.
 Preventas en el tiempo.
 Mix de preventas.
 Ratios: Rentabilidad, ROS, ROI, ROE, Punto de equilibrio, Precio de
salida.
¿Cómo se cubre la Inversión?
La Inversión: Son todos los costos en que incurrirá el proyecto incluyen interés y gastos de
gestión. No se incluyen el impuesto a la renta debido a que éste es un impuesto de la empresa
y no del proyecto.
La Inversión debe ser cubierta en su totalidad desde el inicio del proyecto por tres fuentes de
Financiamiento: Aporte, Preventas y Pagarés.

Aporte del Promotor: Es el capital que invierte el Promotor para iniciar el proyecto y que no
puede retirar hasta que el proyecto obtenga la Conformidad de Obra.

Preventas: Se tiene primero que establecer que lo que se vende es un bien futuro, es decir que
existe en planos y no físicamente. Las preventas es el monto y el número de inmuebles que se
solicita para activar las líneas del proyecto. Las preventas tienen por finalidad establecer el
éxito comercial del proyecto.
Estructura de Financiamiento
FINANCIAMIENTO
BANCO

APORTE PREVENTAS

INVERSION
Análisis de los Ingresos.

o Proyección de ingresos por ventas. Precios de


preventa, en etapa de construcción y de entrega
inmediata.
o Análisis de la oferta y la demanda por ubicación y
segmento. Velocidad de ventas y rotación.
o Agrupación por tipologías.
o Precio de venta logrado.
Análisis de los Costos.
o Detalle de los costos del proyecto.
o Valor del terreno.
o Presupuesto de construcción.
o Gastos indirectos.
PRESUPUESTO
DESCRIPCION
TOTAL

1. Terreno y alcabala 5,059,435


2. Proyectos 215,353
3. Licencias 136,732
5. Construcción 8,489,072
6. Gastos Generales y Utilidad 1,273,362
7. Conexiones Domiciliarias -
8. Titulación 56,925
9. Gastos Administrativos 814,200
10. Publicidad y Gasto de Ventas 458,777
11. Gestión -
12. Gastos Bancarios 629,808
TOTAL 17,133,665
@felkishimoto

Cel/WA: +51 993 483 018

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