Droit foncier

À l’usage des élèves T et TS de l’ESGT

TEMARA
Notes du cours .
Prof EL AZRAK SAID.

Mai 2018
 sommaire

• INTRODUCTION
• LE RÉGIME DE PROPRIÉTÉ NON IMMATRICULÉS : (MELK)
• A- Fondement du droit de propriétés non immatriculés
• B- Actes de propriétés
• C- Indivision de la propriété
• D- Quelques contrats pouvant affecter les immeubles «
Melk »
• L’IMMATRICULATION FONCIÈRE :
• A- La procedure d’immatriculation fonciére.
• B- Fin de la procédure et établissement du titre foncier
 INTRODUCTION
• Pour être soumis au régime des livres fonciers,
l’immeuble doit être, au préalable immatriculé.

• L’immatriculation consiste en l’inscription sur des

registres spéciaux en suivant une procédure
spéciale, cette dernière est en principe
administrative avec toutefois des phases
judiciaires en cas d’opposition, ou en cas de refus
d’immatriculation. En Tunisie, la procédure est
essentiellement judiciaire, elle est prononcée par
le juge et non par le conservateur de la propriété
foncière.
 INTRODUCTION
(suite)
• La procédure d’immatriculation consiste donc
à la délimitation de chaque immeuble sur le
terrain, sous un nom et numéro d’ordre
particulier avec les délimitations
topographiques et juridiques propres à
préciser exactement et définitivement les
droits de son propriétaire ainsi que tous
autres titulaires de droit réels.
 INTRODUCTION
(suite
• Le droit de propriété du bénéficiaire de l’immatriculation
découle donc d’une décision spéciale minutieusement
élaborée et régulièrement précise.

• Au Maroc, avant le régime foncier de 12 Août 1913, la

propriété privée ne faisait pas l'objet d’un titre et dans le
cas ou celui-ci existait, il n’avait comme point de départ que
l’acte dans lequel les adouls s’en remettaient aux
témoignages ou aux souvenirs des personnes qui leurs
étaient présentés pour établir l’origine du droit, ce qui a fait
l’objet de l’existence de très nombreux conflits sur la
propriété, et de ce fait les droits étaient souvent lésés.
 INTRODUCTION
(suite
• La mise en valeur du Maroc exigeait donc la
mise en place d’un régime foncier à la fois
simple et susceptible d’apporter la sécurité
immobilière, et de faciliter la libre circulation
de la propriété. Cette reforme consiste alors
dans la création d’un nouveau régime de
l’immatriculation qui fut institué par deux
dahirs organiques du 12 Août 1913, et 2 juin
1915
 INTRODUCTION
(suite
• La législation foncière présente au Maroc un
caractère double, les immeubles sont soumis à
deux régimes entièrement différents, selon qu’ils
sont immatriculés ou non. D’abord, les
immeubles non immatriculés sont régis par des
prescriptions et des règles de droit musulman et
ne pouvant procurer a leurs titulaires qu’une
utilité restreint. Ensuite les immeubles
immatriculés qui nous intéressent le plus, et qui
sont soumis à un régime foncier qui constitue en
quelque sorte un véritable instrument de
précision de clarté et d’efficacité.
 INTRODUCTION
(suite
• Ce sont les pouvoirs publics par
l’intermédiaire du conservateur et de service
foncier qu’investissent les propriétaires dans
leur droit de propriété.
 INTRODUCTION
(suite
• L’intérêt que présente l’immatriculation
surtout dans la mesure où un immeuble non
immatriculé reste soumis à la loi du Chraà tant
qu’il n’a pas fait l’objet d’immatriculation, est
la protection des droits de propriétaires, et la
purge juridique pour le bien immatriculé qui
devient une propriété libre et vide de tout
contentieux juridique puisqu’elle devienne
une propriété définitive et inattaquable
 INTRODUCTION
(suite
• L’immatriculation procure donc au propriétaire son
plein droit sur la propriété, reste à souligner, que la
procédure à suivre est à l’heure actuelle, très lourde et
lente et parfois très coûteuse, dont le propriétaire doit
supporter pour acquérir son droit réel. La question
reste donc posée au niveau de la complexité et la
longueur de cette procédure ,qui reste la raison

• essentielle que seulement 7% du territoire marocain

sont immatriculés, comme l’a précisé le dernier
congrès de foncier tenu le 25 et 26 Novembre 2005 à
Rabat.
 INTRODUCTION
(suite
• Afin de répondre a cette question, un tel sujet
mérite d’être analysé comme suit: nous allons
traiter dans la première partie; le régime de
propriétés non immatriculés (Melk), pour
consacrer la seconde partie à
l’immatriculation foncière.
 LE RÉGIME DE PROPRIÉTÉ NON
IMMATRICULÉS : (MELK)
• Un immeuble "Melk" est celui qui fait l’objet
de la pleine propriété privative. Le "Melk"
n’est pas nécessairement propriété
individuelle; il peut être propriété familiale et
la condition de l’indivision peut se prolonger
et peut jouer entre plusieurs générations.
 A- FONDEMENT DU DROIT DE PROPRIETE DES IMMEUBLES
«MELK» :
• Le fondement juridique du droit de propriété
des immeubles « Melk » est le fait de la
possession, une possession paisible, publique,
à titre de propriétaire, non interrompue,
pendant dix ans (ou même pendant quarante
ans, lorsque la possession joue à l’encontre de
parents, d’alliés ou de copropriétaires), la
Hiaza.
• Suivant une théorie plus récente, tout au moins,
développée plus récemment, le droit musulman admet
la prescription acquisitive. Au bout de dix ans (où
quarante ans), le possesseur acquiert la propriété de
l’immeuble. "Si quelqu’un a possédé une chose
pendant dix ans, elle est à lui" énonce un adith.

• Au Maroc, les droits coutumiers musulmans, qui ont

été reconnus comme des droits réels immobiliers, ont
bien été acquis par une prescription acquisitive.
 Immatriculation foncière

• I - Définition et caractère d’immatriculation :

A - Définition : L’immatriculation consiste à inscrire sur des
registres spéciaux appelés livres fonciers, des immeubles
qui auparavant étaient régies par le droit musulman.
Cette immatriculation donne à l’immeuble un nouveau
point de départ et le débarrasse, par l’effet de la purge, de
tous les droits réels et de toutes les charges fonciers
antérieurs à l’immatriculation et qui ne sont pas révélés
en temps utile.
L’immatriculation d’un immeuble procure de multiples
avantages pour le requérant car le droit de propriété est
consacré d’une manière définitive et irrévocable.
• L’immeuble en cours d’immatriculation
(demeure régi par les règles du droit
musulman) peut être vendu par le requérant
en totalité ou en partied’une manière divise
ou indivise, il peut aussi faire l’objet d’une
donation, d’un échange ou de chefaa (droit
de préemption), il peut en fin être transmis à
cause du décès de son titulaire aux héritiers.
• B - Caractère :L’immatriculation est
facultative (le propriétaire d’un immeuble
non immatriculé est libre de choisir entre
soumettre son immeuble au régime de
l’immatriculation ou le laisser sous le régime
des propriétés non immatriculées), mais une
fois la demande déposée (réquisition), il est
impossible de la retirer et arrêter la
procédure d’immatriculation (Art 6 du Dahir
de 1913).
• Il existe des cas d’immatriculation obligatoire
prévue par loi (immeuble domaniaux échangés
ou immeuble de Habous public échangés -
Immeuble ayant fait l’objet de saisie
immobilière -immeuble compris dans les
secteurs de remembrement ….).
C’est un système onéreux qui n’est gratuit que
dans les cas prévus par la loi, C’est un système
administratif (la justice s’applique s’il y a litige),
C’est un système caractérisé par la publicité.
• Le traitement des demandes est individuel
sauf dans le cas d’immatriculation groupée
ou d’ensemble dans le cadre du
remembrement rural prévu par la loi.
II-La procédure de l’immatriculation :

Pour que l’immeuble soit soumis au régime de

l’immatriculation foncière (régime des Livres
fonciers) il faut qu’il soit au préalable
immatriculé et titré.Et pour qu’il soit
immatriculé, il doit obéir à la procédure
d’immatriculation qui s’appuie essentiellement
sur des techniques de publicité foncière.
 A- le dépôt de la réquisition
• : (première phase de la procédure administrative de
l’immatriculation foncière), la procédure
d’immatriculation commence par le dépôt d’une
réquisition d’immatriculation signée auprès de la
conservation foncière contre récépissé.
La réquisition doit comporter un ensemble de
renseignements(Art 13 du Dahir de 1913) concernant :
- Le propriétaire et les titulaires de droits (Noms,
prénoms, état civil, adresse, nationalité, s’il s’agit d’une
personne morale il faut indiquer sa raison sociale, son
siège, son capital et sa nature ..)
• - L’immeuble : description physique (situation
géographique, superficie, limites ....),
estimation de la valeur de l’immeuble (pour
établir le calcul du paiement des droits
d’immatriculation car l’immatriculation n’est
gratuit que dans les cas prévus par la loi :
bien habous - propriétés rurales …)
• La réquisition ne peut être déposée que par
certaine personne (Art 10 du Dahir de 1913) :
- Le propriétaire ;
- Le copropriétaire ;
- Les bénéficiaires des droits réels d’usufruit,
d’usage et d’habitation, d’emphytéose ou
d’antichrèse ;
- Les bénéficiaires de servitudes foncières
avec l’accord du propriétaire
• Plusieurs propriétaires dont les immeubles sont
contigus peuvent convenir de demander
ensemble d’immatriculation simultanée.
A la réquisition il faut annexer les origines ou les
copies certifiées conformes aux titres de nature
à faire connaitre le droit de propriété et les
droits réels existent sur l’immeuble.
• Dans un délai de 10 jours du dépôt de la
réquisition, le conservateur de la propriété
foncière dresse un extrait de la réquisition
(contenant les principales données relatives à
l’immeuble requis en immatriculation) à
publier au Bulletin Officiel et à porter à la
connaissance du public.
 B- L’opération de bornage
• : (deuxième phase de la procédure
administrative de l’immatriculation
foncière)C’est une opération de nature
complexe, opération topographique, un acte
de publicité et une enquête judiciaire et
sociale sur les lieux.

-
 B- L’opération de bornage 2
• Opération topographique : car elle permet de
déterminer physiquement l’immeuble par la
reconnaissance de sa situationprécise, ses
limites exactes, sa contenance réelle.
- Enquête judiciaire et social : carle topographe
(délégué du conservateur) interroge le
requérant, les riverains, les opposants et les
intervenants, il peut constater l’état de
l’immeuble et procéder à toutes les constations
d’enquête utile.
• - Acte de publicité : Après la publication de
l’extrait de la réquisition d’immatriculation, le
conservateur dresse dans 02 mois un avis de
bornage contenant la date et l’heure de
l’opération de bornage.
02 exemples de l’extrait la réquisition et de l’avis
de bornage doivent être adressées 20 jours
avant la date fixée pour le bornage au :
- Président du tribunal de 1ère instance ;
- Représentant de l’autorité locale du territoire
sur lequel se trouve l’immeuble.
• Ces autorités doivent afficher les exemples dans
leurs locaux et les maintiennent exposés
jusqu’au bornage. En outre le représentant de
l’autorité locale (caïd) doit publier l’extrait de la
réquisition et l’avis de bornage avec date et
heure sur les marchésde sa circonscription
jusqu’au jour du bornage.
L’opération de bornage a pour but :
* De fixer le périmètre de la propriété ;
* De délimiter l’assiette des oppositions.
• LE CONSERVATEUR :Le conservateur de la propriété dirige les
opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à un
géomètre topographe assermenté du cadastre.En outre, le
conservateur envoie des convocations personnelles au requérant
l’invitant à assister aux opérations de bornage:
- Soit par l’intermédiaire d'un agent de la conservation foncier ;
- Soit par la poste sous pli recommandé ;
- Soit par la voie administrative ;
Le bornage est effectué à la date et heure fixées, en présence du
requérant, en cas de besoin, le conservateur fait appel au
procureur du roi pour mobiliser la force publique.
• LE TOPOGRAPHE : Le géomètre place les bornes et dresse un plan
sommaire de bornage dit bornage provisoire, car il peut être
procédé à des bornages complémentaires ou rectificatifs en cas
d’opposition.
Il peut interroger le requérant, les riverains, les opposants, les
intervenants, les titulaires des droits réels et charges foncières.
Il est habilité à recevoir les oppositions formulées par les tiers,
mais uniquement lors de la réalisation de l’opération du bornage.
En fin le topographe adresse un PV de bornagesur les
constatations faites sur place.
• Si le requérant ne se présente pas la date et heure du
bornage et s’il ne présente aucune excuse valable dans le
mois qui suit l’avertissement qui lui a été adressée, la
réquisition est considérée comme nulle. L’immatriculation
est nulle aussi si le bornage n’a pu être effectuée deux fois
en raison d’un litige concernant l’immeuble.
Toutefois si l’opération de bornage a été effectuée, le
conservateur doit publier et afficher un avis portant que
pendant un délai de deux mois à partir de cette
publicationles oppositions seront encore reçues.
• Lorsque le bornage a été effectué, le levé du
plan de la propriété doit être réalisé par un
ingénieur géomètre topographe assermenté
et ce dans un bref délai afin de permettre la
publication de l’avis de clôture du bornage
dans un délai maximum de 04 mois qui
suivent le bornage définitif de la propriété.
III- L’opposition et la phase judiciaire
de l’immatriculation

A- L’opposition : (Art 24 du Dahir de

1913),l’opposition est une contestation de la
réquisition formulée par une personne autre
que celui qui a fait la réquisition et qui
prétend avoir un droit sur l’immeuble objet
de la réquisition.
• DELAI LEGAL : Elle est faite dans un délai de
02 mois à partir de la publication de l’avis de
clôture de bornage au B.O et elle peut être
faite avant cette date mais en principe
aucune opposition n’est acceptable au-delà
du délai précité.

.
• DELAIEXCEPTIONNELLEMENT : Une
opposition peut être exceptionnellement
reçue par le conservateur de la propriété
foncière à condition que le dossier ne soit pas
encore transmis au TPI. Toutefois l’opposant
doit produire les documents qui peuvent
justifier qu’il y a des raisons sérieux qui l’ont
empêché de produire son opposition dans le
délai
• L’opposition peut avoir pour objet :
1- La contestation portant sur l’existence du droit de
propriété du requérant ;
2- La contestation portant sur les limites de
l’immeuble ;
3- La contestation d’un droit publié opposable aux
tiers.
L’opposition peut être présentée par les tuteurs, les
représentants légaux, le procureur du roi, le juge des
tutelles et le curateur aux biens des absents et des
disparus.
• Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont
:
- Le conservateur de la propriété foncière ;
- L’ingénieur géomètre topographe, délégué du
conservateur chargé de l’opération de bornage mais
uniquement en ce qui concerne les oppositions
formulées au cours de cette opération ;
- Le représentant de l’autorité locale dans le ressort
duquel se trouve l’immeuble concerné ;
- Le président de la TPI dans le ressort duquel est
situé l’immeuble.
• Les oppositions sont faites par voie orale ou écrite.Le conservateur a le
pouvoir de concilier les parties à savoir les opposants et le requérant. La
décision du conservateur refusant l’opposition n’est susceptible d’aucun
recours judiciaire.
L’opposition est considérée comme nulle et non avenue si l’opposant :
1- Ne produit pas les documents justifiant son opposition ;
2- Ne s’acquitte pas de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ;
3- Ne justifie pas qu’il a obtenu l’assistance judiciaire (l’état qui prend en
charge les frais) dans un délai d’un mois.
Par ailleurs lorsque l’opposition est estimée mal fondée par le
conservateur procèdeà l’immatriculation s’il n’y a pas d’autres
oppositions.
• En fin si l’opposant est reconnue abusive ou de mauvaise foi,il se
doit une amende au profit d’agence nationale de la conservation
foncière dont le montant ne peut être inférieur à 10% de de la
valeur de l’immeuble, sans préjudice des droits des parties qui
peuvent demander des dommages et intérêts.
Par contre lorsque les droits d’opposition sontreconnuspar le
requérant, le conservateur doit publier ces droits au Bulletin
Officiel.
Toutefois le juge peut intervenir dans la procédure
d’immatriculation quand il y a opposition et que celle-ci n’est pas
résolue par le conservateur ou quand ce dernier rejette
l’immatriculation d’un immeuble.
• B- La phase judiciaire de l’immatriculation :
1- La phase judiciaire de l’opposition :
L’opposition:
- Qui n’a pas eu l’objet de main levé par l’opposant ;
- Qui n’a pas eu d’acquiescement par le requérant ;
- Que la conciliation entamée par le conservateur a échoué.
= Doit être transmise au TPI accompagnée de l’extrait de la
réquisition et des documents qui lui sont annexés dans le délai de
trois mois qui suit l’expiration du délai prévu pour faire
l’opposition.