Droit Foncier2021

11/26/2020
Cours: Droit Foncier
Animé par : Pr EL Brirchi EL Hassan

hbrirchi@yahoo.fr
Plan du cours
I. Généralités sur le droit foncier :
1. Objectifs
2. Notions générales et historique
II. Les régimes fonciers et leurs caractéristiques:
1. Régime traditionnel
2. Immatriculation foncière
III. Les statuts fonciers et les droits y afférents:
1. Le Melk
2. Les immeubles domaniaux
3. Les terres collectives
4. Les immeubles Habous
5. Les terres Guichs
IV. La contrainte foncière d’investissement
1. Les problèmes relatifs aux régimes fonciers
2. Les problèmes liés à l’immatriculation
V. Problématique du statut foncier :
1. Cas du Melk
2. Cas des terrains Habous
3. Cas des terrains Guichs
4. Cas des terrains collectifs
VI. Aperçu sur les techniques cadastrales
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Droit Foncier ??
I. Généralités sur le droit foncier:

Pourquoi le droit foncier??
Une
assurance de
premier ordre
Un
Une source de
investissemen
richesse
t sans risque La
possession
immobilièr
e
Un respect
Un facteur
ancestral
d'estime
envers la terre
sociale
qui abrite
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Un peu d’historique:
La période La période
la période coloniale: Le
précoloniale: Théorie postcoloniale:
Protectorat.
musulmane. l’Indépendance.
La terre est principalement Se caractérise par la recherche

considérée comme une chose d’un procédé légal permettant
commune qu’il faut faire récupération des terres de la
d’officialiser la maîtrise du sol
fructifier colonisation: du patrimoine
conquis en adoptant un régime
foncier national marocain
foncier qui garantisse les droits
des propriétaires
Il n’y avait pas de véritables
limites foncières donc pas de Nouveau régime foncier basé sur
notion de propriété l’immatriculation facultative de la
propriété qui se juxtapose sur les Sans remise en cause du régime
autres formes existantes de foncier imposé par le pouvoir
propriété régies par la coutume ou colonial mais avec des
la théorie foncière musulmane le droit musulman aménagements dans le cadre
distingue la propriété éminente d’une réforme agraire
(raqaba) de l’usufruit (intifaâ, les colons européens furent autorisés
tassarouf, menfaâ) à acquérir des terres melk mais aussi
des terres collectives avec la mise en
place en parallèle d’un dispositif de Le régime foncier marocain conserve
protection des terres de tribu son caractère hybride issu de la
colonisation : système des livres fonciers
pour les terres immatriculées et droit
musulman pour celles qui ne le sont pas.
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La qualité du système foncier est déterminante pour la croissance
économique et le développement du pays.
Permettre de sécuriser les

droits de propriété pour
encourager l’investissement
Favoriser la mobilité des et les activités productives.
terres pour assurer une
allocation optimale en
direction des propriétaires les
plus productifs.
Mettre en place un cadre
institutionnel adapté à la
bonne administration des •Un cadre qui établi clairement les droits de propriété dans des registres
droits de propriété foncière tenus à jour (livres fonciers) et qui fait valoir ces droits
• Qui donne à tous les usagers potentiels l’accès à l’information contenue
dans ces livres
• Qui permette éventuellement d’évaluer les biens fonciers à des fins de
6 taxation.
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 Il doit répondre à ces questions:
 Ce système permet-il de sécuriser les droits des propriétaires, les incitant

ainsi à faire fructifier leurs biens?
 Permet-il aussi de contribuer au bon fonctionnement des marchés des
terres agricoles, et d’assurer une bonne allocation de la ressource terre
aux agents économiques susceptibles de la mieux mettre en valeur ?

 Le système foncier au Maroc se caractérise par une grande complexité:
➢ Il a été forgé par les apports successifs des coutumes préislamiques,

➢ de la loi foncière musulmane
➢ de la législation moderne de la période coloniale et postcoloniale.
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 Les traits caractéristiques de cet héritage peuvent se résumer en quatre dimensions :
1. La diversité des statuts juridiques (12 millions d’hectares de terres collectives, 8 millions d’hectares
de terres Melk, 210 mille hectares de terres Guish, 100 mille hectares de terres Habous, 8.65 millions
d’hectares de terres relevant du domaine de l’Etat et 320 mille hectares relevant de la Réforme Agraire) ;
2. L’importance de l’indivision qui toucherait 46% de l’ensemble des propriétés et 71% des propriétés
Melk non immatriculées ;
3. La dualité du régime de sécurisation foncière, qui voit coexister un système traditionnel avec un
système d’immatriculation moderne. Cette dualité se reflète aussi dans la variabilité du mode de preuve,
où seuls 5% des transactions donnent lieu à un acte notarié, contre 85% d’actes adoulaires et 10% d’actes
en privé;
4. La multiplicité des intervenants dans la gestion du foncier, où le ministère de l’agriculture est chargé
de la politique foncière en zone rurale, le ministère de l’équipement de la gestion du domaine public de
l’Etat, le ministère des finances de la gestion du domaine privé de l’Etat, le Haut commissariat aux Eaux et
Forêts du domaine forestier, le Ministère de l’intérieur gère les terres collectives, et le ministère des
Habous et des affaires islamique les biens Habous, alors que l’administration du droit musulman est placée
sous la tutelle du ministère de la justice, et que l’administration du droit moderne est assurée par l’Agence
Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) relevant du
Ministère de l’Agriculture.
La diversité des
statuts
Une grande complexité
dans la gestion,
l’administration judiciaire et
l’organisation du foncier au
La multiplicité Maroc
des intervenants
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la dualité du régime de
conservation foncière Des sources potentielles
d’insécurité des investissements
fonciers.
la variabilité du mode de
preuve
Des rigidités dans le marché

des terrains.
et l’étendue des situations
d’indivision
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Notions générales
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Notions générales
Distinction entre meubles et immeubles
 Les meubles : sont soit des choses qui peuvent être déplacées, soit encore des choses
qui peuvent se déplacer par elle-même (animal).
 Les immeubles : ce sont des biens par leur nature ou par leur destination ou par l’objet
auquel ils s’appliquent.
 les immeubles par nature : sont les choses fixes qui ne se déplacent pas.
 les immeubles par destination : à leur sujet, il y’a deux sortes. Les objets que le
propriétaire d’un fond y a placés pour le service, et l’exploitation du fond.
 les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :il y’a les droits immobiliers
d’une part et les actions en justice qui tendent à revendiquer un immeuble d’autre part.
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Notions générales
Il y’a deux catégories d’immeubles en droit Marocain :
➢ Les immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation et les immeubles non

immatriculés:
 Ceux qui sont immatriculés ou en cours d’immatriculation sont soumis au régime régi par le Dahir
du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière tel qu’il a été modifié et complété par le
Dahir n°1-11-177 du 25 hijja 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi 14-07,BO n°6004 du
19 moharrem 1433 (15 décembre 2011). Le code sur l’immatriculation foncière précité est inspiré d’une loi
Australienne (Act Torrens).
 Ceux qui ne sont pas immatriculés restent régis par le droit musulman de rite Malikite.
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Généralités sur le droit foncier

 Le droit d’utiliser un terrain.
 Le droit d’interdire l’utilisation d’un terrain à des personnes non autorisées.
 Le droit de déterminer le mode d’utilisation d’un terrain.
 Le droit de tirer un revenu d’un terrain.
 Le droit d’être protégé contre une expropriation illégale du terrain.
 Le droit de transmettre les droits sur le terrain à des héritiers (c.-à-d. la
possession par les descendants du droit d’hériter du terrain).
 Le droit d’aliéner tous les droits relatifs à la totalité de la propriété (p. ex. en la
vendant) ou une portion de celle-ci (p. ex. en la subdivisant).
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 Le droit d’aliéner seulement une partie de ces droits (p. ex. par un bail).
 Un droit résiduel sur le terrain, p.ex. quand des droits partiellement
aliénés viennent à expiration (notamment à l’expiration d’un bail), ces
droits sont à nouveau détenus par la personne qui les avait aliénés.
 Le droit de jouir des droits de propriété pendant une durée
indéterminée, c.-à-d. que ces droits n’expirent pas à une date
déterminée mais peuvent être valables à perpétuité.
 L’obligation de ne pas utiliser un terrain d’une façon pouvant porter
préjudice aux autres membres de la société (ce droit est alors détenu par
ceux qui ne jouissent pas du droit d’utiliser le terrain).
 L’obligation de renoncer aux droits sur un terrain lorsque ceux-ci sont
retirés en vertu d’une procédure légale (p. ex. en cas d’insolvabilité, ces
droits sont détenus par les créanciers ou, en cas de défaut de paiement
d’un impôt, ils reviennent à l’État).
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Les régimes fonciers et leurs

caractéristiques:
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caractéristiques:
 Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité. En fait,
 les immeubles non immatriculés, constituant une part

importante de la réserve foncière, sont régis par des prescriptions et
des règles de droit musulman non codifiées et ne pouvant procurer à
leurs titulaires qu'une utilité restreinte.
 Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de

l'immatriculation foncière. Ce régime, moderne et plus sécurisé,
demeure relativement restreint. Par ailleurs, les deux régimes
peuvent se concilier. Le Dahir organique sur l'immatriculation
foncière permet aux dispositions du droit musulman qui ne sont
contraires ni aux règles édictées, ni au statut personnel ou successoral
des titulaires de droits réels, de s'appliquer aux immeubles
immatriculés et aux droits qui s'y rapportent.
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caractéristiques:
1. Régime traditionnel
2. Régime de l’Immatriculation
foncière (Régime moderne)
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Régime traditionnel
 Le régime traditionnel de droit coutumier spécifique aux

immeubles non-immatriculés est quant à lui hors du champ
d'application des dispositions de l’immatriculation.
Prépondérant dans le tissu foncier marocain, il présente un
certain nombre de contraintes de mobilisation, maintenant
une grande partie de l’assiette foncière en dehors du cycle
économique.
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Inspiré et régi par :
 Principes du droit musulman

 Coutumes locales.
→ les droits sont consacrés et authentifiés par des actes

adoulaires
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Le droit de propriété est fondé; en cas d'existence des documents écrits probants; sur:
 La possession paisible publique, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à

10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre
de parents);
 La prescription acquisitive au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.
 La présentation d’une attestation délivrée par les autorités compétentes attestant que le biens
est à vocation non collective (circulaire de Monsieur le Ministre de l’intérieur n°351 du
13/05/1997,n°239 du 20/12/2012).
➢ Les immeubles non immatriculés restent soumis à la loi chraâ. Alors que le droit
applicable pour la constitution et la transmission de la propriété immobilière non
immatriculée est le Dahir du 7 février 1944 qui a abrogé celui du 7 juillet 1914.
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La possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque.
✓ La possession continue : les actes de possession doivent être accomplis aussi régulièrement
qu’ils le sont normalement par le titulaire du droit considéré.
→ Il faut que la possession soit non interrompue pendant 10 ans et plus à
l’encontre des tiers, ou pendant 40 ans lorsqu’elle joue à l’encontre des parents ou
alliés.
✓ La possession paisible et le vice de violence : si le possesseur est entré en possession par la
force, la possession n’est pas paisible.
✓ La possession publique et le vice de clandestinité : le possesseur doit faire ses actes de
possession au grand jour et devant tout le monde. S’il exerce la possession en secret, il y’a vice de
clandestinité.
✓ La possession non équivoque : la possession est équivoque quand les actes effectués
n’impliquent pas nécessairement la volonté de se comporter comme le titulaire d’un droit réel
déterminé.
Exemple : une cour est utilisée par les habitants de plusieurs immeubles qui l’entourent,
la personne qui habite l’un de ces bâtiments et qui utilise la cour n’a qu’une possession équivoque ;
parce que traverser la cour pour se rendre chez soi, peut s’interpréter comme propriétaire ou
locataire ou encore comme bénéficiaire d’une servitude de passage.
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Le fondement du droit de propriété
 Le fondement du droit de propriété des immeubles « Melk » ou non immatriculés
est le fait de la possession (la Hiaza) .
 On peut définir la possession comme étant le fait de se comporter comme si on
était titulaire d’un droit.
 La possession suppose la réunion de deux éléments : le corpus et l’animus.
 Corpus : c’est l’élément matériel de la possession, c’est le fait d’exercer un pouvoir sur une
chose.
 Animus : c’est l’élément intentionnel. C’est la volonté de se comporter comme le titulaire
d’un droit. Lorsqu’une personne n’exerce que le corpus et n’a pas d’animus, elle est détenteur
non pas possesseur et ce sera le cas du locataire.
Outre ces éléments constitutifs, corpus et animus, la possession doit présenter certaines
qualités.
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Le fondement du droit de propriété:
 Une possession régulière est le plus souvent affirmée par un acte
adoulaire dit « Moulkia ». C’est un acte de notoriété dressé en la forme
authentique par lequel douze témoins affirment devant les adouls
qu’une personne a la possession d’un immeuble depuis une certaine
époque ou pendant plusieurs années.
 Cet acte est homologué par le Cadi.
 En général, la Moulkia manque de précision quant à l’étendu ou limite de

l’immeuble concerné. La contenance étant indiquée en mesure locale, telle
que : Kheddam, Moud de blé, Moud d’orge, etc.
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Actes translatifs de propriété
La propriété d’un bien « Melk » peut être transférée suivant plusieurs formes :
1 : par acte adoulaire:
 L’acte de propriété est établi par deux adouls en présence de douze témoins et
après avoir présenté une attestation administrative délivrée par l’autorité compétente,
certifiant que l’immeuble ne fait pas partie des biens à vocation collective (circulaire de
Mr le Ministre de l’intérieur n°351 du 13/05/1997,n°239 du 20/12/2012).
De plus, les adouls doivent exiger et mentionner dans l’acte les références de
l’attestation administrative précitée et de préciser aussi que l’acte a été rédigé suite à la
requête des parties.
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2 : par acte sous seing privé enregistré
 La forme sous seing privé est admise. En effet au terme de l’article 4 de la loi
39-08 relative au code des droits réels, l’acte de vente d’un immeuble pourtant
date peut être établi par un avocat auprès de la cour de cassation et autorisé par
le Ministre de la justice à rédiger de tel acte. Ledit acte doit porter sur toutes
ses pages le nom et la signature de la personne l’ayant rédigé ainsi que les
signatures légalisées des parties.
L’acte doit porter également le visa du chef du secrétariat greffe au tribunal de
première instance concernée.
3 : Par acte passé devant un notaire

 Le notaire moderne est compétent en vertu de l’alinéa premier de l’article 5 du
dahir du 4 mai 1925, pour dresser tous les actes comportant mutation
d’immeubles Melk qui sont en cours d’immatriculation; le notaire devient ainsi
compétent dès le dépôt d’une réquisition d’immatriculation.
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 Compétence judiciaire
Tout Cadi ne peut autoriser la rédaction d’un acte constitutif

ou translatif de propriété que pour les immeubles situés dans
le ressort de sa circonscription judiciaire. Il en est de même
en cas de litige immobilier. Ces actes doivent indiquer de
façon précise les limites de la propriété et de plus en
mentionner sa situation, les dimensions exactes, sa
contenance, sa consistance etc.
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Caractéristiques :
 L'absence de publicité des droits prétendus;
 La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de
l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que
de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs
véritables détenteurs …
 L'insécurité des transactions ;
 La difficulté d'accès au crédits puisque la garantie réelle est incertaine
 La faiblesse de l'investissement ;
 La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants.
➔malgré ses défauts, préserve l'intimité des propriétaires
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Inconvénients :
 La vulnérabilité du statut juridique et matériel des immeubles non-
immatriculés, car les actes adoulaires invoqués pour prouver le droit de
propriété ne renferment pas, dans la plupart des cas, les informations précises
sur l’immeuble, ni sur le plan juridique, ni sur le plan topographique en termes
de superficies, de limites et de contenance ;
 L'instabilité du statut juridique de ces immeubles ainsi que des actes juridiques
dont ils sont l’objet, ce qui les rend intensivement exposés aux litiges et menace
parfois les droits de leurs propriétaires ;
 La non-publicité de droits réels adossés à ces immeubles, rendant ainsi souvent
difficile le suivi de la situation juridique de ces immeubles et la connaissance de
leurs véritables propriétaires et de leurs ayants droit ;
 La complexité de la procédure de sortie de l’indivision ;
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Inconvénients :
 L'absence d'une partie déterminée pour enregistrer les charges foncières dont
sont grevés les immeubles non-immatriculés ;
 L’impotence des documents attestant la propriété de ces immeubles et des
autres droits réels qui leur sont adossés, la multiplicité des litiges y afférents,
ainsi que la longue durée nécessaire pour statuer dessus ;
 La non-validité des titres de propriété de ces immeubles comme garantie
hypothécaire pouvant offrir à leurs propriétaires la possibilité d'accéder au
financement bancaire, ce qui es rend dépourvus de la capacité fiduciaire. Un tel
état de fait exclut une grande partie de l’assiette foncière du cycle économique,
ce qui nécessite de mener une réflexion au sujet de la réhabilitation du régime
du foncier non-immatriculé et de sa mobilisation au service du développement,
en perspective de son intégration dans le système de publicité foncière qui
garantit une série de privilèges.
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 Le régime foncier des immeubles non immatriculés tire
ses règles principales du droit musulman qui reste non
codifié.
 Le fondement de la propriété découle des enseignements
des grands jurisconsultes malikites :
 Transmission du droit de propriété entre vifs ou à cause de
mort
 Vivification de la terre par le travail ;
 Possession.
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 Le régime foncier découlant du droit musulman (melk non immatriculé)
regroupe la majorité des propriétés du pays (plus de 60% de la SAU). Le
fondement juridique du droit de propriété des immeubles melk est le fait de la
possession paisible, publique, à titre de propriétaire, non interrompue pendant
10 ans. La preuve de la possession est liée à l'établissement d'un acte adoulaire
dit "moulkiya", par lequel deux adouls (notaires) affirment le fait d'une
possession régulière. Pour avoir sa forme authentique, l'acte devra être
homologué par le Cadi et inscrit dans le registre de la propriété tenu au tribunal
de Première Instance. La propriété d'un bien melk peut être transférée suivant
diverses formes : acte adoulaire, acte sous-seing privé enregistré et acte passé
devant le notaire moderne lorsque l'immeuble est immatriculé ou en cours
d'immatriculation.
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Le régime de la moulkiya présente trois avantages
substantiels :
 légitimité religieuse et sociale dont bénéficient les adouls
et leur forte implantation dans les régions rurales ;
 simplicité et rapidité de la procédure ;
 faible coût de l’acquisition du droit.
La moulkiya est utilisée par une gamme importante des agriculteurs et

restera la seule à répondre pendant une longue période de transition aux
besoins de sécurisation de la propriété foncière rurale.
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Conclusion:
Cependant, en dépit de ces avantages,
 la moulkiya n’offre qu’une sécurité limitée et ne prouve pas la propriété définitive et
incontestable du bien.
 Les propriétaires des terres non immatriculées trouvent beaucoup de difficultés pour
accéder aux crédits d’investissement auprès des organismes bancaires qui exigent des
garanties réelles, telles que le titre foncier.
 Le système de titres de possession traditionnels, de par son imprécision engendre des
risques au niveau des transactions, qui peuvent être frauduleuses et source de litiges
inextricables.
→Il est intéressant de procéder à sa réforme pour rendre ces titres plus fiables comme
documents attestant la propriété.
→ Pour faciliter l’intégration de ces terres au régime d’immatriculation, il est important de

procéder à l’établissement du cadastre national sur l’ensemble des propriétés agricoles
sous régime du melk non immatriculé. Les plans cadastraux associés aux moulkiyas vont
servir comme documents de transition pour faciliter le passage des moulkiyas en titres
fonciers.
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Régime de l’immatriculation foncière
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 Le régime foncier marocain est régi par le Dahir du 9 Ramadan
1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière tel qu’il
a été modifié et complété par le Dahir n°1-11-177 du 25 hijja
1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi 14-
07,BO n°6004 du 19 moharrem 1433 (15 décembre 2011)
 L’idée initiale est une adaptation du « Real property act »

popularisé sous le nom « d’acte torrens » du nom de son auteur
« Sir Robert Torrens » ,regestrar général de la colonie de south
Australia, auquel ses fonctions avaient permis d’étudier les vices
des systèmes en vigueur et les remèdes qu’il convient d’y
apporter. Sa théorie fût adoptée par le parlement d’Australie le
02/07/1858 et complétée en 1861 et en 1878.
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Caractéristiques :
 publicité absolue de tous les droits immobiliers et de leurs modifications;
 effet de purge qui donne à la propriété un point de départ et l'annule de tous les
droits réels et charges foncières antérieurs à l'immatriculation et non révélés en
temps opportun;
 Donne lieu à un Titre foncier définitif et inattaquable
 Individualisation de chaque immeuble (nom, plan, numéro);
 Effet légal et une force probante des droits inscrits entre les parties, vis-à-vis
des tiers et auprès des tribunaux.,
 Succession des inscriptions( tout droit inscrit doit être détenu par la personne
inscrite précédemment)
 Les actes à inscrire sur les livres fonciers sont assujettis à un contrôle préalable
de régularité par le Conservateur sous sa propre responsabilité
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Les principes généraux de ce régime:
 1er principe: organisation d’un mode de purge juridique destiné à donner à la
propriété un point de départ précis, à la débarrasser de tout droit réel ou charge
foncière antérieur à l’immatriculation et non révélée en temps opportun. Ce mode
de purge est la procédure d’immatriculation.
 2ème principe : légalité et force probante des inscriptions figurant sur le livre foncier.
 3ème principe : publicité absolue de tous les droits immobiliers et des modifications de ces droits.
 4ème principe : spécialité, c'est-à-dire, individualisation par immeuble de tous les droits réels
immobiliers et charges foncières (tel hypothèque est spécial à tel immeuble ou telle vente concerne
tel immeuble).
 5ème principe : contrôle préalable de tous les actes soumis à l’inscription.
 6ème principe : mobilisation de la propriété foncière par un ensemble de moyens propres à assurer
la transmission rapide des immeubles et à faciliter la constitution de gages immobiliers.
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AVANTAGES DE L’IMMATRICULATION FONCIERE
Avantages juridiques
Le droit de propriété est consacré d’une manière définitive et irrévocable. La
nature et l’étendue de ce droit sont fixés à la suite d’une procédure basée essentiellement
sur la publicité réelle.
Table rase est faite du passé de l’immeuble ; tous les droits et charges foncières non
révélés au cours de la procédure sont purgés (on dit que le compteur est remis a zéro).
Le titre foncier établit, le propriétaire quel qu’il soit particulier ou morale n’a plus à
redouter ni revendication ni éviction puisque le titre foncier est définitif et
inattaquable.
La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble immatriculé à
l’encontre du propriétaire inscrit, ni amener la disparition pour non usage d’aucun des
droits réels sur le titre de propriété.
Aucun recours ne peut être exercé sur un immeuble immatriculé à raison d’un droit
lésé par suite d’une immatriculation. Cette règle rigoureuse constitue la base sur laquelle
repose le principe de la sécurité générale de l’immatriculation.
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Avantages topographiques
➢ Détermination physique des immeubles à savoir :
 La situation ; La superficie ; Les limites, la contenance, …
Avantages fiscaux
Le titre foncier permet une connaissance plus exacte de la fortune foncière des
citoyens, il facilite le calcul de leur capacité contributive. Ce qui mène l’Etat à
asseoir d’une manière plus équilibrée et plus équitable, les divers impôts qui
frappent les immeubles. En outre, le caractère intangible des immeubles leur
confère une plus-value incontestable favorisant une plus juste fiscalité.
Avantages économiques
➢ Facilité du crédit et de l’aide à l’Etat; pour construire, améliorer ou développer ou
pour moderniser le crédit et l’aide des pouvoirs publics sont nécessaires; leur obtention
est largement facilitée par l’existence des titres fonciers et d’un cadastre juridique
précis.
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Avantages sociaux
➢ Suppression des litiges par la protection de l’intérêt individuel (la précisions et la clarté apportée
par le titre foncier)
➢ Plus-value de la propriété rurale L’assurance du droit de. Propriété, dans le domaine
rural contribue à la mise en valeur agricole, et à la stabilité d’une population importante.
Le paysan, propriétaire d’une terre immatriculée devient sédentaire. Il s’attache à son
sol, il est prêt à recueillir tous les conseils de mises en valeur et éprouve pour sa terre le
même amour que tous les paysans du monde. Certain de garder sa terre, il va porter son
activité sur une amélioration des procédés de culture afin d’augmenter ses ressources. ;
➢ Développement des villes: En apportant la sécurité dans la propriété du terrain, le titre foncier a
permit à la construction de prendre une activité très intense. Les terrains vagues ont disparu peu à
peu pour faire place à des immeubles de plusieurs étages. La physionomie des villes a complètement
changé et change encore de jour en jour. De nouveaux quartiers commerçants, industriels ou
d’habitat sortent de terre. En somme, les pouvoirs publics au Maroc ne cessent d’axer leurs efforts
sur la généralisation du régime du titre fonciers; Dans l’activité socioéconomique du pays, ce
régime intervient pour lutter contre les droits douteux ou obscurs, les états de fait compliqués, la
précarité des titres et la mauvaise gestion des patrimoines. C’est à ce titre qu’il contribue
efficacement au progrès économique et au bien-être général.
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 les objectifs de l'instauration de ce régime d'immatriculation sont:
➢ L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés;

➢ L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural
(remembrement, aménagement hydroagricole, ... )
➢ La stimulation des transactions sur le marché immobilier;
➢ La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier;
➢ La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement,
aménagement urbain ... ) ;
➢ La détermination précise de l'assiette fiscale;
➢ La conception et la mise à disposition des mappes cadastrales et des
documents topographiques.
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 L’immatriculation est en principe facultative au Maroc, mais dans
certains cas, elle est rendue obligatoire, tel que :
➢ Les zones d’immatriculation obligatoire soumises aux dispositions de

la section VI (art 51-1 à 51-19) du Dahir du 12 août 1913 tel qu’il a
été modifié et complété ;
➢ La situation des immeubles qui se trouvent dans une zone qui fait
l’objet d’un remembrement rural ;
➢ L’aliénation ou échange d’immeubles domaniaux ;
➢ L’échange d’immeubles frappés de habous public ;
➢ Les ventes publiques d’immeubles sous saisie immobilière.
Hors ces cas, l’immatriculation est facultative.
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Les Pénalités
L’article 104 du Dahir du 12 aout 1913 a bien précisé ce qui suit :
 Les dispositions du code pénal sont applicables à :
1/ Celui qui, sciemment et dans le but de procurer à une autre personne un gain
illégitime, a falsifié, contrefait ou altéré les titres fonciers ,duplicatas, états ou
certificats délivrés par le conservateur de la propriété foncière en conformité
avec les dispositions de la présente loi, ou fait usage de documents ainsi falsifiés,
contrefaits ou altérés ;
2/ Celui qui, dans les écrits présentés à l’inscription ou en vue de la radiation

d’une inscription, a commis un faux, soit par contrefaçon ou altération
d’écritures ou de signatures, soit par supposition de personnes ou par
fabrication de conventions, dispositions ou décharges ou par leur insertion après
coup dans ces écrits, soit par addition ou altération de clauses, déclarations ou
faits sur ces écrits avaient pour objet de recevoir ou de constater.
45

 L’article 105 a aussi précisé :
Les personnes qui se rendent coupables de destruction, dégradation ou

déplacement des points de rattachement géodésique et des bornes
d’immatriculation sont passibles des peines édictées par l’article 606 du
code pénal, en sus du remboursement des frais et des dépenses faites
pour le rétablissement desdits points ou bornes.
 L’article 105 bis a aussi précisé

Sans préjudice de l’application des dispositions pénales les plus
répressives, toute personne qui entrave le déroulement des opérations
de bornage est punie d’un emprisonnement d’un à six mois et d’une
amende dont le montant varie entre 500 et 1000 DH ou de l’une de ces
deux peines seulement.
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Composantes du système :
 Conservation foncière;
 Cadastre juridique.
47

Le Service de la Conservation foncière est chargé de la partie
juridique de l'immatriculation foncière :
 Reçoit les réquisitions d'immatriculation ;

 Procède aux formalités de publicité;
 Reçoit les oppositions ;
 Suit la procédure de purge et décide l'immatriculation ;
 Inscrit les droits réels et les charges foncières sur le livre foncier ;
 Conserve les documents relatifs aux immeubles immatriculés
 Met à la disposition du public l'information désirée.
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Le service du Cadastre juridique est chargé de l'exécution des
taches qui lui incombent. Généralement, ses attributions peuvent
être résumées comme suit :
 Exécution des opérations de bornage et établissement des plans ;

 Contrôle et réception des travaux topographiques effectués par les
entreprises privées ;
 Triangulation de 3ème et 4ème ordre;
 Polygonation des villes;
 Mise à jour et archivage des documents topographiques ;
 Mise à la disposition du public l’information désirée.
49
Parallèlement au Cadastre Juridique dépendant de

l'immatriculation foncière, un autre type de cadastre a été crée en
1973 dans le but de recenser et de connaître les structures
foncières au Maroc d'une manière systématique et rapide
”Cadastre National”.
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Cadastre National:
 Inventaire géographique économique et sociale:
 Statut foncier;
 La situation ;
 La superficie;
 Les plus values.
 Utilité :
 La reconnaissance des structures foncières;
 Le soutien aux projets de développement;
 Le soutien de la politique de gestion fiscale;
 Le recensement agricole;
 La généralisation de l'immatriculation foncière.
51

Conclusion
 L’immatriculation est une procédure qui aboutit à mettre la propriété
immobilière dans un état de sécurité absolue en la plaçant sous un régime
particulier. Elle consiste à immatriculer sur des registres spéciaux dits »Livres
fonciers ».
 Chaque immeuble nettement délimité sur le terrain sous un nom et un numéro
d’ordre particulier avec les déterminations topographiques et juridiques propre
à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire.
 Toute personne qui acquiert un droit immobilier sur la voie du livre foncier,
voit son droit définitivement consolidés par son inscription sur le titre foncier
indispensable pour que l’acte produise tous ses effets, même entre parties. Seuls
les droits mentionnés sur les livres fonciers font preuve sur leur existence
juridique à l’égard des tiers.
 Le titre foncier appelé encore titre de propriété, constitue ainsi l’état civil de
chaque immeuble immatriculé. Il permet de connaitre rapidement et sûrement
depuis son établissement l’histoire, la situation juridique et la consistance
matérielle de l’immeuble en cause.
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 Procédure de l’immatriculation foncière
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 Les étapes principales de la procédure d’immatriculation:
I. Dépôt de la réquisition.
II. Publicité
III. le bornage (le levé topographique)
IV. l'avis de clôture du bornage.
V. L'affichage au tribunal et au Qaida.
VI. L’immatriculation.
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 I) Dépôt de la réquisition.
Pour enrôler une réquisition d'immatriculation foncière vous
devez vous présenter à la conservation foncière ou se trouve votre
terrain, en y joignant votre acte de propriété , une certificat
administrative et toute autre pièce justificative. Un agent de la
conservation foncière va contrôler vos documents, plus va vous
remplir un formulaire spécial (enrôlement) qui doit être légalisé
au sein des autorités locales.
Ensuite vous passez au cadastre pour repérer le terrain sur la carte
régionale. Avant que le conservateur donne son visa pour le
paiement des frais d'immatriculation, et vous délivra la
convocation de bornage.
(Délais approximative de traitement 24 heures)
55

II. Publicité:
Après la première étape, le conservateur envoie un extrait de la
réquisition au bulletin officiel (BO) pour la publication (1ère
publication), Puis il envoi également un avis de bornage
portant la date et l'heure de cette opération au tribunal de
première instance et au Qiada pour l'affichage (premier
affichage), ainsi des convocations au riverains pour assister à
l’opération de bornage.
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III) le bornage
Le jour du bornage, l’ingénieur se déplace sur les lieus pour effectuer l’opération. Le
nombre des bornes dépend de la forme et la nature du terrain.
A la fin de l'opération le topographe rédige un PV et établie un croquis de bornage qui
sera transmis ultérieurement à la conservation.
Le bornage est une opération technique, juridique et un acte de publicité pour
le but de délimiter un immeuble par des bornes ou des repères en présence des
intéresses :
a) : une opération technique puisqu'elle a pour but la fixation de l'état matériel
du terrain : situation, consistance, superficie etc.… .Le géomètre de la conservation
place les bornes selon les indications du requérant.
b) : une opération juridique : faite par le topographe, en tant que délègue du
conservateur; cet agent interroge les riverains, les opposants et intervenants, une sorte
d'enquête concernant la propriété et le propriétaire , à la suite de cette opération le
géomètre rédige un PV de bornage.
c) : un acte de publicité: car il constitue un événement local qui se déroule en
présence de toutes les personnes concernées ou susceptibles de l'être.
NB) : Le géomètre de la conservation peut en cas de danger ou menace des voisins
arrêter le bornage et déclarer l’opération comme négative.
57 (Délais fixe de traitement 90 jours après le dépôt de la réquisition)

 IV) :l'avis de clôture.
Apres la réception du plan par le conservateur, il est publié
au BO un avis dit « avis de clôture » au moyen duquel le
public est informé que l'expiration d'un délais de 2 mois à
compter de l'insertion au BO, aucune opposition n'est plus
recevable*.
(Délais approximative de traitement 10 jours après la réception
du plan)
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 V) :L'affichage au tribunal et au Qaida.
Après, le conservateur publiera l'avis de clôture près cité au

tribunal de la première instance et au Qaida pour l'affichage
durant 2 mois ( 2eme affichage), à la suite de cette opération
le président du tribunal et le Qaid transmis à la conservation
foncière une attestation d'affichage . (Délais approximative
de traitement 7 jours après la publication au BO)
59

 VI) :L'immatriculation.
La décision du conservateur immatriculant un immeuble met
fin à la procédure d'immatriculation qui avait été ouverte par
le dépôt de la réquisition. Cette décision confère à
l'immeuble une condition juridique nouvelle. Par laquelle le
bénéficiaire est propriétaire de l'immeuble immatriculé, non
parce qu'il a été héritier, acquéreur ou autre, mais
exclusivement par le seul effet de l'immatriculation
prononcée à son profit. Le titre établit à son nom constitue
un titre juridique nouveau qui se suffit à lui même, et qui ne
se rattache à aucun passé juridique
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Les statuts fonciers
61

En matière d’immeuble, le système juridique marocain n’est pas unique, en effet
outre la division entre les régimes des immeubles non immatriculés et les régimes
des immeubles immatriculés, on peut encore citer :
o les biens « Melk » ;

o les biens Habous ;
o les terres collectives et guich ;
o les biens domaniaux ;
o les terres situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation ;
o Les terres agricoles distribuées par l’Etat aux agriculteurs dans le cadre de la
réforme agraire, etc.
o On peut également citer le régime des droits réels, appelé droits coutumiers
musulmans.
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Les droits réels
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 Les droits réels:
Le droit réel est un droit qui met son titulaire dans un rapport
juridique immédiat avec une chose déterminée, et s’impose au
respect de tous par son effet absolu. Il s’agit d’un pouvoir souvent lié
par la tradition constante à un immeuble, comme le droit de
propriété qui est un pouvoir direct sans besoin de passer par
l’intermédiaire d’une tierce personne.
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Droit personnelVs Droit réel
Contrairement au droit réel, le droit personnel est un droit juridique
entre deux personnes (créancier et débiteur). Le créancier qui est en
droit d’exiger une prestation du débiteur.
Le droit personnel est donc un pouvoir conféré par une personne

sur une autre. C’est ce qui l’oppose au droit réel, qui est un rapport
juridique immédiat direct entre une personne est une chose.
65
 Le droit réel c’est un droit subjectif privé qui confère à son

titulaire, à l'exclusion de toute autre personne, la maîtrise
totale ou partielle d'une chose.
Droits subjectifs privés
Droits de jouissance Droits de compétence
(droits formateurs, droits
Droits de maîtrise Droits corporatifs,
de gestion)
Droits Droits de la Droits de la droits de créance
personnalité propriété
réels
immatérielle
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 CARACTÉRISTIQUES DU DROIT RÉEL:
 EN TANT QUE DROIT SUBJECTIF
Un droit subjectif privé: c’est la faculté accordée à une
personne par le droit privé et qui permet à cette personne
d'imposer quelque chose à un ou plusieurs tiers.
Comme tout droit subjectif privé, le droit réel est
accordé à une personne et est dirigé contre une ou plusieurs
autres personnes
67

 EN TANT QUE DROIT DE JOUISSANCE
Droit de jouissance: est un droit subjectif qui vise directement à procurer un
avantage à son titulaire.
En tant que droit de jouissance, le droit réel permet d'exiger de la part des tiers un
comportement tel que le titulaire du droit puisse effectivement jouir de son
avantage.
Droit de compétence: est un droit qui ne procure à son titulaire qu'un avantage
indirect, savoir le pouvoir d'organiser ses relations juridiques
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 EN TANT QUE DROIT DE MAÎTRISE
Droit de maîtrise: c’est un droit qui confère à son titulaire la maîtrise d'un bien à
l'exclusion de toute autre personne.
En tant que droit de maîtrise, le droit réel est un droit absolu. Chacun est tenu à l'égard du
titulaire de s'abstenir de troubler la maîtrise de celui-ci sur la chose (Droit de maîtrise 
droits corporatifs et droits de créance = droits qui sont des droits relatifs, c'est-à-dire des
droits qui n'existent qu'à l'égard d'une ou de plusieurs personnes déterminées).
Le droit réel se distingue des autres droits de maîtrise (Droits de la personnalité, droits de la
propriété immatérielle) par l'objet sur lequel il porte. Cet objet est en principe une chose,
c'est-à-dire un bien matériel qui n'est pas une personne.
Le droit réel est un droit patrimonial, c'est-à-dire un droit dont la valeur peut être
évaluée en argent.
69

 Les droits réels:
Le droit réel met son titulaire dans un rapport juridique immédiat avec une chose
déterminée, et s’impose au respect de tous par son effet absolu. Il s’agit d’un
pouvoir souvent lié par la tradition constante à un immeuble, comme le droit de
propriété qui est un pouvoir direct sans besoin de passer par l’intermédiaire d’une
tierce personne. Sur ce point on distingue les droits réels principaux et les droits
réels accessoires. La distinction entre ces deux catégories était négligée par le
législateur, c’est donc à la doctrine que revient le mérite de les traiter donnant lieu
aux deux catégories du droit réel:
- Droits réels accessoires
- Droits réels principaux
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 Droits réels accessoires ou les suretés réelles:
Ces droits ne peuvent pas exister indépendamment à un autre droit

notamment une créance dont ils assurent le recouvrement. Ils
confèrent a son titulaire un droit de suite et un droit de
préférence, il s’agit tout simplement des privilèges et
hypothèques.
71

 Droits réels principaux:
Sont des droits dont l’existence n’a pas besoin d’une créance
préexistante ou même l’existence d’aucun droit pour se réaliser. Et
permet à son titulaire de tirer profit pécuniaire et économique en
tout ou en partie de la chose concernée, cette zone englobe le droit
de propriété, l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, le
droit de superficie qui est un droit sur les plantations et
constructions, le droit d’emphytéose qui est un droit de
jouissance de longue durée, l’antichrèse et les servitudes et
services foncier tels qu’ils sont cités par l’article 8 du Dahir de
2/06/1915.
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 le droit de Zina
Il permet à son titulaire d’acquérir la propriété des bâtiments, des constructions
et des améliorations qu’il a apporté sur un terrain appartenant à autrui,
On l’appelle aussi le droit d’Ankad, qui s’acquiert par la mise en valeur de la part
du locataire initial qui a effectué certaines constructions et amélioration, ces
derniers deviennent par la suite droit de Zina au profit du locataire : le terrain
éminent reste la propriété du locateur mais rien ne l’empêche de céder ce terrain
au titulaire du droit de Zina.
Celui qui bénéfice de ce droit peut céder le bâtiment qui l’a construit de plein
droit, il peut aussi le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de son
exercice.
En ce qui concerne l’extinction du droit de zina , elle peut se réaliser Lorsque le
terme convenu est arrivé à la renonciation de son titulaire à la destruction totale
du bâtiment objet du droit de Zina.
+ NB : le droit de Zina ne peut être conclu pour une durée dépassant 40 ans.
73

 le droit de Guelsa
Ce droit frappe les immeubles bâtis, les biens Habous et aussi bien les biens domaniaux à
usage commercial ou artisanal, cette appellation vient du verbe d’arabe « Guless » en
français s’asseoir, de ce fait il confère à son titulaire le droit de s’asseoir ou plus précisément
le droit d’installer le matériel et stationner dans la boutique qui fait son objet, à charge
d’entretenir ladite boutique ou généralement le local concerné.
Le bénéficiaire est toujours en droit de céder son droit à titre onéreux ou même par
succession suite à sa mort.
L’Etat de son tour, peut céder le domaine éminent au bénéficiaire du droit de Guelsa ou
encore plus racheter ce droit. Le titulaire de ce droit peut le grever d’un autre droit qu’est
le Zina, autrement il peut le relouer telle qu’une opération de sous location, dont le sous
locateur jouit de l’exploitation de ce droit moyennant une redevance au profit du
bénéficiaire, ce dernier lui même est tenu de payer une redevance annuelle au profit du
propriétaire du bien.
Le droit de Guelsa peut être assimilé au droit de Miftah, dit « saroute » en français c’est le
droit de clé qui offre la même jouissance du bien à son titulaire, mais se distingue par le fait
que le bénéficiaire du droit de Miftah, n’est pas chargé de l’obligation de pourvoir à
l’installation du matériel nécessaire pour l’exploitation du bien.
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 le droit de Houa
Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation , un droit qui donne à son
titulaire le pouvoir sur la colonne d’air qui s’élève au-dessus d’un édifice appartenant au
tiers, pour faire une construction conformément à la loi, tel quelle est définie par l’article
138 du code des droits réels.
Le même code a traité ce droit en mettant des règles principales :
 le droit de Houa est établi par un contrat, qui doit mentionner en détail la nature de
l’édifice à construire. De plus cet article prévoit que le droit de houa ne peut résulter
de droits indivis sauf s’il y a consentement unanime de tous les copropriétaires.
 le titulaire du droit de Houa peut le céder, le mettre en hypothèque, ou le grever
d’un autre droit notamment des servitudes correspondant à sa nature , de plus ce
droit est transmissible par droit de chafâa, par succession ou même en vertu d’un
testament.
 le titulaire du droit de Houa ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.
75

le droit de Gza
 Ce droit est comparable au droit de Guelsa, la seule différence c’est qu’il porte
sur des champs ou des terrains nus. Il est appelé aussi Istijdar, plus en matière
commerciale grevant les fonds de commerce. Ainsi, le bénéficiaire de ce droit
procède à des implantations et des constructions sur lesquels devient
propriétaire moyennant une redevance qu’il doit payer annuellement au
propriétaire du terrain.
 C’est un droit établi par la coutume, il est susceptible de cession gratuite ou en
contrepartie, entre vifs ou à cause de la mort. En outre, sa durée peut être
perpétuelle ou juste pour une durée déterminée renouvelable par l’effet de la
tacite reconduction.
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En matière d’immeuble, le système juridique marocain n’est pas unique, en effet
outre la division entre les régimes des immeubles non immatriculés et les régimes
des immeubles immatriculés, on peut encore citer :
o les biens « Melk » ;

o les biens Habous ;
o les terres collectives et guich ;
o les biens domaniaux ;
o les terres situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation ;
o Les terres agricoles distribuées par l’Etat aux agriculteurs dans le cadre de la
réforme agraire, etc.
o On peut également citer le régime des droits réels, appelé droits coutumiers
musulmans.
77

 Certains statuts fonciers ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre
des investissements sur le long terme:
− Le Melk, largement prédominant (76% de la SAU) estimé à 7 millions d'hectares, peut
appartenir en pleine propriété à titre individuel à une personne, comme il peut appartenir à plusieurs
individus. Il est cependant confronté aux problèmes de morcellement, de l'indivision et à des
insuffisances du système traditionnel d'établissement des actes constitutifs du droit de propriété;
− Les immeubles domaniaux possédées par l'Etat, personne morale de droit public,
classés en Domaine Public (rues, plages, ports,...), Privé (provenant des acquisitions à l’amiable,
expropriation, confiscation…) et Forestier (forets, dunes, …), et représentent 270.000 hectares (3%
de la SAU);
− Les terres collectives (environ 1.5 millions d'hectares, 17% de la SAU) appartenant
en pleine propriété et dans l'indivision à l'ensemble de la collectivité ethnique concentrée et les terres
guich (environ 240.000 hectares, 3% de la SAU). Ces deux statuts connaissent un démembrement du
droit de propriété, dans la mesure où les ayants droits n'ont qu'une jouissance précaire;
− Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la
jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne, elles se caractérisent par plusieurs type
(public, de famille, et zaouia) et font l’objet, en général, de location de courte durée, ils représentent
59.000 hectares soit moins de 1% de la SAU.
78 Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au
régime de l’immatriculation foncière.
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Les biens « Melk »

Statut de pleine propriété privée
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❑ Les biens « Melk »
Un immeuble "Melk" est celui qui fait l’objet de la pleine propriété privative. Le "Melk"
n’est pas nécessairement propriété individuelle; il peut être propriété familiale et la
condition de l’indivision peut se prolonger et peut jouer entre plusieurs générations.
Fondement du droit de propriété des immeubles «Melk» :

Le fondement juridique du droit de propriété des immeubles « melk » est le fait de la
possession, une possession paisible, publique, à titre de propriétaire, non interrompue,
pendant dix ans (ou même pendant quarante ans, lorsque la possession joue à l’encontre de
parents, d’alliés ou de copropriétaires), la Hiaza. Dans la réalité des choses, d’un point de
vue purement sociologique, le Melk est garanti par la cohésion du groupe social, par la
connaissance naturelle que chacun des membres du groupe a des biens, par un respect vital,
pour le groupe, du couple: famille-patrimoine. Cet aspect sociologique de la propriété
immobilière, plus spécialement de la propriété rurale, n'est en somme que la résultante
d’une possession valable.
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 Preuve de la possession :
Quel que soit l’effet juridique donné à la possession, il n’en reste pas moins que la preuve
d’une possession utile reste à la base de tout litige relatif à la propriété d’un immeuble
Melk. De là, l’utilité de l’acte adoulaire, dit Moulkia par lequel deux adoul ou, le plus
souvent, douze témoins ordinaires, affirment le faire d’une possession régulière. C’est en
somme un acte de notoriété, dressé en la forme authentique, par lequel des témoins en
nombre suffisant, affirment qu’une personne a la possession d’un immeuble depuis une
certaine époque, (ou on a exercé la possession à une période et pendant une durée
déterminée) Cet acte, après recollement des témoignages (istifsar), est avéré et homologué
par le cadi (Khitab).
En général, les "Moulkia" manquent de précisions quant à l’étendue et aux limites des
immeubles concernés, la contenance étant indiquée par des mesures locales donnant
simplement des ordres de grandeur, souvent par transposition d'une unité de volume et
d’un moyen de labour: un moud de blé, un moud d’orge, ...
81

 Actes de transfert :
La propriété d’un bien Melk peut être transférée suivant diverses formes.
a-Par acte adoulaire:
L’acte est supervisé par le cadi taoutiq.
b- Par acte sous-seing privé enregistré:
La vente en droit musulman est un contrat purement consensuel et elle peut
donc être éventuellement établie par témoignage, mais la vente d’immeuble
doit être faite par écriture ayant date certaine, et la vente n’a d’effet au regard
des tiers que si elle est enregistrée ;
c-Par acte passé devant le notaire moderne:
Le notaire moderne est compétent (Selon le dahir du 4 mai 1925) pour dresser
tous les actes comportant une mutation d’immeubles Melk en cours
d’immatriculation; le notaire devient ainsi compétent dès le dépôt d’une
réquisition d’immatriculation.
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Les biens Habous

Des donations à caractère religieux
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❑Les immeubles Habous
Définition
Les Habous sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et dont la
jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.
Les biens Habous sont répartis en :
➢ Habous public: il s'agit de biens immobilisés au profit de l'État ou d'une collectivité
publique, à titre perpétuel. ils sont gérés par les nadirs, agents publics, sous l'autorité de
l'Administration des Habous (Ministère des habous et des affaires islamiques). L‘Etat
peut être le dévolutaire initial ou final. Le Habous public est divisé en :
➢ Habous KOBRA : regroupant les immeubles habous situés dans un centre urbain ou à
proximité.
➢ Habous SOGHRA : désigne les immeubles habous situés en milieu rural éloigné de la
ville.
Les habous publics sont contrôlés par l’administration des habous et gérés par des
nadirs. Les propriétés habous peuvent faire l'objet d'une location ainsi que d'un échange.
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➢ Habous de ZAOUIA: ils sont constitués au profit d'une zaouia (confrérie
religieuse) et sont destinés à revenir aux habous publics en cas de disparition des
bénéficiaires. Ils sont sous le contrôle de l'Administration des habous. .
➢ Habous privés: appelés aussi habous de famille. Ils sont constitués au profit
des descendants du constituant et destinés à devenir habous publics à
l'extinction de sa descendance. Etant donné que ces biens sont destinés à revenir
aux habous publics) l'Administration des habous a un droit de regard sur la
régularité de leur gestion. Dans ce cas les immeubles objets des habous sont
gérés directement par les intéressés sous contrôle de l'administration des
habous.
85

✓ Constitution du Habous
➢ Pour la constitution du habous, il faut respecter les points suivants :

➢ l'acte constitutif: il faut qu'il soit un acte écrit qui satisfait les conditions exigées
en matière contractuelle. Il doit avoir une date certaine, reçu par deux adouls,
enregistré et inscrit sur les livres fonciers pour être opposable aux tiers. Il doit
préciser le bien immobilisé ainsi que les bénéficiaires directs, ceux intermédiaires et
le dévolutaire final.
➢ Le constituant : il doit être de religion musulmane, propriétaire du bien à
immobiliser, libre, solvable, sain de corps et d'esprit, capable d'en disposer
gratuitement.
➢ Le bénéficiaire : aucune restriction n'existe quant au genre, à la nature, aux
origines ou à la religion du bénéficiaire.
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 Caractéristiques des biens Habous
✓ Le bien habous est inaliénable: Il ne peut être cédé ni à titre onéreux ni à titre
gratuit. Sauf disposition contraire dans l'acte constitutif, il peut être loué ou
échangé.
✓ Le habous est imprescriptible: La prescription ne peut être invoquée pour
les bien habous.
✓ Le habous est insaisissable: Le créancier ne peut même pas saisir les fruits de
l'immeuble constitué en habous.
✓ Les terres Habous immobilisées sont très diversifiées (public, de famille,
Zaouia) et complexes. Cependant, elles peuvent être soumises au régime de
l'immatriculation foncière.
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Les biens Collectifs

Terres de tribus
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❑ Les terres collectives
 Les terres collectives sont probablement une des formes les plus anciennes d’occupation des sols au
Maroc. Ce sont à l’origine essentiellement des terres de tribus. Le terme de terres « collectives » ,
devenu d’usage courant a été créé par le Protectorat et peut donner de la réalité de ces terres une
image déformée. En effet, dans beaucoup de leurs pratiques et en particulier pour ce qui est du
partage des terres de cultures, les pratiques sont plutôt individuelles. Dans leur forme originelle,
ce sont des terres de tribus régulées par une coutume préislamique.
 Essentiellement constituées de terres rurales appartenant en pleine propriété et à titre collectif à
des groupements de tribus, de fraction ou de douars placés sous la tutelle du ministre de l'Intérieur.
Avec l'extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes à
l'urbanisation et ont ainsi acquis une plus-value et une importance stratégique.
 Les terres collectives font l'objet d'un partage en jouissance qui peut être annuel ou pluriannuel
avec une périodicité variant de 2 à 10 ans. Ce partage se fait en respect total des coutumes locales,
ce qui fait que chaque collectiviste ou ayant droit détient dans l'indivision une quote-part
indéterminée et variable.
 La gérance des terres collectives est attribuée à une assemblée dite « Jemaa » représentée par un ou
plusieurs délégués « Naib ». La gestion est faite conformément à l'usage local et aux textes pris en
la matière.
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 Caractéristiques
 Inaliénable : ne pouvant être cédées ou vendues ;
 Imprescriptible : ne pouvant être acquises par prescription acquisitive comme
c’est le cas pour le melk (c'est-à-dire par la possession continue pendant 10 ans) ;
 Insaisissable : ne pouvant faire l’objet de saisie, ces terres ne peuvent pas non plus
servir de garantie aux prêts hypothécaires ;
 Ne s'héritent pas.
 Elles peuvent faire l'objet d'une délimitation ou d'une immatriculation
foncière: conformément à la procédure normale d'immatriculation foncière, et ce, à
la demande de la collectivité ou de l'autorité de tutelle. La procédure est payante,
sauf si la terre est comprise dans un secteur d'immatriculation foncière d’ensemble
ou de remembrement;
 Le droit de propriété des tribus sur les terres dont elles ont la jouissance à titre
collectif ne peut s'exercer que sous tutelle de l'État (assuré par le conseil de
tutelle, présidé par le ministre de l'Intérieur et ministre de l'Agriculture).
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45
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Les terres « Guich »

Des terres collectives à statut particulier
91

❑ Les terres Guich
Définition
A l’origine, le Souverain les avait accordées en jouissance à des tribus en contrepartie d’un
service rendu à caractère militaire, et qui ont participé au maintien de l'ordre et à la
protection des frontières du pays. On les trouvait autour des villes impériales : Meknès,
Fès, Marrakech, Rabat. Les terres Guich sont encore aujourd’hui exploitées en
groupements ethniques, sous la tutelle du Ministère de l’Intérieur.
Les terres Guichs étaient réparties entre les membres du guich. Suivant l'usage et les
pratiques locales, la superficie de la parcelle individuelle attribuée variait entre 3,5 et 25 ha,
le lot moyen est de 7 ha.
 Les terres guichs sont régies par:
 La circulaire du grand Vizir du 01-11-1912 qui cite parmi les terres inaliénables celles où le
makhzen a installé des tribus guichs ;
 Le Dahir du 07-07-1914 portant réglementation de la transmission de la propriété non
immatriculée;
 Le Dahir du 03-01-1916 portant réglementation spéciale sur la délimitation administrative du
92 domaine de l'État.
46
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 Caractéristiques
Les terres guichs possèdent un statut hybride qui relève à la fois du régime domanial et du
régime collectif ce qui fait que deux entités administratives se partagent les attributions dans
ce secteur:
- Le ministère des finances (Direction des Domaines)
- Le ministère de l'Intérieur (Direction des affaires rurales), pour la gestion, le contrôle et la
défense des intérêts des collectivités installées sur ces terres.
La conséquence de cette dualité et des similitudes avec le régime collectif, est que les terres
guichs sont:
▪ Inaliénables,
▪ Insaisissables,
▪ Imprescriptibles
▪ Ne s'héritent pas (c'est le droit à une quote-part qui est transmissible aux mâles
majeurs).
▪ et peuvent faire l'objet d'expropriation pour cause d'utilité publique,
93

 La délimitation des terres guichs
 La demande de délimitation peut émaner du ministre de l'Intérieur ou du

ministre des Finances, par la publication d'un décret autorisant les
opérations.
 La délimitation administrative fait l'objet d'un Procès Verbal de délimitation
(PV) et d'un croquis qui sont déposés en fin de parcours auprès de l'autorité
locale pour être consulté par tout intéressé.
 Tout contestataire dispose, dès la publication au Bulletin Officiel (BO) de
l'avis de dépôt du croquis et du PV de délimitation, d'un délai ferme pour
faire connaître ses observations et ses doléances. L'opposition ainsi formulée,
pour faire effet, doit faire l'objet d'une réquisition confirmative déposée
auprès de la conservation foncière dans la trois mois suivant l'expiration de
délai fixé à trois mois pour les terres domaniales et six mois pour les terres
collectives à compter de la date du BO. Les opérations de délimitation
s'achèvent par une homologation.
 Une délimitation administrative homologuée peut être immatriculée et
donner lieu à un ou plusieurs titres fonciers après simple récolement de
bornage.
94
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 L'immatriculation des terres guichs
Les immeubles guichs peuvent être soumis à l'immatriculation foncière facultative

conformément à la procédure normale prévue et réglementée par le Dahir
organique du 12-08-1913 relatif à l'immatriculation des immeubles comme il a été
complété et modifié. Cette procédure est gratuite mais lente et complexe. Les
propriétés guichs comprises dans une zone d'immatriculation d'ensemble ou dans
un secteur de remembrement, seront soumises à l'immatriculation d'ensemble,
régi par les textes appropriés.
Devant la nécessité de préserver rapidement ces immeubles et pour permettre la résolution

définitive des litiges entre riverains, les pouvoirs ont eu recours à la délimitation
administrative: procédure plus simple, plus rapide et aussi efficace que l'immatriculation
foncière.
95
Les immeubles domaniaux

une réserve foncière pour l’aménagement et le
développement
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48
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❑Les immeubles domaniaux
Les immeubles domaniaux englobent principalement:

▪ le domaine Public de l'État,
▪ le domaine Privé de l'État,
▪ le domaine forestier
▪ et le domaine maritime.
97

➢ Le Domaine Public de l'État
Définition
Le Domaine Public de l'État comprend toutes les parties du
territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels
(rivage de mer, zones désertiques, eaux sous toutes leurs formes) ou
artificiels (voies de communication, canaux, ports ...), qui ne
peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont l'usage est
public.
Le domaine Public de l'État est régi par:
▪ Le Dahir du 01-07-1914 sur le Domaine Public de l'État.
▪ Le Dahir du 01-08-1925 relatif aux usages d'eau.
▪ Le Dahir du 30-11-1983 sur l'occupation temporaire de certaines
98
de ces parcelles
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 Caractéristiques du Domaine Public de l'État
Le Domaine Public de l'État est inaliénable, imprescriptible, insaisissable et non
soumis à l'expropriation pour utilité publique. Il peut être occupé temporairement,
délimité administrativement et déclassé en Domaine Privé.
Il contient principalement les composantes suivantes:
▪ Le rivage de mer jusqu'à la limite des plus hautes marées, ainsi qu'une zone de six mètres
mesurée à partir de cette limite ;
▪ Les rades, ports, havres et leurs dépendances;
▪ Les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l'éclairage et au
balisage des côtes et leurs dépendances;
▪ Toutes les nappes d'eau, qu'elles soient superficielles ou souterraines, les cours d'eau et
les sources de toute nature;
▪ Les lacs, étangs, lagunes, salants et marais de toute espèce. Sont considérés comme
rentrant dans cette catégorie. Les parcelles qui, sans être couvertes d'une façon
permanente par les eaux, ne sont pas susceptibles en année ordinaire d'utilisation
99 agricole (merjas, etc.)

(Suite)
▪ Les puits artésiens jaillissants; les puits et abreuvoirs publics;
▪ Les canaux de navigation, d'irrigation ou de dessèchement exécutés comme travaux
publics;
▪ Les digues, barrages, aqueducs, canalisations et autres ouvrages exécutés comme travaux
publics en vue de la défense des terres contre les eaux, de l'alimentation des centres
urbains ou de l'utilisation des forces hydrauliques;
▪ Les routes, rues, chemins et pistes, les chemins de fer ou tramways, les ponts et
généralement les voies de communication de toute nature à usage public;
▪ Les lignes télégraphiques et téléphoniques, les pylônes de la télégraphie sans fil;
▪ Tous les ouvrages de défense et de fortification des places de guerre ou des postes
militaires et leurs dépendances.
▪ Le lit des cours d'eau permanents et non permanents ainsi que leurs sources;
▪ Les berges jusqu'au niveau atteint par les eaux avant le débordement et en outre, dans les
parties des cours d'eau soumises à l'influence des marées, toutes les surfaces couvertes
par les marées de coefficient 120 ;
▪ Les francs-bords.
100
50
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➢ Le Domaine Privé de l'État
Définition
Le Domaine Privé de l'État est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités
publiques et qui ne sont ni affectés à l'usage direct du public ni à un service public.
On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu d'affectation, telles que les
terres de colonisation récupérées par l'État depuis 1973, les terres désertes et incultes, les
biens vacants et sans maître, les bâtiments de l'administration qui n'ont pas reçu
d'aménagement spécial etc.
La consistance du Domaine Privé de l'État est déterminée par une procédure administrative
unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation du domaine de l'État.
Le Domaine Privé de l'État provient de sources diverses:
 Acquisition amiable;
 Expropriation : confiscation, nationalisation, utilité publique ... ;
 Déclassement du Domaine Public;
 Successions vacantes.
101

 Caractéristiques du Domaine Privé de l'État
Le Domaine Privé de l'État est:
 Insaisissable du moment que l'État est supposé être toujours solvable.
 Non expropriable, car il semble aberrant que l'État s'exproprie lui-même,
 et aliénable sous certaines conditions qu'il convient de citer comme suit:
 Dans l'urbain: l'autorisation de vendre est autorisée par arrêté du ministre des
Finances ou par décret du Premier ministre. Par ailleurs, la location du Domaine
Privé de l'État (DPE) est autorisée par le Wali pour de la réalisation
d'investissements.
 En milieu rural, l'application du Dahir du 29-12-1972 sur la réforme agraire a
introduit les notions de terres susceptibles d'être loties ou non loties, et de terres
nécessaires à un besoin d'intérêt général. En conséquence, depuis 1972, les terres du
DPE situées en zone rurale ne peuvent être cédées qu'aux attributaires de lots de la
réforme agraire ou aux investisseurs sur attestation de vocation non agricole délivrée
par le ministre de l'Agriculture qui autorise la cession de terrains destinés à
supporter des projets non agricoles.
102
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➢ Le domaine forestier
Définition
Le domaine forestier relève du Domaine Public de l'État, il comprend les forêts domaniales,
les mappes alfatières, les dunes, les maisons forestières et leurs annexes, les plantations et
pépinières créées dans les forêts domaniales, les terrains domaniaux reboisés et les terrains
acquis en vue de leurs reboisements.
Caractéristiques
Le domaine forestier présente les caractéristiques suivantes:
 II est inaliénable sauf déclassement du Domaine Public au Domaine Privé de
l'État;
 II est géré par l'autorité gouvernementale chargée des forêts;
 Les biens collectifs soumis au régime forestier ne peuvent être aliénés qu'avec l'autorisation
préalable du Commissariat au plan chargé des forêts;
 Les ressources provenant du domaine forestier compris dans les limites territoriales de la
commune, sont versées au budget de la dite commune;
 Le domaine forestier peut être délimité conformément au Dahir du 3-01-1916, comme il peut
être immatriculé. La délimitation et l'immatriculation sont gratuites.
103

➢ Le domaine maritime
Définition
Le Domaine Public maritime, est constitué pour l'essentiel du rivage de la mer (donc de la
plus grande partie des plages) , du sol et sous-sol de la mer jusqu'à la limite des eaux
territoriales.
Au Maroc, le Domaine Public maritime ne couvre pourtant pas la mer territoriale. Parmi
les usages normaux du Domaine Public maritime entre lesquels l'administration est amenée
à arbitrer, on peut citer, l'usage balnéaire pour les plages, l'accueil de cultures marines sur
les espaces propices, l'implantation d'ouvrages portuaires et de sécurité maritime, enfin, le
maintien comme espace naturel.
Composition
▪ Le Domaine Public maritime naturel englobe : le sol et sous-sol de la mer, compris entre
la limite haute du rivage, et la limite, côté large, de la mer territoriale, les étangs salés en
communication naturelle avec la mer, les lais et relais de mer. Ces éléments sont
déterminés par la simple constatation de leur situation par rapport à des phénomènes
naturels présents (le rivage de la mer) ou passés (les lais et relais de la mer). Le rivage,
comme lais et relais peuvent faire l'objet d'une délimitation côté terre.
▪ Par contre, le domaine maritime artificiel est constitué : des ouvrages portuaires et de
leurs dépendances et des ouvrages liés à la navigation (phares, ...).
104
52
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Problématique du statut foncier

marocain
105

marocain
A - Les problèmes relatifs aux régimes fonciers:
Les problèmes relatifs aux régimes fonciers sont d'une nature

double. Les premiers sont liés au régime traditionnel, le deuxième
type d'obstacle touche à l'immatriculation foncière.
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1-Problèmes liés au régime traditionnel
Le régime traditionnel trouve son essence dans les pratiques ancestrales foncières inspirées du
droit musulman et des coutumes locales. Les droits sont en effet, consacrés et authentifiés par
des actes adoulaires.
Ce régime présente toutefois plusieurs obstacles qui peuvent être liés soit à :
➢ L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs
détenteurs : en fait, le régime traditionnel ne dispose d'aucun outil de publicité et
d'information sur la propriété juridique des immeubles non immatriculés, notamment sur
ses propriétaires non exploitants et de leurs ayants droits, ni sur sa délimitation
topographique exacte.
➢ L'insécurité des transactions : cette inexactitude peut générer une réelle incertitude
sur le statut juridique et sur les limites de la propriété acquise, d'autant plus que
l'exploitation effective de la propriété peut être frauduleusement utilisée comme preuve de
propriété et inversement.
➢ La difficulté d'accès au crédit : Faute de pouvoir constituer des garanties suffisantes
par rapport à un foncier de cette nature, le système bancaire se désengage du financement
107 des projets.

marocain
(Suite)
➢ La pérennité des projets d'investissement : La réalisation d'un projet sur un
foncier non immatriculé ou même en cours d'immatriculation représente souvent un
risque par rapport à la pérennité du projet. A titre d'exemple: la formulation abusive
d'une opposition hors délai sur un foncier en cours d'immatriculation et abritant un
projet touristique ou immobilier en vue de bloquer malhonnêtement l'avancement de ce
dernier.
➢ Ainsi, les contrariétés liées à ce régime, couvrant des surfaces importantes du Royaume
et plus spécialement dans le monde rural ou dans les périmètres urbains, repoussent des
projets d'investissement d'envergure. Aujourd'hui, ce problème peut être senti
véritablement par des secteurs à forte croissance, notamment celui de l'immobilier et du
tourisme (balnéaire).
➔ Tous ces éléments sont de nature à rendre le secteur traditionnel d'une opacité impropre
à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation.
C’est dans ce cadre que la mise en place d'un référentiel ou d'un code réunissant les
différents règlements du droit musulman éparpillés s'avère importante.
108
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2-Problèmes liés à l'immatriculation
L'immatriculation au Maroc est facultative sauf dans des cas de figure précis. Ce caractère, conjugué à des difficultés opérationnelles liées
aux procédures ou aux entités d'exécution, limite sa généralisation sur tout le foncier. Parmi ces difficultés, on peut citer :
- La complexité des procédures d'immatriculation:
- Certains problèmes liés à la procédure d'immatriculation entravent la qualité des prestations fournies (blocage dans le processus
de réquisition d'immatriculation à cause d'une procédure de publicité inefficiente, insuffisances législatives au niveau des
oppositions ...).
- La lenteur administrative du traitement des affaires:
- L'importance du stock des dossiers en instance exacerbe la relation avec les usagers et les partenaires : les services extérieurs de
la Conservation foncière soufrent d'un nombre considérable de dossiers en instance. Cette accumulation provient
essentiellement du non paiement des droits d'immatriculation, d'un manque de pièces du dossier ou d'une absence de décision
du conservateur sur la suite du dossier (complexité du dossier, irrégularité des pièces ...).
- Les oppositions non fondées ralentissent les procédures d'immatriculation: Les opposants ne sont pas obligés de justifier leurs
oppositions écrites ou orales au stade de l'introduction de leur opposition;
Les conservateurs n'optent pas systématiquement pour l'option prévue par l'article 32 du Dahir de 1954. Cette option donne le
droit au conservateur d'exiger la justification des oppositions lui permettant ainsi de statuer sur la recevabilité de l'opposition en
question.
- Une réelle difficulté dans la gestion des archives foncières :
- L'absence d'un système efficient et généralisé de la gestion des flux des dossiers archivés ne facilite pas la traçabilité et la
localisation des documents fonciers et favorise ainsi les pertes partielles ou totales.
- L'ignorance, par une large tranche de la population, des avantages procurés par cette opération et de la procédure à suivre. Par
conséquent, la plupart des dossiers présentés ne respectent pas toutes les charges et diligences de la procédure.
109

marocain
→ Face à cette situation, le gouvernement marocain réfléchit en permanence sur des mesures
d'encouragement et de soutien du régime de l'immatriculation foncière pour favoriser
l'immatriculation et la maîtrise du foncier, telles que:
➢ La refonte des textes régissant l'immatriculation foncière afin de simplifier et accélérer la procédure
de l'immatriculation.
➢ L'organisation de campagnes de sensibilisation et de vulgarisation soit auprès d'une population
potentielle soit dans le cadre de projet d'immatriculation (immatriculation d'ensemble,
remembrement, établissement du Cadastre national ...) ;
➢ La réorganisation et la modernisation des services de l'ANCFCC.
➢ La mise en œuvre des systèmes d'information métiers auprès des Services extérieurs.
➢ L'organisation et la sécurisation des archives grâce notamment à leur scannerisation
‘Numérisation) ;
➢ La constitution de bases de données centralisées.
➢ L'établissement de référentiel de prix pour les zones cadastrées pour la valorisation des immeubles
soumis à l'immatriculation
110
55
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2- Problèmes relatifs aux statuts fonciers
 Le foncier est caractérisé par une multiplicité de statuts juridiques, les
morcellements excessifs et les dévolutions successorales viennent entraver
davantage l'investissement foncier.
a- Les terres Melk :

La propriété Melk individuelle est souvent menacée de tomber dans l'indivision, et
ce, suite à l'application de la loi successorale du droit musulman. En effet, la
propriété Melk individuelle n'est qu'une situation provisoire. Le décès du
propriétaire génère des difficultés de partage entre les successeurs.
Les effets de telles situations sont généralement négatifs et se présentent
sommairement comme suit:
• Une incertitude concernant les exploitations réelles constituant la propriété
indivise.
• Une confusion quant au titulaire du pouvoir de décision.
• Une atomisation des revenus fonciers suite au partage.
111

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b- Les terrains Habous
Les terres Habous immobilisées sont très diversifiées (public, de famille, Zaouia)
et complexes. Cependant, elles peuvent être soumises au régime de
l'immatriculation foncière.
La cession des terrains habous peut être effectuée selon deux approches:
▪ Cession par adjudication, après autorisation de Sa Majesté le Roi et par Dahir
▪ Les habous privés sont incessibles, ils sont exploités par les bénéficiaires qui
peuvent les céder en location mais non les hypothéquer.
Ces deux approches de cession des terres habous rendent leur mobilisation dans
des projets à valeur ajoutée complexe.
112
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c- Les terrains collectifs
L'instabilité de l'occupation des terrains collectifs affaiblit l'investissement privé en
matière de construction en dur et d'aménagement foncier dans ces terres.
Les caractéristiques de ce statut foncier freinent l'attribution de crédits aux
exploitants des terres collectives. Parmi ces caractéristiques, on peut citer à titre
d'exemple le caractère insaisissable des terres collectives et l'instabilité des ayants
droits. En effet, au décès d'un ayant droit, s'il n'a pas laissé de descendants mâles, sa
part est récupérée par la collectivité pour la réattribuer à de nouveaux ayants
droit.
Cette discontinuité de la possession de la part de la famille et sa dévolution à un
autre ayant droit non endetté posent le problème du remboursement des prêts
octroyés au défunt.
113

marocain
d- Les terres guichs
Les terres guichs sont caractérisées par un mode de fonctionnement inefficace
favorisant le morcellement des propriétés agricoles et l'instabilité des ayants droit,
situation propice à une dégradation progressive de ce patrimoine foncier et à une
baisse de son niveau de productivité.
Pour rendre ces terres aptes à participer efficacement à l'épanouissement du
secteur agricole, l'État a lancé une réflexion visant à assainir ces réserves et les
mobiliser progressivement via des actions de privatisation dans des projets
d'envergure, notamment immobiliers.
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e- Le Domaine Public de l'État et le Domaine Privé
➢ Le Domaine Public de l'État englobe tous les biens à usage et à utilité publics.
En fait, les propriétés incluses dans ce domaine sont négativement caractérisées
par une procédure de cession lente. La pratique a montré que cette procédure
peut durer jusqu'à 7 ans.
➢ Concernant le Domaine Privé de l'État, l'aliénation se fait obligatoirement par

adjudication publique, sauf si les lois ou décrets spéciaux en décident
autrement. Cette pratique semble inefficiente pour l'attribution des terres.
115

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3-Problèmes liés à la non valorisation du foncier
Le marché foncier est davantage affaibli par:
➢ L'inexistence d'une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et la promotion du
patrimoine foncier. Cette structure, dont la création est prévue, est censée dynamiser le
patrimoine foncier de l'État.
➢ La consommation rapide du patrimoine foncier de l'État en milieu urbain,
➢ L'absence d'une politique appropriée à la reconstitution des réserves foncières pour
soutenir l'urbanisation en milieu urbain et rural.
116
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3-Problèmes liés à la non valorisation du foncier (suite)
Face à ces situations, on a assisté depuis quelques années au développement d'une urbanisation
anarchique à la périphérie des villes et la persistance, voire l'aggravation des problèmes sociaux. Ainsi,
dans le cas où le projet de texte pour la création de cette structure intitulée « l'Agence Nationale de
Promotion Foncière» aboutira, l'ANPF inscrira ses objectifs prioritaires dans la dynamisation du
patrimoine foncier de l'État pour améliorer l'offre publique dans les communes urbaines et centres
délimités et dans leurs zones périphériques. Cette dynamisation devrait:
▪ Suivre une démarche anticipative des tendances urbanistiques,
▪ Veiller à la préservation des zones à vocation agricole ou forestière et participer à la régulation du
marché foncier.
« L'ANPF constituera l'instrument spécialisé de l'État dans l'acquisition et la vente des terrains, elle
aura pour missions de :
• Reconstituer à terme les réserves foncières publiques par l'achat de terrains en milieu urbain et
rural pour accompagner l'urbanisation et éviter toute pénurie en terrains à bâtir dans le futur;
• Participer à la régulation du marché foncier par la vente de terrains à lotir ou à construire pour
satisfaire les besoins des promoteurs et lotisseurs publics et privés et encourager l'investissement ;
• Définir les modalités et les conditions de cession qui favorisent la promotion des investissements et
la valorisation rapide des terrains cédés. Extrait du projet de loi pour la création de l'ANPF.
117

marocain
4- Perspectives :
Pour contrecarrer ces contraintes, les efforts du gouvernement marocain visent à :
✓ Consolider le droit de propriété par le biais de l'immatriculation;
✓ Restructurer l'espace foncier en vue de créer des parcelles continues et régulières. On peut
citer à titre d'exemple le remembrement des terrains agricoles, dont le but est de préserver
les terres contre le morcellement;
✓ Garantir des modes de tenure adaptés à une mise en valeur rationnelle grâce à la vérification
de la situation juridique des terres collectives et guichs ;
✓ Créer une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et la promotion du foncier.
En outre, il faut dire que les transformations d'ordre juridique doivent être accompagnées de
mesures d'incitation à l'investissement (crédit et subventions), qui permettent l'ouverture des
exploitations à la modernisation.
Le sens de l'évolution actuelle laisse prévoir, dans un avenir proche, un régime foncier unifié et
simplifié dans lequel ne subsisteront que deux catégories de terres: les terres du Domaine Public
et la propriété privée.
118
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Impact sur le développement

économique
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Impact sur le développement économique
 Régime foncier <=> système économique

 Propriété foncière+mise en valeur => Cas productif;
 La mobilisation de la propriété foncière => Cas évolutif
120
60
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Impact sur l’économie du Maroc

 Niveau de la macro-économie;
 Niveau de la micro-économie
121

 AU NIVEAU MACRO-ÉCONOMIQUE
 Le développement urbain
 Plans d’aménagements
 Explosion démographique
 Exode rurale
 Rationalisation et réglementation de l’espace urbain
 Faciliter et fortifier l’investissement
122
61
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 Le développement rural
 Construction de plus de barrages ;
 Un code des investissements agricoles;
 Remembrement rural
=>
 Développement d’activité Agro-industrielle;

 Prolifération cultures ( agrumes, primeurs..)
123

AU NIVEAU MICRO-ÉCONOMIQUE
 Encouragement de l’initiative privé
 Garantie de remboursement /IF
 Richesse garantie par la propriété foncière
 Valorisation de la propriété foncière
 Constructions, aménagement, équipement,…
 Crédit de valorisation / Propriété immatriculée
124
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11/26/2020
Conclusion
 Un Système foncier :
 Complexité ;
 Rigidité;
 Diversité des statuts.
 Deux régimes complémentaires Immatriculation
Foncière/Traditionnel
 Patrimoine socioculturel
 Réfection profonde et objectif
→ Harmoniser /flexible/ pour répondre aux besoins et

exigences
125
63

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Cours: Droit Foncier

Animé par : Pr EL Brirchi EL Hassan

I. Généralités sur le droit foncier:

I. Généralités sur le droit foncier:

La terre est principalement Se caractérise par la recherche

I. Généralités sur le droit foncier:

Permettre de sécuriser les

I. Généralités sur le droit foncier:

 Ce système permet-il de sécuriser les droits des propriétaires, les incitant

I. Généralités sur le droit foncier:

➢ Il a été forgé par les apports successifs des coutumes préislamiques,

I. Généralités sur le droit foncier:

I. Généralités sur le droit foncier:

I. Généralités sur le droit foncier:

Des rigidités dans le marché

Il y’a deux catégories d’immeubles en droit Marocain :

➢ Les immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation et les immeubles non

Généralités sur le droit foncier

Les régimes fonciers et leurs

Les régimes fonciers et leurs

 les immeubles non immatriculés, constituant une part

 Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de

Les régimes fonciers et leurs

 Le régime traditionnel de droit coutumier spécifique aux

 Principes du droit musulman

→ les droits sont consacrés et authentifiés par des actes

 La possession paisible publique, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à

 La prescription acquisitive au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

 Cet acte est homologué par le Cadi.

 En général, la Moulkia manque de précision quant à l’étendu ou limite de

3 : Par acte passé devant un notaire

Tout Cadi ne peut autoriser la rédaction d’un acte constitutif

➔malgré ses défauts, préserve l'intimité des propriétaires

La moulkiya est utilisée par une gamme importante des agriculteurs et

→ Pour faciliter l’intégration de ces terres au régime d’immatriculation, il est important de

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

 L’idée initiale est une adaptation du « Real property act »

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

➢ L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés;

Régime de l’immatriculation foncière

➢ Les zones d’immatriculation obligatoire soumises aux dispositions de

Hors ces cas, l’immatriculation est facultative.

Régime de l’immatriculation foncière

2/ Celui qui, dans les écrits présentés à l’inscription ou en vue de la radiation

Régime de l’immatriculation foncière

Les personnes qui se rendent coupables de destruction, dégradation ou

 L’article 105 bis a aussi précisé

Régime de l’immatriculation foncière

Régime de l’immatriculation foncière

 Reçoit les réquisitions d'immatriculation ;

Régime de l’immatriculation foncière

 Exécution des opérations de bornage et établissement des plans ;

Régime de l’immatriculation foncière