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Agrimensura
Contenidos Analticos:
1. Objeto, principios y mtodos valuatorios. Introduccin a la tasacin. La cuestin inevitable: "valor" y "precio". Principios del avalo. Criterios y teoras: la unicidad y la diversidad de valor. Las teoras y los mtodos valuatorios: la teora de la actualidad y la teora de la aptitud; los mtodos separativos y de conjunto; los mtodos especficos o analticos y los mtodos comparativos; el mtodo directo y el mtodo indirecto. 2. Tierra urbana. 2.1. Factores de valor: intrnsecos, extrnsecos y de carcter general. Influencia de las dimensiones del predio: las medidas lineales, la superficie, la forma. El lote tipo. Coeficientes correctores. Tablas de frente y fondo y superficie; origen y confeccin de las mismas. Lotes en esquina; lotes internos; lotes irregulares; lotes con frente a dos o ms calles, etc. Su tratamiento: Criterio para el estudio de esquinas (Tablas de la D.P.C.T., del Ing. Valvano, etc.); Fondo relativo; Mtodo de difusin de valores; Mtodo del "antes y despus". Fracciones subdivisibles en lotes: pasaje de lote a block. Valor plottage. 2.2. El mtodo comparativo: introduccin, esquema. La informacin valuatoria: carcter y crtica; seleccin y examinacin. Aplicacin del mtodo en estudio. Homogeneizacin de los antecedentes: carcter de la operacin; forma de pago; actualizacin; medidas y superficie; forma; ubicacin; topografa; otros. Planilla tipo. Mtodo de dispersin de valores, su correcta aplicacin. Valor total de clculo. Valor final adoptado. 3. Tierra Rural. 3.1. Objetivos de la tasacin rural. La calidad del suelo como elemento de la tasacin. Categora y tipos de suelos. Suelos de aptitud agrcola, ganadera y forestal. Factores de valor extrinsecos e intrinsecos de los predios rsticos. Otras influencias de carcter general. Informacin. Cultivos significativos. Predio tipo. Hectrea tipo. La unidad econmica de explotacin. Factores de ponderacion y depreciacion. Distintos metodos de ponderaciones. 3.2. Metodologa de la Tasacin Rural: El mtodo de mercado o comparativo de mercado. El mtodo de la aptitud de la tierra o comparativo ponderado. El mtodo de la renta fundiaria o margen bruto : introduccin, esquema. La informacin valuatoria: carcter y crtica; seleccin y examinacin. Aplicacin de los mtodos en estudio. 4. El valor de los edificios. Importancia de la tasacin de mejoras. Factores de valor de los edificios: intrnsecos (calidad material o costo fsico; calidad funcional) y extrnsecos. Mtodos de tasacin: comparativo; por cmputo y presupuesto; por determinacin del valor unitario origen o de reposicin; por capitalizacin de la renta. La depreciacin de los edificios: costo y depreciacin; causas de la depreciacin. Costo origen y costo de reposicin o reproduccin. Clculo de la depreciacin: mtodo
de la lnea recta; frmula de Kuentzle; frmula de Ross. El estado como factor de depreciacin: criterio de Heidecke. La depreciacin funcional. Valuacin de un edificio segn el criterio de Ross-Heidecke. 5. La Renta y el Mtodo Indirecto. Renta Bruta. Renta Aparente. Renta Lquida. Calculo de la renta bruta. Gastos de operacin (funcionamiento y mantenimiento); clculo. Amortizacin o gastos de perpetuidad. Tasa de capitalizacin o inters. Frmula de Hoskold. El mtodo diferencial. Ejemplos prcticos de aplicacin. 6. Valuacin de Inmuebles en Conjunto. 6.1. Concepto. Mtodos: por comparacin de valores venales; por capitalizacin de la renta; por integracin de costos o valores parciales; por integracin de costos o valores parciales adecuados al mercado inmobiliario. Correccin de los valores del conjunto: mal aprovechamiento del terreno; absorcin del mercado inmobiliario; etc. 6.2. Valuacin de edificios en propiedad horizontal (departamentos, locales de negocio, oficinas). Mtodos y sistemas de valuacin: por comparacin y estudio del mercado inmobiliario (homologacin de antecedentes; planillas); por integracin de valores parciales (coeficientes de proporcionalidad del valor de la tierra, valor edificio propio y comn; planillas); por capitalizacin de la renta. 6.3. Valores locativos. Su determinacin: por comparacin; por integracin de valores parciales y estudio de la absorcin del mercado inmobiliario; por capitalizacin de la renta. 6.4. Nociones generales de valuacin de propiedades industriales y de yacimientos minerales y canteras, sin explotar y en explotacin. La Frmula de Hoskold y la modificacin de O'Donohue. 7. Tasacin de un muro medianero. El muro medianero. Sus caractersticas. Distintos mtodos de valuacin: mtodo clsico; estimacin a travs de un prototipo; por depreciacin diferencial de los componentes del conjunto. Aplicacin prctica. 8. Avalos de tipo especial. 8.1. La valuacin fiscal. Sus caractersticas y principios. Tierra urbana y suburbana: Valores bsicos. Coeficientes correctores. Plano de valores. Determinacin del valor de los edificios segn tipo y destino. Tierra Rural: Valor ptimo. Aptitud de la tierra. Valuacin de las mejoras. 8.2. La expropiacin. Rgimen Nacional y Provincial. Leyes 21499/77 y 5708/52. La justa indemnizacin. La expropiacin parcial. Consecuencias y daos emergentes de la misma. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin. Los peritos provinciales segn el C.P.C.C.. 8.3. Las servidumbres administrativas. Electroductos, gasoductos y acueductos. Legislacin aplicable: Cdigo Civil; la Ley Nacional N 19.522/72 de Servidumbre Administrativa de Electroducto y su modificatoria 24.065/91; las Leyes Provinciales 8398/75 y 10540/87 de Servidumbres Administrativas de Electroductos y Gasoductos, nacional y provincial. La indemnizacin. El valor ptimo. Tipo y grado de afectacin. Indices. 8.4. El avalo hipotecario. Prstamo y garanta. Previsiones futuras. La tasacin. 8.5. Otros. Tasacin de la nuda propiedad. Tasacin de un lote de medidas atpicas. Tasacin de la zona contigua a un curso y/o espejo de agua. Tasacin de lotes fiscales de playa.
9. El dictamen valuatorio. La tasacin: un nmero con fundamentos. Confeccin del dictamen. Su contenido. Modelo tipo.
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