LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una

protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral,
esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial
protección se deja a la voluntad de los adquirentes (ejemplo: el que compra una
casa) que pueden decidir si inscribir o no. En principio la inscripción en el Registro
es voluntaria.

En la doctrina registral tenemos que el concepto de inscripción se refiere al

«asentamiento o traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de
los títulos presentados a las oficinas registrales, con la finalidad de otorgarles un
carácter de permanencia y, asimismo, para que la persona a favor de quien se
realiza la inscripción goce de la protección de su derecho frente a eventuales
perturbaciones por parte de terceros)).

Raymundo Salvat (1932) nos dice que:

«La inscripción se refiere al asentamiento o traslado que se hace en los

libros del Registro, del contenido de los títulos presentados a las oficinas
registrales, con el fin de que mediante el mismo adquiera un carácter de
permanencia y la persona a cuyo favor se realiza la inscripción goce de la
protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones.»(p.391).

Entendida así la inscripción registral, debemos precisar que ella es producto de un

acto anterior denominado «calificación registral», la misma que consiste en el
examen cuidadoso, que efectúa el registrador, del contenido del título (es decir,
del expediente, que puede ser un instrumento público notarial o un documento
privado con firma legalizada, según lo establezcan las normas legales vigentes),
para: a) establecer si el derecho real materia de inscripción es compatible con los
antecedentes registrales que obran en la partida registra} o en otros asientos del
Registro; b) establecer la licitud del acto que se pretende inscribir de acuerdo a las
normas legales vigentes, y e) establecer la competencia y capacidad del
funcionario que autoriza el instrumento.
Da la misma forma Guillermo Cabanellas (1981) afirma que:

«En Derecho Hipotecario, la inscripción es la acción de inscribir en el

Registro de Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, Asiento de inscripción. En Derecho Inmobiliario, la inscripción
es anotar en el Registro de la Propiedad una finca o algún acto, contrato o
documento referente a la misma.»(p.431).

Del mismo modo Gerónimo Gonzales (1980) afirma acertadamente:

«Las inscripciones son declarativas cuando sirven para reconocer o

declarar un estado jurídico que de antemano parece dotado de
acciones reales, mientras que son constitutivas cuando sirven de
complemento a los supuestos extrarregistrales y constituyen con
ellos el derecho real.»(p.367).

Así tenemos al reglamento general de los Registros Públicos en sus artículos 31,
46, 47 y siguientes donde se establece:

Artículo 31°.- La calificación registral es la evaluación integral de los títulos

presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su
inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en
segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente,
personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
Reglamento y en las demás normas registrales.

 Artículo 46.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no

convalidante.

El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana

directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el
correspondiente título.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.

 Artículo 47°.- Forma de extensión de los asientos de inscripción

Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto
orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos de títulos
conexos a que se refiere el artículo 5°.

Sólo se calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con distintos

asientos de presentación, cuando:

a) Lo soliciten el o los presentantes;

b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su

inscripción;

c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la

inscripción del título presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista
a la fecha de presentación del primer título;

d) No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito no será exigible

cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido
con anterioridad al asiento de presentación del primer título.

Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados conjuntamente se

retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingresó
primero. En estos casos la calificación corresponde al Registrador que conoce del
título presentado en primer lugar.

En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo

previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el
caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta
circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error
incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio
consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.

 Artículo 48.- Técnica de inscripción

Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas

automatizados de procesamiento de información. Serán extendidos en
partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas distintas.

Las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su

identificación y ubicación.

 Artículo 49.- Anotaciones en la partida registral

En la partida registral se extenderán también, con expresa constancia de los datos
de identificación del Registrador que las extienda, las anotaciones de correlación
de inscripciones, cierre de partidas y demás que señalen las leyes y reglamentos.

 Artículo 50.- Contenido general del asiento de inscripción

Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de

inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de
terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del
documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y
segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto
pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del
registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo,
aprobado por el órgano competente, que permita su identificación.

 Artículo 52.- Asiento extendido en mérito de resolución administrativa

El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución administrativa

comprenderá, además de los requisitos establecidos en el Artículo 50 la indicación
del órgano administrativo que haya dictado la resolución y la fecha de ésta.
Cuando la normativa vigente así lo exija, se indicará la constancia de haberse
agotado la vía administrativa.

 Artículo 53.- Asiento extendido en mérito de instrumentos otorgados

en el extranjero

El asiento de inscripción de títulos que contengan instrumentos otorgados en el

extranjero contendrá, además de los datos señalados en el Artículo 50, la
indicación del Cónsul o funcionario competente ante quien se haya otorgado el
título o certificado las firmas de los otorgantes, así como de los funcionarios que
hayan intervenido en las legalizaciones que constan de aquél.

 Artículo 54.- Anotación de inscripción

Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación
señalando el número y la fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción
solicitada, con indicación del número de asiento y partida donde corre inscrito el
acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el
número del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo
autoriza.

Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla en el

Archivo Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo
lo dispuesto en las normas y reglamentos especiales.
  Artículo 55°.- Plazo de inscripción

Las inscripciones se practicarán, si no existiesen defectos u otras circunstancias

debidamente acreditadas, dentro de los siete días siguientes a la fecha del asiento
de presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso del título y
siempre dentro del plazo de vigencia de dicho asiento.

Al referirnos a la calificación registral conforme al artículo 31 del reglamento

general de los Registros Públicos no podemos dejar de mencionar tres normas
que son el pilar fundamental del sistema registral propio de la Oficina Nacional de
los Registros Públicos. Ellas son:

 El reglamento general de las Inscripciones, aprobado mediante acuerdo de

Sala Plena de la Corte Suprema de la República del 7-12-36.
 El reglamento general de los Registros Públicos del 26-9-68
 La ampliación del reglamento de las Inscripciones del 15-6-70.

Tampoco podemos dejar de citar los decretos legislativos 495, 496, y el decreto
supremo 001-90-VC, mediante los cuales se crea el Registro Predial de Pueblos
Jóvenes y Urbanizaciones Populares y se reglamenta el procedimiento de
inscripción registral en dicho registro.

PARA QUE LA INSCRIPCIÓN PUEDA REALIZARSE, SE NECESITA,

BÁSICAMENTE:

1. La solicitud del interesado en la inscripción, que se realizará mediante un

procedimiento registral especial.

2. Que lo que se pretende inscribir pueda inscribirse, es decir, el objeto

inscribible (sólo tienen acceso al Registro de la Propiedad el dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con carácter general).

3. La necesidad de titulación pública para acceder al Registro (sólo acceden al

Registro los títulos públicos, no así los documentos privados).

El término inscripción puede tener hasta tres acepciones, según se utilice de forma
más o menos amplia: en un sentido muy amplio, como registración, o acceso al
Registro de los actos inscribibles; en un sentido más estricto, en su acepción
de asiento registral; y en un sentido aún más limitado, como un tipo especial de
asiento registral: el asiento de inscripción.

En esencia, lo anterior se refiere:

• En primer lugar, al acceso al Registro de forma general, esto es, el hacer

constar algún derecho en el mismo, así como los requisitos necesarios para ello.

• En segundo lugar, a todo tipo de constancia registral, sea cual sea el tipo de
asiento.

• Por último, al propio asiento de inscripción (ya que hay un tipo de asiento
que se llama inscripción).

ACCESO AL REGISTRO DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES

Es el sentido más amplio de la acepción de inscripción, y el más utilizado por

legos en Derecho, es el de inscripción como sinónimo de la registración o
constancia de los actos inscribibles, hay que distinguir una doble faceta: El modo
de acceso al Registro y los efectos de ello.

• Modo en que los actos inscribibles acceden al Registro o aspecto

formal (lo que podríamos llamar “acción de inscribir” o acción de hacer
constar en el Registro, y que desemboca en la realización o práctica del asiento
registral).

En este aspecto la inscripción es el punto final de una serie de fases vinculadas

entre sí que forman el llamado procedimiento registral, cuyos momentos o pasos
esenciales son los siguientes:

1. Presentación de los documentos en la oficina registral, acompañada de la

petición de registración, que es una declaración de voluntad de los interesados,
orientada a provocar la actuación del Registrador.

2. La ulterior actuación del Registrador, que básicamente comprende:

– la práctica del asiento de presentación.

– el examen del título presentado.

– la declaración favorable o adversa al ingreso del título en los libros (según el

título adolezca de defectos o no).
 3. La acción del inscribir propiamente dicha o práctica de la inscripción por el
Registrador, previa calificación favorable del título presentado, por encontrarlo
carente de vicios que impidan su inscripción. En este sentido la inscripción es una
obligación del Registrador, que no puede ser denegada caprichosamente.

Ello da lugar a la inscripción como resultado: en este sentido la inscripción es un

documento de carácter público, que otorga publicidad erga omnes al acto inscrito.

• Efectos que la registración, una vez efectuada, produce a favor de

quien inscribe (aspecto material).

QUÉ VALOR OFRECE LA INSCRIPCIÓN PARA DETERMINAR LA

EXISTENCIA Y CONFIGURACIÓN DE LO INSCRITO

En general podemos resumirlo diciendo que la inscripción no es requisito

esencial para producir las llamadas mutaciones jurídico-reales (ejemplo: el
cambio de la titularidad de una persona a otra), que se producen
extrarregistralmente (fuera del Registro y al margen del mismo) en virtud de la
conjunción de título (escritura o cualquier otro tipo de documento o negocio
jurídico del que tal transmisión traería causa) y modo de adquirir (esto es, la
entrega o tradición).

Es decir, la inscripción no se necesita para transmitir un bien, por ejemplo, sino

que es un requisito especial para conceder al derecho ya existente una especial
protección jurídica y tiene un carácter estrictamente voluntario, aunque hay
excepciones.

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO. TIPOS DE ASIENTOS

En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser utilizado en una

acepción genérica (como equivalente a asiento registral, y comprensivo de toda
clase de asientos que se practican en el registro) y en una acepción más limitada
(como un tipo concreto de asiento registral: el asiento de inscripción).

A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como asiento registral, se

puede definir como la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los
libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden
tener acceso al mismo, para que surtan los efectos previstos por la Ley.
Existen, por lo tanto, distintos tipos de asientos registrales:

• Las inscripciones, propiamente dichas.

• Los asientos de presentación.

• Anotaciones preventivas.

• Cancelaciones.

• Notas marginales.

Por lo tanto, muchas veces se habla de que algo está inscrito en el Registro y no
siempre ello tiene por qué coincidir con el asiento de inscripción, propiamente
dicho.

B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto de asiento

registral: el llamado asiento de inscripción, se trata del asiento principal de los
libros registrales: el asiento final y definitivo, que se practica en los libros de
inscripciones, y constata o publica la constitución o modificación de un derecho
real.

En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste en hace constar en

el Registro un extracto o resumen del contenido del documento (el título que tiene
acceso al mismo) comprensivo de los pactos del mismo que tengan eficacia real
erga omnes (trascendencia real). Por lo tanto, la inscripción no tiene un contenido
propio, sino aquél que le “presta” el negocio que refleja o contiene.

Por lo tanto, la inscripción no supone una reproducción literal del negocio inscrito,
sino una depuración jurídica del mismo, ya que mediante la calificación registral se
determina qué aspectos de dicho negocio son susceptibles de obtener la
protección especial que el Registro dispensa, inscribiéndose sólo las cláusulas de
transcendencia real.

Dentro del asiento de inscripción, hay que hacer referencia a la llamada “acta de
inscripción”, que es aquella parte del asiento registral en que se concreta: el propio
acto de inscribir, haciendo constar el hecho de practicarse la inscripción, la
persona a cuyo favor se practica, el título genérico de la inscripción y el derecho
que se inscribe.

Por ejemplo: hacer constancia de que se inscribe una partición hereditaria; los
titulares de los bienes del fallecido o causante, que ahora serán los herederos en
la partición; el título que se inscribe, que en nuestro caso será la escritura de
partición hereditaria; el derecho que se inscribe, en nuestro caso, el derecho de
cada uno de los herederos sobre los bienes, pudiendo ser de propiedad, de
usufructo… según les haya dejado el testador.

El acta de inscripción aparece así como el juicio que hace el Registrador del acto
registrado, por el que se precisa con toda exactitud “qué es lo que inscribe”, es
decir, qué derechos o situaciones merecen la protección que dispensa el Registro.

Por último, la inscripción, una vez realizada, queda bajo la salvaguardia de los
Tribunales.

CUÁLES SON LAS FUNCIONES DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una

garantía o seguridad jurídica en el tráfico jurídico. En concreto, el Ministerio de
justicia considera que el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones:
– Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también
inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.
– El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos
inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de
transacción.
– El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos
para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

¿CUÁLES SON LOS PRINCIPIOS QUE RIGEN EL FUNCIONAMIENTO DEL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

• Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad
es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso
pues no existe sin la inscripción.
• Principio de rogación: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el
Registro correspondiente.
• Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos
incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya
dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo. Por
ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato
por el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro
otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la
misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este
caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al
Registro. Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o
un embargo anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos
posteriores.
• Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite
la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de
los asientos del Registro.
• Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

CUÁLES SON LOS EFECTOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCIÓN EN EL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad son:

• Legitimación registral: Se presumirá que los derechos reales inscritos existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene
la posesión de los mismos.
• Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.
• Fe pública registral: La persona que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por
razones que no consten en el Registro.
• Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el
Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se
corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
• Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos por la Ley.
• Protección judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales
procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado
en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a
tales derechos o perturben su ejercicio.
 REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA

 CABANELLAS, Guillermo (1981) Diccionario enciclopédico de Derecho

usual, Buenos Aires, Editorial Heliasta.
 GONZALES, Gerónimo (1980). Estudios de Derecho hipotecario, Buenos
Aires, Ediciones de Belgrano.
 SALVAT, Raymundo (1932). Tratado de Derecho civil argentino, Buenos
Aires, Librería y Casa Editora de Jesús Méndez.