Conocemos como ‘notario’ a aquel profesional cuyo cometido es dar fe

(mediante su presencia, rúbrica y correspondiente sello) en la firma y

cierre de contratos y acuerdos (además de testamentos, compra-ventas,
testimoniar actos jurídicos o extrajudiciales…).

En su origen, esta profesión le era encomendada a un súbdito quien iba

tomando notas de todo lo que decía su señor para que quedasen
registrados para la posteridad.

Ese es el motivo por el que el término notario proviene del

latín ‘notarius’ cuyo significado literal es ‘el que toma notas’.

Personas que se han dedicado a tomar notas y dar fe de lo que otros han
dicho o hecho ha habido muchísimos a lo largo de la historia, pero el
personaje que podríamos decir que fue designado como el ‘primer
notario’ se trata de Marco Tulio Tirón (en el siglo I a.C.), quien a lo largo
de gran parte de su vida fue esclavo del famoso político y orador
romano ‘Cicerón’ (aunque posteriormente le concedió la libertad –acto
conocido como ‘manumisión’- y lo contrató como secretario y escribano).

Gracias a los escritos de Marco Tulio Tirón quedaron registrados los

discursos y obra de Ciceron, los cuales han pasado a la posteridad.

Cabe destacar que, debido a la rapidez en la oratoria de Cicerón, Tirón

tuvo que desarrollar una gran habilidad para escribir/recoger todo cuanto
decía y hacía su amo de una forma veloz, por lo que acabó inventando
un eficiente sistema de escritura (que con el paso del tiempo serviría
para dar paso a la taquigrafía) con la que a través de un millar de signos
podía transcribirlo todo.

Este curioso sistema fue bautizado como ‘Notæ tironianæ’ (Notas

Tironianas) y esto ha dado pie a que algunas personas, de forma
errónea, crean que el término ‘notario’ proviene de mezclar ambos
vocablos.

La época moderna trae consigo la madurez y consolidación de la institución

del Derecho Notarial, específicamente a principios del siglo XIX, con la
unificación de las leyes de todos los países, elevándose la figura del notario
al carácter del funcionario público, al tiempo que se comienza a legislar
sobre temas como la competencia de los notarios y los requisitos para el
ejercicio del notariado.
En Francia por ejemplo, hubo gran variedad de notarios: reales,
episcopales, imperiales y apostólicos, quienes ejercían sus funciones con
brusquedad y en virtud de una investidura a menudo dudosa, antes de la
Era Napoleónica, comenta Castilo Ogando en la obra citada. Fue con la
Revolución Francesa en 1791 cuando el régimen de la función notarial se
transformó, convirtiéndola en actividad a la cual debía accederse a través
de concurso, dice Castillo citando a Ripert Y Boulanger. Esto se logró
reduciendo el número de notarios dispuesto por las Ordenanzas que regían
desde el siglo XVI.

Ley del Ventoso. El clima reformista de la Revolución Francesa dio origen a

los cambios de la estructura política y del gobierno de Francia de 1789 a
1799 que hicieron necesario actualizar las instituciones orgánicas y
jurídicas anteriores. Esta ley aporta a la institución notarial lo siguiente:

o Confiere al notario la calidad de funcionario público;

o Exige la transcripción del título que acredite el derecho del enajenante;

o Establece como requisito para ser notario una práctica ininterrumpida de

seis años, eliminando la de acceder a la función a través de enajenación o
venta de notarías;

o Esclarece la diferencia entre la Fe Pública judicial y la Extrajudicial;

o Declara incompatibles el ejercicio conjunto de la judicatura y la notaría;

o Establece los requisitos del documento notarial: día exacto, nombres y

conocimiento de las partes;

o Rige el principio de custodia y guarda de los documentos extendidos en

forma de minuta, así como la exigencia del sello y la legalización para su
validez en territorio francés;

o Exige los registros de propiedad del Estado;

o Prohíbe a las mujeres el ejercicio de la notaría.

La Novísima Recopilación del 15 de julio de 1805 que se promulga en

España, contiene la legislación general española y la legislación sobre
notariado.

La Ley Orgánica del Notariado Español, promulgada el 28 de mayo de 1862,

sustituía el término escribano por el de notario, siendo la principal
preocupación del legislador la incorporación de las notarías al Estado,
atribuyendo al notario el carácter de funcionario público y al Estado la
propiedad sobre los protocolos notariales, así como la exigencia a los
aspirantes a notarios de pasar un examen para demostrar su preparación
técnica y especializada.

Es a través de esta legislación española que se comienza a regular de

manera seria el papel de los escribanos o notarios, así como su
organización y función dentro de la sociedad de la época. Otros países de
Europa siguieron el ejemplo y la misma sirvió de base a la mayoría de las
leyes notariales latinoamericanas.

Antes del ingreso de las primeras expediciones exploradoras de Europa

hacia América, fue reconocido al Escribano Luis de Santángel, funcionario
de la Corona de Aragón como el primero en ofrecer ayuda a Cristóbal Colón
en 1481, antes que éste pisara tierra americana por vez primera.

Se atribuyen a Don Diego Menéndez los relatos conocidos sobre la

expedición descubridora, en su calidad de escribano y secretario de Colón y
la institución notarial ingresa a América con la aplicación en territorio
americano de las disposiciones y legislaciones vigentes en España al
momento de la conquista.

Se señala como Primer Notario de América a Don Rodrigo de Escobedo,

Escribano de Cuadra y del Consulado del Mar, institución encargada de
regular las relaciones y las actividades marítimas comerciales en España
para la época, quien en ejercicio de sus funciones acompañó a Cristóbal
Colón en su primer viaje y levantó un acto que da cuenta de la toma de
posesión de la isla de Guanahaní, en nombre de los reyes, el territorio que
el almirante llamó San Salvador.

Con la llegada de Colón a América entraron muchas instituciones jurídicas,

naciendo así el Derecho Español en las Indias o Derecho Indiano, el cual
reconoció la gran importancia que en España tenía el oficio de Escribano en
España.

Otro personaje que ejerció el oficio de Escribano en la isla fue Don Hernán
Cortés, quien vino a la isla con Nicolás de Ovando en 1502 y en el
Ayuntamiento de Azua ejerció la Escribanía hasta 1511.

En La Isabela sólo existe la información y el testimonio de cómo Colón había

descubierto la Tierra Firme, fechado el 12 de junio de 1494 por el escribano
Fernando Pérez de Luna.

La primera copia notarial certificada fue expedida por el heredero del

primer Archivo Notarial de América Diego de Peñalosa, quien lo heredó del
escribano Fernando Pérez de Luna a su muerte 14 de enero de 1495.

Durante la Colonia se conocieron numerosas actuaciones notariales, entre

cuyos autores se destacan: Diego de Herrera, Francisco de Barrionuevo,
Fernando de Berrio, Juan de Villegas y José Francisco Hidalgo de entre gran
número de escribanos o notarios que, a decir del autor Nelson Rudys
Castillo Ogando (2007), existió durante la historia colonial de nuestra isla.

El autor consultado refiere las incidencias del desarrollo del notariado en

nuestra tierra, a partir de los traspasos de propiedad que en sucesivas
ocasiones se produjeron y en las cuales debieron participar notarios en la
redacción de los textos que las conferían, tales como: la firma del Tratado
de Ryswick en 1697, el Tratado de Aranjuez en 1777 y el acta certificada
levantada por el Escribano Martín Mueses el 26 de enero de 1801 en
ocasión de la toma de la parte española de la isla por el General Toussaint
Louverture en nombre del gobierno francés.

Durante el período conocido como “España Boba”, la ley notarial francesa

del 16 de marzo de 1803 tuvo gran divulgación, logrando así gran influencia
en la legislación notarial de toda Latinoamérica, seguida por la
promulgación del Código Civil de Napoleón de 1804, puesto en vigor en
1805 en todas las colonias francesas, menos en Santo Domingo.

Durante la Independencia Efímera no se registró cambios en el ejercicio del

notariado, pero se supone que fue el mismo que el del Notariado haitiano.

Durante la Ocupación Haitiana, fueron designados por el Gran Juez

Notarios, previa aprobación mediante un examen a cargo de tres colegas.
El número de Notarios estaba limitado a seis en la capital de la república y
dos para cada una de las otras comunes, todos bajo la supervisión de los
respectivos tribunales.

Para la proclamación de la independencia en 1844, ya habían sido

adoptados los Códigos Napoleónico

Origen del notario:

Reseña histórica del Notariado en Venezuela:

En Venezuela existió como institución independiente durante la denominación colonial de
España y a comienzos de la Republica, rigiéndose por la legislación hispana. Los oficios
de escribano eran otorgados primeramente a personas que en America habian
desempeñado cargos de cierta utilidad por concesiones de la corona. Posteriormente solo
se obtenían por compra o por cesión de su propietario. Según lo ordeno una real cedula, la
recopilación de indias fija los pormenores de tal operación. El puesto de escribano se le
otorgaba al mejor postor en venta pública, cuya institución le era dada por el Capitán
General o Gobernador, debiendo pasar a España el expediente para su ratificación y
expedición del titulo definitivo. El aspirante a escribano debía ser libre, cristiano,
prudente, saber escribir, vecino de la población y legos, tener 2 años en práctica y 25 años
de edad.
El oficio de Anotador de Hipotecas les fue quitado a los escribanos y
asignados  posteriormente a los secretarios de las municipalidades a tal efecto el
Congreso de la Republica de la Gran Colombia. A la cual, paso el oficio de Anotación de
Hipotecas, dicta una Ley Orgánica del Poder Judicial con fecha 11 de Mayo de 1825. Bajo
el titulo de los Anotadores de Hipotecas, constituyo sobre lo material normativa por la
cual se iba a regir. El propósito de esta ley fue principalmente aumentar las rentas
nacionales estableciendo un impuesto a los particulares con motivos de su contrato y actos
civiles, sin los derechos percibidos por los escribanos por su intervención en la formación
de sus escrituras de los particulares. Esta ley dejo subsistiendo las escribanías al lado
de  la Anotación de Hipotecas y de registros de impuestos o derechos, se ha considerado
entre nosotros como la primera ley de registro, o de antecedentes de iniciación de nuestra
institución de Registro Público.
Después de su separación de la Gran Colombia, Venezuela mantuvo las escribanías y la
Anotación de Hipotecas y de Registro de derecho en la misma forma, hasta la
promulgación del primer código de procedimiento judicial de Venezuela el 19 de Mayo de
1836, que atribuían  a los escribanos y los jueces donde no los habian, al otorgar el
documento hasta se crearan las Ofician de Registro a las cuales pasaría las funciones de
la escribanías. El otorgamiento de poderes y registros de poderes los atribuía a los
Tribunales. El 24 de Mayo de 1836, fue promulgada la ley, por la cual se establecieron y
organizaron la oficina principal de registro y en cada cantón una oficina subalterna
dependiente de la oficina principal, con esta ley quedo establecida en Venezuela la
Institución de Registro Público, desapareciendo entre nosotros la institución de Notariado
o escribanías, pues aunque las funciones de estas pasaron a los Registradores Subalternos,
al prohibirles a estos funcionarios intervenir en la formación de los actos o contratos de
los particulares, los convirtió en simples funcionarios de autenticación de documentos. El
30 de Noviembre de 1952un decreto de gobierno ordeno el establecimiento de 3 oficinas
con jurisdicción en Caracas, denominadas Notarias Publicas Primera, Segunda y Tercera
puestas a cargo de un funcionario denominado Notario Publico, que estarían encargado
otorgar fe publica a todos los documentos no contenciosos. En Enero de 1965 comenzó a
funcionar una Cuarta Notaria también en Caracas, este decreto también creo una Notaria
Foránea de Caracas y otra Notaria Plural en Maracaibo.  
 El gobierno Nacional creo el Ministerio de Justicia el 30 de Diciembre de 1950,
confiriéndole una serie de funciones de conformidad con la Ley Orgánica de la
Administracion Central.
Funciono como Dirección General Sectorial de Registros y Notarias en el año de 1994, y
como Dirección General de Registros y Notarias a principio de 1996. Luego de ese mismo
año se crea de derecho la Superintendencia  de Registros y Notarias, sin embargo ella no
ejerció las actividades administrativas correspondientes, manteniéndose como la
Dirección General  de Registros y Notarias.
En fecha 13 de Noviembre de 2001, se promulga  la Ley del Registros Público y del
Notariado y establece la dirección nacional.
Las funciones de las Notarias son, entre otras, autenticar, documentos, intervenir en su
reconocimiento cuando se hace a solas instancias del reconocedor, registrar poderes y
sustituciones, renuncias y revocatorias de los mismos, entre otras.  
El Notariado Público:
La doctrina y la legislación han considerado en forma muy particular la noción del
notario. Así, algunos tratadistas lo definen como “funcionarios públicos” y otros como
“profesionales del derecho”. En Venezuela, nuestro ordenamiento legal cuida no definir al
notario; únicamente menciona la facultad fedante que ostenta. El funcionario cuya
intervención otorga carácter publico a los documentos privados autorizándolo a tal fin con
su firma. El notariado esta en la obligación, por la ley y por ética a mantener la
neutralidad de sus actos.
La   Notaria publica:
Es el órgano creado por el estado en donde se lleva un conjunto de libros donde se
asientan los documentos en los que constan los hechos jurídicos, que son competencia de
esa oficina. Es un servicio público prestado por el estado que comprende la publicidad
registral y otras actividades que les confiere y los previos pagos de tasas denominadas
derechos arancelarios.
Fundamento de  la Notaria  Pública:
La Notaria Publica tiene su razón de ser en la importancia que tiene para el estado la
realización rápida y eficiente en la publicidad registral y de otras actividades conferidas
por las leyes a las notarias para que estas presten un mejor servicio a los particulares.
También se beneficia la seguridad y el orden jurídicos dentro del estado con el buen
funcionamiento de las notarias.
El notario publico:
Art. 12LRPN. (Ejercen funciones y cargos de confianza y tienen libre remoción
y             nombramiento)
Es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y
demás actos extrajudiciales. El notario son a la vez profesionales del derecho y
funcionario público, como profesionales del derecho tienen la misión de asesorar a
quienes reclaman su ministerio y aconsejarle los medios jurídicos mas adecuados para el
logro de sus fines y como funcionarios públicos ejercen la fe publica, la exactitud y la
autenticidad del acto o hecho jurídico.
El notario disfruta de autonomía e independencia en el ejercicio de sus funciones, y su
organización jerárquica depende directamente del Ministerio de Interior y Justicia y de la
Dirección General  de los Registro y del Notariado.

LA FUNCIÓN NOTARIAL Y SU NATURALEZA

El Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional
Autónoma de México, define:
"Notariado. I (De notario y éste del latín notarius). Institución que comprende todo lo relativo a la notaría y a
los notarios. En opinión de Giménez Arnau (Neri, P. 481), definir al notariado importa definir al notario o sea
que se le considere como grupo de quienes la desempeñan. Se ha dicho que la naturaleza del notariado se
exterioriza en la práctica en el conjunto de facultades que constituyen el ejercicio de la función notarial, la que
a su vez, es una prerrogativa del poder público que va encaminada a declarar el derecho mediante una
manifestación con la que se da forma al acto jurídico. Es el notariado una institución que surge en forma
natural de la organización social, desde las primeras manifestaciones contractuales de la sociedad, y que
consiste en términos generales en el sistema organizado de personas investidas de fe pública para autorizar o
dar fe de hechos y actos que ante ellos pasan y se otorgan; el notario, pues, es un magistrado, representante
del poder público, obligado y capaz de recibir y dar forma a cuanta manifestación jurídica surja de la vida de
relación contractual. ... IV. ... b) El notariado de tipo latino, como el de nuestro país, en el que el notario es al
mismo tiempo un funcionario dotado de fe pública y un abogado que ilustra a las partes, redacta el
documento, lo autoriza, expide copias certificadas y conserva el original. La actuación del notario no tiene más
límites que los que marcan las leyes. ..."
En otras latitudes, al hablar del notariado de tipo latino, como el nuestro, citando al Argentino I. Neri señala:
"3o.) Concepto doctrinal . Como quiera que se opine, y se den explicaciones acerca de si la institución del
notariado es de estricto rigor o convencionalmente necesaria, fuerza es reconocer: a) respecto de lo primero,
que el Estado dispone todo lo concerniente al interés legal y a la seguridad general; de donde se infiere que el
Estado mismo trabaría las garantías contractuales si no adoptase un organismo de tutela y regulación de la
autenticidad de los negocios jurídicos; y b) tocante a lo segundo, que la creación de la institución es una
consecuencia del reconocimiento mismo de la función fedataria, pues mal podría asegurarse la efectividad, y
por consiguiente la legalidad misma de las relaciones contractuales, si el Estado hubiese hecho de lado al
órgano funcional, capaz por su versación jurídica y competente por su investidura. Por consiguiente, la
creación del organismo público que disciplina la función fedataria ha sido un doble aserto del poder público,
pues a la vez que ha logrado disipar la rayana ocasión de subvertir la garantía de los derechos -precisamente
por la propia intervención del notario en la contratación jurídica- ha contribuido a consolidar el interés de las
múltiples prestaciones patrimoniales. De la cohorte de definiciones de los mejores tratadistas españoles se
infiere que en el campo doctrinal el notariado ofrece distintos puntos de vista ... En punto a definiciones son
dignas de citarse, por su singularidad: a) en opinión de Fernández Casado, notariado es el ‘conjunto de
personas adornadas de título para ejercer el arte de la notaría’, cuyo concepto refuerza al afirmar, además,
que la institución ‘comprende todo lo relativo a la notaría y a los notarios’, y rebalsa al sostener, por último,
que el vocablo comprende a ‘todos los funcionarios que han tenido y tienen la facultad de autenticar los actos
de las autoridades, corporaciones y personas de todas clases en diferentes épocas y bajo diversas formas y
denominaciones’; acerca de cuya enunciación preceptiva cabe reparar que, ante lo fundamentalmente
separativo del notariado del resto de otras instituciones similares que acuerdan a sus funcionarios potestades
notariales, no cuadra arraigar en su esfera de acción los actos que son propios de autoridades y
corporaciones; b) como dijo Sancho Tello, ‘lo esencial, lo característico del notariado es hoy, según la ley y la
ciencia, el cargo público de autorizar y dar fe de los actos que ante sus funcionarios pasan o se otorgan’; cuyo
precepto es dudoso, por cuanto ni el notariado importa un cargo público ni tampoco el notario es el único
funcionario que autoriza y da fe; en tanto el notariado es cabalmente una institución sui generis, el notario no
sólo se concreta a legitimar los actos que ante él pasan, sino que, como judex instrumenti, es agente activo de
los otorgantes, y por lo mismo que actúa promiscuamente en la contratación recibe y redacta según las leyes
los actos y contratos que se le recaban; c) atento al sostenido de Lavandera, el notariado es ‘la magistratura
de la jurisdicción voluntaria que con autoridad y función de justicia aplica la ley al acto jurídico que se celebra
en esa esfera con la conformidad de las partes; declarando los derechos y obligaciones de cada uno, lo
aprueba, legaliza y sanciona con validez, autenticidad y ejecución; autoriza y dirige su cumplimiento con el
proceso documental’; cuyo enunciado eleva al notariado al rango de magistratura voluntaria, con autoridad
funcional capaz de legitimar, a través del proceso documental, las relaciones jurídico-contractuales que
ejecutan o convienen los otorgantes, lo cual importa: 1) colocar a la institución en un órgano superior de
cosas, toda vez que se la reviste de una jerarquía propia; y 2) reconocer al notario como digno de ejercer el
oficio cual si fuera un magistrado, por lo mismo que actúa como funcionario de justicia legalizador de los
derechos y obligaciones de las partes que a él acuden voluntariamente; concepto, por lo demás, puramente
retórico que sólo embellece la expresión y deleita al profesional, pues no hay legislación, al menos dentro del
notariado tipo latino, que asigne a la institución el orden o calidad de magistratura y estime al notario
magistrado de paz; d) considerando el parecer de Bellver Cano, según el cual ‘la naturaleza del notariado se
exterioriza prácticamente en el conjunto de facultades que constituyen el ejercicio de la función notarial’, y ‘la
función notarial es una prerrogativa del Estado que va encaminada a declarar el derecho, y lo exterioriza en la
manifestación con que da forma al acto jurídico’, y, por todo ello ‘la función notarial es una función pública que
corresponde presidir y representar al Estado’, se llega al convencimiento de que el notariado es un instituto
fundadamente natural y social, y eminentemente público y de forzosa y formal necesidad jurídica, que por su
valer jurídico pertenece al poder legitimador del Estado y se desenvuelve como un organismo de jurisdicción
propia; de cuyos conceptos, bien forjados y elevadamente filosóficos, cabe inferir: 1) que el notario es un
magistrado representante del poder público, obligado y capaz de recibir y dar forma a cuanta manifestación
jurídica surja de la vida de relación contractual; y 2) que el notariado implica una función docente; empero, en
derredor de todo esto se presenta un notariado como ‘debiera ser’, un notariado sentido por virtud de nuevas
ideas, y no un notariado como ‘es’, pues se puede asegurar, sin temor de equivocarse, que las legislaciones,
pese a su contribución por un mejoramiento del notariado, aún no han modelado un estatuto orgánico notarial
que revista la cualidad apuntada, ni tampoco han admitido que la función notarial importe una magistratura,
por lo que este tipo de función y de notariado sólo tienen asidero en la doctrina; e) a estar a lo dicho por
Giménez Arnau, definir al notariado importa definir al notario, sea que se estime al notariado como función o
sea que se le considere como el grupo de quienes la desempeñan, o lo que es igual, admitido lo que es el
notario resulta obvio el concepto acerca del notariado, y viceversa; con esta afirmativa y la contemporización
de algunos conceptos doctrinales, sella la conclusión de determinadas consideraciones en torno a la
institución, a la función en sí, y al ejercicio de la misión del notario, las cuales -a su juicio- bastan para adquirir
un exacto concepto, y así, singularizar una definición; f) teniendo en cuenta lo expresado por Sanahuja y
Soler, la institución del notariado es una realidad creada por la tradición con características tales que no
permiten incluirla dentro de las concepciones corrientes que elabora la ciencia jurídica; por ejemplo, el
empeño de darle asidero a los principios que rigen el derecho judicial o el administrativo fue la base de una
idea equívoca que apuntó al notario como ‘un auxiliar’ de la administración de justicia, o de la administración
pública, ceñido, por lo demás, a un régimen de medidas y restricciones propias de una organización
burocrática; de ahí, entonces, que a su entender una institución como la notarial, de tan honda raigambre, no
debe entrar en choque con conceptos y principios que, aunque válidos, no se adapten a la realidad, pues de
su propio seno fluyen una serie de conceptos que no sólo dictaminan acerca de su índole sino que acusan
normas de su perfeccionamiento. ..."
De las transcripciones hasta aquí realizadas se desprende, en principio, que los notarios son personas
investidas por el Estado de fe pública para autenticar hechos y actos que ante ellos pasan y se otorgan.
De ese concepto surge la interrogante de si los notarios son o no funcionarios públicos.
Al respecto, la doctrina señala las siguientes teorías:
Froylán Bañuelos Sánchez, en su obra Derecho Notarial. Interpretación, Teoría, Práctica y Jurisprudencia,
refiere:
 
"... Pero el notario no sólo es un funcionario público y un profesor de derecho cuando dentro de la esfera de
su misión actúa en la vida normal del derecho y lo aplica a las relaciones jurídicas propias de todo negocio
jurídico. Es todavía más: Es un delegado especial del poder público revestido de autoridad, para imponerse y
ser respetado erga omnes en el ejercicio de sus funciones. Siempre su augusta función se consideró ligada a
la autoridad del poder público del cual, aquel funcionario, fue un delegado especial en armonía con la
especialidad de su ministerio. Siempre obró dentro de la sociedad, socializando, y permítasenos la frase, su
actuación y dando al derecho una plasticidad sumamente democrática.
Siempre ha intervenido para dar al derecho una misión augusta de paz y armonía social. Siempre ha
procurado que las relaciones contractuales, hayan sido fiel reflejo de la voluntad individual y exacta
convivencia en las normas del derecho escrito. Bien dijo a tiempo Predinelli: ‘a los notarios les tuvieron en
gran estima todas las naciones del mundo, siendo tan antigua su función que bien puede decirse que ha
nacido con el gobierno político de la sociedad civil’. Por estas consideraciones y otras muchas que no
exponemos, podemos definir al notario diciendo: ‘que es el funcionario público, que jerárquicamente
organizado y obrando por delegación del poder del Estado, y por lo mismo revestido de plena autoridad en el
ejercicio de su función, autentica las relaciones jurídicas normalmente creadas por la libre voluntad de las
personas jurídicas, dándoles carácter de verdad, certeza y permanencia, previo el estudio, explicación y
aplicación del derecho positivo, a cada uno de los actos jurídicos de carácter normal en los cuales interviene’;
o en términos más breves: ‘Es el funcionario público, que por delegación del poder del Estado y con plena
autoridad en sus funciones, aplica científicamente el derecho en su estado normal cuando a ello es requerido
por las personas jurídicas’. (Elementos de Derecho Notarial. Tomo II, volumen II, introducción y parte general
[continuación] p. 37 a 39). Asimismo, Enrique Giménez-Arnau ..." (ya fue citado en la página 52 de esta
sentencia). "Por esta razón, si tomamos algunas definiciones del notariado, vemos que refieren el concepto al
del notario. Así, Ruiz Gómez ... dice que ‘Notariado es el cuerpo facultativo que forman los notarios de toda la
nación’. Fernández Casado ..." (ya fue citado en la página 49 de esta sentencia). "En idéntico sentido, la
mayoría de los autores modernos (Azpeitia, Pou, López Palop, Velasco), al definir al notariado, evitan hacer
referencia al contenido de la función. Otros autores, en cambio, duplican la definición, pues estudian el
notariado agrupación de funcionarios y el notariado función. Así, Gonzalo de las Casas, por ejemplo, en su
diccionario, llama notariado a la reunión de todos los escribanos o notarios; y en su tratado dice del notariado
que es ‘Institución en que el poder de la sociedad deposita la confianza pública, para garantía de verdad,
seguridad y perpetuidad de los contratos y actos de los ciudadanos’. Finalmente, un tercer grupo de autores
(Lavandera, Zarzoso y Mengual) provocan y resuelven doctrinalmente el problema del alcance y límites de la
función notarial al definir el notariado. En el pensamiento de cualquiera de los autores que hemos citado (sin
agotar la enumeración) palpita el mismo propósito de crear una corriente que lleve a lo que nosotros llamamos
‘integración total de la función’. Dejando a salvo matices sin trascendencia, puede servir de ejemplo esta
palabra de Lavandera: ..." (ya fue citado en la página 50 de esta sentencia).
"Conformes con el propósito que anima estas palabras, creemos oportuno hacer algunas salvedades, para
evitar la confusión entre los conceptos notario y magistrado, a nuestro entender, totalmente distintos. Si el
notario aplica la ley, también lo hace el funcionario de correos que recibe un certificado; no es cierto que el
notario declare derechos y obligaciones, porque éstas nacen de la voluntad de las partes y aunque la forma
notarial fuera (como nosotros apeteceríamos) forma normal ad sustantiam, los derechos no nacen sólo de la
forma notarial, que es un momento -siquiera el último- de su producción.
Tampoco es cierto que el notario apruebe el acto jurídico; se limita a declarar su conformidad con el derecho
objetivo. Lo verdaderamente cierto es que el notario lo sanciona (solemniza, diríamos mejor), autentifica y le
da carácter ejecutivo. En esto último se asemeja a la sentencia, pero no es tanto por ser sentencia, sino por
razón de certeza y autenticidad. El citado autor, después de fincar algunas bases para definir el problema que
nos ocupa, llega a lo siguiente: ‘El notario es un profesional del derecho que ejerce una función pública para
robustecer, con una presunción de verdad, los actos en que interviene, para colaborar en la formación
correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar forma legal a los negocios jurídicos privados, y de cuya
competencia sólo por razones históricas están sustraídos los actos de la llamada jurisdicción voluntaria. Y la
conclusión a) del apartado B) del I Congreso Internacional del Notariado Latino celebrado en Buenos Aires en
1948, en una fórmula similar, decía que ‘el notario latino es el profesional del derecho, encargado de una
función pública consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los
instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad; conservar los originales de éstos y expedir
copias que den fe de su contenido. En su función está comprendida la autentificación de hechos’. En esta
fórmula creemos quedan perfectamente precisados los caracteres del funcionario y el alcance de la función ...
Del concepto de notario que formuló el Congreso Internacional de Buenos Aires de 1948, en la forma anotada
arriba, es muy similar a la propuesta por nosotros, deduce Cámara en El Notariado Latino, Vol. LXXXVI p. 75-
76, que los cometidos o tarea del notario son:
a) Tarea de creación o elaboración jurídica; recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes.
b) Tarea de redacción: redactando los instrumentos adecuados a tal fin.
c) Tarea de autorización y autenticación: confiriendo autenticidad a los documentos.
d) Tarea de conservación: o custodia de los originales de los instrumentos.
e) Tarea de reproducción: expedir copias que den fe del contenido de los documentos.
Estas cinco tareas -añade- corresponden a otras tantas potestades del notario, empleada la expresión
‘potestad’, no en el sentido de facultad, sino como sinónimo de poder-función: un poder que a tales fines le
confiere la soberanía del Estado (Derecho Notarial. Ediciones Universidad de Navarra, S.A. Pamplona. 1976.
pág. 47 y sigs.). ... También debemos afirmar que el notario es un funcionario público en el desempeño de
una función pública encomendada por la ley, se requieran determinadas condiciones o requisitos de
competencia profesional, de probidad personal y la autorización correspondiente del Estado, pero no quiere
decir que sea funcionario público en el sentido del derecho administrativo, en cuanto no es parte de los
poderes del Estado ni dependa directamente de ellos, ni perciba sueldos, ni que esté sujeto a los derechos y a
los deberes de los funcionarios oficiales, por lo que, no se le puede negar desde el punto de vista de la
responsabilidad emergente de sus funciones, que tiene el carácter público, según lo expresan los artículos
7o., 10 y 13, fracción II de la Ley del Notariado en vigor."
Por su parte, Bernardo Pérez Fernández del Castillo, apunta :
"¿Es el notario un funcionario público? "Entre los notarialistas ha sido ampliamente debatido si el notario es o
no funcionario público. Las teorías sobre la naturaleza jurídica de la actuación notarial, unas afirman que es
un funcionario público, otras lo consideran un profesionista liberal, y las eclécticas o mixtas, sostienen que es
una función pública desarrollada por un profesionista liberal. Históricamente fue la Ley del Ventoso XI de
1803, la que por primera vez estableció que el notario es un funcionario público ... Sin embargo, la Ley del
Notariado francesa de 1943, rectifica su postura y lo denomina ‘oficial público’. En México fue la ley de 1901 la
que calificó al notario como funcionario público. Las posteriores de 1932, 1945, y en el texto original de la de
1980 siguieron este escrito. Por reformas publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 13 de enero de
1986, se estableció que el notario es un ‘profesional del derecho’. Por mi parte me limitaré a hacer un estudio
exegético de la legislación mexicana para concluir que el notario no es un funcionario público por no estar
enquistado dentro de la organización de la administración pública, no recibir salario, no existir contrato de
trabajo o relación jurídica de dirección y dependencia; el Estado no responde por los actos de él, su ingreso
no es por nombramiento gracioso, sino por examen de oposición, y su cargo normalmente es vitalicio."
Por su parte, Jorge Ríos Hellig en su obra: "La Práctica del Derecho Notarial, opina :
"Delegado del Estado de la función notarial. El artículo primero de la Ley del Notariado para el Distrito Federal
(LNDF) establece: ‘La función notarial es de orden público ...’. Para complementar el artículo primero de la Ley
del Notariado: ‘... En el Distrito Federal corresponde al Ejecutivo de la Unión ejercerla por conducto del
Departamento del Distrito Federal, el cual encomendará su desempeño a particulares, licenciados en derecho,
mediante la expedición de las patentes respectivas.’. Como crítica a dicho artículo, la función fedante no la
ejerce uno de los poderes del Estado (Ejecutivo), sino el Estado mismo. Las Legislaturas Locales dentro de
las leyes notariales más recientes atacan este ejemplo doctrinal y reconocen esta función como del Estado en
sí (como la legislación del Estado de Morelos). El artículo décimo de la ley anteriormente señalada le daba el
carácter de funcionario al notario, pero se creaba incertidumbre en cuanto a la determinación de su naturaleza
jurídica, y también se provocaba controversia, que terminó por medio de la reforma que sufrió la Ley del
Notariado, y que se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 13 de enero de 1986, donde sí dice de
manera enfática que el notario es un particular (licenciado en derecho). Esto se confirmó con la reforma al
mismo artículo, que se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 6 de enero de 1994. El texto final es el
siguiente: ‘Artículo 10. Notario es un licenciado en derecho investido de fe pública, facultado para autenticar y
dar forma en los términos de ley a los instrumentos en que se consignen los actos y hechos jurídicos. El
notario fungirá como asesor de los comparecientes y expedirá los testimonios, copias o certificados a los
interesados conforme lo establezcan las leyes. La formulación de los instrumentos se hará a petición de
parte.’. Es posible concluir que el notario es un delegado del Estado en la función fedante, la cual
originalmente le pertenece. Ésta se le encomienda."
En este mismo sentido, César Eduardo Agraz en el libro "El Derecho Notarial en Jalisco", señala :
"Consecuentemente, si no se encuadra en forma exacta la figura y no obstante la opinión de Fernández del
Castillo de hablar de un funcionario público sui generis, creo que bien podríamos formular también una tesis,
en el sentido de que el notario público es ‘un delegado o delegatario de la fe pública del Estado’ para hacer
constar los actos e intervenir en las circunstancias en que a rogación, es decir, a petición de parte interesada,
de acuerdo con la ley o de acuerdo con los particulares se lleva a cabo la autentificación por su parte sin
perjuicio de expedir las constancias respectivas, es decir, en resumen es un delegatario de la fe pública del
Estado, pero delegatario que no implica precisamente el configurarlo como ‘funcionario público’."
Conforme a lo relatado, es evidente que no existe uniformidad en el campo doctrinal respecto de si debe
considerarse o no al notario como funcionario público, o bien, si es sólo un "delegado" de la fe pública del
Estado; sin embargo, de manera genérica, tomando en cuenta la actual redacción del artículo primero de la
Ley del Notariado del Estado de Jalisco, puede válidamente sostenerse que, al menos en esa entidad
federativa, el notario público es una persona que con sujeción a normas jurídicas realiza, de manera
autónoma, una función pública que originalmente corresponde al Estado y que se traduce, fundamentalmente,
en autenticar hechos o actos jurídicos con fuerza de fe pública.
Esta facultad relativa ala Fe Pública, la propia doctrina señala que consiste en:
Para Froylán Bañuelos Sánchez, en la obra ya citada, refiere :
"Fe pública es la garantía que da el Estado de que determinados hechos que interesan al derecho son
ciertos ... Mediante la fe pública se impone coactivamente a todos la certidumbre de los hechos objeto de la
misma. Ello se consigue dotando a los documentos donde constan de determinados requisitos que aseguren
su autenticidad y que vienen a constituir como sello de la autoridad pública. Así, el contraste realizado por el
Estado asegura para siempre, con exclusión de ulterior comprobación, con la misma eficacia que el cuño a la
moneda, la veracidad de los hechos que se sujetan a la fe pública en cualquiera de sus manifestaciones. El
resultado práctico más señalado de la fe pública en este sentido consiste en facilitar el comercio jurídico. La fe
pública en su histórico y lógico desenvolvimiento, no sólo constituye una garantía de certeza de los hechos,
sino que también de su valor legal. Al llegar a este estudio se ofrece como una institución de carácter adjetivo
mediante la cual se asegura la regularidad en el proceso de producción y aplicación del derecho."
De igual cuenta, Bernardo Pérez Fernández del Castillo, en la obra ya precitada dice :
"La fe pública se presta en nombre del Estado. ... Los anteriores argumentos legislativos proporcionan
seguridad jurídica, uno de los fines primordiales del Estado. Rafael Preciado Hernández, en sus Lecciones de
Filosofía del Derecho, dice: ‘Por seguridad jurídica se ha entendido también el conocimiento que tienen las
personas respecto de aquello que pueda hacer, exigir, o que están obligadas a evitar o no impedir; esto es, el
conocimiento que tienen de las libertades, derechos y obligaciones que les garantiza o impone el derecho
positivo. De ahí que se diga que la seguridad jurídica es un saber a qué atenerse, la conciencia de lo que
puede hacer y de la protección que puede esperar una persona, de acuerdo con el ordenamiento jurídico
vigente al cual está sometida; ordenamiento que asegura su observancia mediante la policía, los tribunales,
los procedimientos judiciales y administrativos, los servicios públicos, las autoridades y en general, a través de
la organización complejísima de un gobierno y de la fuerza pública. Quienes entienden por seguridad el saber
a qué atenerse, el conocimiento del derecho positivo y de su eficacia, confunden indudablemente la seguridad
con la certeza jurídica’. Así, el notario coadyuva en la realización de estos fines, con la redacción y
autorización de los instrumentos públicos. ... La fuerza probatoria que otorga el Estado al instrumento notarial,
es actualmente circunstancial, fortalece al instrumento dándole las características de prueba documental
pública indubitable, mientras no se pruebe judicialmente lo contrario ... En nuestra época, la función del
notario de tipo latino, consiste en escuchar, interpretar y aconsejar a las partes; preparar, redactar, certificar,
autorizar y reproducir el instrumento notarial, para finalmente inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad.
El notario al llevar a cabo este proceso en la elaboración de un instrumento notarial, le da certeza jurídica a
sus clientes, cumpliendo con uno de los fines del Estado que es la seguridad jurídica."
En otro punto de vista al respecto, César Eduardo Agraz, en el libro ya mencionado, sostiene :
"La fe pública notarial. En párrafos anteriores comentaba que en mi opinión el notario al no ser un servidor o
funcionario público institucional encuadrado en la administración pública, y por los diferentes argumentos ahí
vertidos, era un delegado o delegatario del Estado de la fe pública, consecuentemente el notario público tiene
como atributo inseparable y fundamental de su calidad fedataria, la de tener la fe pública en sus actuaciones,
es decir, dar fe conforme a su propia función de lo que ve, de lo que oye y perciben sus sentidos, el notario no
puede deducir, tiene que dar fe de lo que está a la vista, de lo que le consta en forma directa, no puede emitir
juicios de valor o calificar, de ahí que siendo un atributo del notario la fe pública, se impone definir técnica o
doctrinalmente qué es la fe pública. Para no entrar en diferentes teorías o definiciones, conceptualizaciones
que han dado diferentes autores, diferentes tratadistas sobre esta idea específica de fe pública."
Resulta claro, que hasta lo aquí expuesto, la naturaleza d ela Fe Pública, parece perfectamente delimitada,
por la opinión del prestigiado tratadista español – Citado por Agraz - Enrique Jiménez Arnau ... en lo
conducente indica:
"Jurídicamente la fe pública supone la existencia de una verdad oficial, cuya creencia se impone en el sentido
de que no se llega a ella por un proceso espontáneo cuya resolución queda a nuestro albedrío, sino por virtud
de un imperativo jurídico o coacción que nos obliga a tener por ciertos determinados hechos o
acontecimientos, sin que podamos decidir autónomamente sobre su objetiva verdad cada uno de los que
formamos el ente social’. Y sigue diciendo: ‘La necesidad de carácter público, cuya misión es robustecer con
una presunción de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo queramos o no queramos creer en
ellos’. Desde luego, otra será la situación o el enfoque jurídico al existir la posibilidad de que la fe pública cuya
presunción se contiene en una actuación notarial puede tener un valor probatorio en algunos casos, pleno en
algunos, semipleno por referirse a su vez a declaraciones o versiones que no le constan al notario y que
constan en el instrumento verbigracia las declaraciones que puedan recibirse dentro de los procesos
electorales a petición de los partidos políticos de los funcionarios de casillas o de los ciudadanos, y que
también en un momento dado los instrumentos notariales pueden ser objeto de impugnación por falsedad
parcial o total ante los tribunales competentes para privarlos precisamente de la presunción jurídica plena que
por principio tiene validez universal."

Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización o

condensación jurídico registral. Según Sanz, los principios registrales son las reglas
fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden
especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo.
Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral.
1.
2. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado sistema registral.
3. Clases:

A.
B. Principio de Rogación: Llamado también principio de instancia, y significa que las
inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la
parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia
del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio está contenida en
el art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos en CUYA
VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros
Públicos: "Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiera el derecho, del que
lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes
expresamente autorizados para ello, pueden ser representantes de títulos, están también
facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los registros".
Cualquier persona puede solicitar la inscripción o anotación preventiva de un título, sin
necesidad de acreditar legítimo interés o personería.
Excepciones:
a. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intención de causar daño, se
han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresión de alguna circunstancia,
cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del título, sin
cambiar por eso
b. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 C.c) "Las hipotecas legales a que se
refiere el artículo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad del Registrador.
c. Según el Decreto Ley N° 26135, que para efectos del cobro de deudas laborales que
tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de la AAT y
siempre que no se haya abonado la CTS de sus trabajadores, de tratarse de embargo
sobre bienes muebles del empleador, la inscripción en los registros públicos será de oficio
y en el día de recibida la notificación pertinente, sin costo alguno para los demandantes.
d. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI remitirá al Registro Predial Urbano
el título rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda a realizar la
inscripción correspondiente.
e. En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de Sociedad, novena, décima, y décima
primera disposición transitorio se presume la extinción de las sociedades inscritas en el
Registro cuyo período de duración se encuentra vencido siempre que no se nombren
liquidadores en el plazo previsto, la respectiva oficina registral procederá a cancelar de
oficio la inscripción de las sociedades extinguidas.

A.
B. Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los registros
públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de
inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El apotegma jurídico
"prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho).
Nuestro código civil reconoce este principio y establece dos clases:

Prioridad de Rango: Contenido en el artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia

registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción. Son permisibles los siguientes negocios de rango:
 Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N° 26481, que se refiere al
bloqueo registral.
 Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos.
 Posposición de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a
otra, que se constituye recién.
 Coparticipación: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas: Compartida
Inicialmente, que esté autorizada la coparticipación.

Prioridad excluyente: Contenida en el método 2017, si un título que pretende inscribirse, si

es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría inscribirse. Existe un cierre
registral y se expresa de 2 modos: erga onmes oportunidad.
1.
2. Si un título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del
título incompatible.
3. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título
incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del
 primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el
segundo y éste podría lograr acceso al registro.

A.
B. Principio de Fe Pública Registral. Este principio esta incorporado en la
declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de proteger
la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en
los registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los
terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por otro
lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la
obligación de probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro
aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en
camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de
fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por
todos.
C. Principio de Legalidad. Se refiere que todo título que pretenda su inscripción y/o
anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación
registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos
válidos y perfectos. Calificación.

Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador respecto a la

licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta
las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los
asientos pre-existentes, índices. La calificación de acuerdo al principio de legalidad, consiste en
un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro
una nueva situación jurídico – registral. Según el artículo 2011; el registrador debe calificar lo
siguiente:
a.
b. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar:
La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalización del
documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la
autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como
la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.
c. Capacidad de los Otorgantes
d. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación verificando si existe o no
razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone el artículo
219 C.C.
e. Identificación. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho
inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico de materia de inscripción.

A.
B. Principio de Publicidad.

Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados
del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite
prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece
inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los
títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados.
Hay dos clases de publicidad.
a.
 b. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está "in
re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
c. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las
inscripciones y títulos archivados; se da dos maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros públicos a
la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o fichas.
b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere
como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación de una
solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro código incorpora este principio
en su artículo 2012.
A.
B. Principio de Legitimación.

Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual
el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; su
fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda
apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurídico
existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio, el artículo 2013 C.c. el artículo VII
del T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) el artículo 3 de la Ley de
Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y de la SUNARP, Ley N° 26366 que
establece como garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y el artículo VII del
Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU),
que dice en su segundo párrafo: Ninguna inscripción podía ser rectificada o invalidada por
resolución administrativa.
Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situación
es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripción. Sanz Fernández enumera cinco
puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presunción de exactitud, a
saber:
1.
2. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
3. Nulidad, o defecto del título
4. Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en aquella, de
manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste.
5. Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya inscripción está
vigente en el Registro.
6. Extinción del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimación:

Legitimación activa. El titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el
derecho del cual es titular sin ninguna limitación.
Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su
favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un predio puede
ejercer una acción relacionada a los límites con el predio de propiedad de otra persona; en ese
caso la legitimidad previa le permitirá dirigir la acción contra quien aparece como titular
registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero.
A. Llamado también de tracto continuo esta contenido en el artículo 2015 C.C. que a la
letra dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la
 primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca
Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por
estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino
formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador,
mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción
cuando no cumpla el tracto sucesivo.
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no también en
todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá
inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se
sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad
de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no
podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el
capital suscrito. Existen excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación
preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre
bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una
partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando
se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en
el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible
inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual
se abrirá partida especial.
B. Principio de Tracto Sucesivo.

Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos

inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga
en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un
criterio singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido
lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos Reales
inscribibles y la organización del Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En
sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le
destine una hoja registral propia.
C. Principio de Especialidad.
D. Principio de Impenetrabilidad.

Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten
incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de
presentación. El artículo 149 del Reglamento General de los Registros Públicos dice
"Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente
a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata,
porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o acto registrable
que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentación esté vigente y que
fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y
a C, siendo la venta a C de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera
instancia, el Registrador no podía inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha
anterior con respecto a C, precisamente por aplicación del Principio de Impenetrabilidad.
Ahora si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de C, caduca, recién
podía inscribirse la venta hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el
otro título referente a la venta hecha a favor de B, tendrá que ser denegada y por consiguiente
tachado el título, aunque esta sea de fecha anterior.
CAPITULO II
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1. Instrumentos que dan mérito a las inscripciones:

a.
b. Las Escrituras Públicas y demás documentos extendidos ante Notario, Cónsules o
representantes diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.
c. Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades
estatales o paraestatales, a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las
notariales.
d. Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones.
e. Las partidas de los Registros de Estado Civil.
f. Las partidas parroquiales en los casos previstos en el Artículo 2115 del del Código Civil:
"referentes a los hechos antes del 14-11-1936 conservan la eficacia que les atribuyen las
leyes anteriores". Tratándose de matrimonios, solo tendrá valor lo referente a nupcias
contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890 del 8-10-1930.

Las inscripciones se realizarán en virtud de testimonios o copias certificadas por el mismo

funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente.
La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
contraria.
Los títulos que emanen autoridades o funcionarios públicos extranjeros son inscribibles,
siempre que contengan actos de la ley peruana considere lícitos y se encuentren legalizados y
traducidos de ser el caso, los cuales deberán estar sujetos a las leyes y reglamentos que al
respecto deben observar los funcionarios del Ministerio de Relaciones Exteriores. De igual
manera las sentencias expedidas en el extranjero se inscriben, si las leyes peruanas le otorgan
el exequatur. Se requiere de igual manera autorización del Poder Judicial peruano para anotar
demandas planteadas ante tribunales extranjeros. Los actos de jurisdicción voluntaria o
resoluciones en procedimientos o contenciosas otorgados en el extranjero se inscriben sin
necesidad de exequatur, sin perjuicio de acciones de validez o nulidad que se pueda interponer.
1.
2. Presentación de los Títulos:

a.
b. Solicitud de Inscripción: En concordancia con el principio de rogación la
inscripción a los registros se rechazan de parte, de quien adquiere el derecho, quien lo
transmite o el que tenga interés en asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y a ésta
persona se le denomina representante y está facultado para interponer los recursos
impugnatorios conforme a Ley.
c. Forma de Presentación: Puede ser verbal o por escrito, único requisito el pago
previo de los derechos registrales; Deben de realizarse dentro de las horas de atención; ya
que su transgresión lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe efectuarse en un
solo original o parte, puede ser por duplicado.
d. El Diario su Importancia: Es el libro en el que se extienden los asientos de
presentación, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado. Es por ello
que es muy importante para poder aplicar el principio de prioridad. Tratándose de
Registros Públicos el alcance de este diario es mucho mayor, porque los efectos de la
inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, concordante con el
artículo VI del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que
dice: "La prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los
derechos que otorgan los registros". Si se encuentra vigente el asiento de presentación, no
 podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento, lo que demuestra
una vez más la importancia del Diario.
e. Asiento de Presentación: Se llama asiento de presentación al extendido en el
Diario, cuyo objeto es hacer contar inmediatamente el momento o instante de ingreso o
entrada en el Registro, de cada título, presentando en forma para su registración se
considera como fecha de inscripción para todos los efectos la fecha del asiento de
presentación.

d.1) Contenido del Asiento de Presentación

 Nombre, apellido y domicilio del presentante.
 Hora de presentación.
 Naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha
expedido.
 El derecho que se constituya, reconozca, trasmita, modifique o extinga por el título que
se presentó a inscribir.

Al margen de cada asiento se consignará el tomo y folio de la inscripción o de que ha sido

denegada. En el caso de Provincias, el diario se lleva entonces, en el que se extiende una
anotación que diga: "Prestación del día... de 200... y su correspondiente diligencia de cierre".
d.2) Plazo de Vigencia del Asiento de Presentación
Tiene un plazo de 30 días hábiles, computables a partir del día siguiente al de su presentación.
E incluye el último día. Para efectos registrales se considera días inhábiles domingos y feriados
y los días en que el Registrador dejó de concurrir a su oficina.
d.3) Prórroga del Término del Asiento de Presentación
Puede ser prorrogado 60 días en los casos que los títulos presentados por su extensión, número
u otra causa demanden una labor extraordinaria.
La prórroga será solicitada por el Registrador dentro de los primeros quince días del plazo
ordinario y será autorizado por el jefe de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, el Vocal
o Juez Visitador, a falta de éstos los Presidentes de las Cortes. Se prorroga también:
 Si se interpone recursos de apelación y revisión.
 Si se entabla queja contra el Registrador.
 Si se promueve acción judicial contra lo resuelto por la Junta de Vigilancia.

En caso de apelación y revisión, la prórroga no tiene plazo fijo de duración.

En caso de revocarle la tacha y de ordenarse la inscripción, la prórroga del asiento de
presentación dura 20 días más, contados a partir de la fecha en que el expediente es devuelto a
la oficina de origen.
Si los órganos superiores al Registrador confirman la tacha la prórroga del asiento dura 30 días
más computados a partir de la fecha, en que se devuelve el expediente a la oficina de origen el
interesado puede promover acción judicial y solicitar la anotación preventiva de la demanda y
si ésta es declarada fundada y se ordena la inscripción, los efectos de ésta se retractan a la fecha
del asiento de presentación.
1.
2. Desistimiento:

Se puede plantear el desistimiento solo en relación con la incitación solicitada del

procedimiento registral, porque, las normas no lo establecen, pero, tampoco lo prohiben. Será
 viable el desistimiento y debe aceptarse, sólo en actas y contratos cuya inscripción es
facultativa; por Ejm. Compraventa más no cuando es obligatoria Ejm. Hipoteca. Debe ser
presentada mediante una solicitud del presentante o del beneficiado con la inscripción,
conforma legalizada por Notario y mientras esté vigente el asiento de presentación.
CAPÍTULO III
ANOTACIONES PREVENTIVAS BLOQUEO REGISTRAL
II.
III. ANOTACIONES PREVENTIVAS.

1. Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos para asegurar el

cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que aún no
puede ser inscrito en forma definitiva.
2. Concepto.
3. Clases.

A. Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas.

a.
b. Los embargos preventivas y definitivos.
c. Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.
d. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde
emane la transmisión gravamen.
e. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de defectos subsanables
f. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes
g. Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda única otorgados
por entidades financieras especiales (Banco de la Vivienda, Banco Central Hipotecario del
Perú, Mutuales de Vivienda, etc.)

A. Por su función.

a.
b. Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.
c. Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.

A. Por su Modo de Producirse en el Registro.

a.
b. De Oficio, puede hacerlo el registrador.
c. Solicitada, solicita los interesados.
d. Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así como autoridades administrativas.

A. Por su Duración.

a.
b. Pre – Determinada, regla dominante.
c. Indefinida es la excepción

A.
B. Por su Naturaleza.
 a.
b. Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.
c. Registrales propiamente dichas, por defectos subsanables
d. Legales; según por imperio de la ley.

1.
2. Efectos de las Anotaciones Preventivas.

En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estés podrán ser enajenados o agravados, pero
sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha hecho la anotación.
Un caso típico de anotación preventiva es el embargo, y en la cual no se coacta la facultad
dispositiva del dueño.
No se puede enajenar en los siguientes casos:
a.
b. Anotaciones Preventivas de Prohibición de enajenar; durante la vigencia de la
anotación.
c. Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del título

Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o cierre de partida, ya que la relación
básica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o derecho real objeto de la
anotación.
d. Anotaciones preventivas del derecho hereditario
e. El Bloqueo. Mientras éste vigente ésta anotación.

1. Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones.

Anotaciones Preventivas Inscripción

 Pública indistintamente derechos reales y

Pública en general derechos reales o gravámenes de
personales, así como situaciones jurídicas de mera
carácter real inmobiliario y solo por excepción
proyección inmobiliaria.
derechos personales y contrato de arrendamiento y de
opción de compra.
 
Duración indefinida; la caducidad es hasta cierto
 
punto excepcional.
 La regla es la caducidad y solo la de carácter
 
judicial, puede en cierto supuesto tener una
duración indefinida registral.  
 Se práctica en virtud de un documento
Se extiende en base a su titulación pública.
privado Ejm. El Bloqueo

1. Se extienden en la partida respectiva de cada finca en el Registro de Propiedad y si no

está inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo, partida especial.
Si la anotación procede de Resolución Judicial se transcribirá además, de ésta,
expresando en todo caso los hombres del juez y del secretario.
2. Donde se extienden las anotaciones preventivas.
 En este caso no se anotará preventivamente, pero se pondrá el asiento de presentación
una nota marginal, en la que se exprese en forma breve del porqué se ha denegado la
inscripción y la respectiva anotación.
3. Faltas no subsanables.

Son faltas subsanables que afectan la validez del mismo título, sin producirse

necesariamente la nulidad de la obligación en ellas constituida. Si el título se encuentran
en ésta condición el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación
preventiva, en caso de que la solicite el que presentó el título. Cuando a juicio del
Registrador la falta no es subsanable denegará la inscripción.
4. Faltas subsanables.
5. En virtud de que se extienden.

a.
b. En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en virtud de las partes:
judiciales que contengan el auto del juez decretando el embargo, la diligencia por la suma
que se ha tratado el acto de embargo y el decreto ordenando la anotación.
c. En el caso de demandas, es a mérito de las partes judiciales y la orden del juez
ordenando la anotación.
d. En el caso que sean defectos subsanables, es a mérito de la misma parte que ha sido
observado, previa solicitud del presentante o interesado.

1.
2. Extinción de las Anotaciones Preventivas.

 Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación correspondiente, puede

prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o resolución judicial.
 La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una cancelación total puede
pedirse u ordenarse.

a.
b. Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.
c. Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la anotación.
d. Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales.

La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse cuando el derecho que ha sido inscrito se
reduzca o disminuya a favor de la finca gravada.
 Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de escritura pública no se cancelan
sino por otra escritura pública otorgada por la persona a cuyo favor estuviese extendido o
por su representante legal. En caso de oposición, se puede solicitar que sea judicialmente
como la hipoteca.
 Si se extienden en virtud de una orden judicial no se cancela sino, por otro mandato de
juez, competente como los embargos y demandas.

1.
2. Contenido de los Asientos de Cancelación de Anotación Preventivas.

a.
b. Clase de documento en cuya virtud se extiende la cancelación.
c. Fecha de dicho documento y la de su presentación en el Registro.
 d. El nombre del juez o autoridad que lo haya extendido el Notario ante quien se haya
otorgado.
e. Nombre de los interesados la anotación preventiva.
f. Forma en que la cancelación se haya ejecutado.

1.
2. Clasificación de las Anotaciones Preventivas.

A.
B. Anotación Preventiva de Demanda.

A.1) Concepto: Es una medida cautelar que sirve para asegurar el cumplimiento de las
decisiones judiciales. La anotación de la litis da a conocer a los terceros adquirientes la
existencia de un litigio sobre un bien inmueble o respecto a la validez o invalidez de un asiento
de inscripción cualquiera. Esta anotación ampara el derecho del solicitante y le permite
asegurar en última instancia la decisión de la autoridad judicial.
Se busca el respecto a la administración de justicia y el prestigio de las sentencias, que se
podrían frustrar en su ejecución con los actos del demandado.
A.2) Requisitos.
 Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma que deberá ser apreciada por el juez
en cada caso, teniendo en cuenta los fundamentos jurídicos y las circunstancias de hecho de
la demanda.
 Que exista peligro en la demora (periculum in mora) pues el propósito de ésta medida
es de que, quien va a contratar con el demandado conozca la existencia de litigio.

A.3) Formalidades:
 Se extiende por orden el juez competente directamente o por medio del exhorto y
previa petición de la parte legítima al iniciar la demanda o en el curso del litigio, cuando la
autoridad judicial determine que existe motivo para ello.
 A mérito de las partes se extenderá:
 La demanda y la orden del juez mandándola a anotar.
 Fecha del proveída en que se haya acordado la admisión de la demanda.
 El mandamiento expresado el objeto de esta demanda.
 Las circunstancias del demandante y el demandado.

A.4) Finalidad:
Es la de ser una medida cautelar, por estar encaminada a asegurar que cuando recaiga
sentencia, dando lugar a todo o en parte de lo pedido en la demanda anotada, puede esta
sentencia ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias en que la finca o derecho
inscrito se encontraban cuando se planteó la instancia judicial correspondiente. Registralmente
está anotación de demanda es un instrumento de publicidad registral en la cual puede recaer
sobre ella una posible nulidad, anulación, resolución, rescisión o de otra clase que implique la
inoperancia de lo que figure inscrito.
A.5) Duración:
Su duración es temporal, pues depende de circunstancias que fatalmente habrían de darse: Ej.
Terminación del litigio, renuncia y su nulidad. Existen varias razones para la terminación de un
litigio cuya demanda se halle anotada preventivamente.
a.
 b. Por haber sido absuelto el demandado.
c. Demandante abandona el plato, se separa de él o se declara la caducidad de la
instancia.
d. Por haber prosperado la demanda anotada, entonces se practicarán las anotaciones o
cancelaciones según sea la pretensión de la demanda, ya que depende de ésta que se
persiga la eliminación de un asiento registral o la práctica de otro nuevo.

A.6) Cancelación:
Se produce esta acción cuando se cumple la sentencia condenando al demandado o cuando se
deja sin efecto por no haber prosperado la demanda (en este caso se cancela la anotación).
Las demandas anotadas quedan cancelados por prescripción a los 30 años de haberse anotado,
si el demandante no ha ejercido sus derechos conferidos por ley.
A.7) Derechos Registrales:
Se dan dos casos:
 Demanda por acto valorado.

Ej. Demanda de indemnización se abonará el 2 por mil de la VIT, por presentación, y por
inscripciones el uno por mil sobre el monto demandado y más el 10% por la ley 11240.
 Si por Acto invalorado; los mismos derechos.

A.
B. Anotación Preventiva de Embargo.

B.1) Concepto
Es una medida precautoria dirigida a asegurar la realización de un crédito y que afecta un bien
o bienes determinados de un presunto autor, limitando sus facultades de disposición, hasta que
se obtenga la sentencia que condena o desestima la demanda principal. Se hará efectivo en
bienes inscritos del deudor. Tratándose de embargo en un juicio ejecutivo, la anotación es
obligatoria, previa calificación registral; será directamente por el juez por medio de exhorto.
B.2) Finalidad.
Es impedir que el deudor embargado puede burlar o eludir el embargo con sólo disponer del
bien inmueble objeto del mismo, a favor de posteriores adquirientes, frustrando con ello las
legítimas esperanzas del acreedor y dejando inoperante el procedimiento de ejecución.
B.3) Requisitos.
Existen dos posibilidades:
1.
2. Vía Civil; las anotaciones se extenderán en virtud de las partes judiciales que
contengan:

a.
b. El auto del juez decretando el embargo.
c. La diligencia de este con expresión de la suma por la que se ha trasladado.
d. El decreto mandándolo anotar en el registro.

1.
 2. En la Vía Penal; al abrir instrucción o en cualquier estado del proceso, el juez de oficio o
a solicitud del Ministerio Público o de la parte civil, podrá ordenar que se trabe embargo
preventivo en los bienes del inculpado que sean bastantes para cubrir la reparación civil.
Si se ordena la detección definitiva del inculpado, el juez dicta obligatoriamente esta
medida. Esta resolución del juez es apelable y se transmitirá después de ejecutada la
medida precautoria. Estas inscripciones no están afectas al pago de derechos y se harán
por el sólo mérito de la resolución judicial que ordena el embargo no es necesario el acta
de embargo y el monto del mismo es potestativo del juez, quiere decir que puede anotarse
esta medida aunque no es indicase el monto por el motivo de que ésta medida está sujeta
al resultado del proceso penal.

B.4) Duración:
Es temporal, por estar al servicio de la seguridad de un proceso de ejecución de bienes para la
afectividad de créditos. La subsistencia de ésta dependerá de:
 La terminación del proceso de ejecución.
 La caducidad de la anotación.
 Renuncia
 Nulidad

La terminación del proceso de ejecución está sujeto a varios motivos:

 Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o adjudicarse en pago la finca o
derecho anotado.
 El que promovió el proceso de ejecución desistirá o abandonara la acción y también
porque caducará la instancia ejecutiva.

B.5) Cancelación.
Procede cuando la misma que da extinguida por alguna de las causas antes indicada que
originen su inoperación. Puede ser también por prescripción de los 30 años de su anotación.
B.6) Derechos Registrales.
Siendo un acto valorado se cobrará por:
 Presentación el 2 x 1000 de la VIT
 Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del embargo más el 10% según ley 1T240

1.
2. Anotación Preventiva en el Registro Mercantil.

A.
B. Introducción.

Las principios aplicables a estas anotaciones son las mismas ya referidas, pero tienen una
especial peculiaridad que debemos tomar en cuenta. El Principio General es lo estipulado en el
art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil: "Solamente permiten anotaciones preventivas en
el libro de sociedades en el caso de embargo, o demandas que se refieran a la validez de los
actos o contratos inscritos en los cuales se impugnan los acuerdos tomados por los socios y de
los cuales se concluye que:
a. Los embargos que recaigan sobre acciones no son inscribibles en el Registro Mercantil.
b. Solo procede en los casos de embargo o demandas que se refieran a la validez de los
actos o contratos inscritos en la partida de la sociedad.
 c. Procede de la anotación de demandas que impugnan los acuerdos tomados por los
socios (carácter interno de la sociedad)

Lo que se embarga en una sociedad son los bienes que posee más no la universalidad de su
patrimonio (ej. No puede embargarse de la propia sociedad, comprometer la fatalidad de su
patrimonio).
A.
B. Clasificación Según las Sociedades.

B.1) Embargo a Sociedades Colectivas o Comanditarias

Es inscribible el embargo de la cuota del socio siempre y cuando se haya trabado con la reserva
de que la medida recaerá sobre el posible derecho que corresponda al socio cuando se liquide la
sociedad en la fecha fijada en la sociedad; es decir, si no se señala ésta condición futura será
observado por el registrador así como será observado cualquier otro tipo de embargo.
B.2) Embargo en Sociedades Anónimas y Comanditaria por acciones
No es inscribible el embargo en las acciones de éstas sociedades. Por la razón de que el Registro
Mercantil no se inscriben las transferencias de acciones, por lo que no constándole a los
Registros quien es el titular de una acción, mal podría anotarse el embargo sobre ella.
Las transferencias de acciones de estas sociedades se inscriban en el Libro del Registro de
Transferencia de acciones, por lo que la medida procede en forma de secuestro de la acción en
el referido libro que lleva cada sociedad.
B.3) Embargo en Sociedades Comerciales de Responsabilidad Limitada
Estas sociedades no tienen acciones, su capital está dividido en participación y cuando hay
transferencia de participaciones, estas se inscriben en el Registro Mercantil en la partida
correspondiente. Es por ello que se puede decir que como al Registro le consta quien es el
titular de las participaciones es inscribible sin restricciones. Puede anotarse la resolución
judicial que ordena la suspensión de un acuerdo adoptado en sociedad.
B.4) Demandas en el Registro Mercantil
Se pueden referir a dos situaciones:
a.
b. Demandas que se refieren a la validez de los actos o contratos ya inscritos en el libro de
Sociedades. La acción deberá ser por la vía ordinaria y cuando las impugnaciones sean
fundadas en las causales de nulidad que establece el código civil. Anotación preventiva de
la demanda. Juez competente es del lugar donde se encuentra la sociedad. Las demandas
anotadas el normal desenvolvimiento de una sociedad; éstas siguen operando
regularmente.

1.
2. Bloqueo Registral.

A. Fue creado x D. Ley N° 18278 del 19/05/1970 y ampliado y modificado por D. Ley N°
20198 del 30/10/1973.
B. Antecedentes.

El bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza en la partida de

inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un
derecho reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es una medida precautoria que
 asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser
inscrito en forma definitiva.
El bloqueo de las partidas de inscripción (es versión peruana); en otros legislaciones se
llama RESERVA DE DOMINIO O RESERVA DE PRIORIDAD; que consiste en que quien
se proyecta la celebración de un contrato, puede solventar al Registro se le reconozca
dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pública. Se da para toda clase de actos
inscribibles, sin excepción. La existencia del bloque no impide que una vez inscrito el
contrato para el que fue solicitado, se inscriban los títulos solicitados durante la vigencia
de dicho término, salvo que el bloqueo haya sido originado por un acto traslativo de
dominio.
C. Concepto:

Es una anotación preventiva, instituida a favor de algunas entidades, entonces se habla

que el bloqueo es una medida precautoria que asegura la eficacia de cualquier derecho
real que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.
D. Naturaleza Jurídica:
E. A favor de quienes se ha establecido
el bloqueo.

a.
b. Banco Central Hipotecario del Perú
c. Bancos Mutuales: Agrario, Industrial, de Vivienda y Minero
d. Mutuales de Crédito para Vivienda
e. Cooperativas

Según Decreto Ley N° 20198 se establece por un lado que los bloqueos se anotarán tanto
en el Registro de la Propiedad Inmueble como en el Registro Público de Minería y, por
otro lado, se amplia el N° de las entidades beneficiadas en el bloqueo.
f. Caja de Ahorros de Lima
g. COFIDE
h. Empresas Bancarias y Financieros

En este punto el bloqueo debe darse para todo contratante no en forma limitativa, (como lo es
en la actualidad), sino para toda persona natural o jurídica que contrate, por que tiene los
mismos derechos que los beneficiados con esta medida precautoria por lo que consideramos
injusta la discriminación que por sí misma es inaceptable.
A.
B. Término del Bloqueo.

 Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que de el notario,
éste puede levantarse antes de dicho término.
 Actualmente el término del bloqueo en forma indeterminado, contraviniendo la
naturaleza jurídica de una anotación preventiva, cuya característica esencial es su
temporalidad y que, además, en el derecho no puede haber nada indeterminado, por
razones obvias.

A.
B. Requisitos para su Anotación en los Registros:

Se requiere:
 a.
b. Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en el término perentorio de 24 horas de
ingresado el instrumento a su oficio.
c. Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta generalmente) firmada
por los contratantes.
d. El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la limpieza
de la partida, es decir, que el inmueble a bloquearse no debe tener ningún gravamen (Art.
3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que supone
la palabra "limpieza" quedando solo "previa verificación de la partida" lo que da a
entender que puede bloquearse inmuebles que tienen gravámenes.

A.
B. Efectos del Bloqueo:

Son los siguientes:

a.
b. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio
notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para el cual se
solicitó dicha medida.
c. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario referentes al
mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscrito después de inscrito el acto o contrato
que ha dado lugar a la anotación preventiva del bloqueo.
d. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el
contrato favorecido con el bloqueo y el título posteriormente presentado. En todo caso, la
prioridad corresponde al título citado en primer lugar.
e. Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial, se
retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.

A.
B. Derechos de Inscripción.

Como es un acto invalorado pagará los derechos ya conocidos.

CONCLUSIONES
 Los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral de un país.
 Los principios registrales en nuestro dispositivo legal se encuentra tanto en el código
civil como en el reglamento general de los Registros Públicos.
 Los principios registrales son nueve y es: principio de rogación, prioridad, fe publica,
registral, legalidad, publicidad, legitimación, tracto sucesivo, especialidad e
impenetrabilidad.
 El procedimiento registral es muy importante dentro del derecho registral, ya que de
esa manera las personas, notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál es el camino
que deben seguir, para que hagan valer sus mejor derechos en cuanto al acto o contrato que
deseen inscribir frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de las personas
que adquieren algo de buena fe.
 El procedimiento registral, como todo acto, también es importante conocer los plazos
que se tiene para la realización de algún acto o contrato, ya que de esa manera va imperar
un orden en cuanto a las inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad en
caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver quien inscribió primero su derecho;
además que se hace de conocimiento público por el principio de publicidad.
 Las anotaciones preventivas cumplen también un rol muy importante, ya que a través
de este medio la persona que se considera afectada en su derecho, aplique este medio para
asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se ejecute o cumpla realmente; o sea se va
asegurar la eficacia de una sentencia de salir a su favor.
 Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de poder inscribir una demanda y
embargo (sea en la vía civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que realicen las
diferentes clases de sociedades que ya conocemos.
 El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir asegurar la eficacia de un derecho que
se adquiere, sin necesidad de que éste se haya consumado.
 A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología, ideologías, los modos de
rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico y por el hecho de manejar grandes o
pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de recurrir a los diferentes medios de
formalidades que la ley regula a efectos de asegurar nuestro patrimonio y que el mismo
circule para que se vaya incrementando y poder tener una estabilidad económica
relativa que es, a lo que todas las personas (sean empresarias, personas jurídicas o
naturales) esperan. Entonces vemos la importancia que tienen los temas que tratamos
en este trabajo.
 Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres
capítulos; el primero capitulo trata de los principios registrales que rigen al derecho
material y más específicamente en los que se basa el notario para dar fe y dar forma al
trabajo que realiza; el segundo capítulo, veremos todo lo referente
al procedimiento registral, quise decir cuáles son los primeros pasos que debemos de
dar, antes de llegar a la inscripción de algún acto o contrato que realicemos o para
llegar a Ud. y por último el tercer capítulo tratamos sobre las anotaciones preventivas –
bloqueo registral para conocer cuáles son aquellos actos que pueden ser inscribibles
para asegurar la ejecución de una sentencia de salir a nuestro favor.
 Como observamos, podemos afirmar que lo expresado líneas arriba es cierto; esto
quiere decir que estos temas son muy importantes, debido a que las personas naturales
o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que buscan las formalidades y
protección que las leyes conceden a través de los notarios ya que estos son los nexos
para llegar a la inscripción del acto o contrato que se desea tenga protección para
asegurar nuestro futuro.
 Por todo lo expuesto, esperamos que éste trabajo llene las expectativas de todos
los docentes, estudiantes y otros, ya que es un trabajo que le hemos puesto bastante
empeño por la misma transcendencia jurídica de que trata