Les clés du

Financement
Immobilier en
Belgique

Votre premier pas vers votre

indépendance financière
 Table des Matières
________________________________________________________
Introduction ................................................................................................................................. 3
I. Étape 1 : Comprendre comment fonctionnent les banques ................................................. 4
1. Capacité d'emprunt ................................................................................................................ 4
2. Le reste à vivre ........................................................................................................................ 6
3. Le Taux d'endettement........................................................................................................... 7
4. La Quotité................................................................................................................................ 8
II. Etape 2 : Les 2 critères primordiaux d'acceptation .......................................................... 11
1. La situation financière .......................................................................................................... 12
2. Les garanties ......................................................................................................................... 12
III. Etape 3 : Définir sa stratégie ............................................................................................ 15
1. Comprendre les différents garanties à exploiter ................................................................. 15
2. Penser 3 coups à l’avance ..................................................................................................... 17
IV. Etape 4 : Validation des chiffres ....................................................................................... 20
1. Comparaisons Banques vs courtiers .................................................................................... 20
2. Les points importants lors de votre rendez-vous ................................................................ 21
3. Débriefing.............................................................................................................................. 21
V. Tes prochaines étapes ....................................................................................................... 22
1. Trouver un bien sous-évalué ................................................................................................ 22
2. Optimiser le logement pour une rentabilité élevée ............................................................ 23
3. Mettre en place un système de gestion automatisé ........................................................... 23
Conclusion ................................................................................................................................ 24

1
 Le chemin vers le financement de son projet immobilier

Point de Départ Étape 1 Étape 2 Étape 3 Étape 4 Destination

Comprendre le Identifier les Définir sa Validation Créer la check Préparation

fonctionneme critères stratégie auprès list du crédit pour le futur
nt des banques d'acceptation d'investisseme d'experts parfait
pour obtenir nt -Identifier et
un crédit -Évaluer sa -Consulter des -Énumérer les acquérir des
situation -Élaborer des banquiers et caractéristique biens sous-
-Se familiariser financière et plans d'achat à courtiers pour s d'un bon évalués.
avec la reconnaître les court et à valider et crédit.
capacité garanties moyen terme. -Optimiser les
affiner sa
d'emprunt, le requises. -Assurer acquisitions
stratégie.
reste à vivre, le -Anticiper les l'alignement pour un
-Comprendre besoins en -Recueillir des du prêt avec rendement
taux
l'importance du garanties pour informations les objectifs maximal et
d'endettement
et la quotité. facteur argent. chaque achat. précieuses et personnels. automatiser la
établir des gestion.
-Saisir les relations
attentes des durables.
banques
concernant la
capacité de
remboursemen
t

Chaque étape de ce trajet est conçue pour vous équiper des outils et des
connaissances nécessaires afin de naviguer avec assurance dans le paysage
complexe des prêts immobiliers. Embarquez dans ce voyage pour un avenir
financier sécurisé et prospère.

2
T

Introduction

Naviguer dans le monde complexe des prêts bancaires peut sembler une tâche
intimidante. C'est pourtant essentiel pour quiconque envisage d'investir dans
l'immobilier ou de réaliser d'importants projets financiers. Ce guide a été
spécialement conçu pour éclairer chaque étape du processus. D'abord, nous
nous pencherons sur la compréhension profonde du fonctionnement des
banques, en mettant en lumière des concepts clés tels que la capacité
d'emprunt, le reste à vivre, et le taux d'endettement. Vous découvrirez ce que
recherchent réellement les banques et comment aligner vos aspirations avec
leurs critères. Ensuite, nous détaillerons les critères primordiaux d'acceptation,
allant de votre situation financière aux garanties nécessaires. Définir une
stratégie robuste est essentiel, et nous explorerons comment anticiper vos
mouvements financiers pour maximiser vos investissements. La validation de ces
chiffres avec des experts est une étape cruciale que nous couvrirons également.
Enfin, nous conclurons avec une checklist pour le crédit parfait et les prochaines
étapes à envisager. Chaque section de ce guide est conçue pour vous offrir une
compréhension claire, accompagnée d'exemples pratiques pour éclairer chaque
concept. Armez-vous de ce savoir et prenez le contrôle de vos ambitions
financières.
3
 I. Étape 1 : Comprendre comment
fonctionnent les banques
Pour quiconque envisage un projet immobilier ou un investissement
conséquent, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des banques, en
particulier leurs critères d'octroi de crédits. Cette étape vous donnera une base
solide pour anticiper les attentes des banques et optimiser vos chances
d'obtention d'un prêt.

1. Capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir
auprès d'une banque ou d'une autre institution financière. Cette capacité est
basée sur l'analyse de vos revenus, de vos charges et de votre historique de
crédit. En termes simples, la banque veut savoir si vous avez la capacité
financière de rembourser le prêt que vous sollicitez.
Le calcul de la capacité d'emprunt est généralement basé sur un pourcentage de
vos revenus moins vos charges. Le raisonnement est simple : une personne avec
des revenus élevés et des charges minimes aura une plus grande capacité
d'emprunt qu'une personne avec des revenus moindres et des charges élevées.
De plus, la capacité d'emprunt ne se limite pas seulement à l'analyse de vos
revenus et de vos charges actuels. La banque prendra également en compte tout
autre crédit ou prêt que vous pourriez avoir, ainsi que d'autres facteurs
potentiels affectant votre capacité à rembourser le prêt, tels que votre âge, votre
situation professionnelle, le nombre de personnes à charge, entre autres.

4
Exemple pratique:
Informations sur Paul Détails Montant (€)

Revenus mensuels Salaire de Paul 2,500

Charges de crédit ( Immobilier, voiture, PAT ) 700

Capacité d'emprunt Revenus – Charges 1,800

mensuelle

Scénario

Résultat Solde reste à vivre ( + 1000) € ok car Paul Il peut emprunter

achète seul.

Informations sur Marine Détails Montant (€)

Revenus mensuels Salaire de Marine 2,500

Charges de crédit ( Immobilier, voiture, PAT ) 1,300

Capacité d'emprunt Revenus – Charges 1,200

mensuelle

Scénario

Résultat Solde reste à vivre ( + 1000) € ok car Marine Il lui reste 200€ a
achète seule. emprunter ce qui
est très faible

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ebook.

5
 2. Le reste à vivre
Pour beaucoup d'entre nous, les institutions bancaires semblent fonctionner
comme une boîte noire : nous y déposons notre argent, nous en empruntons et
nous payons des intérêts. Mais lorsque nous sollicitons un crédit, les banques ne
se contentent pas de vérifier nos revenus ou nos antécédents de crédit. Un
concept crucial qu'elles examinent est le "reste à vivre".
Le reste à vivre, en termes simples, représente le montant qu'une personne ou
un ménage conserve après avoir soustrait toutes ses charges (y compris les
remboursements de crédits) de ses revenus. C'est en réalité le budget dont
dispose une personne pour subvenir à ses besoins essentiels tels que la
nourriture, les vêtements, les loisirs, et autres dépenses courantes.
Pour une banque, c'est un indicateur essentiel de la capacité d'un emprunteur à
gérer ses finances de manière responsable et à rembourser ses dettes sans
compromettre ses besoins fondamentaux.
Un reste à vivre conséquent est généralement un signe positif pour les banques
car il indique que l'emprunteur a suffisamment de marge financière pour faire
face à des dépenses imprévues ou à des augmentations de charges, sans risquer
de se trouver en situation de défaut de paiement. À l'inverse, un reste à vivre
trop faible pourrait alerter la banque sur un risque accru de non-
remboursement.
Exemple pratique :
Prenons l'exemple de Claire, une infirmière vivant seule à Liège. Elle a un salaire
net mensuel de 2 500€. Elle souhaite contracter un prêt pour acheter un
appartement, ce qui lui coûterait, entre le remboursement du prêt, les charges et
les taxes, environ 1 300€ par mois.
Le calcul du reste à vivre de Claire serait le suivant :
Revenus : 2 500€
Charges crédit : 1 300€

Reste à vivre = Revenus - Charges crédit

= 2 500€ - 1 300€
Reste à vivre = 1 200€

6
Dans cet exemple, Claire disposerait d'un reste à vivre de 1 200€ après toutes ses
charges. La banque étudiera alors ce montant pour déterminer si Claire est en
mesure de vivre confortablement avec cette somme.
Dans ce exemple, Claire à un reste à vivre de plus de 1000 €, mais il lui reste que
200 € pour emprunter. Donc elle devra trouver des solutions pour augmenter la
différence entre les 1000 € de reste à vivre et un montant convenable pour
investir.

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3. Le Taux d'endettement
Le taux d'endettement est un indicateur fondamental dans le fonctionnement
des banques, surtout lorsqu'il s'agit d'évaluer la solvabilité d'un individu ou d'une
entreprise. C'est, en somme, une mesure qui permet à la banque de déterminer
la capacité d'un emprunteur à gérer ses dettes par rapport à ses revenus.
Le taux d'endettement est calculé en prenant la somme totale de toutes les
charges de crédit mensuelles et en la divisant par le revenu mensuel total de
l'emprunteur. Le résultat est ensuite multiplié par 100 pour obtenir un
pourcentage.

Formule :
Taux d’endettement = (Charge de crédit mensuelles/Revenu mensuel total )x 100

Pourquoi ce taux est-il si crucial pour les banques? Car il leur donne une idée
claire de la part des revenus de l'emprunteur consacrée au remboursement de
ses dettes. Plus ce pourcentage est élevé, plus le risque perçu par la banque est
grand. En général, la plupart des banques estiment qu'un taux d'endettement
idéal se situe entre 30% et 50%. Cependant, il est important de noter que chaque
banque a ses propres critères et ce qui est acceptable pour l'une peut ne pas
l'être pour une autre.

7
Exemple pratique:
Profil de Caroline Détails Montant (€)

Revenus mensuels Salaire 3,500

Charges de crédit mensuelles ( Immobilier, voiture, PAT ) 1,000

Taux d'endettement (Total Charges/Revenus) x 100 28,5%

Analyse

Situation actuelle Taux acceptable pour la plupart des banques Eligible

En conclusion, comprendre le taux d'endettement et comment les banques

l'utilisent pour évaluer la solvabilité est essentiel pour quiconque envisage de
contracter un prêt. Il est toujours judicieux d'avoir une idée claire de sa propre
situation financière et de travailler à maintenir un taux d'endettement sain avant
de chercher à emprunter.

4. La Quotité
L'un des aspects les moins compris, mais cruciaux, de la manière dont les
banques opèrent lorsqu'elles octroient des prêts, concerne le concept de
"Quotité". C'est un terme technique que vous ne croiserez peut-être pas
quotidiennement, mais il joue un rôle prépondérant dans la décision d'une
banque d'accorder ou de refuser un prêt.
La quotité représente le ratio ou le pourcentage du montant du prêt par rapport
à la valeur réelle (ou à l'estimation) du bien acheté ou hypothéqué. En d'autres
termes, elle donne un aperçu du risque que prend la banque en vous prêtant de
l'argent.

8
Plus la quotité est élevée, plus le montant emprunté se rapproche de la valeur
totale du bien. Cela peut être perçu comme un risque plus élevé pour la banque
car elle a moins de marge de manœuvre en cas de non-paiement du prêt.

QUOTITE

20%

80% 90%

10%

Quotité Résidence principale Apport personnel résidence principale

Quotité Investissemnt Apport personnel investissement

Si vous achetez une maison à 100 000€ et empruntez 80 000€, la quotité du prêt
est de 80%, représentant votre apport personnel de 20%. Les banques fixent des
limites pour la quotité. Pour une résidence principale, elle pourrait accepter
jusqu'à 90%. Pour un investissement, la limite pourrait être de 80% en raison du
risque perçu plus élevé.

Astuces quotidiennes : Dites à votre banquier que vous allez vivre dans
votre achat, même si c'est pour un investissement. Vous gagnerez 10% à ne
pas payer le crédit. À faire avec expertise. Si besoin ? Contactez-moi , les liens
sont disponibles en bas de cet ebook.

9
Exemple pratique :
Profil de Lucie Détails Montant (€)

Valeur de l'appartement Studio en centre-ville 150,000

Apport personnel Économies 30,000

Montant souhaité pour le prêt Valeur de l'appartement - Apport personnel 120,000

Quotité du prêt (Montant du prêt / Valeur de l'appartement) 80%

Analyse

Achat pour résidence principale Position favorable pour Lucie Favorable

Achat pour investissement locatif Examen des autres facteurs par la banque Conditionnel

Les banques cherchent avant tout à minimiser leurs risques. Elles se basent sur
des critères objectifs tels que la capacité d'emprunt, le reste à vivre et le taux
d'endettement pour évaluer la solvabilité d'un emprunteur. La quotité donne
également une idée de la marge de sécurité de la banque en cas de défaillance
de l'emprunteur. Ainsi, en comprenant ces critères et en les optimisant, vous
serez mieux armé pour négocier avec les banques et obtenir les meilleures
conditions pour votre prêt.

10
 II. Etape 2 : Les 2 critères primordiaux
d'acceptation

Quiconque ayant déjà flirté avec l'idée d'investir dans l'immobilier sait que le
financement est souvent la pierre angulaire de tout projet réussi. Même si
chaque banque a sa propre manière d'évaluer un client potentiel, deux critères
sortent du lot et sont souvent considérés comme cruciaux pour obtenir un prêt
: la situation financière de l'emprunteur et les garanties offertes. Ces deux
éléments permettent à la banque d'évaluer le risque associé à l'octroi d'un prêt
et, en fin de compte, de décider d'accorder ou de refuser le financement.

11
 1. La situation financière

La première et principale préoccupation de toute institution financière est de

savoir si vous pouvez rembourser le prêt. La situation financière donne un aperçu
de votre capacité à honorer vos engagements financiers.
• Revenus stables
Un salarié en CDI avec 3-6 mois d'ancienneté est souvent vu favorablement. Cela
démontre une source de revenus stable, augmentant ainsi la confiance de la
banque.
Les indépendants ou les gérants d'entreprise doivent montrer 2 ans d'activité
pour prouver une source de revenus constante. Les revenus de remplacement
(chômage, invalidité) couplés à des revenus locatifs peuvent également être pris
en compte, à condition d'être conséquents.

• Historique de crédit
Les banques examinent votre historique de crédit pour voir comment vous avez
géré vos dettes passées. Un historique de remboursement sans faille peut jouer
en votre faveur.

• Endettement actuel
C'est la proportion de vos revenus mensuels qui va au remboursement des
dettes. Une proportion équilibrée rassurera la banque sur votre capacité à gérer
vos finances.

2. Les garanties
Une fois que la banque est convaincue de votre capacité à rembourser le prêt,
elle cherchera à se protéger contre tout risque potentiel de non-
remboursement. C'est là que les garanties entrent en jeu.

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 • Garanties immobilières
Ces garanties sont directement liées au bien immobilier que vous souhaitez
acquérir ou à d'autres propriétés que vous possédez déjà. C'est là qu'un bon
investisseur agit. Il est capable de jouer avec les garanties pour mettre le moins
possible de son économie dans les projets immobiliers.
Bien propre : C'est souvent la principale garantie pour un prêt immobilier. Si vous
ne parvenez pas à rembourser le prêt, la banque peut saisir et vendre la propriété
pour récupérer ses fonds. La valeur du bien doit donc être proportionnelle ou
supérieure au montant emprunté.
Bien d'autrui ou affectation : C'est une option facile et qui bien fait, vous lance
dans l'immobilier sans que cela change rien à la situation de la personne qui vous
aide et le mieux c'est que nous pouvons libérer la garantie prise après 2-5 ans.
Donc c'est vraiment comme un coup de pouce momentané.

• Garanties mobilières
Il s'agit d'actifs autres que l'immobilier qui peuvent être utilisés pour garantir le
prêt.
Nantissement : c'est le fait de demander à une banque de prendre une garantie
sur un placement financier (branche 22, bourse,...). C'est un super mécanisme car
votre argent tourne sur le produit financier et vous diminuez vos apports aux
banques.
Épargne pension professionnelle : Des produits tels que l'EIP (Engagement
Individuel de Pension) ou le PLCI (Plan de Convention de Pension pour
Indépendants) peuvent servir de garantie. Cela montre non seulement que vous
êtes financièrement prudent, mais cela offre également une sécurité
supplémentaire à la banque.
Obtenir un financement immobilier repose largement sur la capacité de
l'emprunteur à rassurer la banque sur deux fronts : la capacité de rembourser le
prêt et la capacité de fournir des garanties en cas de défaillance. Une bonne
préparation, une gestion financière saine et une bonne connaissance des types
de garanties acceptables augmenteront considérablement vos chances d'obtenir
ce financement tant convoité pour votre projet immobilier.

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 • L'argent
L'argent est le dernier levier de garantie. Et c'est celui que l'on veut le moins
utiliser en tant que bon investisseur. Il est important d'avoir de l'épargne, car
parfois vous n'avez aucune possibilité de levier immobilier ou mobilier, mais
encore une fois, c'est la dernière chose à utiliser.
Obtenir un financement immobilier repose largement sur la capacité de
l'emprunteur à rassurer la banque sur deux fronts : la capacité de rembourser le
prêt et la capacité de fournir des garanties en cas de défaillance. Une bonne
préparation, une gestion financière saine et une bonne connaissance des types
de garanties acceptables augmenteront considérablement vos chances d'obtenir
ce financement tant convoité pour votre projet immobilier. Il est donc crucial de
bien comprendre ces deux critères primordiaux et de préparer sa demande en
conséquence. Une bonne préparation et une présentation solide peuvent faire
la différence entre une acceptation et un refus.

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 III. Etape 3 : Définir sa stratégie
L'un des aspects les plus cruciaux de tout investissement financier, en particulier
dans l'immobilier, est la définition d'une stratégie solide. Cette stratégie servira
de fondation, vous guidant dans chaque décision et action subséquente. Il est
impératif de comprendre et d’exploiter les différentes garanties à disposition,
tout en pensant à long terme.

1. Comprendre les différents garanties à exploiter

• Garantie immobilière en bien propre
C’est ce qui fait la différence ici pour apporter des garanties aux banques, c'est
votre capacité à trouver des biens sous-évalués. Pourquoi ? Si vous achetez un
bien aujourd'hui qui vaut 200 000 € et que vous avez un crédit de 150 000 € car
vous avez bien acheté, la différence peut directement être demandée à la
banque pour un prochain achat.

15
 • Garantie immobilière sur bien d’autrui
Bien d'autrui (ou appelé affectation hypothécaire). Ce n'est pas complexe et c'est
souvent utilisé, car cela ne change rien à la situation financière des personnes
qui donnent un coup de main pendant une période de temps. Car nous sortons
l'hypothèque prise sur le bien de cette personne.
• L’argent
L'argent : c'est la dernière chose que l'on veut utiliser pour ses projets
immobiliers. Alors oui, il faut épargner et toujours avoir de l'épargne, mais je
vous conseille d'abord d'utiliser les autres leviers et de toucher à votre épargne
en dernier recours.
• Bullet et différé partiel
Nous ne remboursons que les intérêts du crédit sur la totalité ou une partie du
crédit. Ce qui fait que nous avons une charge de crédit plus faible et donc une
capacité d'épargne (plus de cashflow) mensuelle. Le différé partiel est similaire,
mais s'applique uniquement parce qu'on a pris en compte des travaux, et sa
durée maximale est de 2 ans, tandis que le bullet est un type de crédit
généralement sur 15 ans.
Le différé partiel, quant à lui, est le fait de ne payer uniquement que les intérêts
du crédit pendant une période de temps (en général, maximum 2 ans) car nous
avons demandé une enveloppe de crédit.

16
 2. Penser 3 coups à l’avance

Ce que vous devez faire, c'est penser trois coups à l'avance. La plupart des
investisseurs débutants, qu'est-ce qu'ils font ? Ils se disent : "J'ai 30 000 € de
garantie immobilière, j'ai 1 000 € de capacité d'emprunt, donc c'est bon, on
achète." Ils achètent, c'est magnifique, ils montent un projet rentable s'ils sont
compétents. Mais ensuite, que se passe-t-il ? Ils ne peuvent plus enchaîner.
Pourquoi ? Parce qu'ils n'ont pensé qu'à l'achat numéro 1. Et nous, ce que nous
voulons, c'est que vous pensiez jusqu'à votre troisième achat.
Si on considère que vous réussissez à faire les trois achats, un achat par an, dans
trois ans vous pourrez recapitaliser sur le bien 1 si vous n'avez plus de garantie.
Et là, on considère que vous avez commencé votre cycle infernal de l'achat
immobilier.
Parce que chaque fois, vous recapitaliserez sur les biens que vous avez achetés
deux ou trois ans auparavant, ou selon votre stratégie sur les épargnes, grâce au
bullet ou au différé partiel que vous avez créé grâce aux premiers achats.
Quand vous achetez pour vivre, qu'est-ce qui se passe ? Vous créez une charge,
par exemple de 700 €. Aux yeux des banques, la prochaine fois que vous voudrez
faire un achat immobilier, vous n'aurez plus votre revenu initial qui était par
exemple de 2 500 €, mais vous aurez plutôt 1 800 € (2 500 € - 700 €). Quand vous
investissez dans l'immobilier, qu'est-ce qui se passe ? Vous avez toujours cette
charge de 700 € mais un revenu de 1 200 €. La banque va pondérer à 80%, ce qui
donne 960 €. Ce qui se passe, c'est que vous avez toujours vos 2 500 € de salaire.
Vous allez soustraire vos charges de 700 € et ajouter vos revenus pondérés de
960 €. Ce qui vous donne 2 760 € pour votre prochain achat.
• Achat pour vivre
Catégorie Montant
Charge initiale 700 €
Revenu initial 2 500 €
Revenu après charge 1 800 €
Revenu pondéré 0€
Revenu pour prochain achat 1 800 €

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 • Investissement immobilier
Catégorie Montant
Charge initiale 700 €
Revenu additionnel 1 200 €
Revenu pondéré (80%) 960 €
Revenu initial 2 500 €
Revenu total après pondération 2 760 €

Ce tableau synthétise les différences financières entre l'achat pour vivre et

l'investissement immobilier en termes de charges, revenus et revenus pondérés
par la banque.
• Passons aux cas pratiques pour voir comment faire ses 3 achats.

o Exemple pour l'achat 1, année 1 :

Supposons que nous disposons d’une garantie immobilière de 30 000 €
disponible, représentant la différence entre la valeur du bien et l'hypothèque.
150 000 € de la valeur du bien hérité de notre père, par exemple, et 20 000 €
d'épargne.
Nous pouvons décider d'utiliser la garantie immobilière de 30 000 € disponible
pour l'achat 1 en prenant 7 500 € de notre épargne de 20 000 € pour compléter
et procéder à l'achat.
o Exemple pour l'achat 2, année 2 :
Il faut se poser la question : avec quel levier démarrer l'année 2 ?
Il nous reste 12 500 € de notre épargne, 150 000 € du bien hérité de notre père,
et un cashflow de 4 800 € réalisé sur l'investissement de l'achat 1.
Cette fois, nous décidons d'utiliser les 150 000 € de l'hypothèque sur le bien de
notre père pour financer l'achat 2 de l'année 2.

18
 o Exemple pour l'achat 3, année 3 :
Nous nous posons à nouveau la question du levier à utiliser pour l'année 3.
Il nous reste 12 500 € de notre épargne, un cashflow de 4 800 € réalisé sur
l'investissement de l'achat 1, un second cashflow de 3 600 € réalisé sur
l'investissement de l'achat 2, et un solde restant (garantie immobilière en bien
propre, année 1) de 45 000 € (Valeur du bien = 195 000 € - 150 000 €).
Car nous avons réalisé un projet à 150 000 € en année 1, mais la valeur du bien
a augmenté à 195 000 € en deux ans.
Si nous ne voulons pas utiliser notre épargne, nous déciderons de prendre notre
SRD de 45 000 € pour financer l'achat 3 de l'année 3.
Et cela continue ainsi pour les achats des années 4, 5, etc., en jouant avec les
différents leviers : Bullet, différé, épargne, garantie, etc. Le but est que vous
compreniez comment penser trois coups à l'avance, et cela commence dès
l'achat du bien 1 en année 1.

Garantie immobilière en Garantie immobilière sur Épargne propre Bullet et différé partiel
bien propre bien d’autrui

Épargne recrée

Achat 1, quelle garantie ?

Solde restant de crédit du

bien de l'année 1 ou
l'épargne crée grâce au
bullet ou au différé partiel
Achat 2, quelle garantie ?

Achat 3, quelle garantie ?

19
 IV. Etape 4 : Validation des chiffres

1. Comparaisons Banques vs courtiers

Maintenant que vous avez défini votre stratégie d'acquisition et que vous savez
comment acheter vos 3 premiers biens, ce que j'aime bien faire avec nos
membres, c'est d'aller faire valider nos calculs par des experts et d'avoir une
approche relationnelle, etc.
Vous avez deux possibilités : les banques et les courtiers.
Dans un premier temps, les banques proposent des solutions qui sont
relativement rigides, mais offrent en revanche de meilleures conditions de taux.
Recourir à une banque est pertinent uniquement si vous avez déjà un historique
avec cette banque, si vous avez déjà acheté et financé des biens par son
intermédiaire ou si toute votre famille est cliente de cette banque depuis
longtemps. Dans ce cas, cela vaut la peine.
En général, je dirais que 20% des achats sont financés par les banques et 80%
par les courtiers.
Je vous invite à consulter votre banque ainsi que 4 autres banques, dans le but
de recueillir des informations et d'établir des relations.

20
La partie concernant les courtiers est un peu différente. En général, un courtier
travaille avec 4 à 15 banques, ce qui leur donne accès à un plus grand éventail
de solutions. Ils proposent toutefois souvent des conditions moins avantageuses
et des taux plus élevés. Cependant, il est important de retenir que le taux n'est
pas le critère que nous considérons en premier lieu comme le plus important.
Je vous conseille d'aller consulter 5 courtiers et 5 banquiers dans le but de
récolter des informations.

2. Les points importants lors de votre rendez-vous

La première chose à mentionner est que nous achetons pour notre résidence
principale car le taux de prêt passe de 80% à 90%. Lorsque vous achetez pour un
investissement, la banque va vous prêter 80% de la valeur du projet. Mais si vous
achetez pour votre résidence principale, la banque vous prêtera 90%.
La deuxième chose est d'arriver bien préparé : carte d'identité, fiches de salaire,
fiche d'informations pour une demande de crédit, etc. Si besoin, contactez-moi
via les liens ci-dessous pour obtenir la liste des informations à fournir.

3. Débriefing

Vous allez débriefer et nous, nous voulons savoir :

o Quel montant la banque estime que vous pouvez emprunter ?
o Quelle est la garantie que vous souhaitez utiliser ?
o En réalisant cette acquisition, pourrez-vous acheter lors de la 2ème et
3ème année ?
o Qui vous propose la meilleure solution ? Et avec lequel avez-vous le
meilleur feeling ?
En conclusion, la validation des chiffres est cruciale pour la réussite financière.
Une préparation, une ouverture d'esprit et une évaluation post-rendez-vous
sont essentielles pour prendre des décisions judicieuses.

21
 V. Tes prochaines étapes
Investir dans l'immobilier, c'est un peu comme jouer aux échecs. Une fois que
vous avez compris les bases du jeu, c'est le moment de penser à vos prochaines
étapes, à vos futures manœuvres. Voici un guide détaillé sur comment vous
préparer à la suite.

1. Trouver un bien sous-évalué

La première chose que tu dois absolument faire, c'est de trouver un bien de 20
à 50k € moins cher que le prix du marché, parce que quand tu achètes un bien
sous-coté ou bien négocié, cela te permet de créer un écart direct entre la valeur
du bien sur le marché et le montant du crédit pris.
Cette étape est cruciale pour enchaîner les achats.
Exemple de techniques pour trouver des biens moins chers :
o biens off-market
o techniques de négociation
o faire une offre blindée

22
 2. Optimiser le logement pour une rentabilité élevée

La deuxième chose que tu dois faire, c'est d'optimiser ton logement pour un
mode d'exploitation à haut rendement en :
o gérant bien les travaux
o améliorant les espaces pour louer deux fois plus chère
o faisant un ameublement et une décoration coup de cœur
o créant des annonces qui attirent les locataires

3. Mettre en place un système de gestion automatisé

Pour terminer, il faut mettre en place un système de gestion locative automatisé.

Pour cela :
o Mets ton bien au service de ta liberté
o Le turnover ? Même pas peur
o Check-in & check-out, ménage, manutention
o Gestion en 1h par semaine via smartphone
Et si tu arrives à faire tout cela, tu vas pouvoir te créer une vie plus libre grâce à
une meilleure finance de manière passive.

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 Conclusion
Naviguer dans le monde des prêts bancaires nécessite une compréhension
approfondie de ce que les banques valorisent et comment elles opèrent. La
capacité d'emprunt, le reste à vivre, le taux d'endettement et la quotité sont des
éléments essentiels à considérer pour tout emprunteur. Mais au-delà de ces
concepts, ce qui préoccupe véritablement les banques, c'est la capacité de
remboursement de l'emprunteur plutôt que la rentabilité future du projet
investi. Pour optimiser ses chances d'obtenir un prêt, il est crucial de connaître
sa situation financière et de proposer des garanties solides. Une planification
stratégique, en pensant plusieurs coups à l'avance, permettra d'assurer une
sécurité financière sur le long terme. La validation de ces stratégies auprès
d'experts, que ce soit des banquiers ou des courtiers, est indispensable pour
affiner sa démarche. Et bien que l'obtention d'un crédit soit une étape cruciale,
il est tout aussi important de continuer à planifier l'avenir. Cela inclut l'achat de
biens sous-évalués et l'optimisation de ces acquisitions pour un rendement
maximal. En conclusion, la réussite financière dans le domaine immobilier
repose sur une combinaison d'éducation, de préparation, et de stratégie à long
terme.

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