Unidad 1: antecedentes

- En el cbr se inscriben todas las transferencias o tramsinisiones de dominio. El fin es

publicidad. La inscripción contiene:
o El lugar del inmueble
o Datos del inmueble
o Antecedente que genera la inscipcion y señalando la inscripción anterior.
- Puede ocurrir que X esté casado. En ese caso si esta separado de bienes el bien se
radique en su patrimonio. Pero puede que este en SC. Y puede que luego se separa,
pero si no se liquida puede haber problemas.

- Este es un caso donde no queda claro el régimen patrimonial

- Si no queda claro el régimen patrmionial en la inscripción tendremos que ir al origen
de la inscripción, el cual esta en la notaria o archivero judicial; hay que ir al titulo. En
las esc publicas cucando se señala el estado civil, sin señalar régimen hay que ir a la
regla general: SC. Pero puede que este en separación de bienes por eso siempre es
bueno que se inserte en la escritura el certificado del RC. Si ocurre que hay una stc de
divorcio y el régimen era SC hay que revisar si se liquido la sc, si hay escritura de
separación de bienes, si aquella se inscribió y subinscribio en el CBR. Si aparece un
dueño que estaba casado en SC no estará trasnfierendo la totalidad de derechos sino
solo el 50%. La infromacion no esta en el cBR si no en el titulo que da lugar a la
inscripción.
- Cuando no es transferencia sino transmisión x sucesión x causa de muerte:
o Cuando es intestada la posesión efectiva se hace ante RC
o Cuando es testada o parte testada, se hace via judicial. Ultimo domicilio del
causante.
La resolucion respectiva se inscribe en el cbr si hay inmuebles en el patrimonio del
causante.
- La ley de fiiliacion tiene un articulo transtiorio que señala que las sucesiones se rigen
por la ley vigente al abrirse la sucesión: muerte del causante. Las anteriores a 1999
tienenn una legislación distinta entre los hijos nacidos y concebidos dentro del
matrimonio (legitimos) y los ilegitimos o naturales. Ademas exisita la porción conyugal.
Antes de la vigencia de la ley actual, la mitad era de la mujer o de la viuda, si es que
estaban en sc. Si era separación de bienes había que calcularla y eso era al doble de lo
que los hijos legitimos recibían por legitima rigorosa o efectiva.
Con posterioridad a la ley de filiacion hay que disitntguir si estaban en sc u otro
régime. Si estaban en sc a la muerte se disuelve la sc y el conyuge sobreviviente se
hace dueño del 50% de los derechos y ademas en el otro 50% llevara la porción que
señale la ley o el testamento.
Muchas veces cuando se tranfiere dominio los cttos son de cesion de derechos. Hay
que fijarse a que titulo actua el cedente al ceder los derechos. A veces simpelmetne se
señalan “los derechos que le corresponden en la sucesión”. El asunto es que las
suecesiones posteriores al 99 se transfiere el 50 de los derechos resultantes de la
liquidacion. Si no se indica que esta transfiriendo sus derechos que a titulo de dueña
por la liquidacion o terminación de la SC le corresponden, no esta bien hecho el
contrato. Esta es otra cosa que NO ESTÁ EN LA INSCFRIPCION, sino en el titulo.

- Este es un ejemplo de isncripcion en donde solo se cedieron los derechos hereditarios

y no los derechos de la SC.
- Otro problema son las diferencias de los limites. Uede haber sido un error del CBR o
por algo trivial, como por no entenderse la letra. La CV puede ser hecha en base a la
cabida o como especie o cuerpo cierto. En la cabida se fija el precio en relacion a la
unidad del área del bien raíz. Ej. 1 millon x metro cuadrado. Cualquier diferencia que
se produzca en la superficie genera una accoin para recuperar lo pagado en exceso o el
vendedor para que se le pague lo que resta por pagar. En cbrs mas antiguo estas
diferencias también se producían cuando se transferia el bien, por ej. En stgo los cbr
que existían eran stgo y san Bernardo. Cuando se crea el bosque era territorio de san
 Bernardo. Pero conla nueva jurisdicción el conservador dejo de ser san Bernardo y
paso a ser san miguel y hay que revisar la inscripción antigua en san Bernardo con la
nueva en san miguel. En los andes y san Felipe, peñaflor-talagante, etc. también
sucede.
- A veces hay detallers en las esc. Publicas. Ej. Cambios en números de carnet de las
personas. Antes las CI se entregaban en la oficina del rc respectiva y no había unidad
nacional en la numeraicon, y en personas de edad puede ocurrir que adquirieron bajo
un numero y venden bajo otro.
- Otro detalle se da en còmo se escriben los apellidos. Eso también se debe revisar.
- En algunas oportunidades el causante puede haber tenido varios bienes raíces y la
sucesión necesita dinero fresco, y gvenden un BR. Pero si es uno solo lo mas probable
es que el CBR rechace la inscripción por el art. 55 del reglamento del CBR. En dicho
artiuclo señala que no se procederea a inscfripcion de bienes de una sucesión si no se
han realizado todas las incripciones del 688 del CC. Y el utlimo requisito de este art. La
adjudiacion a un heredero, casi nunca se hace y por ello los cbr rechazan la inscripción.
(19:50) Lo que hay que hacer es que se cedan los derechos de herencia. Peroocurre
que es parte de otros bienes raíces, no se puede hacer. Lo mejor es que concurran
todos a ratificar en la misma escritura, y no estar comprando de derechos en derechos
hereditarios, y lograr que se le adjudique al comprador ese bien raíz. Si el cbr rechaza,
en el art. 18 del reglamento hay un procedimiento voluntario que se puede solicitar se
ordene al cbr la inscripción. La jurisprudencia respecto al art. 55 esta dividida, lo mejor
es hacerlo en una escritura sin recurrir al al tribunal.
- Otro detalle se da cuando el dueño es una mujer y lo ha adquirido a través del serviu.
la ley del serviu señala que para efectos de ADQUISICION se entiende separada de
bienes. ¿Qué pasa con transferencias de dominio? Vuelve a tener presencia el marido.
La solución que en general dan los CBR es que al momento de vender la mujer, antes
de transferir el dominio renuncie a los gananciales. Al liquidarse la sc señala
unívocamente que los bienes adquiridos bajo su patrimonio reservado se radican
definitivamente en su patrimonio y no participara en la división de bienes adquiridos
por el matrimonio.

Dudas : 19 50 a que se refiere

UNIDAD 2 ¿PARA QUE ADQUIRIR?

- ¿para que adquirir el BR? Es lo primero que se debe preguntar. 1) En la regularizacoin

de la pequeña propiedad raíz a través del decreto respectivo. Este decreto regulariza
las posesiones materiales por mas de 5 años y cuando este no supera su avaluo fiscal
los limites que señala el DL. Este procedimiento se sigue ante la secretaria regional del
MBn. A veces la resolucion no señala la inscripción anterior. Entonces hay una
situacion eparalela entre la del CBR y la de aquella que concede la resolucion
adminsitrativa, quedando ambas vigentes. C-1615-2016, 2 juzgado letras de San
Antonio es un caso donde hay inscripciónes paralelas.
- Este DL estuvo muy de moda especialemtne en regiones del sur, en secrtores aledaños
a lagos y ríos, donde grandes extensiónes de terreno se comenzaron a vender en arte
pero como no tenían la autorización del SAG o dirección de obras municoaples para
 dividir el terreno la gente comenzó a vender porcentajes de los derechos que
correspondienan en ese br burlando la norma adminsitrativa que asigna la
autorización para subdividir. Entonces haciendo eso y acreditando posesión material +
contrato de cesion, la gente recurria ante MBN para regularizar. LA CGR limitó esto y
dijo que no es posbile burlar una norma adminsitrativa con otra norma adminsitrativa.
Esta situacion esta en desarrollo y aun no hay solución al respecto.
- Otra situacion que se da: la dirección de obras municpales (DOM). En muchos casos no
da la recepción final de un br construido. Esto debe señalar si están todos los permisos
de edificiacion o no están. Esto también tiene mucha importancia en condominios,
donde tiene que estar la autorizcion de subidivision del condominio.
- Si se quiere comprar como inversión porque se puede contstruir un edficio primero
hay que ir a la dom para ver el plano regulador de la comuna. Por eso siempre hay que
saber la info del inmueble al ir a la dom. .

RESUMEN

A considerar:

- Los estados civiles, sobre todo el régimen patrimonial.

- Las herencias.
- A que titulo se transfirió o trasmitio
- Detalles en la escritura. Tod oesto esta en las escrituras de los archiveros judiciales
- Todo se dirige desde la pregunta de saber para que quiere comprar o vender el BR.
- Siempre hay que tener la info de la DOM.

MODULO 4 : LAS AGUAS, UN FACTOR A TENER EN CUENTA

- Si el cliente quiere comprar un inmueble para una plantación, ees importante el agua.
Si bien son bienes muebles, en nuestra legislación, el código de aguas, se tratan como
br para su transmisión o trasnfeerenica. Es decir, por esc publica y se inscribe, en el
registro de propiedad del conservador DE AGUAS. El conservador competente es
donde nace el afluente. En santiaogo, la mayoría esta en el conservador de puente
alto. Si se vende el br sin señalar los derechos de agua, puede pasar varias
transferenceias de dominio sin que se señalen. Si no esta en el conservador de agua se
recurre a la asociación de canalistas que pueda existir en el lugar donde esta el rio. Si
los derechos están pero no están señalados, hay un procedimiento en los art
transitorios del código de aguas donde se pueden regularizar ante el tribunal civil
donde se encuentre la inscripción en un procedimiento voluntario de acuerdo a lo que
señale el juez como procedimiento.
- El derecho de aguas se consitutye por resolucion adminsitrativa, sea de la dga que
depende del MOP, donde se constituye el derecho de aprovechamiento de aguas que
es un derecho real respecto de las aguas y que puede estar constituida por militiros
por segundos o por turnos de aprovechameinto. Esta inscripción es la 1 inscripcion en
el conservador de aguas.

MODULO 5 CONADI
 - Muchos predios están afectos a la ley de la conadi (corporación nacional indígena).
Esta ley presenta limites a la transferencia de dominio. En resumen no se puede
vender o comprar agluien que no tenga un atencedente del grupo étnico que se
encuentra asentado en el territorio. Ej. Arauco. Si no es 3 generacion del grupo
mapuche no podrá adquirir ese BR. La informacion esta en la CONADI dnde se tiene un
catastro de todos los territorios afectos a la ley.
- ojo si bien es cierto el artículo 15 de la Ley 19.253 creó el Registro Público de Tierras
Indígenas cuya mantención se encuentra a cargo de CONADI, es un registro no
actualizado de tierras indígenas. No basta con recurrir a este registro hay que
examinar el titulo para determinar la calidad indígena del inmueble. Espero les sirva
este dato.

MODULO 6 MINAS

- Nuestro código de minería establece un nuevo de recho real: la concesión minera la

que se constituye en 2 fases judiciales: el pedimiento y la manifeistacion. Aparece el
conservador de minas. Produce una superposciion de derechos de dominio. El dominio
en el BR y el derecho de dominio de la concesión minera. ¿para que se quiere
comprar? Puede ocurrir que en ese lugar se haya consitutido anteriormente una
constitución minera y si no se consigna la info en el estudio de titulo podría dejarse al
cliente con una excavación en su casa. La info etara en el conseravador de minas
respectvio pero también estará en otra institución que participa en la concecsion:
sernagiomin que tiene la info de todas las minas que existen en nuestro país.

GUIA PARA HACER UN ESTUDIO DE TITULOS

- El primer punto es siempre consignar la individualización del cliente, y qué es lo que

quiere realizar con la compra o venta del predio. Esto se consigna dps de la
individualización. Luego se consigna el certificado de dominio vigente de la propiedad.
Se copia tal como se copiara en la escritura, y lo consignaremos como primera
inscripción a considerar: la vigente. Si hay algún reparo sobre ella atendido los títulos
que acompañaremos en un dossier, se señala inmediatanmente, porque si vemos algo
que puede impedir el contrato, debe consignarse inmediatamente y asi nos desligamos
del cliente si este toma una decisión diferente de la que le recomendamos. Luego
vamos cronológicamente partiendo de la mas antigua que hayamos considerado, ej
hace 30 años, hasta la inmediatamente anterior a la vigente. Las ordenamos de
manera tal que plasmemos en el estudio que se trata del mismo predio y que respecto
a trasnferencias o transmisiones no existen vicios que puedan poner en riesgo la
inversión del cliente. Si están consignadas la sincripciones en distintos cbrs, todas ellas.
Y si hubo cambio de cbr, se señala el certificado que dio inicio a la inscripción que esta
actualmente vigente. Se procede de igual manera que antes respecto a los reparos y
nuestra opinión profesional.
- Dps proceder respecto del registro de hipotecas y gravámenes. Hay que ver las
hipotecas porque habitaulmetne pueden aestar asociadas a un crédito determinado y
ahí se señalará. Hay que ir a la escritura donde se constituye la hipoteca. Puede que
haya una hipoteca de clausula de garantía general: no solo se asociara a ese crédito
 sino a cualquier deuda que el dueño pueda tener con la institución financiera
respectiva.
- Luego de toda la info del cbr se va a otras instituciones, especialmente consignar lo
relativo a la info en la DOM (ej. Recepción de obra municipal) o el SII respecto a los
avalúos. Ademas si el cliente lo quiere para una inversión para revender, consignar el
plano regulador que esta en la dom.
- Ademas si el cliente lo quiere para una activida d agrícola consignar info respecto de
los derechos de agua. Y si no están claros los derechos recomendar realizar el
procedimiento ara regularizar el derecho de agua. El valor de tierra y agua es mucho
mayor que el de la tierra sin agua.
- Si hay sospechas respecto a concesiones mineras, consignar la info del conservador de
minas o el sernagiomin.
- Finalmente un anexo donde se consignen las conclusiones y recomendaciones. El
estudio de titulo debe bastarse a si mismo para señalar si conviene o no el negocio.
- Si se trata de territorios que puedan estar en territorio indígena consignar la
informacion que pueda proporcionar la CONADI.

***Me gustaría hacer el siguiente aporte: Cuando se realiza un estudio de títulos a

un cliente extranjero, es sumamente importante preguntar donde se encuentra el
inmueble, debido a que si se encuentra en una zona fronteriza del país, hay que
revisar la Ley Nº 18.255, lo cual podría significar que el cliente esté afecto a alguna
de las limitaciones que dicha Ley establece para la posesión, tenencia y dominio
de estos inmuebles.

**Hola, un dato útil:

Como mencionó el profesor, es común ver escrituras más antiguas, donde una
persona adquiere con un Número de Cédula de Identidad que es distinta al RUT
actual. 

En ese caso existe un certificado expedido por el Servicio de Registro Civil,

denominado CERTIFICADO DE PRIMERA FILIACIÓN, que relaciona ambos
números y acredita que corresponden a una misma persona. Con eso se salvan
del reparo del CBR.
***