TEMA 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

LA PERMUTA

I. Concepto y caracteres del contrato de compraventa.

II. La perfección del contrato de compraventa.
III. Compraventa y transmisión de la propiedad.
1. La venta de cosa ajena.
2. La doble venta.
IV. La capacidad para celebrar el contrato de compraventa. Prohibiciones.
V. Las prestaciones del contrato.
1. El objeto del contrato: sus requisitos.
2. El precio.
3. Las arras.
VI. Contenido de la relación obligatoria de compraventa.
1. Obligaciones del vendedor.
a) Entrega de la cosa.
b) El saneamiento jurídico: evicción. Vicios ocultos.
2. Obligaciones del comprador: el pago del precio.
VII. Los gastos del contrato de compraventa.
VIII.Las garantías del vendedor por el precio aplazado. El pacto lex commisoria o condición resolutoria expresa
en la venta de inmuebles.
IX. Los riesgos en el contrato de compraventa.
X. Compraventas especiales:
1. La compraventa con pacto de retro.
2. La venta con pacto de reserva de dominio.
3. La venta de bienes muebles a plazos en la Ley especial.
4. Las ventas a prueba y ad gustum.
5. La venta con pacto de exclusiva.
6. La venta de cosa futura.
7. Especial referencia a la venta a consumidores:
a) La compraventa fuera de establecimientos comerciales.
b) Ventas por correo.
c) Ventas a domicilio.
XI. El contrato de permuta.

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Material Legislativo del curso (1)
 CC (Código civil, 1889), CCom (Código de comercio, 1855)
 Ley Hipotecaria, 1946 (LH) y Reglamento (RH)
 Convenio de Viena de 1980 sobre compraventa internacional de mercancías (CV)
 Ley 28/1998, de ventas a plazos de bienes muebles (LVPBM)
 Ley General Defensa de Consumidores y usuarios, 2007 (LGDCU)
 Ley 7/1986, ordenación del comercio minorista (LOCM)
 Ley 11/1986, de patentes (LP)
 Ley 29/1994, arrendamientos urbanos (LAU)
 Ley 50/1980, contrato de seguro (LCS)
 Ley 49/2003, arrendamientos rústicos (LAR)
 Ley 14/2014, de navegación marítima (LNM) [arts. 108 y ss: contrato de construcción naval,
compraventa, hipoteca naval]
 Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

Material Legislativo del curso (2)

 Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, de 16 diciembre 1954 (LHMPSD)
 Ley 12/1992, contrato de agencia (LCA)
 RD Legislativo 1/2004, responsabilidad civil y seguro en circulación de vehículos
 Ley 17/2001, de marcas, (LM)
 Ley 38/1999, ordenación de la edificación (LOE)
 Ley de Propiedad Intelectual, 1996 (LPI)
 Ley 29/2009, de prácticas comerciales desleales
 Ley 57/1968, cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda
 RD Legislativo 1/2010, Sociedades de capital (LSC)
 RD 515/1989, información a suministrar en compraventa de vivienda

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 CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. CONCEPTO Y CARACTERES DE LA COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es un contrato consensual (se perfecciona por el solo acuerdo entre las partes),
bilateral (se crean obligaciones para ambas partes) y oneroso de cambio de cosa por precio cierto.
Art.1445CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

En principio, no importa que el vendedor (fabricante) deba fabricar la cosa vendida, o que la venda ya
fabricada por otro. Esta distinción sí será importante a la hora de determinar la responsabilidad cuando la cosa
comprada haya sufrido daños según la normativa de consumo.

Si se tratara de un contrato donde se entrega una cosa por otra en vez de dinero, estaríamos en un caso de
permuta.
Artículo 1538CC: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra.
Ejemplo: un promotor y un constructor celebran un contrato de permuta en el que el primero entrega un solar
para que el segundo pueda construir, y este último entrega unidades construidas, es decir, apartamentos,
chalets, etc.

Así, dentro de la permuta y el contrato de compraventa, encontramos los Contrato mixtos (la venta consiste
entregar dinero y cosa) que según el artículo 1446 del CC: Si el precio de la venta consistiera parte en dinero
y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta,
se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y
se tendrá por contrato de compraventa en el caso contrario (el valor del dinero es superior al de la cosa dada).

Teoría del título y el modo: El dominio se adquiere con la conjunción de dos elementos: contrato traslativo
del dominio, como lo es la compraventa, acompañado de la entrega, en cualquiera de sus modalidades (real,
instrumental, etc).

El contrato de compraventa, por sí sólo, no transmite la propiedad al comprador (arts 609, 1462 CC). Es decir,
no basta sólo el título (mero acuerdo de las partes manifestado en el contrato) para transmitir la propiedad,
hace falta también el modo (traditio: que la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador).

Traditio instrumental: Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere
claramente lo contrario.

Es pues necesario distinguir entre perfección y consumación del contrato. Mientras que la perfección se
alcanza por la coincidencia de consentimientos sobre cosa y precio, la consumación solo si se ha producido la
entrega de la cosa; lo que supondrías en principio la transmisión de la propiedad.

2. PERFECCIÓN DEL CONTRATO

Como se ha repetido anteriormente si existe acuerdo en la cosa y en el precio, el contrato se perfecciona y
despliega sus efectos. Es decir, nacen las obligaciones para las partes. Por lo tanto, para la perfección no es
precisa la entrega ni el pago del precio (art. 1450 CC), sólo el acuerdo entre las partes. Una vez perfeccionado
el contrato es cuando se genera la obligación para el comprador de pagar la cosa y del vendedor de entregar
la cosa.

La promesa de vender o comprar, plenamente determinada (habiendo conformidad en la cosa y en el precio),

equivale a compraventa (art. 1451 CC) y dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el

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cumplimiento del contrato. Es decir, la promesa con todos los elementos del contrato equivale a contrato
definitivo.

En algunas disposiciones legales se reconoce el derecho de desistir libremente sin necesidad de alegar
ninguna causa:
 Derecho legal de desistimiento en las ventas a plazos de bienes muebles,
 ventas a distancia a consumidores.
 ventas a consumidores fuera de establecimiento mercantil.

Perfección del contrato: ilustraciones

 La compraventa producida por el ejercicio de una opción de compra o de venta:
El contrato de opción: Es un precontrato a través del cual una parte (concedente de la opción) atribuye a
la otra parte (beneficiario de la opción) un derecho (potestativo, una facultad), que le permite decidir,
dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un determinado contrato
(proyectado en sus elementos esenciales). ES UN PRECONTRATO PERFECTO.
Es decir, es un precontrato a través del cual se concede a una de las partes, onerosa o gratuitamente, la
facultad de poner en vigor en el futuro un contrato que ya está determinado en todos sus elementos
esenciales.
EJ: el dueño de una finca concede a otra persona una opción de compra de la misma, ejercitable durante 6
meses.
Elementos principales:
 Una vez que el beneficiario de la opción de compra decide comprar o vender, queda
automáticamente perfeccionado el contrato, sin necesidad de que la otra parte o el concedente
de la opción vuelva a prestar su consentimiento.
 Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto al ejercicio de su derecho.
 Obligación para el cedente de no disponer del bien ofrecido ( vid. p. 14).
 Determinación del objeto
 Señalamiento del precio para la futura adquisición
 Concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual sin ejercitarse la
opción, el contrato se extingue y el derecho decae.

 La compraventa de acciones por el ejercicio de un derecho de adquisición preferente (la opción

de adquirir antes que un tercero) sin determinación actual del precio: el contrato se perfecciona cuando
se decide ejercer el derecho de adquisición preferente por mas que el precio sea meramente
determinable. Es decir, el contrato es perfecto, aunque el precio no tenga determinado un precio cierto
pero que pueda ser determinable.

 La compraventa nacida de un derecho de tanteo: el tanteo facultad a su titular a adquirir de forma

preferente frente a terceros una cosa que va a ser enajenada a título oneroso, por el precio y condiciones
que se ofrecerían a un tercero.
Si la persona que ejerce el tanteo decide comprar la cosa, el contrato se considera perfeccionado, ya
que el único requisito que faltaba era el consentimiento del comprador. Es importante tener en cuenta
que el vendedor ha notificado al vendedor que ejerce el tanteo todas las condiciones por lo que con el
consentimiento del comprador se perfecciona.

 La compraventa surgida de un retracto: el retracto es un derecho de adquisición preferente que

faculta a su titular a dejar sin efecto una venta o enajenación hecha a favor de otro o tercero, y recuperar
o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado. El contrato de compraventa se perfecciona con
el consentimiento del comunero. En estos casos, como el derecho de retracto se ejerce una vez se ha
hecho una compraventa con un tercero, si el comunero ejerce su derecho y da su consentimiento para
comprar la misma cosa, éste se situaría en la oposición que antes ejercía el tercero; se resuelve el
dominio del tercero y el comunero que retrae paga al tercero por ejercer su derecho.

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3. LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
 La doctrina del título y del modo: contrato + entrega (art. 609 CC)
El contrato de compraventa en sí mismo (título) no transmite la propiedad, sino que hace falta que
haya traditio (modo). Contrato+entrega =transmisión propiedad

 Sobre la existencia de una obligación de transferir la propiedad por parte del vendedor: el
vendedor está obligado por el contrato a entregar al menos la posesión de la cosa y a sanearla, pero en
ningún momento el CC le obliga a transmitir el dominio.

Así podemos encontrarnos que nemo plus iuris ad alium transferre potest, es ecir, que nadie puede
transferir mas derechos de los que tiene.

Por lo tanto, si celebro un contrato de compraventa y no tengo la propiedad de la cosa, no podré

transmitir el dominio sólo la posesión.

Ahora bien, la doctrina entiende que en los contratos de compraventa, una de las necesidades a
satisfacer y objeto del contrato es adquirir el dominio de la cosa vendida. Por eso, se entiende que otra
de las obligaciones del vendedor es transmitir el dominio de la cosa.

De esta forma, si yo celebro un contrato de compraventa sin saber que el vendedor no es el propietario
de la cosa y me entero después de esto, yo como comprador sin estar protegido de ninguna manera y
sin haber podido adquirir el dominio en virtud de las reglas de protección de la apariencia ni nada,
podría ejercer una acción de anulación del contrato por error.

 Salvo pacto de reserva de dominio, la propiedad se transmite sin haberse pagado el precio,
incluso en ventas al contado (en el momento de entrega de la cosa).
Pagar el precio de la cosa no es un requisito para adquirir el dominio, sólo lo son el título más el modo.

Los pactos de reservas de dominio se suelen dar en la venta a plazos de bienes muebles, y tienen la
función de proteger la propiedad de la cosa vendida del vendedor en el caso de que el comprador deje
de pagar las cuotas del contrato. Así cuando se pague la última cuota será cuando se transfiera la
propiedad al comprador.

Sin embargo, el pacto de reserva de dominio no esta previsto para bienes inmuebles.

 Pacto de reserva de dominio hasta el pago completo

 Sobre bienes muebles, inscrito en el RBM (art. 15 LVPBM)
 Sobre bienes muebles, sin inscripción (art. 9 Ley 3/2004): Ya que, sobre bienes inmuebles, no
existe obligación de inscripción. Por lo tanto, la reserva de dominio puede estar sobre bienes
inmuebles inscritos como no inscritos.
 Sobre inmuebles: Los pactos de reserva de dominio en ventas a plazos no están previstos para
bienes inmuebles, pero se ha previsto su inscripción en el Registro de la propiedad como
condición resolutoria expresa. Es decir, dentro del contrato, deberá recogerse de forma expresa
esa reserva de dominio para el vendedor como condición resolutoria (cuando el comprador
pague todas las cuotas, adquirirá la propiedad del bien inmueble).
La condición resolutoria expresa en la compra de un inmueble acordada implica que en caso
de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, tiene lugar la resolución de la
compraventa, con la consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble.
El único inconveniente de registrar la condición resolutoria expresa es que hay que tributar por
ella (se especificara en el contrato si debe hacerlo el comprador o el vendedor).
Con la inscripción de la condición resolutoria expresa, el vendedor queda protegido ante
terceros.

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 Otra de las opciones que tiene el vendedor de proteger la propiedad de la cosa vendida en caso
de impago por parte del comprador, es que este último preste una garantía. Normalmente suele
ser una hipoteca.

 Transferencia directa de la propiedad en la compraventa de bienes incorporales (art. 1464 CC):

hay que recordar que para transmitir la propiedad a parte del titulo, hace falta la traditio, que en
determinados supuestos no es obligatoria, como es el este. La traditio es obligatoria para cosas
corporales, pero no incorporales.
De esta forma, con la mera celebración del contrato ya supone la transmisión del dominio de las cosas
incorporales.
EJ: en el contrato de cesión de crédito, hay que elevarlo a escritura pública para que sea eficaz frente
a terceros.

3.1 VENTA DE COSA AJENA Y DOBLE VENTA

 La venta de cosa ajena
 Validez: el vendedor no engaña al comprador sobre la ajenidad de la propiedad de la cosa que
quiere vender y se obliga a adquirir propiedad. El comprador conoce que el vendedor no tiene
el dominio de la cosa. En contrato es perfectamente válido y no cabría ningún tipo de acción
contra el vendedor.

 Nulidad: cuando el comprador sufre error excusable, ya que desconocía que el vendedor no
tuviera el dominio sobre la cosa en el momento de la venta. En este caso cabría una acción de
nulidad por error contra el vendedor. También cabría esta acción cuando el vendedor es doloso.

 El contrato de compraventa celebrado con el vendedor no propietario, aunque no transmita la

propiedad, es justo título para usucapir (art. 1952 CC).

 El comprador puede adquirir la propiedad si está protegido por una regla de

irreivindicabilidad (arts. 464 CC y 34 LH)
Artículo 34. LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente.

Artículo 464. CC: La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título.
Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

 La doble venta (art. 1473 CC)

El artículo 1473 CC fija los criterios que se han de seguir si una misma cosa ha sido vendida a
diferentes compradores. Esos criterios difieren según se trate de bienes muebles o inmuebles.
 Inmuebles: la cosa corresponde a quien antes la hubiera inscrito en el Registro. A falta de
inscripción, corresponderá a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a
quien presente título de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe.

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  Muebles: Tratándose de bienes muebles, la propiedad se transmite a quien primero haya
tomado posesión de la cosa con buena fe.
 Criterio residual: título más antiguo.

4. CAPACIDAD
De acuerdo con el artículo 1457 CC podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes
el Código Civil autoriza para obligarse (es decir, los que tienen capacidad de obligarse son aquellos que tienen
plena capacidad de obrar).

Reglas generales sobre capacidad:

 Padres (art. 166): Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni
enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos
y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas
justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del
Ministerio Fiscal.

Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo.
Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario.
No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en
documento público, ni para la enajenación de valores mobiliarios siempre que su importe se reinvierta
en bienes o valores seguros.

 Mandatarios (art. 1713): El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los
actos de administración.

Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita
mandato expreso.

No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna
intermedia: Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

 Concursado (art. 43 LC)

 Inhabilitado para comercio (art. 13 CCom) No podrán ejercer el comercio ni tener cargo ni
intervención directa administrativa o económica en compañías mercantiles o industriales:
2.º Las personas que sean inhabilitadas por sentencia firme conforme a la Ley Concursal mientras no
haya concluido el período de inhabilitación. Si se hubiera autorizado al inhabilitado a continuar al
frente de la empresa o como administrador de la sociedad concursada, los efectos de la autorización se
limitarán a lo específicamente previsto en la resolución judicial que la contenga.
3.º Los que, por Leyes o disposiciones especiales, no puedan comerciar.

 Emancipados (art. 323 CC): La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como
si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo,
gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de
extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.
El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio.
Lo dispuesto en este artículo es aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el
beneficio de la mayor edad.

 Cónyuges entre sí (art. 1458 CC): Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente con
independencia del régimen económico matrimonial que rija sus relaciones patrimoniales.
 Compraventas entre gananciales y privativos
 Prohibiciones de compra (art. 1459 CC)

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  Casos de nulidad absoluta (nºs 4º y 5º)
 Casos de ineficacia relativa (nºs 1º, 2º, 3º)
 Ventas prohibidas
 Piramidal (arts. 24 3/1991, 23 LOCM)

5. LAS PRESTACIONES DEL CONTRATO

5.1 OBJETO DEL CONTRATO

Determinado o determinable (art. 1273 CC): El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en
cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato,
siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo acuerdo entre los contratantes.
Es pues necesario distinguir entre la determinación inicial del objeto, que se produce en el mismo momento
de perfeccionarse el contrato y la determinación posterior, que se llevará a cabo mediante los criterios que en
el propio contrato hayan previsto las partes.
También, la cosa objeto del contrato estará dentro del comercio quedando excluidas las cosas imposibles.

Hay que tener en cuenta las siguientes ventas especiales:

 Venta de cosa genérica y especificación (art. 1132 CC, 338 CCom):
En el caso de las ventas de cosas genéricas, salvo pacto en contrario, la especificación de la cosa objeto
corresponde al deudor de la entrega (vendedor).
Cuando la obligación consista en entregar una cosa indeterminada o genérica, cuya calidad y
circunstancias no se hubiesen expresado, el acreedor no podrá exigirla de la calidad superior, ni el
deudor entregarla de la inferior. Es decir, deberá ser de una calidad media.
 Venta sobre muestras (art. 327 CCom): Si la venta se hiciere sobre muestras o determinando calidad
conocida en el comercio, el comprador no podrá rehusar el recibo de los géneros contratados, si fueren
conformes a las muestras o a la calidad prefijada en el contrato.

En el caso de que el comprador se negare a recibirlos se nombrarán peritos por ambas partes que
decidirán si los géneros son o no de recibo.
Si los peritos declarasen ser de recibo se estimará consumada la venta, y en el caso contrario, se
rescindirá el contrato, sin perjuicio de la indemnización a que tenga derecho el comprador.
 Venta de herencia (art. 1531, 1533): El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se
compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero.

Si el vendedor se hubiese aprovechado de algunos frutos o hubiese percibido alguna cosa de la herencia
que vendiere, deberá abonarlos al comprador si no se hubiese pactado lo contrario.
 Venta de bienes como universalidad (art. 1532): El que venda alzadamente o en globo la totalidad
de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general;
pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se compongan, salvo en el
caso de evicción del todo o de la mayor parte. Ej: por un solo precio se venden un conjunto de cosas,
por ejemplo, por 500 euros te vendo mi biblioteca entera.
Es decir, no hay un precio por cada uno de los objetos que se vende si no un precio universal para el
conjunto de bienes.
 Venta de cosa futura: las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa. Constituyen cosas
futuras aquellas que no existen en el momento de la celebración del contrato pero que existirán, de
acuerdo con el curso normal de los acontecimientos (emptio rei speratae). Ej: compraventa de pisos o
locales comerciales sitos en un edificio en construcción.
 El vendedor esta obligado a procurar la existencia de la cosa futura y también la entrega de la
misma una vez alcance su existencia real y efectiva.
 Venta rei speratae: En estos contratos quien asume el riesgo es el vendedor, ya que se obliga
a que la cosa futura exista según el curso normal de los acontecimientos. Ahora, si seguimos
con el ejemplo de la construcción del edificio, de repente en el terreno se encuentran restos

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 arqueológicos y no se puede continuar con la obra, el riesgo lo asume el vendedor puesto que
no puede cumplir con su obligación. En este caso tendrá que restituir todo.
 Venta spei: riesgo del comprador
EJ: el comprador le dice a un pescador que le comprará todo lo que pesque en la jornada de
hoy, sea mucho o poco. Aquí se ha celebrado un contrato de compraventa aleatorio porque la
suerte determinará si va a ser mucho, poco o nada lo que va a adquirir el comprador.
 Artículo 1453 CC: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las
cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo
condición suspensiva.
 Compraventa a ensayo: el comprador tiene la facultad de probar la cosa vendida, al efecto de
cerciorarse de que reúne las cualidades objetivas previstas en el contrato, de modo tal que dicha cosa
no resulte rechazable por él, sino en virtud de criterios objetivos que demuestren la inadecuación o
inexistencia de aquellas cualidades que fueron presupuestadas en el mismo momento de la celebración
del contrato. La condición suspensiva que tiene este contrato no es potestativa porque depende de unos
criterios objetivos previos.

 Compraventa ad gustum, en la cual el comprador realiza la prueba de la cosa vendida para ver si le
agrada, quedándole una facultad o reserva, a su mero arbitrio, y no en virtud de criterios objetivos, de
quedarse con ella o rechazarla. En este caso la condición suspensiva es puramente potestativa,
permitida por el ordenamiento jurídico, donde cabe la libre rescisión por parte del comprador del
contrato si no se superan sus propios criterios personales.

 Condición suspensiva: aquella que deja en suspenso los efectos del contrato u obligación hasta que
acontece la condición.

 Condición puramente potestativa: depende únicamente e la voluntad de una de las partes. Están
prohibidas por el artículo 1115 CC cuando la condición depende en la exclusiva voluntad del deudor.

5.2 PRECIO
El artículo 1445 CC dispone que el precio en el contrato de compraventa debe ser cierto, en dinero o signo
que lo represente. La inexistencia de precio determina la nulidad absoluta del contrato dada la ausencia de
causa.
El precio puede aparecer cuantitativamente determinado en el momento de la celebración del contrato o no,
siempre que no sea necesario un nuevo acuerdo de las partes para su fijación posterior. En tal caso estaremos
ante un precio meramente determinable, que será posteriormente determinado por la referencia concreta que
se hubiese pactado.

Tipos:
 Precio cierto y determinado

 Precio a determinar por un tercero (art. 1447 CC)

 El tercero no quiere o no puede: el contrato deviene nulo.
 Fijación conforme a estándar objetivo (instrucciones o criterios objetivos) no manipulable por
las partes que deba seguir el tercero para determinar el precio o arbitrium merum (dejarlo en
manos del mero arbitrio del tercero).
 Sobre la impugnación del arbitrio del tercero: si se ordenó que el tercero se atuviera a estándares
objetivos y no lo hizo, es perfectamente impugnable. Ahora bien, si dentro de los criterios de
determinación del precio se deja un margen de discrecionalidad al tercero, no podrá ser
impugnado ya que este tenia cierta libertad para determinar el precio.
 Tiene que encargarse un tercero ajeno a las partes, es decir, que no tenga relaciones de ningún
tipo con ninguna de las dos partes.

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  Referencia a estándares de mercado (art. 1448 CC): También se tendrá por cierto el precio en la
venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida
tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día,
bolsa o mercado, con tal que sea cierto.

 Precio a determinar por el acreedor conforme a un criterio objetivo (art. 1449 CC): El
señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Ahora bien, si
las partes marcan unos criterios objetivos previos para determinar el precio, sí se permite que una de
las partes lo determine.

Regulaciones específicas en función del precio: La LOCM (Ley de Ordenación del Comercio Minorista)
contiene una serie de limitaciones a los siguientes tipo de ventas. Esta normativa no tiene como objeto proteger
la consumidor sino que quiere proteger al resto de comerciantes para que no se produzcan acciones desleales.
Además, existe regulación autonómica sobre el comercio minorista, en Castilla-La mancha es la Ley 2/2010,
de 13 de mayo, de comercio de Castilla-La Mancha.
 Ventas en rebaja (arts. 24-26 LOCM)
 Ventas de promoción (art. 27 LOCM)
 Ventas de saldos (arts. 28-29 LOCM)
 Ventas en liquidación (arts. 30-31 LOCM)
 Ventas con obsequio o prima (arts. 32-33 LOCM)
 Ventas conjuntas (art. 34 LOCM)

5.3 LA COMPRAVENTA CON ENTREGA DE ARRAS (ART. 1454 CC)

En el caso de la compraventa, las arras son una parte del precio que el comprador anticipa para exigir al
vendedor el traslado de la cosa vendida.

Clases de arras:
1) Arras confirmatorias: se entregan como señal y prueba de la celebración de un contrato y prueba de
su perfección (ej. Entrega de dinero del comprador al vendedor).Si se entrega dinero, se imputa al
precio (anticipo del precio)
2) Arras penales: aseguran el cumplimiento de la obligación, ya que en caso de incumplimiento o
cumplimiento defectuosos, el deudor las perderá. Sustituyen a la indemnización de daños y perjuicios
(excusando al acreedor de su prueba). Son cláusulas penales.
3) Arras penitenciales: autorizan a arrepentirse del contrato ya perfeccionado y no cumplido al
comprador o al vendedor. Consecuencias una vez rescindido el contrato: si es el comprador el que
desiste del contrato, este debe allanarse a perder las arras entregadas; y si el que desiste es el vendedor,
éste debe devolver las arras dobladas o duplicadas (art. 1454 CC).

Confirmatorias o penitenciales: presunciones

 En caso de duda sobre la voluntad de las partes, se presumen arras confirmatorias.
 En caso de duda sobre si las arras son penales o penitenciales, se presumen penales, ya que las arras
penitenciales deben pactarse expresamente en el contrato.
 En caso de duda entre arras confirmatorias o penitenciales, se presumen arras confirmatorias por lo
mismo que con las arras penales.

6. CONTENIDO DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA DE COMPRAVENTA

6.1 LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: entrega + saneamiento

La principal obligación del vendedor es la entrega o traspaso de la cosa al comprador. Por traspaso posesorio
o tradición se entiende la entrega y recepción de un objeto con el ánimo de transmitir y adquirir,
respectivamente, su propiedad. La finalidad propia del contrato de compraventa se cumplimenta solo después
de la tradición, pues únicamente tras ella se entiende trasmitida la propiedad al comprador.

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a) LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA
 La entrega real (art. 1462 CC): este artículo se refiere como una de las formas de entrega la tradición
real o material que equivale a la puesta del objeto de la venta en poder y posesión del comprador.

 La tradición no ha de entenderse siempre como traslado físico o material de la cosa, sino que también
se admiten las formas espiritualizadas de entrega, en las que no existe traspaso de la tenencia material
de la cosa vendida (ficta traditio):
 Traditio Instrumental: Entrega por equivalencia con escritura pública (art. 1462, 1464).
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere
claramente lo contrario. Solo se aplica a la venta de los bienes inmuebles, salvo pacto en
contrario.
 Entrega simbólica: Llaves (art. 1463) y Títulos de pertenencia (art. 1464)
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se
efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados,
y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse
a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro
motivo.
 Traditio brevi manu: forma ficticia de entrega donde el comprador ya está en posesión de la
cosa, es decir, la cosa no cambia de poseedor. No hay desplazamiento de la posesión; sólo
cambia el concepto posesorio para comprador y vendedor. Por lo tanto, el comprador ya poseía
la cosa en virtud de otro título. Ej: la compra del arrendatario del bien que está siendo alquilado
por él mismo.
 Constitutum possessorium (art. 1463): forma ficticia de entrega donde también existe un
cambio posesorio, pero en este caso, el vendedor, que era el propietario, continua tras la venta
poseyendo en otro concepto (arrendatario, depositario, etc). Es decir, el poseedor inmediato
(transmitente o vendedor) continua en la cosa, pero pasando a reconocer la posesión o dominio
mediato del comprador.
 Puesta a disposición (art. 333):
La entrega al transportista (art. 31 (a) Convenio de Viena, art. 1465 CC). Artículo 1465: Los gastos
para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación
de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.

 El lugar de la entrega: Donde hayan pactado las partes, en defecto de este se seguirá la regla residual
del art. 1171 de CC:
 Si la cosa es determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de constituirse
la obligación. Es decir, en el lugar de perfección del contrato.
 Si la cosa no está determinada o en caso distinto al anterior el lugar del pago será el del domicilio
del deudor.

 Excepción de incumplimiento contractual (arts. 1100 III, 1466):

El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o
no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
 Excepción de insolvencia sobrevenida (posterior a la perfección del contrato) del comprador
(art. 1467): Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.
 Estado de la cosa, frutos y mejoras (art. 1468): El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el
estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
 Calidad expresada en el contrato (art. 1469 II y III)

11
  Venta por unidad de cabida, por exceso o por defecto (art. 1469, 1470): Si la venta de bienes
inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o
número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya
expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja
proporcional del precio o la rescisión del contrato (si cumple los requisitos del artículo 1469 CC).

Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los
expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor
cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren
de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o
desistir del contrato.
 Venta como cuerpo cierto, con exceso o defecto de cabida (art. 1471 I): En la venta de un inmueble,
hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número no tendrá lugar el
aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados
en el contrato.

Es decir, es la venta de inmueble que esta específicamente detallado en el contrato, si resultase que
son mas metros cuadrados de los especificados, se le entregará así la finca y si fueran menos se deberá
indemnizar.
 No hay obligación del fabricante de otorgar garantía comercial (art. 125 LGDCU, 12 LOCM):
Los consumidores disponen de una garantía legal, dispuesta en el artículo 71 de la LGDCU que dice
que: El consumidor y usuario dispondrá de un plazo mínimo de catorce días naturales para ejercer el
derecho de desistimiento.

A su vez el vendedor puede establecer una garantía comercial adicional a la legal de los bienes que le
obliga a responder de la falta de conformidad de los mismos con el contrato de compraventa en las
condiciones que recoja la ley (estas condiciones se encuentran en el artículo 125 LGDCU).

b) LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
El vendedor esta obligado no solo a la entrega sino también al saneamiento de la cosa objeto de la venta. El
artículo 1474 CC concreta el alcance de esta última obligación: la obligación de saneamiento significa que el
vendedor debe responder frente al comprador de la posesión legal y pacifica de la cosa vendida (saneamiento
por evicción) y de sus vicios o defectos ocultos (saneamiento por vicios ocultos).

Saneamiento por evicción

 Artículo 1475 CC: Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en
virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del
vendedor.
 Pactos sobre la responsabilidad (arts. 1475 III, 1476, 1477): cuando esto pasa, el comprador puede
pedir al vendedor responsabilidad. Esta responsabilidad puede ser modulada por contrato, es decir, se
podría mediante pacto exonerar al vendedor de no sanear el bien salvo que haya mala fe del vendedor.
Artículo 1476.: Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que
hubiere mala fe de su parte.

Artículo 1477: Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de
evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa
vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con
conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
 Alcance de la responsabilidad del vendedor (arts. 1478, 1479)

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 Artículo 1478.Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este
punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor
o menor que el de la venta.
2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido
en juicio.
3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala
fe.
Artículo 1479: Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal
importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión
del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al
adquirirla.
Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o
particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una
sin la otra.
 Presupuestos de la responsabilidad
 Que haya una Sentencia firme (art. 1480) : El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya
recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida
o de parte de la misma.
 Pero antes de la sentencia tiene que haber notificado el comprador de la demanda al vendedor.
(art. 1481, 1482): El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que
resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando
la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.

El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil
señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo
más breve posible.
La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados.
El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que
para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los
mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento
Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo.
Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del
comprador, el término para contestar a la demanda.

 Otros remedios en la venta de cosa ajena

 “Evicción inversa”: no está previsto en el CC pero los tribunales y la doctrina ha admitido que
el comprador proceda a demandar al supuesto tercero que dice que es propietario y obtener una
sentencia donde se corrobore que el dueño de la cosa es el comprador y no el tercero. Esto no
quita que tenga que seguir los mismo requerimientos de la evicción, es decir, tendrá que seguir
notificando al vendedor, sobre todo si termina perdiendo el pleito y pierde la cosa.
 Nulidad del contrato por error o dolo: el comprador podría interponer en el plazo de 4 años una
acción de nulidad contra el vendedor por error o dolo si todavía no ha caducado.
 Resolución por incumplimiento (analog. art. 1539): el vendedor no esta obligado sólo a
entregar la posesión de la cosa sino además a transmitir el dominio. Por lo tanto, el no poder
transmitir el dominio porque el vendedor no era dueño o propietario sino que era otro supone
un incumplimiento de las obligaciones del vendedor y por lo tanto se podría pedir la resolución
del contrato.

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Saneamiento por gravámenes ocultos: La entrega con cargas ocultas (derechos constituidos sobre la cosa)
 Compraventa de finca con cargas ocultas no declaradas (art. 1483)
En el artículo 1483 CC estudia el supuesto de venta de finca con gravámenes ocultos e ignorados que
son descubiertos después por el comprador.
 Remedios: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga
o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el
comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente.
 Plazos: Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador
ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar
desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
 El comprador también esta protegido aunque esté inscrita la carga o servidumbre no aparente
en Registro, siempre y cuando se pudiera demostrar el dolo de no declararlo por parte del
vendedor.
 Si el comprador adquiere una finca libre de cargas porque no aparece inscrita en el Registro
pero sí existiera una carga no aparente, esta no le será oponible en virtud de la protección del
artículo 34 LH, ya que ha confiado en los datos registrales.
 Gravámenes urbanísticos (art. 19 LS): El art. 19.3 LS concede al comprador de terrenos (no de
inmuebles edificados) un derecho de rescisión del contrato, que durará cuatro años desde la fecha del
mismo, y que podrá ser acumulado a la petición de indemnización de daños, cuando el vendedor
silencie las circunstancias urbanísticas siguientes:
 a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o
edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo
de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
 b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén
sujetos a una de las actuaciones de transformación urbanística a que se refiere el apartado 1 del
artículo 14.

Saneamiento por vicios ocultos (Remisión): artículos 1484-1490 CC

6.2 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

El pago del precio
 Lugar y fecha del pago: se hará el cumplimiento de la obligación según lo pactado entre las partes, y
si no se dispusiera nada se atenderá a lo dispuesto art. 1500 del CC: Si no se hubieren fijado, deberá
hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
 Regla residual conforme al art. 4 Ley Antimorosidad. Existe una limitación imperativa respecto
a los plazos de pago en la Ley Antimorosidad.
 Intereses a pagar después de la entrega (art. 1501): El comprador deberá intereses por el tiempo que
medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
1.º Si así se hubiere convenido.
2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.
 Excepción de perturbación en el uso pacífico (art. 1502): permite suspender el pago del precio.
Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado
temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta
que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del
precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el
comprador estará obligado a verificar el pago.

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 7. RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
PÉRDIDA DE LA COSA
Antes de la perfección del contrato, sin culpa
 Total: nulidad (art. 1460 I): Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la
cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.
 Parcial: resolución o reducción de precio (art. 1460 II): Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el
comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en
proporción al total convenido.

Después de celebrado el contrato

 Se pierde sin culpa del deudor, cosa específica: liberación del deudor (arts. 1182, 1452 I y II)
Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se
perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.

 Se pierde sin culpa del deudor, bienes genéricos: riesgo del vendedor (art. 1452 III): en el caso de
obligaciones que comporten la entrega de cosas genéricas conllevan la aplicación del principio de que
el género nunca muere, de manera tal que tampoco la pérdida del mismo supone una causa de extinción
de la obligación, sino del mantenimiento de la misma al deudor que se obligaría a entregar otro tanto
del mismo género y, en su caso, especie.

 Se pierde con culpa del deudor: el cualquier caso el comprador tiene la facultad de resolver el
contrato y solicitar indemnización de daños y perjuicios.

8. RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR INCUMPLIMIENTO: tipos

 Regla general, art. 1124 CC: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el
resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun
después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
 Pacto comisorio expreso en la venta de inmuebles (art. 1504)
En una venta de bienes inmuebles donde el comprador no haya pagado en plazo y se hubiera estipulado
que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución
del contrato, el comprador podrá pagar entretanto no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
 Tiempo no es de esencia: controversia entre el TS.
 Requerimiento resolutorio: si no cumple con la obligación se resolverá el contrato.
 Resolución por parte del vendedor que entregó, por incumplimiento temido (art. 1503 CC): Si el
vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá
promover inmediatamente la resolución de la venta.
Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124.
 Resolución por simple retraso del comprador en la venta de muebles al contado (arts. 1505 CC, 332
CCom): Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en
interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa,
no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo
que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.
 Resolución por simple retraso del vendedor en la compraventa para reventa (art. 329 CCom)
 Resolución de la compraventa a plazos de bienes muebles (arts. 10, 11 LVPBM)
 Resolución o vencimiento anticipado en impago de dos plazos
 Con Penalizaciones
 Y que cumpla con las condiciones para la resolución
 El juez puede otorgar plazos de gracia a la parte deudora.

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 9. COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO (EL RETRACTO CONVENCIONAL)
 Acuerdo por el que el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa en un plazo determinado
(art. 1507)
 Plazo: El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años
contados desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.
 El vendedor no está obligado a repagar el precio (es un derecho potestativo)
 Su ejercicio produce resolución de la primera compra y de los derechos creados por el
comprador sobre la cosa (art. 1520), salvo que el pacto no estuviese inscrito y hubiera terceros
protegidos por la fe pública registral, ya que no les afectaría.
 Oponible a terceros adquirentes, salvo en condiciones de 32 LH (art. 1510)
 Condición para el ejercicio del retracto: reembolso de precio y gastos en la cosa (art. 1518)
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la
venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

10. VENTAS A PLAZOS DE BIENES MUEBLES (LEY 28/1998)

No es una ley de consumidores, sino que tiene como objeto la protección de los compradores a plazos de
determinadas clases de bienes que no están destinados a la reventa. Decimos que no es de consumidores,
porque también se aplicaría esta normativa a los empresarios que compran a plazos un bien para uso
empresarial.
 Esta normativa no se aplica a cualquier tipo de bien, la compraventa de bienes incorporales no estaría
incluida (ej: derecho de crédito a plazos no estaría incluido en esta normativa).
 Por lo tanto, se aplicaría a la compraventa de bienes muebles corporales, no consumibles, identificables
(con un número, marca, modelo, etc, de forma que tenga alguna característica distintiva que excluye
razonablemente su confusión con otros bienes del mismo género.), sin destino de reventa y cuando el
pago se demore más de tres meses.
 Esta normativa a parte de regular los contratos a plazos, también regula los contratos de préstamo
destinados a facilitar la adquisición de bienes a plazos, así como las garantías especiales constituidas
para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que nacen de ambos contratos (reserva de dominio,
prohibición de disponer).
 Definición del contrato de venta a plazos: se entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual
una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio
cierto de forma total (pago único aplazado a un periodo de tiempo superior a 3 meses) o parcialmente
aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo. La entrega de la cosa es
necesaria para la perfección del contrato (contrato de carácter real).
 Puede estar condicionado a la obtención de crédito por un tercero: Esta ley regula los contratos de
préstamo destinados a facilitar la adquisición de bienes a plazos. Ahora, el artículo 4 distingue dos
supuestos:
 Los prestamos de financiación a vendedor: el vendedor acude a un préstamo de financiación
para evitar soportar la carga financiera de la venta.
 Los prestamos de financiación a comprador: el vendedor es ajeno al contrato de financiación,
y para él la operación no es a plazos, sino al contado. El vendedor recibe el precio de una
entidad de crédito.
Por lo tanto, el financiador (Banco) se subroga con carácter general en los derechos o garantías
del vendedor surgidos de la compraventa si se pactan en este último contrato (como sería la
reserva de dominio, llamada garantía dominical).
 El importe del préstamo no sea superior al coste de adquisición del bien. Este concepto incluye el
precio del bien, impuestos o cualquier gasto propio de la adquisición.
 Estos contratos además de contener los pactos y cláusulas que las partes libremente estipulen,
contendrán con carácter obligatorio lo contenido en el artículo 7.
16
 El artículo 6.1 exige como condición de validez del contrato la forma escrita. Su inobservancia dará
lugar a la nulidad radical del contrato.
 El consumidor tiene derecho de desistimiento: el artículo 9 reconoce el derecho del consumidor a
desistir del contrato dentro de los siete días hábiles siguientes a la entrega del bien, comunicándolo
mediante carta certificada u otro medio fehaciente al vendedor.

La declaración de desistimiento es unilateral y receptiva, dirigida al vendedor o financiador. Además,

este derecho es irrenunciable.

El ejercicio del derecho de desistimiento no requiere la alegación de causa o motivo alguno. Sin
embargo, el comprador no debe haber usado el bien mas que a efectos de simple examen o prueba. A
su vez, devolverá el bien en el lugar, forma y estado en que se recibió, libre de todo gasto para el
vendedor.

 La reserva de dominio requiere constancia en el RBM (art. 15): este precepto pone en relieve que la
inscripción tiene carácter meramente facultativo para las partes. Sin embargo, solo las garantías
inscritas (reserva de dominio o prohibición de disponer si se hubieran pactado) gozan de plena eficacia
frente a cualquier tercero y no solo frente al comprador. La inscripción no requiere de documento
público. Solo se exige que el contrato se haya formalizado en formulario oficial, autorizado por
Dirección General de los Registros y del Notariado.

11. PERMUTA
 Contrato de cambio de cosa por cosa (art. 1538): La permuta es un contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
 Una de ellas o las dos pueden ser futuras
 Permuta de cosa ajena
 Antes de la evicción (art. 1539): Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le
prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a
entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
 Después de la evicción (art. 1540): El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta,
podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y
perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta
subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto
sobre ella con buena fe por un tercero.
 Aplicación de normas de la compraventa (art. 1541): En todo lo que no se halle especialmente
determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.

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 VENTA DE DERECHOS INCORPORALES

TEMA 2. LA CESION DE BIENES INCORPORALES

I. Cesión de créditos. (remisión Civil II, Tema 12)

II. Contrato de edición y derechos de autor.
III. Cesión de licencias de patentes y marcas.

Transmisión de patentes
El hecho de que sean bienes incorporales supone una serie de peculiaridades relativas a su transmisión:
 Se puede ceder el derecho de propiedad (titularidad) o la licencia de patentes (derecho de uso o
autorización para la explotación de la patente. Debe estar determinada en cuanto a su marco temporal,
territorial, su exclusividad, el alcance de la patente, etc.) o la solicitud de patente (art. 74 LP).
 El contrato una vez firmado es válido (consensual) pero sólo es oponible a terceros de buena fe si están
inscritos en Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM). Por lo tanto, no estamos ante una escritura
constitutiva, se es dueño antes de inscribir.
 Licencia: derecho de explotación limitado en el tiempo, de todas o algunas facultades, en determinado
territorio, exclusiva o no exclusiva (art. 75 LP).
 Obligación de transmitir a cesionario el know how (art. 76 LP). Es decir, no solo se transmite la
propiedad de la patente sino que además se incluirán los conocimientos técnicos que posea y resulten
necesarios para poder proceder a una adecuada explotación comercial del invento.
 Responsabilidad del cedente frente a cesionario (art. 77) y terceros (art. 78 LP).
 Licencias obligatorias (arts. 86-106 LP): la legislación de patentes obliga a conceder licencias sobre
patentes por determinadas explotaciones o utilizaciones que son de interés generales. EJ: gestión de
medicamentos, etc.

Transmisión de marcas
 Puede ser objeto de toda clase de negocios jurídicos (art. 46 LM), incluso el de hipoteca.
 El contrato una vez firmado es válido (consensual) pero sólo es oponible a terceros de buena fe si
están inscritos en Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM) (art. 46.3 LM).
 Las marcas de las que sea titular una empresa cuando ésta última se vende se entienden que todas sus
marcas quedan comprendidas en el contrato de compraventa, salvo que se establezca otra cosa por las
partes (arts. 47 LM).
 Puede ser transmitida en propiedad o se puede autorizar la licencia para todos o parte de productos, en
una determinada zona y por un tiempo determinado, con o sin exclusiva (art. 48 LM).

Transmisión de propiedad intelectual

 No cabe transmitir la propiedad como un todo ya que hay propiedades que son inalienables y que
permanecerán con su autor siempre, como el derecho moral de autor (paternidad de la obra, las
decisiones sobre su publicación, etc). Ahora la parte que sí se pueda transmitir, exige que se trate de
una cesión, temporal y se haga una especificación concreta y pormenorizada o detallada de los
derechos que se ceden (artículo 43 LPI).
 Tampoco es posible o válida la cesión de derechos sobre todas las obras futuras ni sobre modalidades
de explotación futuras aún no conocidas (art. 43 LPI).
 El autor tiene derecho a remuneración proporcional a los beneficios de la obra o a tanto alzado (art.
46).
 La cesión puede ser en exclusiva (arts. 48-49) o no exclusiva (art. 50).
 Transmisión de propiedad intelectual con la cesión de propiedad de obra corporal (art. 56). Ej: si me
compro un cuadro adquiero también los derechos de propiedad intelectual como por ejemplo adquiero
el derecho para explotarlo como exponerlo en una galería, etc.

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 TEMA 3. LA DONACION

1. CONCEPTO, CARACTERES Y NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE

DONACIÓN.

CONCEPTO Y NATURALEZA
La donación se define en el artículo 618 CC como: un acto de disposición a título gratuito a favor de un tercero.

Además, es un contrato sometido a forma solemne: la que se especifique según el bien que se dona.
 Acto de disposición: En el contrato de donación no surge una obligación de donar una cosa, sino que
desde el primer momento se dona.
 Gratuito: el donante no recibe ninguna contraprestación a cambio de su transmisión.
 Las causas que llevan al donante a la realización de la donación son irrelevantes, en principio, para la
calificación del negocio jurídico como donación.
 Debe de haber un acto dispositivo de bienes: el donante tiene una serie de bienes que entrega o
transmite al donatario.
Es importante distinguirlo de otros negocios jurídicos que también son gratuitos, pero no hay un acto
de disposición de bienes ni tampoco cumplen la forma exigida como en: la condonación o liberación
de deuda / fianza / mandato gratuito / el comodato (préstamo de uso de un bien sin contraprestación,
gratuito).

Es un acto dispositivo de facto o efectivo

 Para que exista la donación es necesario que se produzca de forma efectiva un acto de disposición. La
donación no será válida cuando esté vinculada a una promesa unilateral o bilateral de donar: el que
promete donar no dona ni se obliga a hacerlo. No vincula en ningún modo a producir la donación.
 Ej.: Transacciones matrimoniales con promesa de donación a hijos

Acción rescisoria por fraude: Los acreedores pondrán interponer esta acción ante las donaciones del donante
deudor cuando se presuma el fraude de las mismas. (arts. 643, 1297 CC)
Artículo 1297.: Se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los
cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.
También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las
cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento
de embargo de bienes.

Artículo 643.: No mediando estipulación respecto al pago de deudas, sólo responderá de ellas el donatario
cuando la donación se haya hecho en fraude de los acreedores.
Se presumirá siempre hecha la donación en fraude de los acreedores cuando al hacerla no se haya reservado
el donante bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella.

2. PERFECCIÓN
La donación es un negocio bilateral, requiere aceptación del donatario: Según el artículo 623 CC: La donación
se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario. En cambio, según el artículo 629 del
CC: la donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.

Pero el donante podrá revocar válidamente en vida la donación antes de conocer la aceptación (art. 623 CC).

Los requisitos formales del acto de disposición del donante también deben ser cumplidos por la aceptación
del donatario, así si la donación se hace en escritura, puede aceptarse en la misma escritura o en otra; pero no
surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. (art. 633 II CC).

La aceptación debe hacerse en vida del donante (art. 633 CC).

1
 3. CAPACIDAD
Regla general de capacidad (arts. 624, 625)

Artículo 624.CC: Podrán hacer donación todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes.

Artículo 625.CC: Podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados por la ley
para ello.
 La donación simple puede ser aceptada por menores con capacidad natural de entender
 Las personas que no pueden contratar no podrán aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la
intervención de sus legítimos representantes. Los menores no pueden aceptar donaciones
condicionales u onerosas.

Donaciones a favor de concebidos (art. 627): Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrán
ser aceptadas por las personas que legítimamente los representarían si se hubiera verificado ya su nacimiento

Padres y tutores no pueden donar bienes de menores e incapacitados sin autorización judicial (arts. 166, 271.9º
CC).
 Artículo 166. CC: Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni
enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos
y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas
justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del
Ministerio Fiscal.

Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo.
Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario.
No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en
documento público, ni para la enajenación de valores mobiliarios siempre que su importe se reinvierta
en bienes o valores seguros.

 Artículo 271. CC: El tutor necesita autorización judicial: 9.º Para disponer a título gratuito de bienes
o derechos del tutelado.

Para aceptar a nombre ajeno, basta un poder general (art. 630): El donatario debe, so pena de nulidad, aceptar
la donación por sí con poder general y bastante o por medio de persona autorizada con poder especial para el
caso.

El incapaz para suceder a una persona por causa de indignidad, no podrá recibir de esa persona donaciones en
vida (art. 636)

Puede donarse a varias personas: Cuando la donación hubiere sido hecha a varias personas conjuntamente,
se entenderá por partes iguales; y no se dará entre ellas el derecho de acrecer, salvo que fuesen cónyuges si el
donante no hubiese dispuesto otra cosa.
Se exceptúan de esta disposición las donaciones hechas conjuntamente a ambos cónyuges, entre los cuales
tendrá lugar aquel derecho, si el donante no hubiese dispuesto lo contrario. sin derecho de acrecer entre ellos,
(art. 637)

4. FORMA
La donación es un contrato formal. Las razones que hacen que la donación se aparte del principio general de
libertad de forma del art. 1278 CC estriban básicamente en que tratándose de un acto a título gratuito exige
una mayor madurez y reflexión que los actos onerosos por la trascendencia que tendrá en el patrimonio del
donante, evitando así donaciones impulsivas y precipitadas.

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La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente o por escrito:
 La donación de bien mueble corporal se hará verbalmente cuando se haga la entrega simultanea
de la cosa donada y por escrito privado (la oferta y la aceptación) cuando no se entregue la cosa
simultáneamente. (art. 632). EJ: Vale la de un yate por inscripción en Registro Mercantil
 La donación de bien mueble incorporal: bastaría con el escrito privado (aunque se trate de
participaciones sociales) (art. 632)
 Donación de acciones o participaciones de sociedad titular de bienes inmuebles
 La donación de bienes inmuebles: se requiere la escritura pública (oferta y aceptación, con
descripción de los bienes) (art. 633): Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse
en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas
que deba satisfacer el donatario.
 La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no
surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
 Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante,
y se anotará esta diligencia en ambas escrituras.

Cuando el donante hiciera una oferta de donación mediante escritura pública y el donatario la aceptara, pero
no lo hiciera mediante escritura pública (la forma requerida) y posteriormente este último reclamara en juicio
la donación no equivaldría a aceptación escrita.

La ausencia de forma requerida anula completamente la donación.

5. LOS BIENES DONADOS

La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se
reserve, en plena propiedad o en usufructo, necesario para sobrevivir correctamente (art. 634).
Se trata de un límite que la Ley impone en beneficio del propio donante o para protegerlo.
 Infracción: en el caso de que se done más y el donante quede en la indigencia, se declara la nulidad
parcial de aquellos bienes que crean esta situación de pobreza. Sobre el resto de bienes la donación
es válida.
 En cualquier caso, la donación será válida, pero el donante tendrá acción para la reducción de la
donación como consecuencia de la infracción de la limitación del art. 634
 El ejercicio de la acción que nace del art. 634 CC exigirá que se pruebe la insuficiencia de los
bienes reservados.
 Además, no se podrá atacar toda la donación, sino sólo la parte de bienes necesaria para que el
donante pueda vivir en el estado correspondiente a sus circunstancias.

No pueden donarse bienes futuros (art. 635) salvo entre cónyuges en el supuesto del art. 1341 CC. Por
bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.

No puede donarse válidamente más de lo que podría dejarse libremente en testamento (arts. 636, 654)
 La determinación de ello se hace en momento de la partición hereditaria (art. 1049 CC)
 La donación “inoficiosa” es rescindible por vía de reducción (arts. 654, 655, 656, 820, 821)

6. LOS EFECTOS DE LA DONACIÓN:

El efecto característico de la donación es el empobrecimiento del donante y el consiguiente enriquecimiento
del donatario. Por el efecto transmisivo propio de la donación, el donatario adquiere la propiedad de la cosa
tras la perfección del contrato.

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El donante no tiene obligación de sanear la cosa donada: no responde por evicción ni vicios ocultos de la
cosa donada, salvo de los daños o vicios causados con dolo (conocidos por el donante) al donatario (art. 638)

El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de evicción corresponderían al
donante. Éste, en cambio, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuere
onerosa, en cuyo caso responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen.

7. DONACIONES ESPECIALES:

a) Donaciones onerosas y remuneratorias

 Donación remuneratoria: aquella donación que se hace a una persona por sus méritos o por los
servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles. (art. 619 CC) Es esencial
que el donatario no tenga derecho de crédito o a exigir contraprestación al donante.
 Donación modal u onerosa,: aquella donación en que se impone al donatario un gravamen de valor
inferior a lo donado (art. 619). En este caso se esta imponiendo al donatario un gravamen en forma de
modo (elemento accidental del contrato) y no de condición. El gravamen puede ser de naturaleza
diversa sin ser necesariamente económica.
 El donante no puede exigir cumplimiento en especie al donatario ya que no estamos ante una
contraprestación. Es una carga que si no se cumple puede conllevar la revocación de la
donación, pero ello no conlleva que haya un incumplimiento de contrato la obligación de una
prestación en vida.
 La forma se hará respecto a lo establecido para las donaciones simples, pero en la parte no
liberal se aplican reglas de contratos (art. 622)
 Las donaciones con causa onerosa se regirán por las reglas de los contratos y las remuneratorias
por las disposiciones del presente título en la parte que excedan del valor del gravamen
impuesto.

b) Donaciones mortis causa (art. 620)

Aquella donación cuyos efectos se producen con la muerte del donante.

Se rigen por las disposiciones materiales y formales del Derecho de sucesiones: tienen que adoptar forma
testamentaria (negocios jurídicos unilaterales formales).
 Como también se rige por las disposiciones materiales de los testamentos implica que estas donaciones
pueden ser revocadas siempre antes del fallecimiento del donante, aunque haya aceptación por parte
del donatario.

Es importante diferenciar entre las donaciones mortis causa y en vida: mientras que las primeras producen
efectos tras el fallecimiento del donatario, las segundas producen algún efecto durante la vida del donante. Así
nos encontramos con las siguientes donaciones que no pueden considerarse mortis causa:

 No lo es la donación con reserva de usufructo vitalicio: en este caso el donante transmite la

propiedad al donatario, pero se reserva el uso y disfrute hasta que se muera. Aquí vemos que la
donación ha producido un efecto durante la vida del donante y cuando muera se producirán otros
efectos.
 No lo es la donación con efectos actuales y con una cláusula de reserva de la facultad de disponer
por parte del donante (art. 639): Podrá reservarse el donante la facultad de disponer de algunos de
los bienes donados, o de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si muriere sin haber hecho uso de
este derecho, pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado.
 No lo es la donación con cláusula o derecho de reversión al donante o tercero en caso de
premuerte del donatario: el donante dona un bien pero establece un derecho de reversión a su favor
o a terceros, en el caso de que el donatario fallezca antes que el donante.

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c) La donación con reserva de disponer por el donante. ¿Y cuál es una donación mortis causa?
Según la STS 17 junio 2011, no lo es una donación en la que:
 El donatario no puede disponer intervivos de la cosa donada, sin consentimiento del donante.
 El donante se reserva la facultad de disponer en vida de la cosa donada, y puede administrala
enteramente.
 Derecho de reversión: Si el donatario premuere, la cosa retorna al donante
 Lo anterior puede modificarse a voluntad del donante
¿Por qué? Porque, a pesar de todo, el dominio del bien se transmitió a la donataria en vida del donante
aunque estuviera limitada por multitud de cláusulas.
d) Donación con pluralidad de beneficiarios
 Donación dividida de nuda propiedad y usufructo (art. 640): se podrá donar la propiedad a una
persona y el usufructo a otra u otras. Esta situación de división entre propiedad y usufructo no tiene
carácter perpetuo, ya que no puede pasar del tercer grado o llamamiento.

e) Donación con cláusula de reversión.

 Donación con cláusula de reversión al donante, por cualquier condición que se pacte (art. 641 CC)
o Ej.: premuere el donatario al donante
 Donación con cláusula de reversión a favor de tercero, que se trata como una sustitución
fideicomisario
a. Ej.: fallece el donatario sin hijos / fallece el viudo donatario
El pacto de reversión ha de estar sujeto a la forma necesaria o exigida de la donación

8. LA REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES. CAUSAS:

a) Revocación de donaciones por sobrevenencia de hijos (hijos que nacen después del contrato de
donación) o superviviencia de hijos

Supuesto (art. 644): Toda donación entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes, será
revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes:
1) Que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos.
2) Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación.

Se concede al donante la facultad de revocar la donación.

Restitución (art. 645)

 Caso de que se hayan vendido o perdido: Rescindida la donación por la superveniencia de hijos, se
restituirán al donante los bienes donados, o su valor si el donatario los hubiese vendido.
 Caso de que estén hipotecados: Si se hallaren hipotecados, podrá el donante liberar la hipoteca,
pagando la cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario.
 No puedan ser restituidos: Cuando los bienes no pudieren ser restituidos, se apreciarán por lo que
valían al tiempo de hacer la donación.
La acción de revocación tiene una prescripción de cinco años desde que se produjo la contingencia y es
irrenunciable.
Se transmite a los descendientes del donante.

b) Revocación de donaciones por incumplimiento de cargas u obligaciones

El incumplimiento de la carga por parte del donatario no permite al donante la exigibilidad del cumplimiento
de la carga porque no estamos ante una obligación estricta que nazca del contrato. Sin embargo, sí puede
revocar la donación por incumplimiento de cargas.

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La donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las
condiciones que aquél le impuso.

En este caso, los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario
hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida, en cuanto a
terceros, por la Ley Hipotecaria.

Supuesto (art. 647): Ej. típico: incumplimiento de obligación de alimentar o convivir con donante.

Restitución: se anulan actos dispositivos e hipotecas constituidas por donatario, salvo art. 34 LH (la fe publica
registral protege al tercero que inscribe de buena fe). Por lo tanto, si el bien fue enajenado por el donatario a
un tercero el cual inscribe en el registro de la propiedad y el primero no cumple la carga, el donante pide la
restitución y es el donatario el que debe, al no afectar esta acción al tercero, devolver el equivalente en especie
del bien al donante.

Plazo: no tiene un plazo fijado en el CC pero la doctrina considera que por analogía con los casos de rescisión
(art. 1299 CC), debe ser de cuatro años.

El donante puede renunciar de esta acción específica de incumplimiento de cargas al tiempo de la donación.

Esta acción es intransmisible mortis causa, si el donante pudo haberla ejercitado en vida y no lo hizo.

c) Revocación por causa de ingratitud

Supuestos (art. 648)

 Aunque no haya habido resolución penal sobre conducta delictiva o exista indulto, no se exige para
ejercer la acción de revocación por causa de ingratitud.
 Sólo se aplica por causa tasadas en CC:
1) Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.
2) Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de
oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra
el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.
3) Si le niega indebidamente los alimentos.

Subsisten disposiciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro de

la Propiedad.
Esta acción no es renunciable en vida, prescribe al año y esta acción es intransmisible mortis causa al
heredero, si el donante pudo haberla ejercitado en vida y no lo hizo.

9. LAS DONACIONES DE ÓRGANOS.

 Ley 30/1979 y RD 2070/1999 (órganos); Real Decreto 1301/2006 (extracción e implante de tejidos
humanos).
 Sólo podrán realizarse con fines terapéuticos, en los centros autorizados al efecto.
 No se podrá percibir gratificación alguna por la donación.
 Los donantes vivos han de ser mayores de edad. No podrá realizarse la extracción de , órganos a
menores de edad, aun con el consentimiento de sus padres.
 El consentimiento debe prestarse por escrito ante la autoridad competente.
 Se requiere que la donación se causalice al trasplante a una persona determinada con el propósito de
mejorar sustancialmente su pronóstico vital o sus condiciones de vida.
 El consentimiento del donante es siempre revocable.
 Todo fallecido se presume donante, salvo que haya manifestado su voluntad en contrario.

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 TEMA 4. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
I. Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas
II. Los elementos del contrato.
1. Capacidad de las partes.
2. Objeto.
3. Duración.
4. Forma.
III. Contenido del contrato.
1. Derechos y obligaciones del arrendador.
A. La entrega de la cosa arrendada.
B. El goce pacífico de la cosa arrendada.
C. Las reparaciones necesarias.
D. El saneamiento.
2. Derechos y obligaciones del arrendatario.
A. El pago de la renta.
B. El uso de la cosa.
C. El respeto a la forma de la cosa. Las mejoras.
IV. El desahucio del arrendatario.
V. El subarriendo: naturaleza y efectos.
VI. La cesión del arrendamiento.
VII. El arrendamiento financiero o leasing.

I. CONCEPTO Y CARACTERES DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

El Código civil define el contrato de arrendamiento de cosas, en su art. 1543 como aquel en el cual una de las partes se
obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. El término “uso” implica la
facultad de utilización del bien, mientras que el término “goce” cabe circunscribirlo al aspecto de disfrute u obtención
de frutos del mismo. El contrato puede ceñirse a una de estas utilidades o bien incluir ambas, en función de la voluntad
de las partes o la naturaleza del bien arrendado.
Por lo tanto, estamos ante un contrato:
 Consensual: no se exige forma determinada.
 Recíproco: obligaciones para ambas partes: entrega de uso temporal de una cosa por parte del arrendador. a
cambio de renta cierta en dinero por el arrendatario.
 Oneroso: debe exigirse precio cierto por el uso siempre, sino sería comodato.
 y de tracto sucesivo generador de derechos de crédito: el interés contractual del arrendatario se satisface
pagando al arrendador la renta pactada periódicamente.
 Derecho personal y no real: no se transmite la propiedad, sino que se permite la posesión.
Arrendamiento vs. Aparcería (art. 1579 CC y 29, 32 LAR)
OBJETO: ha de ser posible, lícito y determinado. Puede tratarse de cosas inmuebles o muebles. Si se trata de cosas
muebles no puede recaer sobre bienes fungibles que se consumen por su uso (art. 1545 CC).
El contrato de arrendamiento genera derechos personales y no reales: No es un derecho real a usar cosa ajena, sino de
un contrato donde el arrendatario adquiere un derecho personal que obliga al arrendador a “prestar continuadamente el
uso”.
Este Derecho personal permite que los contratos de arrendamiento sean inscrito en el Registro y, por tanto, sea oponible
a terceros, ya que, tiene como finalidad la protección del goce pacífico de la cosa por el arrendatario.
Por su carácter personal, el derecho del arrendatario, en principio, no es hipotecable, salvo lo establecido en la Ley de
Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, en el caso de hipoteca de establecimiento mercantil, que debe
necesariamente incluir el derecho de arrendamiento sobre el local si lo tuviere el hipotecante (v. art.20 de la citada Ley).

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Por lo tanto, la obligación del arrendador, derivada del derecho personal del arrendatario, de prestar continuadamente y
pacíficamente el uso, conlleva que los riesgos de la cosa los asume también este último.

El arrendamiento puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales:

 El CC por la antigüedad del código sólo regula el arrendamiento de inmuebles corporales.
 El arrendamiento sobre muebles incorporales se califica como licencia o franquicia.
El arrendamiento del inmueble no comporta por sí sólo el de su contenido, esto deberá pactarse expresamente en el
contrato, no se deduce. En el caso de que el arrendamiento de inmuebles conlleve también el de los muebles que se
encuentran en el dentro del mismo, se aplicará al conjunto el régimen del arrendamiento inmobiliario (art. 1582 CC).
CASOS TÍPICOS DE ARRENDAMIENTOS SUJETOS AL LA NORMATIVA DEL CÓDIGO CIVIL
 Arrendamiento de industria: contrato por el que el arrendatario recibe el local con el negocio o industria
establecido en él a efectos de explotarlo económicamente desarrollando la actividad empresarial de la que era
responsable el anterior titular.
 Arrendamientos de solares: contrato por el que se arrienda una parcela apta para edificar en suelo urbano por
reunir todos los requisitos previstos en la normativa urbanística. NO ES ARRENDAMIENTO URBANO ya
que para ello tendría que haber ya en esa parcela una edificación terminada.
 Arrendamiento de buques y aeronaves: contrato por el que el naviero, que actúa de arrendatario, adquiere el
derecho a la explotación comercial de un buque, propiedad de un tercero o arrendador, a cambio de pagar una
renta y por el plazo convenido, asumiendo además la gestión del buque. Puede arrendarse el buque armado y
equipado o desnudo.
 Arrendamientos de plazas de garaje: Como tal no es considerado como arrendamiento urbano, salvo el garaje
que se arrienda con la vivienda.
 Arrendamientos de temporada: arrendamiento en el que el arrendatario concierta, no con la finalidad de
satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual, sino la de ocupar el inmueble de manera ocasional en
época determinada, por razón de estudios, un trabajo específico, vacaciones, etc.
 Arrendamientos de explotaciones rústicas no sujetos a la LAR: contratos por el que el propietario o
arrendador cede temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas al arrendatario para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal a cambio de recibir un precio o renta. Ha de hacerse constar por escrito y puede
ser parte las personas físicas o jurídicas. Tendrá una duración mínima de 5 años.
 Arrendamientos con opción de compra (leasing): contrato por el que uno de los contratantes, el arrendador
financiero, se obliga a ceder el uso de un bien por un tiempo cierto, y el otro, el usuario o arrendatario financiero,
a pagar unas cuotas determinadas por ese uso, con derecho, llegado el termino pactado, a ejercer una opción de
compra y convertirse así en propietario del bien objeto del contrato.
 Arrendamientos “ad meliorandum” o con cláusula superficiaria: YA NO ESTA SUJETO AL CC.

II. LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO

1. LA DURACIÓN
La duración del arriendo debe ser determinada o determinable, es decir, debe haber un tiempo cierto.
El arrendamiento vitalicio cumple con el requisito de tiempo cierto: Es válido el arrendamiento de por vida, ya que la
muerte es un elemento de certeza. También será válido el arrendamiento sometido a condición resolutoria que no
sea imposible.
Llegado el tiempo de terminación pactado en el contrato, el arrendamiento concluye sin necesidad de requerimiento (art.
1556 CC).
Si estuviéramos ante un arrendamiento sin plazo de duración determinado (indeterminado) se aplicarán reglas
supletorias legales:

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  Inmuebles rústicos: art. 1577CC: “El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se
entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere
en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen 2 o más años para obtenerlos”.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.”
 Inmuebles urbanos: art. 1581CC: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años
cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
A su vez, se podrán establecer prórrogas pactadas indefinidas, siempre y cuando se establezcan que las partes tengan
facultades para desistir en cualquier momento del contrato. No es válido el arrendamiento con prórroga indefinida a
voluntad exclusiva del arrendatario o arrendador porque supondría un contrato perpetuo para la otra parte.
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
Una vez finalizado el plazo de duración del contrato, ya sea determinado contractualmente o el determinado por
aplicación de los artículos 1577CC y 1581CC, caben dos posibilidades:
1. Que las partes hayan establecido la posibilidad de prórroga.
2. No se haya pactado nada al respecto de la posible continuidad o no de la relación arrendataria. En este caso
opera el mecanismo de tácita reconducción establecido en el artículo 1566 CC.
Tácita reconducción: si al terminar el arrendamiento (y sus prórrogas) el arrendatario continúa o permanece disfrutando
15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador (el arrendador consiente. No hace requerimiento al
arrendatario para que se vaya), se entiende renovado por un tiempo establecido en los artículos 1577 y 1581 CC, según
sea un inmueble rustico o urbano.
Si estuviéramos en un inmueble urbano, se crea un nuevo contrato por el mismo tiempo o periodo del devengo de renta,
es decir, si tenemos un contrato de arrendamiento donde el devengo de las rentas era anual y el pagadero mensual, el
nuevo contrato durará un año.
La tácita reconducción crea un nuevo contrato, no prorroga el anterior.
Importante a efectos de Derecho transitorio y de garantías prestadas por tercero: Así, según el art. 1567CC: En el caso
de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato
principal. Por lo tanto, si había garantías otorgadas por un tercero para el aseguramiento del cumplimiento de las
obligaciones del contrato anterior por parte del arrendatario (fianza, hipoteca, etc), estas se extinguen con el fin del
contrato anterior, salvo que se pacte que se extienden a la tácita reconducción.
La tácita reconducción no puede excluirse anticipadamente mediante el pacto de una cláusula donde expresamente las
partes renuncie a que se produzca la tácita reconducción. Esta cláusula no tiene ningún efecto jurídico, ya que si en la
realidad se da el supuesto de hecho de la tácita reconducción procederá esta situación jurídica. Sin embargo, sí se podría
excluir la tácita reconducción por requerimiento de alguna de las partes antes de que se produzca.
2. CAPACIDAD
Las partes son arrendador y arrendatario. Es arrendador el que cede el uso de la cosa y arrendatario el que paga el precio.
Para celebrar el contrato de arrendamiento hace falta la capacidad general para contratar. La concertación de un
arrendamiento se considera un acto de mera administración, por lo que basta con tener capacidad para ello, salvo que se
trate de contratos de duración superior a 6 años, que se consideran más bien actos de gravamen o disposición, ya se trate
de bienes muebles o inmuebles, puesto que comprometen durante un tiempo muy prolongado el uso y disfrute del mismo
El art. 1548 CC establece que los padres o tutores, respecto a los bienes de los pupilos o hijos, no pueden celebrar
contratos de arrendamiento por tiempo superior a 6 años. Tampoco los administradores de bienes que no tengan poder
especial. En realidad, no es que no “puedan”, sino que, en el caso de los padres o tutores, para realizar este arrendamiento
(más de 6 años), necesitarán autorización judicial (v. arts. 166 y 271.2º y 7º CC).
Si la cosa arrendada pertenece a varios en copropiedad, al ser la concertación del arrendamiento un acto de
administración, puede adoptarse la decisión válidamente por mayoría (art. 398 CC) salvo en los casos en los que el
arrendamiento sea concertado por un período de duración superior a 6 años, ya que en esos supuestos se considera su

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concertación un acto de gravamen y que, por tanto, implica un acto de disposición, por lo que sería necesaria la
unanimidad (art. 397 CC y SSTS 17.10.1978, 28.3.1990).
3. FORMA
Se tratan de contratos consensuales que no requieren formalidad alguna a parte del consentimiento. Únicamente el
artículo 1280 CC exige que consten por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1500 pesetas, así como
según el art. 1280.2º deben constar en escritura pública los arrendamientos de inmuebles con duración superior a 6 años,
siempre que deban perjudicar a tercero, es decir, siempre que vayan a ser objeto de inscripción en el Registro. Hoy no
es necesario que tengan esa duración para ser inscritos. El art. 2.5º de la LH (redacción dada por la Ley 29/1994 de 24
de noviembre de arrendamientos urbanos) establece que son inscribibles todos los contratos de arrendamiento de bienes
inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. La ausencia en el precepto hipotecario reformado
de mención alguna a la legislación especial en materia de arrendamientos significa que la inscripción es posible, aunque
se trate de contratos sobre inmuebles, no sometidos a la LAU o a la LAR. También son inscribibles en el Registro de
Bienes Muebles todos los arrendamientos de cosa mueble corporal no consumible e identificable, según el art. 4 d) de
la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a plazos de Bienes
Muebles.
En cualquier caso, la constancia por escrito en función de la cuantía, o la necesaria escritura pública cuando el arriendo
va a ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, son requisitos de forma ad probationem y no tienen carácter
constitutivo. Cualquiera de las partes puede compelerse recíprocamente a cumplimentarlos (art. 1279 CC).
III. CONTENIDO DEL CONTRATO

1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

Artículo 1554. CC: El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir
para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
El arrendador tiene como primera obligación, según este artículo la entrega de la cosa objeto del contrato. De esta forma,
se proporciona al arrendatario el goce de la cosa arrendada.
El arrendador debe entregarla en condiciones de servir el uso pactado expresarse en el contrato las condiciones en que
se encuentra al entregarla. En caso contrario la ley presume que se entregó en buenas condiciones, lo cual implica una
inversión en la carga de la prueba (art. 1562 CC).
El arrendador ha de tolerar las obras que deba hacer el arrendatario para adaptar la finca al uso acordado. No tiene el
arrendador, sin embargo, obligación de reparar aquellos desperfectos debidos a culpa o dolo del arrendatario, pero sí
aquellos debidos al uso ordinario (rotura de cristal, reparación de interruptores…), que la legislación especial impone al
arrendatario (v. art. 21.4 LAU 29/1994).
El arrendador responde por toda privación del uso o goce pacífico de la cosa por causa sobrevenida o por hecho jurídico
de tercero, incluso sin título.
 El arrendador responde de la falta de autorización por parte de la comunidad de propietario, precisa para
explotación del local
 El arrendador responde incluso por imposibilidad sobrevida fortuita: resolución del contrato.
 El arrendador no ha de defender ni responde frente a perturbaciones de hecho de terceros (art. 1560 CC): El
arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de
la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en
virtud de un derecho que le corresponde.
Se responde por evicción y vicios ocultos de la cosa para mantener el goce pacífico de la cosa (art. 1553 CC)
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REPARACIONES
El arrendador se obliga a realizar reparaciones necesarias, ordinarias o extraordinarias (art. 1554.2º CC). Excepciones:
 No está obligado a reconstruir en caso de pérdida de la cosa
 No se obliga a los gastos que son carga ordinaria del uso del arrendatario (cfr. art. 1580)
Ni bajo razón de reparaciones puede el arrendador modificar “la forma” de la cosa arrendada (art. 1557 CC)
Durante el tiempo de las reparaciones, no se devenga la renta si la cosa se hace inhabitable, o se reduce, si hay privación
parcial (art. 1558 CC): “Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada
que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea
muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte
de la finca de que el arrendatario se vea privado.
Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación,
puede éste rescindir el contrato.”
VENTA DE LA FINCA ARRENDADA
Salvo si está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el comprador de finca arrendada puede desahuciar
al arrendatario, aunque no haya terminado el período contractual (art. 1571 CC).
La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción del arrendamiento posterior a la hipoteca.
El vendedor que retrae por art. 1518 no puede beneficiarse de 1571 respecto de un arrendamiento que preexistía a la
primera venta: si el sujeto 1 vende una bien inmueble con pacto de retroventa al sujeto 2 y este a su vez lo arrienda al
sujeto 3, el primer sujeto al retraer el inmueble deberá respetar la duración del arrendamiento ya que este contrato se ha
hecho con anterioridad al ejercicio de su acción.
El comprador con pacto de retro no puede desahuciar al arrendatario hasta que se haya extinguido el plazo del retracto
(art. 1572 CC).

2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
El arrendatario está obligado al pago de la renta debida en los términos convenidos y uso diligente de la cosa (art.
1555 CC)
 Se presume que la finca se le entregó en buen estado (art. 1562 CC): A falta de expresión del estado de la finca
al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
 Responde por los hechos dañosos de quienes habitan la casa (art. 1564 CC): El arrendatario es responsable del
deterioro causado por las personas de su casa.
Obligación de notificar las interferencias de terceros y la necesidad de reparaciones (art. 1559 CC): El arrendatario
está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa
que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las
reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554 CC.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al
propietario.
La pérdida fortuita total o parcial es a riesgo del arrendador (arts. 1561, 1563, 1568 CC)
 El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido
o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
5
  El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse
ocasionado sin culpa suya.
 Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará
respectivamente lo dispuesto en los artículos 1.182 y 1.183 y en los 1.101 y 1.124.
El arrendador puede resolver el contrato por el juicio verbal de desahucio (250.1.1º LEC) en caso de impago o
terminación del contrato.
 El resto de causas de desahucio del art. 1569 CC deben ventilarse como pretensiones resolutorias de contrato
en juicio ordinario (249.6 LEC)

IV. EL SUBARRIENDO: NATURALEZA Y EFECTOS

EL SUBARRIENDO
Salvo prohibición expresa en el contrato, en el arrendamiento común cabe el subarriendo total o parcial (art. 1550 CC),
pero no la cesión del contrato (art.1205 CC: el arrendatario no puede poner a otra persona en su posición a no ser que el
arrendador lo permita). En caso de incumplimiento de esta prohibición, el arrendador tendrá la posibilidad de resolver
el contrato de arrendamiento, con la consecuente extinción del subarriendo, o bien mantener aquel contrato exigiendo
tan solo la indemnización de daños y perjuicios (v. arts. 1556 y 1568CC). En caso de subarriendo, ya sea total o parcial,
el arrendatario no desaparece de la relación arrendaticia, sino que en realidad hay dos contratos en vigor y en el contrato
con el subarrendado ejerce la posición de arrendador 2.
Todos los pactos y obligaciones relativas al uso que obliguen al arrendatario obligan también al subarrendatario (art.
1551 CC).
El arrendador tiene acción directa (facultad del acreedor para reclamar directamente al deudor de su deudor) para
requerir al subarrendatario el pago de lo que debiere el arrendatario (art. 1552 CC). Ahora, el deudor directo solo debe
pagar la cantidad con la que se obligó con el arrendatario.
 Son inoponibles al arrendador pagos adelantados o anticipados.
 Sólo puede reclamar las rentas del subarrendamiento ya devengadas y no pagadas, no las futuras.
 El subarrendador no podrá desahuciar al subarrendatario por este pago directo.
La resolución o terminación del arrendamiento comporta la del subarrendamiento, incluso por desistimiento del
arrendatario.
El subarrendatario no tiene acción directa contra arrendador.
V. EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING.
EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO
El contrato de leasing o arrendamiento financiero es aquel que tiene por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes
muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad por el arrendador según las especificaciones del futuro usuario o
arrendatario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas pactadas. Los bienes objeto
de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones profesionales o empresariales. El
contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.
Arrendamiento “financiero” con opción de compra
 Las cuotas son amortización de un crédito, no la contraprestación del uso
Contrato coligado con adquisición de activo por el financiador arrendador
 Consecuencias de la coligación

6
Función económica equivalente a una venta a plazos
 La propiedad como garantía de pago (arts. 56 y 90 LC)
 La imposibilidad de recuperación por incumplimiento preconcursal
Inscripción potestativa en RBM (DA LVPBM)
 Leasing no inscrito en el concurso del deudor (art. 90.2 LC)
En el plano formal, el arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles habrá de inscribirse en el Registro de la
Propiedad (vid. LH), mientras que si tiene por objeto bienes muebles deberá inscribirse en el Registro de Bienes Muebles
(Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles)
o estar formalizado en documento que lleve aparejada ejecución. La Ley Concursal señala, además, que el contrato ha
de incluir la cláusula de reserva de dominio, o la de prohibición de disponer, o la resolutoria en caso de falta de pago, si
bien, por su propio contenido, se trata de cláusulas ajenas a este tipo de negocio contractual. Como consecuencia,
autorizada doctrina considera que, a fin de otorgar al arrendador la condición de acreedor privilegiado especial,
únicamente será precisa la inscripción registral del contrato.

7
 TEMA 5. LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
I. Ámbito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos:
1. Arrendamientos incluidos y excluidos.
2. Contratos de arrendamiento de vivienda.
3. Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
II. Naturaleza de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos.
III. El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de derecho y fraude de ley.
IV. Cesión del contrato y subarriendo:
1. De viviendas.
2. De fincas para uso distinto del de vivienda.
V. Duración del contrato.
1. Plazo mínimo en los arrendamientos de vivienda.
2. Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.
3. Desistimiento del arrendatario.
4. Muerte del arrendatario.
5. Duración en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
VI. Arrendamientos urbanos y matrimonio.
VII. Enajenación de la finca arrendada.
VIII. La renta y su revisión:
1. Renta base y renta contractual.
2. Cláusulas de estabilización.
3. Elevación de renta por mejoras.
4. Régimen de los gastos generales y de servicios individuales.
IX. La fianza.
X. Obras de conservación y mejora. Obras del arrendatario.
XI. Los derechos de adquisición preferente arrendaticios.
XII. Causas de resolución de los contratos arrendaticios.
XIII. Suspensión de los contratos arrendaticios.
XIV. Arrendamiento de viviendas de protección oficial.

I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY ESPECIAL (LEY 29/1994)

La siguiente ley tendrá aplicación para los arrendamientos de fincas urbanas para el uso como vivienda o para el uso
diferente de vivienda
1. Arrendamiento de vivienda (2 LAU): Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas
de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca
por el mismo arrendador.
2. Arrendamiento para uso distinto de la vivienda (3 LAU) : Se considera arrendamiento para uso distinto del
de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno
distinto del establecido en el artículo anterior.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
3. Están excluidos de la LAU (5 LAU):
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por
razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

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 b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto
en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o
forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la
legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia
Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la
correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón
del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o
promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial turística.

4. Imperatividad
Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV
de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y
condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Imperativo el régimen de fianza en todo caso (Título IV LAU), pero la imperatividad del régimen general (Título II y
Título III) depende de dos circunstancias:
 Del uso primordial de la finca, porque en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda el título III es
supletorio del pacto entre las partes.
 En los arrendamientos de vivienda, la imperatividad del título II depende de la extensión de la vivienda o del
umbral de renta inicial, pues el título II solo es imperativo en arrendamientos de viviendas de superficie inferior
a 300m2, o con renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

5. Reglas del arrendamiento de vivienda

Aplicación de normas de la LAU también a los accesorios de la vivienda (2 LAU): Las normas reguladoras del
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Aplicación imperativa Título I (ámbito), Título IV (fianza) y Título V (procesos arrendaticios)
Exclusión de la aplicación de las normas de LAU (4.4 LAU): La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley,
cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Los arrendamientos de vivienda se rigen primordialmente por la voluntad de las partes “en el marco” del título II y,
supletoriamente por el CC cuando se trata de arrendamientos de viviendas de superficie inferior a 300 m2 o con renta
inicial inferior a 5,5 veces el SMI.
II. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO
Cesión del contrato por el arrendatario requiere consentimiento escrito del arrendador (8 LAU):
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el
cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

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El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca
subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se
regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Solo se puede subarrendar parcialmente, nunca totalmente, y siempre precisa del consentimiento del arrendador
III. DURACIÓN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. En defecto de pacto o este sea indeterminado se
entiende contraído por 1 año.
 PRÓRROGA OBLIGATORIA: La duración mínima de un contrato de arrendamiento con una persona física es
de 5 años y con una persona jurídica de 7 años. Por lo tanto, en el caso de que el contrato dure menos del mínimo
establecido en la ley porque así lo hayan acordado las partes o sea indeterminado, podrá el arrendador prorrogar
anualmente el contrato hasta alcanzarlo.

 EXCEPCIONES de la PRÓRROGA OBLIGATORIA: el contrato se prorrogará automáticamente llegado su

vencimiento, salvo que el arrendatario haya manifestado su voluntad al arrendador de no prorrogarlo o de darlo
por finalizado. Esta declaración de voluntad negativa deberá hacerla en el plazo mínimo de 30 días de antelación
a la fecha de terminación del contrato (plazo de preaviso) y deberá utilizar para ello cualquier medio que sirva
para dejar constancia de la misma ya que debe conocerla el arrendador.

Otra excepción a la prorroga es que el arrendador persona física alegue causa de necesidad de ocupar la
vivienda arrendada para sí o para sus familiares de primer grado consanguinidad o adopción o su cónyuge tras
sentencia de separación, nulidad o divorcio,

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene
necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al
menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará
obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
La causa de necesidad ha de hacerse constar en el momento de celebrar el contrato, sin que baste comunicarlo
después.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares a ocupar la vivienda según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser
repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en
lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por
una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años,
salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento
provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el
carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

 PRÓRROGA FACULTATIVA: El artículo 10 LAU prevé otra posible prórroga, esta vez, voluntaria, del
contrato de arrendamiento. Cabrá aplicar esta prórroga una vez que haya transcurrido el plazo mínimo de
duración del contrato (cinco o siete años en función de la condición del arrendador). Si llegada la fecha de
vencimiento ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad
de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años
más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de
cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

10
En caso de venta del inmueble por parte del arrendador a otra persona o entidad, la prórroga es oponible al nuevo
adquirente protegido por el 34 LH (inscrito en el registro), incluso si el arrendamiento no esté inscrito.
Transcurridos 5/7 años + 3 años, será aplicable lo dispuesto en el art. 1566 CC (tácita reconducción). Una vez terminado
el contrato y extinguido todas las prórrogas (obligatorias y facultativas) lo que procede es la tácita reconducción en los
términos del Código Civil.

DESISTIMIENTO
Con independencia del plazo de duración del contrato el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una
vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima
de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar
al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste
por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
También puede desistir, sin indemnización, por obras obligatorias que impidan habitabilidad. Art. 26: Cuando la
ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la
hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización
alguna.
 Consecuencias del desistimiento con situaciones familiares
El problema de la ganancialidad del arrendamiento (artículo 12 LAU): El arrendatario tiene libertad para no
prorrogar el contrato o para desistir de él. Ahora bien, las consecuencias que se derivan de la renuncia a la prórroga o
del desistimiento son distintas si el arrendatario está casado o convive con alguna persona con la que tenga una relación
de afectividad análoga a la de cónyuge. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir
de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar
mediante la subrogación del cónyuge al contrato. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del
arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
La opción es solamente entre subrogarse o no en el contrato de arrendamiento ya existente, pero no podría reclamar al
arrendador otro contrato con unas nuevas condiciones.
Crisis matrimonial (15 LAU): En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario,
el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo
dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda
arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento,
pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo
de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución
judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
FALLECIMIENTO DEL INQUILINO
Derecho de subrogación mortis causa (16 LAU): En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato
los familiares indicados en la ley. En su defecto, se extinguirá el contrato.
La protección de la familia, derivada del artículo 39.1 CE, y el acceso a la vivienda son las dos razones que han llevado
al legislador a prever tradicionalmente la posibilidad de ciertos familiares de subrogarse en el contrato de arrendamiento
en caso de fallecimiento del arrendatario. Sólo tiene sentido mantener la relación arrendaticia una vez fallecido el
arrendatario cuando se trate de proteger a la familia. La convivencia y la dependencia económica y/o afectiva de estos
familiares con el arrendatario justifica que puedan continuar con el contrato.
Se otorga esta posibilidad de subrogación:
 El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

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  La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará
la mera convivencia.
 Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad
o tutela (Dependencia), o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
 Los ascendientes y hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos
años precedentes a su fallecimiento.
 Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al
65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y
hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará
extinguido.
Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de
la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en el caso de que los padres tengan
70 o más años, ya que serán preferidos a los descendientes.
El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe
notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del
subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los
que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Renuncia al derecho de subrogación: Si el arrendamiento tiene una duración inicial superior a cinco o siete años las
partes podrán pactar:
 que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar
transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador
fuese persona jurídica.
 o que el arrendamiento se extinga a los cinco o siete años cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad.
En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar
tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial
vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Cómputo de subrogaciones en arrendamientos gananciales
RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
Tras RDL 7/2019, el arrendamiento es oponible erga omnes durante el plazo mínimo de 5/7 años aunque no esté inscrito
(art. 13 LAU).
Se deroga la regla introducida en 2013 que condicionaba la oponibilidad a que el arrendamiento hubiese sido inscrito
con anterioridad en el Registro.
IV. ENAJENACIÓN DE FINCA ARRENDADA
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los
cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando
concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco o a siete años si el arrendador el adquirente quedará subrogado por la
totalidad de la duración pactada, incluidas las prórrogas.
En el caso de ser adquiriente con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años, debiendo indemnizar
12
al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que,
excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años.
V. LA RENTA
Las partes acordaran libremente la cantidad a pagar y el lugar de pago (17 LAU).
En defecto de pacto el pago mensual se realizará en los primeros 7 días del mes, en metálico y en la vivienda arrendada.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice
mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la
obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar
o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá
pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por
parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución
del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Actualización: cuando haya pasado al menos 1 año, en los términos pactados (antes de Ley 4/2013, obligatoriamente
IPC hasta que se cumplieran 5 años) se podrá actualizar la renta, pero con el límite de variación porcentual máximo
referenciado al IPC. En defecto de pacto, no habrá actualización de renta.
Posibilidad de elevar renta por mejoras introducidas por el arrendador una vez transcurridos 5/7 años con límites del 19
LAU.
Gastos generales y tributos – pueden correr a cargo del arrendatario, pero solo si hay pacto por escrito y si se determina
su importe anual, con límites del art. 20 LAU.
Gastos de aparatos contadores – siempre a cargo del arrendatario.
VI. OBRAS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias
para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (21 LAU).
El Arrendatario está obligado a soportar las reparaciones, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de
una parte de la vivienda, pero puede pedir disminución de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que el
arrendatario se vea privado si las obras duran más de 20 días.
El arrendatario está obligado a comunicación al arrendador la necesidad de reparaciones. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, si la obra es urgente o existe gran incomodidad, el arrendatario, puede ejecutarla y exigir
de inmediato su importe al arrendador.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
OBRAS DE MEJORA
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres
meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a
la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante
los cuales no podrán comenzar las obras.

13
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda
de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a
efectuar.
OBRAS DEL ARRENDATARIO
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el
arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Pero si están relacionadas con la adaptación de la vivienda a las necesidades de un arrendatario (o cónyuge, o pareja, o
familiares convivientes) con minusvalía, basta con la previa notificación escrita al arrendador (24 LAU), y no podrán
afectar elementos comunes ni disminuir seguridad o estabilidad de la vivienda.
Arrendatario no puede modificar la configuración exterior de la vivienda
El arrendador tiene derecho a exigir la reposición de la vivienda al estado anterior, cuando se extinga el contrato, o
inmediatamente si afectan a la seguridad /estabilidad de la vivienda al arrendatario.
VII. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (ARTÍCULO 25 LAU)
Derecho del arrendatario de adquirir preferentemente la vivienda si el dueño decide enajenarla
Cabe renuncia contractual: las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En
los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar o notificar al arrendatario su
intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de
compraventa
Tanteo: El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales,
a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio
y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si el arrendatario no lo ejercita, el arrendador puede vender
libremente a un tercero (en las mismas condiciones), pero tiene que entregar copia de la escritura al arrendatario. Si ha
vendido en condiciones menos onerosas, el arrendatario tendrá derecho de retracto.
El arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando
no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así
como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones
esenciales
Retracto (1518 CC): cuando faltó la notificación o haya sido defectuosa, o se hayan alterado las condiciones de venta.
Plazo – 30 días: El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación
que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la
compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han
tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones.
Derecho excluido en venta del inmueble como conjunto: No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la
vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen
parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo
comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
VIII. SUSPENSIÓN, DESISTIMIENTO, RESOLUCIÓN, EXTINCIÓN DEL CONTRATO
Suspensión (26 LAU): Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas
por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir
del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la
suspensión de la obligación de pago de la renta.

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Resolución: El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a
la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil y por las causas enumeradas en el art. 27 LAU.
Impago de una mensualidad – jurisprudencia y 27.4 LAU. En arrendamientos no inscritos, resolución del comprador a
partir de los 5/7 años con indemnización.
Extinción: El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente
Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. (1568 CC)
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. (28 LAU).
También por fallecimiento del arrendatario (si no hay subrogación) y por expiración del plazo.
IX. FIANZA Y FORMA DEL CONTRATO
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente
a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de
vivienda.
2. Durante los cinco o siete primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada
vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que
disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de
cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A
falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización
de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal,
transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Exención de la obligación de prestar fianza: Administración Pública
Libertad de forma del contrato, pero las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento.
X. REGLAS DEL ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA (TÍTULO III)
Enajenación del inmueble arrendado: El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, si el arrendamiento está inscrito (29 LAU)
Aplicación del régimen de obras y mejoras, así como del derecho de tanteo regulado para los arrendamientos de
vivienda.
Posibilidad subarriendo o cesión: Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.
Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde
que aquéllos se hubieran concertado.
El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un
subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación
o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado
anterior.
Causas de resolución: las del art. 27 LAU e incumplimiento del régimen del 32 LAU

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FALLECIMIENTO Y CONTINUIDAD DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
Muerte del arrendatario: En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial
o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Art. 33 LAU
Si la finca dedicada a la actividad comercial (5 años) se extingue, el contrato por transcurso del plazo habiendo el
arrendatario manifestado voluntad de continuar pagando renta de mercado al menos 5 años más, pero el arrendador se
negara, tendrá derecho a indemnización. Art. 34 LAU
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
- si inicia en el mismo municipio en 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la
misma actividad: los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela
- si inicia otra actividad o ninguna, mientras en la finca abandonada se desarrolla una actividad afín: 1
mensualidad por año de duración del contrato con un máximo de dieciocho mensualidades

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 TEMA 6. LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
I. Ámbito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos rústicos.
II. Elementos del contrato de arrendamiento rústico.
1. Las partes: capacidad. El profesional de la agricultura y el cultivador directo.
2. El objeto.
3. La forma del contrato.
III. Duración del arrendamiento.
IV. La renta: su determinación y pago.
V. Régimen de gastos y mejoras.
VI. Subarriendo, cesión y subrogación.
VII. La transmisión de finca arrendada.
VIII. El acceso a la propiedad: tanteo y retracto, derecho de adquisición preferente y adquisición forzosa.
IX. La extinción del arrendamiento rústico.
X. La aparcería agraria.
DISPOSICIONES GENERALES DE LA LEY 49/2003
Lo mas importante para identificar un arrendamiento rústico es la finalidad a la que se destina la finca arrendada.
En el artículo 1 de la LAR: Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de
un precio o renta.
 Aplicación supletoria de la LAR a las aparcerías (art. 29 LAR)
Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los
que se aplicarán las disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las
partes hayan expresamente acordado.
Forman parte del contrato los derechos de producción agrícola y otros inherentes a la finca.
Excluidos: No se considerarán arrendamientos rústicos:
 Contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos.
 Arrendamientos de temporada inferior al año agrícola.
 Aprovechamientos secundarios.
 Suelo urbano o urbanizable.
 Fincas rústicas accesorias de edificios o de explotaciones no rústicas.
El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar
el arriendo, en el estado en que las recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras
extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la
normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias pertinentes.
PARTES DEL ARRENDAMIENTO
Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
 Las sociedades arrendatarias deben tener la actividad agraria y sus complementarias como objeto social
 Los arrendatarios que sean “profesionales de la agricultura” tienen alguna ventaja legal.
Arrendador menor: derecho a denunciar el contrato cuando se emancipe y haya transcurrido el plazo mínimo del art. 12.
No podrán ser arrendatarias los sujetos titulares de explotaciones que excedan extensión de art. 9.6.
Arrendamientos concedidos por titulares de derechos limitados o provisionales (art. 10).
DURACIÓN

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Los arrendamientos tendrán una duración mínima obligatoria de 5 años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula
del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo
fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. En caso contrario es potestativo para el arrendatario el contrato
se entenderá prorrogado por un período de cinco años.
Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
RENTA
La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en
dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.
Las partes podrán establecer el sistema de revisión o actualización de renta que consideren oportuno.
El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará
en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario.
El arrendatario que asegure la cosecha puede repercutir en el arrendador la parte de prima en la proporción de art. 16.
GASTOS Y MEJORAS
Gastos necesarios a cargo de arrendador.
 Opciones del arrendatario en caso de incumplimiento (art. 18.2).
 Costes de reparación superiores a una anualidad de renta (art. 18.3).
Gastos de modernización de riegos a cargo del arrendador.
 Con derecho a revalorización de la renta, si la mejora incrementa la producción.
Corresponden al arrendatario los gastos propios del empresario agrario, incluyendo mejora de regadío.
El arrendatario tiene derecho a reembolso de mejoras hechas con consentimiento de arrendador.
 Contradicción entre 20.4 y 21 I LAR.
ENAJENACIÓN Y SUBARRIENDO
El tercer adquirente del 34 LH soporta el contrato no inscrito durante el plazo mínimo de duración (5 años) o su prórroga.
 El resto de adquirentes no protegidos por la fe pública registral se subrogan cualquiera sea la duración pactada
del arriendo.
El arrendatario agricultor profesional tendrá derechos de tanteo y retracto (art. 22).
La cesión y subarriendo debe referirse a toda la finca, por todo el tiempo que falte y por el mismo precio, y requiere,
salvo pacto, consentimiento del arrendador.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO
Causas: las generales y
 Desistimiento de arrendatario al año del contrato.
 Muerte, con subrogación mortis causa de sus sucesores legítimos.
 Aparición sobrevenida de alguna causa de exclusión de la ley.
El saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año
siguiente, y recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para recolección y
aprovechamiento de los frutos. (art. 1578 CC).

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 TEMA 7. EL CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS
I. Concepto y caracteres del contrato de servicios.
1. El contrato de servicios profesionales.
2. El régimen del personal de alta dirección.
II. Elementos del contrato.
1. Las partes: capacidad.
2. El objeto del contrato.
3. La forma.
III. Obligaciones de las partes.
IV. Duración del contrato.
V. Extinción del contrato.

REGULACIÓN
Es necesario extraer por analogía la regulación de los contratos de mandato al recoger el CC un régimen desfasado para
los arrendamientos de servicios en los artículos 1583-1588 CC (servicio de criados y asalariados).
Por lo tanto, la doctrina o jurisprudencia extrae el régimen jurídico aplicable de diversas fuentes normativas: en primer
lugar, tenemos la normativa del contrato de mandato, con el que parcialmente se solapa o se plica por analogía como
marco general del contrato de arrendamientos de servicios (1709 ss. CC); en segundo lugar, también se aplican algunos
preceptos del contrato de obras.
Además, el contrato se integra y hay una nutrida jurisprudencia sobre las concreciones y desarrollo del principio general
de la de buena fe de los contratos (1258 CC). Así la jurisprudencia ha explicado que:
 Se exige la obligación de confidencialidad del prestador de servicios sobre todas las circunstancias e
información de la prestación del servicio.
 La obligación de información, los deberes de información recíprocos de las partes: del que encarga el servicio
(comitente) y del prestador del servicio.
 No provocación de conflicto de intereses
El régimen del contrato de servicios se encuentra así mismo regulado por la legislación laboral en el Estatuto de los
trabajadores denominándolo “trabajo dependiente por cuenta ajena”.
También existe alguna regulación particularizada o especial sobre algunos contratos de servicios específicos:
 Contratos de agencia se rige por la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia.
 Contratos de gestión e intermediación financiera se regula por la Ley Mercado de Valores.
 Los contratos de Abogados se establecen o regulan a través del Estatuto General de la Abogacía.
CONCEPTO Y OBJETO
El CC define conjuntamente los contratos que denomina de arrendamiento de servicios y de obras en los siguientes
términos: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra
un servicio por precio cierto” (art. 1544).
Es importante destacar que en el contrato de prestación de servicios el prestador o arrendador de servicios se vincula
únicamente en virtud de una obligación de medios (de hacer), con independencia del resultado que después se derive.
Es decir, existe una obligación de mera actividad debiendo el arrendador desplegar diligentemente una determinada
actividad, pero sin asumir contractualmente un compromiso de alcanzar un concreto resultado.
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En principio la prestación de hacer o servicio no tiene que conllevar necesariamente una función representativa, a
diferencia del mandato donde sí se actúa de forma representativa frente a terceros.
PARTES
El sujeto que se obliga a la prestación del servicio recibe el nombre de arrendador —o prestador del servicio— y el que
adquiere el derecho a la prestación del servicio, obligándose a pagar un precio, se denomina arrendatario —comitente o
principal— (art. 1546 CC).
El CC no contiene exigencia específica alguna en cuanto a la capacidad que han de reunir las partes en el contrato de
arrendamiento de servicios, de manera que habrá de atenderse a las normas generales que rigen la capacidad para
contratar (ex arts. 322 y 1263 CC).
Si el prestador de servicios se dedica a ello profesionalmente se deben de aplicar las siguientes reglas adicionales al
régimen del contrato de arrendamiento de servicios: el profesional deberá prestar el servicio con la máxima diligencia,
la reconocida en la lex artis, por lo que podrá derivarse responsabilidad si no aplica esta diligencia debida.
CARACTERÍSTICAS:
El arrendamiento de servicios es un contrato típico caracterizado por:
 Es un contrato consensual, en tanto que se perfecciona por el mero consentimiento, de manera que las
obligaciones asumidas por las partes del mismo surgen de la prestación del consentimiento (art. 1544 CC), sin
necesidad de observar ninguna formalidad adicional y sin que se requiera la entrega de cosa alguna.
 Estamos ante un contrato bilateral: del contrato surgen obligaciones recíprocas para ambas partes.
 Es un contrato de carácter oneroso, en tanto que ambas partes asumen un sacrificio patrimonial. Existe
contraprestación por el servicio realizado que es el precio cierto. Sin precio, nos situaríamos en el ámbito de
servicios prestados en atención a relaciones de amistad o de buena vecindad, ajenas al ámbito propio del
Derecho contractual.
 De tracto normalmente sucesivo.
 Rige el principio general de libertad de forma, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1278 y concordantes del CC,
si bien cualquiera de los contratantes puede compeler al otro a integrar determinada forma.
 Servicios prestados por profesionales o no profesionales
 El contrato de arrendamiento de servicios se podrá pactar con o sin cláusula de exclusividad.
DIFERENCIAS CONTRATO DE SERVICIOS Y CONTRATO DE OBRAS
En el contrato de prestación de servicios —y en ello radica la distinción respecto del contrato de obra— el prestador se
compromete a desplegar un comportamiento diligente dirigido a la consecución de un resultado determinado, pero sin
que se asuma el compromiso de su efectiva obtención —como sí ocurre en el contrato de arrendamiento de obra o,
simplemente, de obra—, de manera que su obligación se configura como de mera actividad (la ejecución del servicio).
Así, en el contrato de obra el contratista asume contractualmente la obtención de un resultado, incurriendo en
responsabilidad civil en el caso de que no se alcance el resultado —la obra— pactado en el contrato. En el caso de no
alcanzar el resultado pactado por fuerza mayor, se produce incumplimiento, pero este no será imputable.
 Obra: arquitecto, ciertas actividades médicos, elaboración de dictamen, publicitarios, de ingeniería.
DURACIÓN:
El contrato de arrendamiento de servicios puede celebrarse por tiempo cierto para la realización de un servicio
determinado o de duración indefinida (art. 1583 CC). En este último caso ambas partes tienen derecho a desistir avisando
previamente en el plazo establecido.
Los arrendamientos de servicios hechos por toda la vida son nulos.
Ilustración: algunos ejemplos de contratos de servicios
 Contrato de cajas de seguridad (mixto con alquiler)
 Contrato de aparcamiento (mixto con alquiler)
 Contrato de mediación
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  Contrato de comisión mercantil
 Contrato de distribución
 Contrato de representación artística
 Contrato de agencia
 Contrato de consultoría (puede ser de obra)
 Contrato médico
 Contrato de diseño de página web (puede ser de obra)

PRECIO CIERTO
Reglas generales de contratos (arts. 1256, 1273, 1544 CC)
 Artículo 1256: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes.
 Artículo 1273: El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La
indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible
determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes
 Artículo 1544: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a
prestar a la otra un servicio por precio cierto.
No se establece una forma de modalidad de pago, sino que primará la pactada entre las partes. Así, se admite la licitud
del pacto de quota litis entre el abogado y el cliente.
Prohibición de fijación de honorarios, siquiera orientativos, por Colegios Profesionales
La concertación de precios: La fijación de honorarios o precio por acuerdo o práctica concertada por los profesionales
competidores constituye un cártel prohibido, sancionable por la CNMC
Validez de la determinación del precio por el profesional, conforme a criterios objetivos o el uso: no está prohibida por
el art. 1449 CC la fijación unilateral por el vendedor cuando existe una referencia objetiva de mercado, siempre que ésta
sea suficientemente precisa.
En casos previstos por ley, remuneración conforme a un arancel reglamentario (Notarios, Registradores, Procuradores).
Riesgo de la prestación y pago del precio: analog. 1595 III CC: si finalmente el servicio no se puede prestar por causa
mayor no imputable al prestador, el riesgo lo asume el contratista porque pierde la contraprestación.
Prescripción de la obligación de cumplimiento del pago:
 Tres años, servicios profesionales (art. 1967.1º, 2º):
1.ª La de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus
honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u
oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran.
2.ª La de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus
honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio
 Cinco años, los prestados por consumidores (art. 1964 CC)

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APLICACIÓN ANALÓGICA DE LAS REGLAS DEL MANDATO
 Art. 1714, 1715 CC: El prestador del servicio no puede traspasar los límites del encargo. A su vez, no se
consideran traspasados los límites del encargo si fuese cumplido de una manera más ventajosa para el principal
que la señalada por éste.
 Art. 1720 CC: Someterse a las instrucciones del principal. El servicio se realiza en interés de quien lo encarga
y por tanto ha de atenerse a las instrucciones de este.
 Art. 1720 CC: Todo prestador de servicio esta obligación de dar y rendir cuentas del servicio ante el principal.
Es decir. debe informar al principal del desarrollo del servicio.
 Dudosa aplicación art. 1721 CC: Posibilidad, sin necesidad de estar autorizado (sin consentimiento del
principal) de delegar o subcontratar un tercero, salvo que el contrato de prestación de servicio se hubiera hecho
en consideración a las cualidades del prestador de servicios (intuitu personae).
 Art. 1728 CC: el principal está obligado a la provisión de fondos del prestador, es decir, el principal debe
anticipar al prestador los fondos necesarios, en función de lo que se pacte, para el desarrollo de la prestación.
 Arts. 1600, 1730 CC: Posibilidad del gestor de retener en prenda (sin posibilidad de enajenar) cosas del principal
hasta que efectúe los pagos de reembolso debido (gastos + precio).
 Art. 1731 CC: Si fueron varios los que encargaron el servicio (varios principales o comitentes) a un prestador,
todos ellos responderán solidariamente de las deudas impagadas a este último.
TERMINACIÓN
Como regla, no se aplican las causas de extinción del contrato de mandato (arts. 1732-1739) sobre libre denuncia del
contrato por ambas partes ya que están basadas en el carácter gratuito que reviste al mandato.
Sin embargo, se aplican las siguientes reglas:
 Arts. 1586, 1709 CC: Posibilidad de terminación anticipada del contrato por justa causa si fueron contratados
para un servicio determinado y el prestador del servicio no fue obligado o no ha sido necesario que hiciera
inversiones específicas para el desempeño de ese servicio.
 Art. 1705 CC, 25 LA: Posibilidad de terminación anticipada (desistimiento) sin necesidad de justa causa, con
preaviso, cuando se trata de contrato de duración indefinida.
 Analog. 1584 CC: Posibilidad de terminación anticipada por justa causa en contrato de duración determinada
sin inversiones específicas del prestador.
En los demás casos, cuando no exista justa causa, el principal puede de facto poner fin al contrato, pero con
obligación de indemnizar el valor del contrato para la otra parte.
 Analog. art 1595 CC: Terminación por fallecimiento del prestador: Cuando se ha encargado cierto servicio a
una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona.

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 TEMA 8. EL CONTRATO DE OBRA
I. Concepto, naturaleza y caracteres del contrato de ejecución de obra.
II. El contrato de obra con suministro de materiales.
III. Obligaciones de las partes.
IV. Verificación, aprobación y recepción de la obra.
V. Los riesgos en el contrato de obra.
VI. La extinción del contrato de obra.
VII. Responsabilidad por ruina de la obra.
1. Concepto de ruina.
2. Vicios ruinógenos: imputabilidad.
3. Plazo de ejercicio de la acción.
4. Legitimación.
5. Solidaridad de responsables.
6. Prueba.
VIII. Responsabilidad del contratista por hechos ajenos.
IX. Protección legal de los créditos derivados del contrato de obra.
1. La acción directa frente al comitente.
2. El derecho de retención de cosa mueble.
3. El privilegio del crédito por construcción, reparación o conservación. El llamado crédito refaccionario.

ALGUNAS MODALIDADES
 Contrato de obra inmobiliaria con o sin puesta de material
 Contrato de producción de obra mobiliaria, corporal o incorporal
 Contrato de diseño
 Contrato de ingeniería o de dirección de obra
 Contrato de reparación mobiliaria o inmobiliaria

REGULACIÓN
 Art. 1588-1599 CC:
 Regulación de contrato de construcción inmobiliaria, con y sin puesta de materiales
 Contrato de diseño y dirección de obra
 Art. 1600 CC: El que ha ejecutado un contrato de reparación de obra mobiliaria corporal tiene el derecho de
retenerla en prenda hasta que se le pague.
 Art. 17 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. (LOE): Responsabilidad de agentes
de la construcción por defectos en las obras inmobiliarias
 Ley 9/2017, LCSP: Contrato del sector público.
 Arts. 58-73, 74-85 Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Propiedad Intelectual, regularizando, aclarando y armonizando las disposiciones legales vigentes
sobre la materia (LPI):
 Contrato de edición
 Contrato de representación teatral o musical
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  Arts. 108 a 116 Ley 14/2014, LNM (Navegación marítima): Contrato de construcción naval
LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN (ARTS. 8-12 LOE)
Artículo 8. Concepto: Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso
de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean
de aplicación y por el contrato que origina su intervención.
 Promotor: Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o
colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación
para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
 Promotor-Vendedor
 Promotor-constructor

 Contratista/constructor: El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el

compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas
con sujeción al proyecto y al contrato.
 Subcontratista

 Arquitecto proyectista: El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa
técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

 Arquitecto director de obra: El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa,
dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

 Arquitecto técnico: El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

 Oficina de Control Técnico: Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para
prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la
obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.

Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia
técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de
una obra de edificación.

LOS CARACTERES DEL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA

Puede ser un contrato de obra con aportación de materiales o sin aportación de materiales: Puede contratarse la ejecución
de una obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el
material.
En caso de que el contratista suministre los materiales, existen dificultades a veces para diferenciar el contrato de obra
del contrato de compraventa. La jurisprudencia baraja los siguientes criterios:
 Criterio objetivo de prevalencia: si prevalece el material sobre el hacer.
 Fungibilidad o no del proceso constructivo o resultado
 El efecto práctico: en la compraventa de cosa futura no se aplica 1597 CC (STS 8 julio 2011)
Es un contrato transmisivo del derecho de propiedad de los materiales: es decir, que cuando se entrega el resultado o la
obra al que la encargó, este también adquiere el dominio sobre todos los materiales usados. Esto en la práctica es muy
peligroso porque hasta la entrega no se trasmite el dominio y por lo tanto si el promotor o contratista cae en concurso
de acreedores el que encargó la obra no podrá reclamar lo ya construido. Para evitar esto las partes suelen pactar una

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anticipación de la traditio, consistente en que el destinatario de la obra va a adquiriendo el dominio sobre los materiales
en cuando se van incluyendo en la obra.
El contratista asume el riesgo del resultado (arts. 1589, 1590, 1595 CC)
 Artículo 1589. Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de
destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.
 Artículo 1590. El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio
si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la
destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta
circunstancia al dueño.
 Artículo 1595. Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el
contrato se rescinde por la muerte de esta persona.
En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el
valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún
beneficio.
Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su
voluntad.
El contratista asume responsabilidad por dependientes y subcontratistas que haya elegido (art. 1596)
 Artículo 1596.El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.
El dueño de la obra puede desistir siempre (en cualquier momento) de su continuación, pagando al contratista los gastos
y el margen comercial que hubiera sacado (art. 1594 CC)
 Artículo 1594.El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya
empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.

FORMAS DE CONTRATAR LA OBRA INMOBILIARIA DEPENDIENDO DE LA FIJACIÓN DEL PRECIO

Obras a tanto alzado (art. 1593 CC): El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción
de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio
aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el
plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.
 El contratista sufre o asume el riesgo de que el precio sea superior y por lo tanto, no puede pedir aumento del
precio por contingencias sobrevenidas, salvo que se hubiera pactado una cláusula de revisión de precios.
 Jurisprudencia sobre el aumento de precio de la obra admite la aceptación tácita del comitente cuando este nada
manifestó en contra y permitió que ese ajuste se hiciera.
Obras por unidad de medida (art. 1592 CC): El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del
dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha o pagada.
 Puede pedir su recepción y su pago por partes
 Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha
Precio por administración: en este tipo de contratos de obra, la remuneración se fija en un porcentaje de coste de todo
tipo que implica la obra. Es decir, estamos hablando del coste de materiales, personal, etc.

ENTREGA Y RECEPCIÓN (1)

Recepción: puesta a disposición de la obra y aceptación por el comitente (art. 6.1 LOE)
 La recepción deberá consignarse en un acta de recepción de obra art. 6.2 LOE
 La recepción tácita art.6.4 LOE: Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro
de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que
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 se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al comitente. La recepción se entenderá tácitamente
producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el comitente no hubiera puesto de manifiesto
reservas o rechazo motivado por escrito.
 El rechazo justificado de recepción supone no entrega de la obra (art. 6.3 LOE):
El comitente podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se
adecua a las condiciones contractuales.
En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para
efectuar la recepción, sino se entenderá recibida tácitamente.
 La simple puesta a disposición de la obra, si esta es conforme o esta bien terminada, es cumplimiento
contractual y traslada los riesgos (arts. 1589, 1590 CC). A partir de la recepción el riesgo de la perdida fortuita
de la obra ya no es del contratista sino del comitente (mora credendi).
 No puede denegarse recepción y pago por defectos de menor importancia, sujeta a reparación, pues cabe la
recepción con la manifestación de reservas (art. 6.2 d) LOE).

 La recepción definitiva libera al contratista de defectos aparentes.

 La recepción fáctica o de hecho y sin protesta, conllevando por tanto la ocupación del inmueble equivale a
recepción expresa y como no se ha manifestado reserva alguna se entiende que existe satisfacción en el
comitente, aunque no se dé el supuesto de 6.4 LOE. Es decir, utilizar la obra sin protestas conlleva la recepción
expresa.
ENTREGA Y RECEPCIÓN (2)
Puede pactarse en el contrato que la certificación final de obra firmada por arquitecto equivalga a aprobación por
comitente.
Con la recepción se produce la transmisión de la propiedad de la obra con puesta de materiales
A falta de pacto, el precio se pagará con la entrega (art. 1599 CC): Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el
precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.
Falta de acuerdo: juicio pericial (art. 1598 CC): Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del
propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente.
Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que éste decida.
RIESGOS DEL CONTRATO DE OBRA
El riesgo es del contratista, si la obra se pierde o imposibilita por caso fortuito antes de la entrega o antes de la mora del
principal (se niega a recibir la obra sin justificación). (arts. 1589, 1590)
 Este riesgo implica que no tiene derecho a remuneración o indemnización alguna por lo perdido y que sigue
obligado a cumplir con su parte el contrato que consistiría en repetir la prestación cuando las circunstancias así
lo permitan.
En el caso del artículo 1595 CC cuando el contratista de la obra, encargado por sus cualidades personales, fallezca, se
rescinde el contrato. Esto implica que el principal sólo reembolsa en ese caso la parte de obra hecha y los materiales
aportados en la medida en que sean de utilidad. Por lo que, si no le reportaran algún beneficio ni utilidad, nada
reembolsaría.
Resolución por incumplimiento: Si una vez empezada la obra, el contratista incumple el contrato y el comitente resuelve,
aquél tiene derecho a remuneración por la parte de obra realizada, si está incorporada al inmueble del principal

LA “RESPONSABILIDAD POR RUINA” (1)

Responsabilidad por defectos oi vicios en la obra
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El Código no contiene una norma general que responsabilice al contratista por los vicios que aparecen tras la entrega
por o que hay que acudir a las normas generales sobre incumplimiento de las obligaciones (art.1101,1098 y 1124 CC).
Únicamente el artículo 1591 CC, con un carácter ciertamente excepcional, aborda la responsabilidad del constructor y
del arquitecto, en el caso de ruina de las obras inmobiliarias, concretamente, de los edificios.
Artículo 1591. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y
perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual
responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la
dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
Se entendía por vicios ruinógenos aquellos que quedaban comprendidos en el ámbito de la aplicación jurisprudencial
del art. 1591 CC: la ruina en sentido estricto como sinónimo de pérdida o derrumbamiento del edificio o una parte del
mismo, la ruina potencial en alusión a los vicios que hacían temer la pérdida futura del edificio y, finalmente, la ruina
funcional, por referencia a aquellos vicios constructivos que impedían un uso satisfactorio del edificio de acuerdo con
el destino que le era propio.
Tras la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el artículo 17 de esta
ley viene a sustituir el artículo 1591 del CC y a plasmar en una norma la doctrina que había ido elaborando el Tribunal
Supremo para resolver los problemas de este artículo.
En la actualidad podríamos entender por vicios ruinógenos los tipificados en los arts. 17.1.a) y en el párrafo primero del
art. 17.1.b): vicios o defectos afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio, así como vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que ocasionen un
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
A su vez la órbita normativa del art. 1591 CC no comprendía los denominados vicios menores, los cuales se
caracterizaban por ser defectos constructivos que no excedían de las imperfecciones corrientes. Este problema también
lo resuelve la LOE en su artículo 17.1 b) II al incluir también los vicios no ruinógenos consistentes en vicios o defectos
de ejecución que afectan a elementos de terminación y acabado de las obras.
Responsabilidad de todos los agentes de la construcción frente a los propietarios presentes o futuros (adquirentes)
Las responsabilidad del promotor es incondicional.
En el caso de que exista una pluralidad de sujetos que deben responder de una obligación, como regla general en el
artículo 1137 CC se aplica la regla de responsabilidad mancomunada (sólo se podrá exigir de cada sujeto lo
correspondiente, no se puede pedir a uno de los responsables el total de obligaciones). Esto es así porque para que exista
responsabilidad solidaria, esta debe haber sido pactada previamente. Sin embargo, esta regla no se aplica para los casos
de responsabilidad extracontractual donde las partes afectadas no han podido pactar nada ya que no media contrato
alguno y por lo tanto la responsabilidad es solidaria.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo anterior y volviendo a nuestro supuesto de responsabilidad de varios agentes de la
construcción, el TS estableció que si se puede determinar la causa y la culpa de cada uno de los Agentes en la producción
del daño final estos responderán en la parte que les corresponda (de forma individualizada y mancomunada), sin
embargo, si no se puede determinar la causa (causa desconocida) o sabiéndola no se puede determinar el grado de
responsabilidad de cada uno de los agentes que participaron en la producción del daño, todos responden de forma
solidaria.
 ART.17.2. LOE: La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u
omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba
responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente
probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño
producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

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 En todo caso (en los dos casos anteriores), el promotor responderá solidariamente con los demás agentes
intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o
defectos de construcción.
Todos los sucesivos propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos están legitimados para
demandar por daños materiales por vicios o defectos en la obra.
En este tipo de pleitos se revierte la caga de la prueba, traspasándola a los agentes de la construcción, liberando a la
víctima por la complejidad que conlleva la prueba.
Después tenemos los supuestos de responsabilidad solidaria recogidos expresamente en el artículo 17 LOE:
 Responsabilidad del director de obra por los hechos del proyectista: Quien acepte la dirección de una obra cuyo
proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias
o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la posterior repetición que pudiere corresponderle frente al
proyectista.
 Responsabilidad del proyectista general por los hechos de proyectistas parciales: Cuando el proyecto haya sido
contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
 La doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad global del arquitecto y la asunción del riesgo en el
certificado de fin de obra:
Artículo 17.7 LOE: El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final
de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán
solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
LA “RESPONSABILIDAD POR RUINA” (2)
Por último, para que proceda la aplicación del régimen de responsabilidad contemplado en la LOE, tampoco basta con
que el edificio padezca un daño material que traiga causa de alguno de los vicios constructivos tipificados en su art.
17.1. Resulta igualmente imprescindible que ese específico evento dañoso tenga lugar y acontezca dentro los plazos
legalmente fijados por ese mismo precepto.
Bajo el imperio normativo del art. 1591 CC existía un único plazo de garantía de diez años que era de aplicación común
a todo daño resarcible conforme a este precepto, con independencia de cuál fuese el concreto tipo de vicio constructivo
que lo hubiese provocado. A diferencia de ello, el art. 17.1. LOE ha recogido tres plazos diversos de garantía, los cuales
creemos que se establecen no en función de la entidad o gravedad del daño (como quizás podría deducirse de la
Exposición de Motivos de la Ley y de determinadas opiniones doctrinales), sino con arreglo a la naturaleza y clase del
vicio constructivo del que traiga causa el daño:
Modalidades de responsabilidad:
 Diez años de garantía por defectos estructurales: Durante diez años, de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio. Se conceden diez años y no más, porque la Ley considera que este plazo de tiempo es objetiva y
técnicamente suficiente como para que se produzca el asentamiento de los edificios y se pueda exteriorizar los
posibles defectos.
 Tres años de garantía por defectos funcionales o de habitabilidad: Durante tres años, de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen
el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. La duración del
plazo de garantía se acorta ahora sustancialmente, pues, al tratarse de un tipo de vicios que por su naturaleza
sólo afectan a la habitabilidad y al uso adecuado de la edificación, bastará con proceder a habitar y utilizar el
inmueble para comprobar si existen o no deficiencias de esta clase. Por eso, la Ley considera que tres años son
suficientes para constatar si el edificio reúne unas condiciones aceptables de salubridad, estanqueidad,

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 protección contra el ruido, aislamiento térmico y cualesquiera otras de las que funcionalmente dependa su
satisfactorio uso.
 Responsabilidad del constructor en un año por defectos de acabamiento: El constructor también responderá de
los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de
las obras dentro del plazo de un año. . Son defectos constructivos menores que no exceden de las imperfecciones
corrientes muy frecuentes en toda obra, las cuales no tardan en exteriorizarse e incluso la mayor parte de ellas
pueden ser apreciadas en el instante mismo de la recepción.
 Cómputo de plazos: a partir de la recepción expresa o tácita (art. 6.5 LOE): El plazo será contado desde la fecha
de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.
El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha
en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en
el apartado anterior.
Daños cubiertos por la responsabilidad del art. 17
 Daños materiales causados en la edificación y que conlleven su reconstrucción o reparación.
 Otros daños (lucro cesante, gastos, daño moral): aplicación del régimen común de los contratos (Art.1101 CC
y siguientes). En este caso, estos gastos, responsabilidad al ser contractual, solo podrá exigirse al promotor ya
que es la otra parte del contrato.
Sin embargo, si el promotor es insolvente, el dueño de la obra podrá acudir mediante acción subrogatoria a los
deudores de este para exigir el crédito que le deben (deudor de mi deudor).
LA “RESPONSABILIDAD POR RUINA” (3)
La regla jurisprudencial de la solidaridad y el litisconsorcio pasivo. La llamada en garantía (DA 7ª LOE): Según el TS
en los pleitos que conlleven responsabilidad solidaria cabe oponer el precepto de la LEC sobre litisconsorcio pasivo
necesario, ya que en caso de ser el demandado condenado a pagar lo correspondiente a la responsabilidad solidaria, este
podrá repetir contra el resto de agentes el importe. Ahora bien, la LOE introdujo la llamada en garantía o Solicitud de
la demanda de notificación a otros agentes:
“Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes
de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la
Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que
también hayan tenido intervención en el referido proceso.
La notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de los demandados e incluirá la advertencia
expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia
que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos.”
Interrupción de la prescripción de la acción por reclamaciones solidarias impropias (no se puede determinar la causa)
mediante reclamación extrajudicial a los agentes.
El regreso del condenado contra el resto de los agentes tiene un plazo de 2 años.
El promotor vendedor condenado por responsabilidad solidaria puede regresar al resto de agentes por el todo, ya que se
trata de un garante provisional.
Excepciones oponibles en vía de regreso, salvo que se hiciera la llamada en garantía y estos agentes se personaran en el
pleito de responsabilidad.

LA “RESPONSABILIDAD POR RUINA” (4)

Concurrencia con otros remedios o vías procesales:
 Responsabilidad por ruina y responsabilidad general por incumplimiento frente al promotor (prescribe 5 años)
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  Responsabilidad por ruina y acciones de resolución o daños contra el vendedor posterior al promotor (prescribe
5 años)
 Acciones de saneamiento por defectos ocultos contra vendedor de inmueble, art. 1486 CC (prescribe 6 meses)
 Acciones de responsabilidad extracontractual del adquirente frente a los técnicos (prescribe 1 año)
 Acciones de responsabilidad contractual ordinaria entre los agentes de la construcción entre sí (prescribe 3 o 5
años)

GARANTÍAS DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA

Los créditos derivados de prestación profesional de obra, de préstamos para obra o de subvenciones para obras, tienen
el privilegio del crédito refaccionario. Es decir, son créditos que gozan de preferencia respecto de cualquier otro crédito.
 En caso de concurso es necesario ser anotado preventivamente Arts. 58-64 LH;
 Art. 1923, 1927 CC
Los créditos por reparación de cosa mueble conceden derecho de retención en prenda (art. 1600 CC)
El subcontratista impagado por el contratista tiene acción directa (reclama su derecho de crédito frente al que no es su
deudor) contra el comitente (art. 1597 CC). En dos casos:
 Si éste sigue debiendo algo al contratista al tiempo de la reclamación del primero, es decir, hasta la cantidad
que el comitente adeude al contratista cuando se hace la reclamación.
 Si la reclamación (extrajudicial) se hizo antes de que el contratista fuera declarado en concurso.

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 TEMA 9. LOS CONTRATOS RESTITUTORIOS
I. El contrato de préstamo: concepto, caracteres y clases.
II. El comodato.
1. Concepto y caracteres.
2. Obligaciones de las partes.
3. El precario.
III. El simple préstamo o mutuo.
1. Concepto y caracteres.
2. Las partes: capacidad.
3. El objeto.
4. Obligaciones del prestatario.
IV. Préstamo con intereses
1. La cuestión de la bilateralidad.
2. El pago de intereses no pactados.
3. La prohibición de usura.
V. El contrato de depósito.
1. Concepto y caracteres.
2. Las partes: capacidad.
3. El objeto del depósito. El depósito irregular.
4. Obligaciones de las partes.
5. El depósito necesario.
6. El depósito judicial o secuestro.

I. PRÉSTAMO
El préstamo en general
El Código Civil distingue en su artículo 1740 entre dos clases de contrato de préstamo atendiendo a su objeto: el
comodato y el simple préstamo o mutuo:
Concepto (art. 1740 CC): “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible
para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible,
con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de
préstamo.
El comodato es esencialmente gratuito.
El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés”

Diferencias entre el comodato y el préstamo

Por cosa fungible hay que entender aquí cosa consumible, tal y como define el concepto de fungibilidad el art. 337 CC.
De esta forma debemos diferenciar cuando se entrega una cosa fungible de una cosa no fungible:
 Comodato: Si se entrega cosa no fungible, de forma gratuita, no se produce una confusión en el patrimonio del
beneficiario porque no hay transmisión de la propiedad y la cosa debe ser restituida, en las mismas condiciones
en las que se entregó.
 Préstamo: Entrega de cosa fungible, que se confunde con el patrimonio del beneficiario y por lo tanto existe una
transmisión de la propiedad, de modo que deberá devolver otro tanto de la misma especie. ARTÍCULO 1753
CC: “El que recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad, y está obligado a devolver
al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad.”
 También se puede establecer la distinción entre comodato y mutuo en base a quién soporta el riesgo de pérdida
de la cosa: mientras que el comodante sufre los riesgos, al retener y no transmitir la propiedad, el mutuante, no,
por no ser ya propietario.

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  Finalmente, hay que señalar que sólo el comodato es un contrato esencialmente gratuito. El mutuo es un contrato
naturalmente gratuito, ya que admite pacto de pagar interés.
Características del préstamo
 Contrato real (teoría del título y el modo) o consensual: Tal y como viene configurado el contrato de préstamo
en el Código civil parece tratarse de un contrato de naturaleza real, de tal modo que se perfecciona en virtud de
la entrega de la cosa objeto de préstamo y no del mero consentimiento1. Igualmente se ha predicado por doctrina
y jurisprudencia el carácter real del tradicional préstamo mercantil. De este modo, de la mera promesa de prestar
por parte del prestamista, no nacería, en principio, obligación alguna, como tampoco surge la obligación de
devolución para el prestatario, hasta que el bien fungible objeto del contrato no es entregado a este último.

Sin embargo, en la práctica se dan los contratos de préstamo también pueden perfeccionarse con el mero
consentimiento, aunque la transmisión de la propiedad de lo prestado al prestatario no tendrá lugar, como es
lógico, hasta el momento en que se produzca la traditio.

 Unilateral o bilateral: En realidad, el prestamista no asume obligaciones. La entrega del objeto del préstamo es
constitutiva del préstamo mismo y no cumplimiento de una obligación previa por su parte. El único obligado
por el contrato de préstamo es el prestatario: debe devolver la cantidad prestada y, en su caso, los intereses
estipulados.

Sin embargo, en caso de ser un contrato de préstamo consensual tiene carácter sinalagmático perdiendo
consistencia su consideración como contrato unilateral.

 Forma: el préstamo no es un contrato que requiera forma determinada, y su existencia puede probarse por
cualquier medio aceptado en Derecho.
Clases de préstamo:
 mutuo simple o préstamo gratuito: préstamo sin interés.
 mutuo oneroso o préstamo onerosos: préstamo con interés.
Obligaciones del prestatario
 Devolución de lo prestado: De seguir la tradicional consideración del contrato de préstamo como contrato real
y unilateral, solo surgirían obligaciones para el prestatario, una vez ha recibido el objeto del préstamo. Una vez
realizada la entrega, la obligación esencial es la devolución de otro tanto de la misma especie y calidad de la
cosa prestada.

II. COMODATO
Concepto: el contrato de comodato (también llamado préstamo de uso) una de las partes (comodante) entrega a la otra
(comodatario) una cosa no fungible para que use de ella durante cierto tiempo transcurrido el cual habrá de devolverla.
El comodato puede definirse como la cesión gratuita de una cosa por un tiempo determinado o para un uso específico
con la limitación de su posterior devolución, de manera que el comodante se priva momentáneamente de la posesión de
la cosa
 Es un contrato real: Son contratos reales aquellos para cuyo perfeccionamiento no basta el mero acuerdo entre
las partes, sino que se requiere, además, la entrega de la cosa.
 El comodato es un contrato esencialmente gratuito
 Carácter unilateral del comodato: En efecto, según la doctrina de la naturaleza real del comodato, la entrega de
la cosa implica la perfección del contrato, y no el cumplimiento de una obligación de entregar, inexistente en el
comodato. Dado su carácter gratuito, del comodato derivarían obligaciones principales únicamente para una de
las partes, el comodatario: la devolución de la cosa comodada al fin del contrato.

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  Es un contrato de duración temporal, pues el comodatario tiene el uso de la cosa por cierto tiempo transcurrido
el cual ha de devolverla (artículo 1740 CC). Si no queda establecido un plazo de duración o un uso, el comodato
queda al arbitrio del comodante (artículo 1750 CC).
 Se trata de un contrato típico y que no queda sometido a especiales requisitos formales o documentales debido
a la exigua intensidad de la relación jurídica que surge, sin perjuicio de la forma que hayan podido acordar las
partes para dejar constancia de su acuerdo.
Caracteres del comodato
 En el contrato de comodato, el comodante simplemente entrega la posesión de una cosa individual para su uso
durante cierto tiempo, conservando la propiedad por lo que el comodatario está obligado a la restitución de esa
misma cosa (restitución en identidad)
 El comodatario adquiere un derecho de carácter personal que le permite el uso de la cosa, adquiriendo tras la
entrega la posesión de la cosa. Se trata de una posesión en concepto distinto del de dueño (artículo 432 CC),
insuficiente por tanto para adquirir la propiedad por usucapión. No tiene el comodatario derecho a la adquisición
de los frutos (artículo 1741 CC). No obstante, se admite con base en el artículo 1255 CC el pacto en virtud del
cual el comodatario tenga derecho a los frutos, sin que se vea alterada la naturaleza del comodato. El pacto no
será necesario si el uso principal de la cosa consiste precisamente en la apropiación de sus frutos (v.gr. comodato
de una vaca lechera).
 Tienen carácter esencialmente gratuito por lo que no media pactar precio. En el contrato de comodato no puede
pactarse retribución alguna a favor del comodante, pues en ese caso nos encontraríamos ante un contrato de
arrendamiento.
 Objeto: Puede ser finalista o pactarse para un fin determinado, o por el contrario, concederse sin ningún
propósito determinado pero sí por un tiempo determinado.
 El carácter gratuito no lo convierte en donación, pues no es un acto de disposición. Por lo tanto, tampoco se le
pueden aplicar las normas imperativas de la forma de la donación
 Es transmisible mortis causa a los herederos del comodatario salvo que el comodante lo hubiera hecho en
consideración exclusiva a las condiciones de la persona del comodatario, en este caso de extinguirá con la
muerte del mismo.
 El mantenimiento de la propiedad permite al comodante conservar la acción reivindicatoria, para el caso de que
el comodatario se niegue a la devolución de la cosa prestada.
Tipicidad
El mundo está lleno de comodatos, pero el único caso que llega a los tribunales es el de la cesión gratuita de vivienda a
hijo cuando se casa, cuyo uso es posteriormente atribuido judicialmente a la ex esposa.
 Evolución en este punto de la doctrina de los tribunales: desde STS 26 diciembre 2005 (RJ 2006, 180), tras la
crisis matrimonial no hay comodato sino que la ex esposa esta utilizando la vivienda a título precario, es decir,
utilización de cosa ajena sin título. De esta forma, podría ser desahuciada mediante juicio verbal ya que no hay
título que justifique su estancia.

Obligaciones del comodatario

Paga los gastos ordinarios de uso y conservación de la cosa prestada (artículo 1743 CC), pero no los necesarios
ordinarios que transciendan el uso.
 No responde de los deterioros ordinarios causados por el uso: Según el artículo 1746 CC, el comodatario no
responde de los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo efecto del uso y sin culpa suya. Así,
los deterioros o pérdidas subvenidas por caso fortuito serían de cuenta del comodante, en su cualidad de
propietario de la cosa.
Servirse de la cosa para el uso debido: No puede destinarla a un uso no pactado, y si lo hace será responsable de su
pérdida, aunque ésta sobrevenga por caso fortuito (artículo 1744, principio CC).
Restituir la cosa al finalizar el contrato. Teniendo en cuenta el carácter temporal del comodato, la obligación de
restitución surge de manera automática, sin que sea necesaria una reclamación del comodante. La restitución debe

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llevarse a cabo por el propio comodatario o por sus herederos, en su caso. La restitución ha de hacerse al comodante, a
su representante, o a sus herederos. El comodante dispone de la acción personal derivada del contrato para reclamar la
devolución de la cosa para el caso de incumplimiento por el comodatario, sin perjuicio de la acción reivindicatoria. Con
arreglo al artículo 1741 CC, la obligación de restitución comprende la de los frutos de la cosa.
No responde de la pérdida fortuita, salvo:
 Si el comodatario conserva la cosa en su poder por más tiempo del convenido será responsable de su pérdida,
aunque ésta sobrevenga por caso fortuito (artículo 1744 in fine CC). La no devolución de la cosa constituye un
supuesto de mora del deudor; lo que agrava su responsabilidad.
 Que se pactara un comodato con tasación de valor, donde el comodatario sí estará obligado a responder aunque
sea por caso fortuito. Vgr, un cuadro con tasación. Lo que supone que el comodatario tiene la carga de
asegurarlo.
 Destinarla a un uso no pactado.
El comodatario carece del derecho de retención: No puede retener la cosa en prenda por ningún concepto que le deba el
comodante, ya que estamos ante un contrato gratuito.
Si son varios los comodatarios a quienes se hubiese prestado la cosa conjuntamente, responderán todos de manera
solidaria (artículo 1748 CC), si bien es posible el pacto en contrario. Esto se debe a la gratuidad del contrato.

Obligaciones del comodante

A pesar del carácter unilateral del comodato, pesan sobre el comodante algunas obligaciones que la doctrina ha
calificado de accesorias. Esas obligaciones no son la contrapartida a aquellas que corresponden al comodatario. De ahí
que, como ya se ha señalado, no conviertan al contrato en bilateral. Son las siguientes:
 Obligación de no impedir la utilización de la cosa antes de haber concluido el plazo o el uso para el que se
prestó, salvo que tuviera urgente necesidad de ella (artículo 1749 CC).
 Obligación de abonar los gastos extraordinarios causados para la conservación de la cosa, siempre que el
comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacer el gasto salvo que fueran tan urgentes que no pueda
esperarse el resultado del aviso sin peligro (artículo 1751 CC).

Surge un derecho de crédito a favor del comodatario a recuperar el importe adelantado para satisfacer esos
gastos y también surge el derecho de reembolso cuando
ante la urgencia del gasto, el comodatario lo realiza, aun sin dar aviso al comodante.

Son gastos extraordinarios los que no derivan de un mantenimiento normal sino

de situaciones extraordinarias que pueden afectar a la propia pervivencia de la cosa. Los gastos extraordinarios
resultan de situaciones impredecibles.

 Obligación de responder frente al comodatario por los daños sufridos en su persona o bienes debido a los vicios
de la cosa prestada (por defectos ocultos de la cosa) que el comodante conocía y no le comunicó al comodatario
cuando se celebró el contrato.
Finalización del comodato
 Causa de Uso: Si se prestó para un uso determinado cuando éste concluya o cuando la finalidad del comodato
resulte imposible.
 Causa de Duración: Si se prestó para un plazo determinado, cuando este termine se extingue el comodato.
 Urgencia del comodante: Ahora bien, el comodante podrá reclamar la cosa prestada cuando tuviere urgente
necesidad de ella, antes de cumplido el plazo de extinción o antes de terminar el uso el comodatario (art.
1749CC).
 Reclamacion del comodante duración indefinida: Si no se pactó la duración ni el uso, es decir, en el caso de
contrato de comodato con tiempo indefinido o uso indefinido puede reclamar el comodante a voluntad (art.
1750).

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  Por la muerte del comodatario si el comodato se realizó en atención a sus cualidades personales —intuitu
personae— (artículo 1742 CC).
Precario
El Código Civil no define ni regula la figura del precario. Así, una vez extinguido el contrato de comodato si el
comodatario no hubiera devuelto la cosa y la tuviera en precario:
 Puede ser desahuciado por el art. 250.2º LEC mediante juicio verbal
 Para el TS, la ocupación “familiar” por la pareja de un inmueble de los padres de uno de ellos es precario, no
comodato

III. MUTUO O PRÉSTAMO DE DINERO

Caracteres del mutuo simple
El prestatario adquiere la propiedad del dinero al ser una cosa fungible.
 Consecuencias concursales: arts 61, 80 LC. En caso de que el prestatario cayera en un concurso de acreedores,
el prestador al no tener la propiedad ya sobre el dinero prestado por confundirse en el patrimonio del prestatario,
sólo le queda un derecho de crédito sobre la equivalencia que debe devolver el prestatario.
En el CC configura el mutuo de dinero es un contrato “real”: es decir, no se perfecciona con el solo consentimiento,
sino que hace falta la entrega de la cosa prestada. Por lo tanto, el contrato nace cuando el prestamista da el dinero, pero
no tiene obligación de hacerlo.
 Sin embargo, en la realidad jurídica se permiten los contratos de préstamo de dinero atípicos donde las partes
acuerdan que se perfeccione con el mero consentimiento (mutuo consensual). De esta forma, este tipo de
contratos se caracterizan por ser bilaterales ya que el prestador tiene la obligación de dar la cosa prestada y el
prestatario de devolverla.
Objeto: Puede ser de dinero o de otra cosa fungible, como propone el Código de Comercio con el préstamo de valores
(art. 312 II CCom).
El prestamista no tiene obligaciones: el contrato es unilateral ya que para su perfección es necesario la entrega de la
cosa, y sólo surgen obligaciones para el prestatario (devolver el equivalente de la cosa prestada).
No es preciso pactar un tiempo de duración; si no se hace, aplicación art. 313 CCom

El mutuo con interés

Como regla no se deben intereses si estos no han sido previamente pactados en el contrato.
 Incluso si se trata de préstamo empresarial (art. 314 CCom)
 Pero si pagan voluntariamente no puede exigirse devolución ni imputarlos al capital (art. 1756 CC)
 No hay tasa de interés, salvo la ley de usura (art. 315 CCom)
Anatocismo: pacto lícito consistente en que los intereses vencidos y no pagados pueden capitalizarse (unirse el capital)
si hay pacto expreso (art. 317 CCom), pero no cabe en los créditos de los prestamos recogidos en el art. 25 Ley de
Contratos de Crédito Inmobiliario.
Imputación de pagos:
El pago por el prestatario no puede imputarse al capital mientras no estén cubiertos los intereses, salvo pacto (arts. 1173
CC, 318 II CCom).
Pero si el acreedor “da recibo” del pago del capital sin reserva respecto de intereses, extingue la obligación en cuanto a
éstos (arts. 1110 I CC y 318 II CCom).

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En contratos de crédito inmobiliario, son nulas las cláusulas suelo (art. 21.3 LCCI) y el interés ordinario no puede ser
negativo (art. 21.4 LCCI).
Existe una limitación cuantitativa a los intereses de demora en préstamos hipotecarios (art. 114 LH, Ley 1/2013) y en
contratos de crédito inmobiliario (art. 25 LCCI: no pueden exceder 3 puntos sobre el interés ordinario). En
consumidores: no puede exceder 2 puntos sobre el interés ordinario.
La Ley de Usura (Ley 23 julio 1908)
Préstamos nulos
1) Préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente
desproporcionado con las circunstancias del caso
2) o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el
prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.
3) Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada,
cualesquiera que sean su entidad y circunstancias.
En caso de interés usurario: El prestatario sólo devolverá el capital, y ninguna cantidad en concepto de intereses.
Ámbito de aplicación: a préstamos y a operaciones de análoga finalidad

IV. DEPÓSITO
Concepto
El contrato de depósito constituye uno de los tipos contractuales caracterizados por la custodia de una cosa ajena, a
cargo de una de las partes (depositario), es decir, la obligación de guarda de la cosa objeto del contrato y su posterior
restitución al depositante.
Sólo pueden ser objeto de depósito las cosas muebles, tal y como exige el art. 1761 CC, que lo hace sólo con respecto
al contrato de depósito, no en referencia al depósito judicial, que puede ser mobiliario o inmobiliario (art. 1786 CC).
Cualquier bien mueble, sea fungible o no fungible (incluido el dinero y los títulos valores) caben en el tipo
El depósito es un contrato gratuito, salvo pacto en contrario (art. 1760 CC); en otras palabras, el depósito es un contrato
naturalmente gratuito para el CC sin perjuicio de que exista pacto en contrario y pueda ser oneroso.
Es un contrato real siendo necesario para su perfección no solo la concurrencia de consentimiento e las partes sino
también la entrega de la cosa.

Modalidades de depósito
Ya se dijo que el depósito que concibe el CC va más allá que una relación contractual. El contrato de depósito pertenece
a la categoría de depósito extrajudicial, en oposición al depósito judicial.:
 Depósito judicial de la LEC (“secuestro”, arts. 1785-1789 CC): arts. 621-628, cuando se embargan bienes del
deudor para su posterior subasta ; art. 727, cuando se conceden medidas cautelares sobre una determinada
mercancía para proteger el interés de que prospere el pleito.
 Depósito extrajudicial: puede ser voluntario o necesario. Ambos gozan de naturaleza contractual.
1. Voluntario: se caracteriza, frente al necesario, porque “se hace la entrega por la voluntad del
depositante” (art. 1763 CC), pudiendo ser civil o mercantil (art. 303 Cco).
2. Necesario: no se constituye por la libre decisión del depositante:
a. Legal (casos de depósito previstos en leyes): se hace en cumplimiento de una obligación legal (art.
1781.1º CC).
b. “Miserable” : en el que la necesidad viene determinada por las circunstancias especiales que lo
determinan: “cuando tiene lugar con ocasión de alguna calamidad, como incendio, ruina, saqueo,
naufragio u otras semejantes” (art. 1781.2º CC.
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El depósito voluntario
Concepto: Entrega de cosa mueble corporal, sin derecho a uso. Los bienes inmuebles, por tanto, quedan fuera del tipo
del depósito.
 Si es de cosa fungible (“depósito irregular”) donde es difícil la individualización, se transmite la propiedad y con
ello también se transmite el riesgo al depositario (cfr. 1767, 1768, 307 III CCom). Este depósito no está
expresamente regulado por el CC pero de algunos artículos se podría extraer su licitud sobre cosas fungibles.
Rasgos característicos: a) El depositario adquiere no sólo la posesión de la cosa sino la propiedad de la misma;
b) Ello determina la desaparición de la obligación de custodia de entre las del depositante, que tiene plena
disponibilidad sobre la cosa fungible depositada —obviamente, porque es suya—;
c) La obligación de restitución, exigible por el depositante, en principio, cuando le sea pedida, se proyecta sobre
el tantundem, una cantidad igual de la misma especie y calidad.
 ¿Se deben intereses por empleo propio o sólo en caso de mora (cfr 1770 II CC)? Depósito irregular de dinero
Sujetos del contrato: son el depositante o deponente, quien entrega la cosa en guarda, y el depositario, sujeto encargado
de la custodia y restitución de la cosa.
Finalidad de custodia o “secuestro convencional” (escrow): El comprador de una mercancía deposita el dinero a pagar
en una cuenta escrow. Este tercero dará orden de entregar el dinero al vendedor cuando se cumplan una serie de
requisitos. Si no se cumplieran el dinero será devuelto al comprador.
Si no se pacta precio, es gratuito, salvo si es mercantil (arts. 303, 304 CCom).
Si se pacta precio o retribución para el depositario:
 De pagarse aun cuando el depositante ejerza el derecho de exigir la devolución antes del tiempo pactado (art.
1775): El depósito debe ser restituido al depositante cuando lo reclame, aunque en el contrato se haya fijado un
plazo o tiempo determinado para la devolución. Sin embargo, deberá pagar el rendimiento que podría obtener el
depositario por custodiar la cosa.
 El depositario sólo puede desistir por justa causa si el contrato es gratuito: depositario que tenga justos motivos
para no conservar el depósito podrá, aun antes del término designado, restituirlo al depositante; y, si éste lo
resiste, podrá obtener del Juez su consignación. Por lol tanto, al recibir el depositario remuneración (deposito
oneroso) éste no puede desistir del contrato, ni siquiera concurriendo justa causa.
Depositante devenido incapaz (art. 1773): Cuando el depositante pierde, después de hacer el depósito, su capacidad para
contratar, no puede devolverse el depósito sino a los que tengan la administración de sus bienes y derechos.
Obligaciones del depositario
Está obligado a guarda y custodia de la cosa, así como de restituirla a petición del depositante.
No puede servirse o utilizar la cosa sin permiso del depositante. Ahora bien, si hay permiso el contrato deviene préstamo
(“depósito irregular”) o comodato (art. 1768; 309 CCom).
 Por lo tanto, en estos dos últimos casos los intereses se deben conforme al régimen del mandato (art. 1724)
 No necesariamente préstamo: la finalidad puede cambiar y por lo tanto convertirse en comisión u otro contrato
con causa de custodia (art. 309 CCom)
Si el depósito es “productivo” (vgr. valores), debe el depositario encargarse de realizar sus rendimientos (art. 308
CCom).
Si el depósito se entrega cerrado y sellado sin poder el depositario saber el contenido establece el CC que si el sello o
cerradura fue forzado, se presume culpa o dolo del depositario, y se creerá al depositante sobre su contenido (art. 1769).
 Aplicación a contratos sobre cajas de seguridad en bancos (STS 4.11.2008)

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La obligación de restituir
A criterio del depositante podrá pedir la devolución anticipada de la cosa, aunque se haya fijado plazo (art. 1775)
 No podrá hacerlo en el depósito judicial
Restitución en caso de depositante no dueño (art. 1771): El depositario no puede exigir que el depositante pruebe ser
propietario de la cosa depositada.
Sin embargo, si llega a descubrir que la cosa ha sido hurtada y quién es su verdadero dueño, debe hacer saber a éste el
depósito.
Si el dueño, a pesar de esto, no reclama en el término de un mes, quedará libre de toda responsabilidad el depositario,
devolviendo la cosa depositada a aquel de quien la recibió
Restitución al depositante devenido incapaz (art. 1773): Cuando el depositante pierde, después de hacer el depósito, su
capacidad para contratar, no puede devolverse el depósito sino a los que tengan la administración de sus bienes y
derechos.
Límites a la restitución en caso de depositario incapaz (art. 1765): Si el depósito ha sido hecho por una persona capaz
en otra que no lo es, sólo tendrá el depositante acción para reivindicar la cosa depositada mientras exista en poder del
depositario, o a que éste le abone la cantidad en que se hubiese enriquecido con la cosa o con el precio.
Límites a la restitución del heredero del despositario que vendió de buena fe (art. 1778): El heredero del depositario que
de buena fe haya vendido la cosa que ignoraba ser depositada, sólo está obligado a restituir el precio que hubiese recibido
o a ceder sus acciones contra el comprador en el caso de que el precio no se le haya pagado.
Lugar de restitución en ausencia de pacto (art. 1774): Cuando al hacerse el depósito se designó lugar para la devolución,
el depositario debe llevar a él la cosa depositada; pero los gastos que ocasione la traslación serán de cargo del
depositante.
No habiéndose designado lugar para la devolución, deberá ésta hacerse en el que se halle la cosa depositada, aunque no
sea el mismo en que se hizo el depósito, con tal que no haya intervenido malicia de parte del depositario.
Derecho de desistimiento del depositario por justa causa sólo para depósitos gratuitos (art. 1776): El depositario que
tenga justos motivos para no conservar el depósito podrá, aun antes del término designado, restituirlo al depositante; y,
si éste lo resiste, podrá obtener del Juez su consignación.
Subrogación real. Devolver la nueva cosa que sustituye a la perdida por caso fortuito (art. 1777): El depositario que por
fuerza mayor hubiese perdido la cosa depositada y recibido otra en su lugar, estará obligado a entregar ésta al
depositante.

Obligaciones del depositante

Deposito oneroso: pagar la remuneración del depositario
Deposito gratuito y oneroso: Deberá reembolsar los gastos e indemnización de perjuicios.
El depositario puede retener la cosa en prenda hasta reembolso de lo que se deba por razón del depósito. Recordemos
que este derecho de retención no involucra la venta de la cosa para cobrarse lo que se le debe.

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 TEMA 10. LOS CONTRATOS ASOCIATIVOS
I. El contrato de sociedad: caracteres y requisitos. El contrato de asociación (remisión)
II. La personalidad jurídica de las sociedades civiles. Sociedades civiles sin personalidad jurídica.
III. Clases de sociedades civiles. Sociedades civiles con forma mercantil.
IV. Constitución de la sociedad civil.
V. Aportaciones de los socios.
VI. Distribución de pérdidas y ganancias.
VII. Obligaciones recíprocas entre los socios y la sociedad.
VIII. La administración de la sociedad y los terceros. Las deudas sociales.
IX. Duración, extinción y liquidación de la sociedad.
CARACTERES DEL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL
Frente a las sociedades mercantiles de capital (anónima, limitada, cooperativa), la sociedad civil no es una
“organización”, sino puro contrato colaborativo entre varios.
Normalmente las sociedad civil son puramente internas y no proyectan efectos hacia fuera
 Lo normal es que los socios contraten en su nombre, apliquen su propio dinero y obliguen a la sociedad (arts.
1695.1º, 1688, 1698 II). Es decir que la SC no tenga personalidad jurídica y los pactos sean secretos.
Los derechos y obligaciones se dan entre los socios entre sí, no entre socios y organización
Las sociedades civiles son contratos intuitu personae, es decir, que la condición de socio no se puede transmitir (art.
1696, 1704), salvo pacto unánime
Puede tener personalidad jurídica si externamente se presentan como organización (art. 1699) o da publicidad sobre el
contrato, pero aún así la distinción entre patrimonio social y patrimonio propio es escasa (art. 1698)

OBJETO Y CAUSA DE LA SC
Contrato por el que dos o más se obligan a poner dinero, bienes o industria en común para repartir ganancias (art. 1665)
 No es preciso que el fondo “común” se ponga a nombre de la Sociedad civil ni se le transfiera, ya que puede
existir este contrato sin tener que crear una personalidad jurídica.
 Puede tratarse de una sc entre varios para el desempeño de un oficio o industria, sin puesta de bienes (art. 1678)
 En teoría, las Sociedades civiles solo pueden tener por objeto social uno profesional o artesanal o agraria, no
pudiendo nunca tratarse de una actividad “empresarial”.
La sociedad debe tener un objeto lícito y establecerse en interés común de los socios. (art. 1666)
No es preciso que tenga como causa el reparto de ganancias: también el pacto de uso de una cosa común es sociedad
(art. 1678)
UN ELENCO DE SOCIEDADES CIVILES TÍPICAS
 Sociedad civil profesional de la ley 2/2007 (aunque normalmente se constituirán como sociedades limitadas)
 Sociedades Agrarias de Transformación (RD 1776/1982)
 Unión Temporal de Empresas (con responsabilidad externa solidaria)
 Peña estable para comprar lotería en común
 Peña para mantener una caseta de feria
 Los “protocolos familiares” del RD 171/2007
 Explotación conjunta de un bar, aunque el alquiler del local esté a nombre de uno de los socios
 Una banda de rock
 Una agrupación de propietarios para promover desarrollo urbanístico de un sector
 Un grupo de abogados o profesores que se juntan para dar clases particulares a terceros
 Un grupo de abogados autónomos que comparten recursos e infraestructuras comunes
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FORMA
Se puede constituir incluso de palabra o tácitamente. No es precisa inscripción en ningún registro público, ni siquiera
para ser titular de bienes.
 Salvo las sociedades civiles profesionales, que se inscriben en Registro Mercantil.
Si se aportan bienes inmuebles, deberá hacerse en escritura pública, pero esto no es un requisito de validez sino que será
una forma de prueba de existencia del contrato ad solemnitatem (art. 1668).
Una sociedad con objeto “civil” puede constituirse como mercantil anónima o limitada. Entonces se aplica enteramente
el régimen mercantil de la Ley de Sociedad Capital, con independencia del objeto.

SC Y COMUNIDAD DE BIENES
La sociedad civil es un contrato, mientras que la comunidad de bienes es el resultado de una situación de cotitularidad
de varias personas sobre un activo.
No son términos contradictorios, ya que pueden darse a la vez, y la distinción no radica en la existencia o no de ánimo
de lucro.
En las sociedades “internas”, el régimen que se aplica son las disposiciones relativas a la comunidad de bienes frente a
terceros. (art. 1669 II)
En las sociedades internas y externas, el modo de concurrir que tienen los titulares o socios sobre bienes comunes es
una comunidad de bienes.
Los terceros acreedores singulares pueden embargar la cuota en comunidad, sin necesidad de que se disuelva y liquide
la sociedad, como si estuvieran en comunidad (art. 1699): Los acreedores de la sociedad son preferentes a los acreedores
de cada socio sobre los bienes sociales. Sin perjuicio de este derecho, los acreedores particulares de cada socio pueden
pedir el embargo y remate de la parte del socio en el fondo social.

MODALIDADES: dependiendo de las características de los bienes que se ponen en común:

1) Universal
a) de todos los bienes presentes y ganancias futuras que adquieran con ellos (art. 1673, 1674)
b) de todos los bienes presentes, ganancias futuras y bienes futuros, salvo adquiridos a título gratuito (art. 1674)
c) de todas las ganancias futuras: La sociedad universal de ganancias comprende todo lo que adquieran los socios
por su industria o trabajo mientras dure la sociedad.
Los bienes muebles o inmuebles que cada socio posee al tiempo de la celebración del contrato, continúan siendo
de dominio particular, pasando sólo a la sociedad el usufructo (1675; es el modelo supletorio: 1676)
2) Particular: La sociedad particular tiene únicamente por objeto cosas determinadas, su uso, una empresa señalada, un
oficio (art. 1678)

DURACIÓN
La sociedad comienza desde el momento mismo de la celebración del contrato, si no se ha pactado otra cosa: El contrato
comienza desde que se consiente, aunque no haya aún aportaciones o empresa común (art. 1679).
La sociedad constituida por tiempo determinado puede prorrogarse por consentimiento de todos los socios.
El consentimiento puede ser expreso o tácito, y se justificará por los medios ordinarios.
Si la sociedad se prorroga después de expirado el término, se entiende que se constituye una nueva sociedad. Si se
prorroga antes de expirado el término, continúa la sociedad primitiva.

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El contrato durara lo que las partes pacten. a falta de convenio: (arts. 1680, 1700):
 Hasta que se termina el negocio señalado o se hace imposible.
 Hasta que muere un socio, salvo pacto de que en caso de muerte de uno de los socios continúe la sociedad entre
los que sobrevivan (1704). (continuidad con los restantes o entrada del heredero)
 Hasta que un socio deviene insolvente
 Si no se hubiera pactado duración de contrato y por tanto fuera indefinido, todos los socios tienen derecho a
desistir sin justificar causa con el preaviso que establezca la buena fe y en tiempo oportuno (arts. 1705, 1706)
 Por denuncia con justa causa, aunque haya plazo determinado (art. 1707)
También cabe la posibilidad de pactar la extinción o rescisión parcial de la sociedad.

LAS APORTACIONES
Se entiende que cada socio debe a la sociedad lo que se comprometió aportar (art. 1681)
Si se retrase de la fecha en que debió hacer la aportación de dinero, se devengarán automáticamente intereses legales
desde la mora (art. 1682)
El socio que aporta su industria debe a la sociedad todas las ganancias que obtenga en el ramo de esa industria (art.
1683) y salvo que se pacte otra cosa existe “prohibición de competencia”, es decir, que no puede ejercer la misma
actividad fuera de la sociedad civil para beneficio propio.
 Es aconsejable huir de la figura del socio de industria, pues seguramente será recalificado como trabajador por
cuenta ajena y no podrá imputársele los riesgos o responsabilidades de la sociedad civil.
El riesgo de pérdida de la cosa aportada (art. 1687): El riesgo de las cosas ciertas y determinadas, no fungibles, que se
aportan a la sociedad para que sólo sean comunes su uso y sus frutos, es del socio propietario.
Si las cosas aportadas son fungibles, o no pueden guardarse sin que se deterioren, o si se aportaron para ser vendidas, el
riesgo es de la sociedad. También lo será, a falta de pacto especial, el de las cosas aportadas con estimación hecha en el
inventario, y en este caso la reclamación se limitará al precio en que fueron tasadas.
 Es del socio, cuando sólo aportó su uso, y la pérdida de la cosa disuelve SC (art. 1701 II): Cuando la cosa
específica, que un socio había prometido aportar a la sociedad, perece antes de efectuada la entrega, su pérdida
produce la disolución de la sociedad.
También se disuelve la sociedad en todo caso por la pérdida de la cosa cuando, reservándose su propiedad el
socio que la aporta, sólo ha transferido a la sociedad el uso o goce de la misma.
 Es de la sociedad, si se aportaron en propiedad, eran fungibles o siendo no fungibles, se aportaron con estimación
de cantidad. Se disuelve la SC si se pierde antes de la aportación (art. 1701 III). Pero no se disuelve la sociedad
por la pérdida de la cosa cuando ésta ocurre después que la sociedad ha adquirido la propiedad de ella.

LA GESTIÓN COMÚN: REGLA LEGAL SUPLETORIA

No existe una “razón” social, por lo que la representación de la SC será normalmente ejercida por un socio como
apoderado del resto de socios o de representación indirecta para el colectivo.
En principio, los límites y requisitos que se establecen a los apoderamientos en el contrato social afectan a terceros, a
diferencia de las sociedades mercantiles.
Regla supletoria cuando no se ha convenido el modo de gestión (art. 1695)

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  Cada uno es apoderado, por lo tanto, se entiende que las actuaciones de cualquiera de los socios vinculan a la
sociedad.: “Todos los socios se considerarán apoderados, y lo que cualquiera de ellos hiciere por sí solo, obligará
a la sociedad”
 Cada uno puede oponerse a las operaciones del otro antes de que tengan efecto (¿con efectos internos, como en
130 CCom?) “pero cada uno podrá oponerse a las operaciones de los demás antes que hayan producido efecto
legal.”
 Cada socio puede servirse de las cosas comunes, no para el interés societario sino para intereses particulares.
“Cada socio puede servirse de las cosas que componen el fondo social según costumbre de la tierra, con tal que
no lo haga contra el interés de la sociedad, o de tal modo que impida el uso a que tienen derecho sus compañeros.”
 Anticipo de dinero de la caja común (art. 1682 II)
 Cada socio puede obligar a los demás a gastos necesarios. “Todo socio puede obligar a los demás a costear con
él los gastos necesarios para la conservación de las cosas comunes.”
 Las modificaciones en la cosa común (o en el contrato social) requieren unanimidad. “Ninguno de los socios
puede, sin el consentimiento de los otros, hacer novedad en los bienes inmuebles sociales, aunque alegue que es
útil a la sociedad.”

MODALIDADES DE GESTIÓN PACTADAS EN CONTRATO SOCIAL

Socio nombrado administrador en el contrato social: tiene competencia plena (salvo mala fe) y no puede ser revocado
salvo por causa (art. 1692)
Socio apoderado después del contrato social, puede ser libremente revocable.
Si se ha apoderado a una pluralidad de personas sin establecer cómo van a actuar, la regla establece que cualquiera de
ellos puede actuar, con independencia de los demás nombrados, vinculando a la sociedad (solidaridad) (art. 1693)
Si se ha apoderado a una pluralidad de personas y se especifica que no pueden actuar independientemente del resto de
administradores, se entiende que son apoderados mancomunados. A falta de especificación de la mancomunidad
sería precisa unanimidad (art. 1694). Sin embargo, podría pactarse:
 Que la administración plural se adopte por acuerdos de mayoría
 Que en contrato social la administración sea desempeñada por un no socio o tercero.

RESPONSABILIDAD
El socio que actúe responde frente a los otros de los daños por su culpa (negligencia), y no puede compensarlos con las
ventajas procuradas sino que está obligado a indemnizar (art. 1686).
La sociedad responde al socio de las cantidades propias puestas al común y de las obligaciones sociales contraídas en
su propio nombre, por cuenta de la sociedad (del conjunto de socios) y con apoderamiento expreso o tácito (arts. 1688,
1697, 1698 II)
Todo socio responde de las deudas sociales válidamente contraídas por otro, pero no solidaria, sino subsidiariamente,
respondiendo principalmente el patrimonio de la sociedad si se hubiera constituido. (art. 1698 I)
Incluso sin apoderamiento, los otros socios se obligan internamente por el provecho obtenido en actos por socio no
apoderado (art. 1698 II)
Los acreedores sociales pueden embargar y ejecutar los bienes comunes, pero los acreedores de cada socio pueden pedir
embargo y remate de la parte de éste en el fondo social (art. 1699)
Cobran primero los acreedores sociales del patrimonio de la sociedad, después se liquida la sociedad y se reparte a cada
uno de los socios, y de ese remanente cobran los acreedores de cada socio.

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CONFLICTOS DE INTERESES
Socio que cobra una cantidad que le era exigible tanto a nombre propio como por cuenta de la sociedad (art. 1684):
Cuando un socio autorizado para administrar cobra una cantidad exigible, que le era debida en su propio nombre, de
una persona que debía a la sociedad otra cantidad también exigible, debe imputarse lo cobrado en los dos créditos a
proporción de su importe (a prorrata), aunque hubiese dado el recibo por cuenta de sólo su haber; pero, si lo hubiere
dado por cuenta del haber social, se imputará todo en éste.
Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de que el deudor pueda usar de la facultad que se le concede en el
artículo 1.172, en el solo caso de que el crédito personal del socio le sea más oneroso.
Socio que ha recibido por entero su parte en un crédito social sin que los demás hayan cobrado la suya (art. 1685): El
socio que ha recibido por entero su parte en un crédito social sin que hayan cobrado la suya los demás socios, queda
obligado, si el deudor cae después en insolvencia, a traer a la masa social lo que recibió, aunque hubiera dado el recibo
por sola su parte.

REPARTO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

Las pérdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado:
 Si sólo se hubiera pactado la parte de cada uno en las ganancias, será igual su parte en las pérdidas. (art. 1689 I)
 No se puede pactar excluir a un socio de todas las ganancias o todas las pérdidas (art. 1691 CC): Es nulo el pacto
que excluye a uno o más socios de toda parte en las ganancias o en las pérdidas.
Sólo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las pérdidas.
A falta de pacto, proporcional a las aportaciones, y el de industria como el que menos ha aportado (art. 1689 II): A falta
de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y pérdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que
lo fuere sólo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado. Si además de su industria hubiere
aportado capital, recibirá también la parte proporcional que por él le corresponda.
La designación de pérdidas y ganancias no puede ser encomendada a uno de los socios. Fijación de parte por un tercero,
conforme a la equidad (art. 1690)

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 TEMA 11. EL MANDATO. LA MEDIACION
I. El contrato de mandato.
1. Concepto y caracteres.
2. Mandato y representación (remisión).
3. Clases de mandato.
4. Las partes: capacidad.
5. Obligaciones de las partes.
6. La sustitución en el mandato.
7. Límites del mandato e instrucciones del mandante.
8. Pluralidad de mandantes o mandatarios.
9. Efectos del mandato frente a terceros.
10. Extinción del mandato.
II. La mediación: concepto, naturaleza y régimen jurídico.
III. La gestión de negocios ajenos.

FORMAS DEL MANDATO: CIVIL Y MERCANTIL

Mandato civil: el régimen del mandato recogido en el CC sería el tipo genérico a todas las formas de gestión de intereses
ajenos por cuenta o interés de otro (mandante).
Mandato mercantil: contrato de comisión, recogido en el Código de Comercio, es cuando el mandatario sea agente o
comerciante y el negocio sea un acto de comercio (art 244 CCom). Esta modalidad contractual se regula o rige hoy en
día por la LCA.

SUPUESTOS TÍPICOS DE MANDATO/COMISIÓN

 La actuación de los procuradores judiciales
 Agentes de comercio
 Poderes generales concedidos por personas mayores
 Mediadores de compra / venta: el caso mas típico es el de una persona (mandante) que encarga a una inmobiliaria
(mandatario) que venda el inmueble o encuentre alguno para comprar o alquilar.
Sin embargo, se produce problemática en la determinación del devengo de la comisión u honorarios: el criterio
general de las Audiencias Provinciales es que se devengan honorarios desde la perfección del contrato, es decir,
no cuando se produce el encargo sino cuando se realiza de forma efectiva lo encargado.
 Administradores societarios y apoderados generales de una empresa (“factores”)

LOS CARACTERES DEL CONTRATO DE MANDATO

Contrato consensual por el que el mandatario se encarga de hacer algo por cuenta y encargo de otra (art. 1709)
Es intuitu personae
 Puede ser revocado (art. 1732.1º): modo de terminación del contrato.
 Sin embargo, puede delegarse en un tercero, salvo prohibición del mandante (art. 1721) o en comisión mercantil
(art. 261 CCom). Esto se permite porque el mandato es un contrato gratuito.
Con carácter general es un contrato gratuito:
 Salvo pacto en contrario, donde podrá pactarse que sea oneroso
 Salvo que el mandatario sea un profesional ya que conllevara una remuneración (art. 1711)

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  En el caso de ser contrato oneroso, la libre revocación del art. 1732 exige indemnización del valor del contrato
para el mandatario.

MANDATO Y CONTRATO DE SERVICIOS

El art. 1709 es un tipo contractual genérico, que incluye cualquier prestación de servicios por cuenta de otro, con o sin
representación. Pero si hay función representativa o representación, entonces estamos ante un mandato.
El contrato de servicios con función representativa es un subtipo del mandato
El contrato para realizar una actuación jurídica a nombre de otro es puro mandato, sin contrato de servicios
El contrato de servicios prestados de forma gratuita es o conforma un mandato.
El contrato de servicios sin funciones representativas (pura actividad material) se gobierna analog. por el régimen del
mandato

FORMAS REPRESENTATIVAS EN EL MANDATO

 Mandato con representación directa: se actúa por cuenta y en nombre ajeno. El mandatario no se obliga dentro
de los límites del mandato (art. 1725; 247 CCom)
El desempeño extralimitado del mandato (el mandatario ejercita otra actividad a la mandada, o va mas allá de
los limites del mandato) por parte del mandatario no vincula u obliga al mandante salvo que este lo ratifique
(incluso tácitamente) sino que vincularía únicamente de la parte extralimitada al mandatario. (arts. 1259, 1727)
 Mandato con representación indirecta: se actúa por cuenta ajena y en nombre propio. El mandatario se obliga
frente al tercero y el principal, en principio, no se obliga. (art. 1717; 246, 275 CCom). Excepción: Salvo que se
trate de “negocios propios del mandante” (art. 1717 CC o el contratante sea un comisionista con poder general
(art. 287 CCom): El comisionista mercantil con apoderamiento general aunque actúe por representación
indirecta sí vincula directamente al comitente.
El mandatario o apoderado civil debe actuar, salvo permiso, con mandato de representación directa en nombre del
mandante.

AMPLITUD DE LAS FACULTADES

Mandato general o especial (art. 1712)
Mandato general: comprende todos los negocios del mandante. El objeto del mandato esta determinado, pero no
especificado.
Mandato especial: comprende uno o más negocios determinados. El objeto del mandato esta totalmente definido y
especificado.
 El mandatario con poder general para gestionar una empresa (art. 283 CCom)
Mandato concebido en términos generales vs. mandato expreso (art. 1713):
 El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración.
 Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio o actos de disposición, se
necesita mandato expreso.
 La facultad de transigir no autoriza para comprometer en árbitros o amigables componedores.
El mandatario no puede traspasar los límites de las facultades concedidas (art. 1714), delimitadas por el encargo hecho
por el mandante:
 Si lo hace se obliga en propio nombre (art. 1725) no vinculando al mandante salvo que este ultimo la ratifique.
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  No se consideran traspasados los límites, si fuese cumplido de una manera más ventajosa para el mandante que
la señalada por éste (art. 1715)
 En principio, el incumplimiento de instrucciones no produce efectos externos, es decir, no vincularían al tercero
(art. 1719 CC): En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.
OBLIGACIONES DEL MANDATARIO (1)
1. Obligación de cumplir el encargo. Responde por culpa (art. 1718 I): El mandatario queda obligado por la
aceptación a cumplir el mandato, y responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al
mandante.

Entre varios mandatarios, la responsabilidad es parciaria (art. 1723): La responsabilidad de dos o más
mandatarios, aunque hayan sido instituidos simultáneamente, no es solidaria si no se ha expresado así.
2. Obligación de acabar negocio comenzado, si hay peligro en la tardanza (art. 1718 II): Debe también acabar el
negocio que ya estuviese comenzado al morir el mandante, si hubiere peligro en la tardanza.
3. No asume el “riesgo de la cobranza”, salvo que se pacte y pague una comisión especial (art. 272 CCom, 19
LCA)
4. Someterse a instrucciones del mandante o conforme a uso y buena fe (art. 1719 CC; 255 CCom): En la ejecución
del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, hará todo lo que,
según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.
5. Dar o rendir cuenta de las operaciones, durante la ejecución del mandato (260 CCom) y al final del mandato.
6. Si aplica cantidades a fines propios, las debe con intereses desde la aplicación (art. 1724; 264 CCom): El
mandatario que, habiendo recibido fondos para desarrollar un encargo, los destinara a algo distinto del mandato
o para fines propios, debe intereses de las cantidades que aplicó a usos propios desde el día en que lo hizo, y de
las que quede debiendo después de fenecido el mandato, desde que se haya constituido en mora.

El mandatario que se “apropia” de fondos incurre en delito de apropiación indebida

7. Entregar al mandante todo lo recibido en virtud del mandato, aunque no se debiera a aquél (art. 1720): Todo
mandatario está obligado a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo
recibido no se debiera al segundo.
8. No puede autocontratar, salvo autorizado (art. 1459.2º CC y 267 CCom): No podrán adquirir por compra,
aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: Los mandatarios, los bienes
de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
Art. 267: Ningún comisionista comprará para sí ni para otro lo que se le haya mandado vender, ni venderá lo
que se le haya encargado comprar, sin licencia del comitente.

OBLIGACIONES DEL MANDANTE

1. El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato,
salvo pacto en contrario (oneroso).
 Si las anticipa el mandatario, debe reembolsarlas el mandante, aunque el negocio no haya salido bien, con tal
que esté exento de culpa el mandatario. El reembolso comprenderá los intereses de la cantidad anticipada, a
contar desde el día en que se hizo la anticipación.
 El mandatario puede suspender encargo mientras tanto (art 250 CCom).
2. Indemnizar daños y perjuicios sufridos por mandatario sin culpa en el desempeño del encargo (art. 1729): Debe
también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento
del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.
3. El mandatario tiene derecho de retención en prenda de los efectos del mandato, hasta que se le pague (1730 CC, 276
CCom): El mandatario podrá retener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el mandante realice

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 la indemnización y reembolso de que tratan los dos artículos anteriores. Se trata de un mero derecho de retención
sin existencia de prenda ya que no puede enajenar la cosa.
EXTINCIÓN DEL MANDATO
El mandato se acaba:
1. Por revocación del mandante
 El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento
en que conste el mandato.
 Puede revocar libremente, aunque se haya fijado un plazo o haya precio, siempre y cuando se abone la
indemnización correspondiente.
 El nombramiento de un nuevo mandatario para el mismo negocio produce la revocación del mandato anterior,
desde el día que éste lo sepa.
2. Por renuncia o incapacidad de mandatario
 El mandatario puede renunciar al mandato poniéndolo en conocimiento del mandante. Si éste sufriere perjuicios
por la renuncia, deberá indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su renuncia en la imposibilidad
de continuar desempeñando el mandato sin grave detrimento suyo.
 El mandatario, aunque renuncie al mandato con justa causa, debe continuar su gestión hasta que el mandante
haya podido tomar las disposiciones necesarias para nombrar un nuevo mandatario.
3. Incapacidad sobrevenida del mandante
 El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se
hubiera dispuesto su continuación o salvo en el mandato anticipado para incapacidad futura, es decir, cuando el
mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste.
En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o
posteriormente a instancia del tutor.
4. Por muerte de mandante y del mandatario.
 Excepción en la comisión mercantil Art. 280. CCom: Por muerte del comisionista o su inhabilitación se
rescindirá el contrato; pero por muerte o inhabilitación del comitente no se rescindirá, aunque pueden revocarlo
sus representantes.
5. Concurso de acreedores de cualquiera de las partes

PROTECCIÓN DE LOS TERCEROS QUE CONTRATAN CON EL MANDATARIO

La revocación no les afecta, si el mandato se dio para contratar con persona determinada, hasta que ésta lo sepa (art.
1734 CC): Cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede
perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber.
Lo hecho por mandatario ignorando la existencia de una causa de extinción es válido y surtirá todos sus efectos respecto
a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (art. 1738).
Los apoderamientos generales concedidos por una sociedad o empresario individual siguen siendo válidos frente a
terceros hasta revocación inscrita en RM (arts. 21 y 291 CCom).
Las reglas anteriores se han extendido por la jurisprudencia a todos los casos en que el tercero de buena fe confíe
legítimamente en la subsistencia o existencia de poder (representación aparente).

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 TEMA 12. LOS CONTRATOS ALEATORIOS
I. Concepto.
II. El contrato de alimentos
III. La renta vitalicia.
IV. El juego y la apuesta.

CONCEPTO: art 1790 CC: Por el contrato aleatorio, una de las partes, o ambas recíprocamente, se obligan a dar o
hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o
que ha de ocurrir en tiempo indeterminado.
Como vemos el CC los concibe como contrato oneroso, existiendo dos modalidades:
 A entrega a B algo seguro a cambio de la entrega condicionada (suspensiva o resolutoria) de algo de B a A. Ej:
contrato de seguro.
 A y B se prometen entregar algo mutuamente condicionado y excluyente (apuesta).
Sin embargo, también contempla el CC contratos aleatorios gratuitos:
 Renta vitalicia gratuita (art. 1807)
 Contrato a la gruesa (719-736 CCom)
 Apuesta unilateral (art. 1799)

CONTRATO DE ALIMENTOS O VITALICIO

Por el contrato de alimentos una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo
a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos (art.
1791 CC)
A la muerte del obligado o causa que impida pacífica convivencia, posibilidad de pactar cambio de alimentos por pensión
en dinero (art. 1792 CC)
En caso de incumplimiento, dará derecho al alimentista para exigir el cumplimiento, incluyendo el abono de los
devengados con anterioridad a la demanda, o la resolución del contrato, con aplicación, en ambos casos, de las reglas
generales de las obligaciones recíprocas:
 En caso de resolución, el juez puede determinar que la restitución del valor de los alimentos recibidos quede
total o parcialmente aplazada (art 1795 CC): En caso de que el alimentista opte por la resolución, el deudor de
los alimentos deberá restituir inmediatamente los bienes que recibió por el contrato, y, en cambio, el juez podrá,
en atención a las circunstancias, acordar que la restitución que, con respeto de lo que dispone el artículo
siguiente, corresponda al alimentista quede total o parcialmente aplazada, en su beneficio, por el tiempo y con
las garantías que se determinen.
 El alimentista ha de recibir un superavit con la resolución, que le permita constituir una nueva pensión (art.
1796): De las consecuencias de la resolución del contrato, habrá de resultar para el alimentista, cuando menos,
un superávit suficiente para constituir, de nuevo, una pensión análoga por el tiempo que le quede de vida.
 Para que afecte a terceros de buena fe, la resolución tiene que estar garantizada con el pacto inscrito en el que
se dé a la falta de pago el carácter de una condición resolutoria expresa o mediante una hipoteca de rentas,
cuando los bienes o derechos que se transmitan a cambio de los alimentos sean registrables.

CONTRATO DE RENTA VITALICIA

El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más
personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la
carga de la pensión. (art. 1802)

1
  La renta se puede constituir sobre la vida de cualquiera, salvo que sea persona fallecida o que padezca una
enfermedad que cause la muerte en los 20 días posteriores al contrato.
 La renta correspondiente al año en que muere el que la disfruta se pagará en proporción a los días que hubiese
vivido; si debía satisfacerse por plazos anticipados, se pagará el importe total del plazo que durante su vida
hubiese empezado a correr (art. 1806 CC)
La falta de pago de la renta no permite resolución (art. 1805): no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el
reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesión del predio enajenado; sólo tendrá derecho a reclamar
judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras.
Sin embargo, si se pacta resolución el contrato es válido y se convierte en vitalicio.
Se puede constituir a título gratuito una renta sobre sus bienes (sin entrega de capital) al tiempo del otorgamiento y el
donante puede disponer que la renta sea inembargable por deudas del pensionista.

JUEGO Y APUESTA
El CC no regula el juego, sino las consecuencias patrimoniales recíprocas de ganar o perder, y en un contexto temporal
en que el juego estaba prohibido. Hoy está permitido sustancialmente.
 Las “apuestas mutuas” no constituyen un contrato bilateral ni multilateral entre jugadores
Cuando se trate de un juego no autorizado o en circunstancias no autorizadas, el que gana no tiene acción para reclamar
el pago, y el que pierde y paga no puede pedir restitución (art. 1798 CC): La ley no concede acción para reclamar lo que
se gana en un juego de suerte, envite o azar; pero el que pierde no puede repetir lo que haya pagado voluntariamente, a
no ser que hubiese mediado dolo, o que fuera menor, o estuviera inhabilitado para administrar sus bienes.
 Se aplica la norma a la concesión de préstamos a jugadores que no podían jugar (ludopatía, prodigalidad, etc.)
por el casino (STS 10.10.2008)
 El juez puede moderar la deuda del que pierde en un juego no prohibido (art. 1801): El que pierde en un juego
o apuesta de los no prohibidos queda obligado civilmente.
La autoridad judicial puede, sin embargo, no estimar la demanda cuando la cantidad que se cruzó en el juego o
en la apuesta sea excesiva, o reducir la obligación en lo que excediere de los usos de un buen padre de familia.

2
 TEMA 13. EL CONTRATO DE SEGURO
I. Fuentes legales. Naturaleza de las normas que regulan el contrato de seguro.
II. Concepto y naturaleza del contrato de seguro.
III. La disciplina de la actividad aseguradora.
IV. Elementos del contrato:
1. Sujetos: capacidad.
2. El interés del asegurado.
3. El riesgo.
V. Forma del contrato. La póliza.
VI. Efectos del contrato.
1. Pago de la prima.
2. El siniestro.
VII. Clases de seguros.
1. Seguros de daños.
A. Concepto.
B. Disposiciones generales.
C. El interés asegurado.
D. Modalidades.
2. Seguro de personas. Modalidades.
Advertencia
El contrato de seguro (Ley 50/1980, LCS) forma parte de los programas de contratos en Derecho mercantil. En este
curso se explica de forma muy sumaria, para resaltar los datos esenciales de la figura y permitir una comprensión más
completa de la materia de Responsabilidad Civil Extracontractual, al final del presente Programa de Civil III
CONCEPTO
Por el contrato de seguro, una de las partes (el asegurador) se compromete a cambio de la percepción de una prima, a
que, en caso de que se produzca el evento previsto en el contrato, cuyo riesgo es objeto de cobertura, indemnizara a la
otra parte (el asegurado) por el daño sufrido o le satisfará un capital, una renta u otra clase de prestación, siempre dentro
de los limites pactados. Las primas pueden ser abonadas por persona distinta del asegurado (el tomador).
CARACTERÍSTICAS
La aleatoriedad viene dada porque en el momento de celebrar el contrato, los contratantes ignoran si el riesgo asegurado
se concretará o no y el momento en que se producirá el siniestro de cuyo acaecimiento no cabe duda. A su vez,
desconocen a cuanto ascenderán sus respectivas prestaciones y cuál de ellos será quien experimente mayor beneficio
con el contrato.
Las normas que disciplinan este sector declaran nulo, salvo excepciones, el contrato de seguro si en el momento de
celebrarlo no existiera riesgo asegurable o hubiera ya ocurrido el siniestro frente al que se pretendía la cobertura.
Es un contrato oneroso y bilateral, en el que las prestaciones respectivas de cada parte se hallan ligadas por un vínculo
sinalagmático de tal modo que si el asegurado deja de pagar las primas, permite al asegurador liberarse de su obligación.
Contrato consensual: que se perfecciona por el mero intercambio de voluntades cualquiera que sea la forma por la que
estas se hayan expresado, tal y como la jurisprudencia se ha ocupado de señalar. Sin embargo, a meros efectos
probatorios se exige la forma escrita y que la ley pueda imponer al asegurador la obligación de entregar un documento,
donde quede recogido el contrato a la persona que lo haya concertado.
Pertenece a la categoría de los contractos de tracto sucesivo, pues va de suyo que precisa prolongarse por todo el tiempo
en que el asegurado se halle expuesto al riesgo de cuya cobertura se trata. Aunque las prestaciones de las partes en
particular la consistente en el pago de las primas puedan dividirse y satisfacerse en periodos, eso no provoca la extinción
y el nacimiento de un nuevo contrato tras la finalización de cada periodo.
También es en la practica un contrato de adhesión en el que el asegurador predispone de forma unilateral una serie de
condiciones generales no negociables individualmente por el asegurado, el cual frecuentemente reúne los rasgos precisos
3
para ser considerado un consumidor aunque también puede tratarse de un empresario. Existe un especial control judicial
de cláusulas limitativas de los derechos del asegurado: no es un control de cláusulas abusivas ya que no solo se protege
al tomador o adherente consumidor sino también se protege al tomador que sea empresario.
Aunque el contrato de seguros se caracteriza por su voluntariedad, existen sectores, que la ley ha optado por imponer la
suscripción de un seguro obligatorio siquiera sea para la cobertura de un mínimo de los riesgos generados.
REGIMEN LEGAL
Le regulación legal del contrato de seguro está contenida en la Ley 50/1980 de 8 de octubre del Contrato de Seguro, la
cual derogó tanto los artículos 1791 a 1797 del Código Civil como los artículos 380 a 433 del Código de Comercio.
Los preceptos de la LCS deben considerarse unilateralmente imperativos, salvo que en ellos se disponga otra cosa tal y
como anuncia el artículo 2 LCS el cual dispone asimismo que, no obstante, son válidas aquellas estipulaciones
contractuales que sean más beneficiosas para el asegurado.
En los contratos de seguro por grandes riesgos las partes tendrán libre elección de la ley aplicable.
CLASES
Seguro de daños: están gobernados por el principio indemnizatorio: es decir, el valor de la indemnización que da la
aseguradora no puede ser superior al valor del riesgo real del asegurado antes de la producción del daño incierto. Incluso
puede ser inferior al valor real de la cosa.
 Seguro por daños en cosa propia: vehículo, hogar, etc.
 Seguro de incendios
 Seguro de la construcción
 Seguro contra robo
 Seguro de transportes
 Seguro de defensa jurídica
 Seguro de crédito y caución
 Seguro de responsabilidad civil, voluntario u obligatorio
Seguro de personas. No están sujeto al principio indemnizatorio
 Seguros sobre la vida
 Seguros de enfermedad / accidentes
SUJETOS DEL CONTRATO
ASEGURADOR: es la parte que se compromete al pago de la indemnización o capital toda vez que se haya producido
el siniestro frente a cuyo riesgo se concertó el seguro.
Se exige al asegurador que previamente haya obtenido autorización administrativa para ejercer su actividad y este dado
de alta en un Registro especial. Serán nulos los contratos de seguros celebrados por un asegurados que no cuente con la
pertinente autorización administrativa o que haya actuado traspasando los limites en ella marcados si bien aparte de
otras responsabilidades no por ello el asegurador se verá liberado de abonar la indemnización pertinente al asegurado
en caso de ocurrir el siniestro.
ASEGURADO: persona expuesta al riesgo cuya cobertura se trata de asegurar, suele ser al mismo tiempo quien
concierta el seguro con el asegurador (tomador):
 Coincidencia de asegurado y tomador: cuando el tomador del seguro (persona que contrata con el asegurador)
actuara por cuenta propia.
 Personas distintas entre asegurado y tomador: el tomador del seguro puede también actuar por cuenta ajena, es
decir, contratando un seguro en el que el interés de cobertura del riesgo lo ostenta otro sujeto, que será entonces
el asegurado pero no tomador. Cuando sean personas distintas, el tomador deberá cumplir con los deberes
derivados del contrato salvo los que por su naturaleza deban cumplirse por el asegurado. En particular, el
tomador del seguro está obligado al pago de la prima de acuerdo con lo estipulado en la póliza.

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El asegurado se coloca como regla general como acreedor de la indemnización o capital que el asegurador debe satisfacer
en caso de ocurrir el siniestro. Se exceptúan los casos en que los contratantes hayan designado un beneficiario distinto
del asegurado, como necesariamente ha de ocurrir en los seguros de vida para caso de muerte del asegurado, o en que
la ley legitime a otra persona para dirigirse directamente contra el asegurador exigiéndole el pago de la indemnización
como sucede el perjudicado tercero en el seguro de responsabilidad civil.
Existe otra modalidad especial: el contrato por cuenta propia, pero con acción directa del tercero perjudicado por el daño
(por ejemplo: art. 76 LCS: el seguro de responsabilidad civil)
 La acción directa es inmune a las excepciones existentes entre tomador y asegurador.
 En el seguro de responsabilidad civil obligatorio en automóviles ni siquiera puede oponer al lesionado o tercero
algunas exclusiones objetivas de cobertura (conducción bajo bebidas alcohólicas, estupefacientes, etc.).
En los seguros de daños, el asegurador que paga se subroga contra quienes hayan sido responsables del daño, salvo que
éstos hubieran de tener recurso contra el asegurado o se tratara de personas por quienes el asegurado hubiera de
responder, salvo si el daño se debió a dolo de éste (art. 43 LCS):
Artículo 43 LCS:
“El asegurador, una vez pagada la indemnización, podrá ejercitar los derechos y las acciones que por razón del siniestro
correspondieran al asegurado frente las personas responsables, del mismo, hasta el límite de la indemnización.
El asegurador no podrá ejercitar en perjuicio del asegurado los derechos en que se haya subrogado. El asegurado será
responsable de los perjuicios que, con sus actos u omisiones, pueda causar al asegurador en su derecho a subrogarse.
El asegurador no tendrá derecho a la subrogación contra ninguna de las personas cuyos actos u omisiones den origen a
responsabilidad del asegurado, de acuerdo con la Ley, ni contra el causante del siniestro que sea, respecto del asegurado,
pariente en línea directa o colateral dentro del tercer grado civil de consanguinidad, padre adoptante o hijo adoptivo que
convivan con el asegurado. Pero esta norma no tendrá efecto si la responsabilidad proviene de dolo o si la
responsabilidad está amparada mediante un contrato de seguro. En este último supuesto, la subrogación estará limitada
en su alcance de acuerdo con los términos de dicho contrato.
En caso de concurrencia de asegurador y asegurado frente a tercero responsable, el recobro obtenido se repartirá entre
ambos en proporción a su respectivo interés.”
LOS ACREEDORES CON GARANTÍA REAL:
El derecho de los acreedores con garantía real (hipoteca, prenda o privilegio) sobre la cosa asegurada tienen pignorado
por ley a su favor el crédito del tomador o indemnización que deba pagar el asegurador, si el seguro es posterior y si el
siniestro acaeciere después de la constitución de la garantía real o del nacimiento del privilegio (art. 40-43 LCS).
Es decir, primero se debe constituir la garantía real, después el contrato de seguro y por último, el siniestro.
EL OBJETO DEL CONTRATO: El riesgo
El contrato de seguro se funda sobre la base de la existencia de un riesgo, que acecha a uno de los contratantes y que le
lleva a preferir el abono de una prima periódica a favor de otro sujeto, antes que quedar expuesto a cubrir con su sola
capacidad económica futura la eventual necesidad desatada por la concreción de ese riesgo en forma de daño. Es objeto
del seguro por tanto la cobertura de un riesgo y en defecto de este, o si ya se hubiera concretado al momento de
celebración del contrato será nulo.
Es decir, el contrato es nulo si el riesgo ya se ha producido (es cierto) o si el tomador o asegurado carece de interés
económico en el bien asegurado.
El asegurador no está obligado a indemnizar si el daño ha sido causado por dolo del tomador asegurado, salvo
excepciones (el tercero afectado del daño siempre tendrá derecho de indemnización por la aseguradora).
En el seguro por cuenta ajena o con acción directa de tercero, el asegurador que paga al beneficiario o tercero puede
regresar siempre contra el tomador que provocó dolosamente el daño (art. 76 LCS). Así, el asegurador no podrá poner
una excepción a la víctima por el daño causado por el tomador, aunque no se cumpla con las cláusulas del contrato
(dolo, embriaguez, drogas), pero sí podrá regresar contra este.
5
El seguro de daños no puede enriquecer al asegurado, ya que el límite que puede cobrar atenderá al valor del daño en el
momento inmediatamente anterior a la producción del siniestro.
 La “regla proporcional” del art. 30 LCS: Si en el momento de la producción del siniestro la suma asegurada
es inferior al valor del interés, el asegurador indemnizará el daño causado en la misma proporción en la que
aquélla cubre el interés asegurado.

Las partes, de común acuerdo, podrán excluir en la póliza o con posterioridad a la celebración del contrato, la
aplicación de la regla proporcional prevista en el párrafo anterior.
 Prohibición del sobreseguro (art. 31 LCS):
Si la suma asegurada supera notablemente el valor del interés asegurado, cualquiera de las partes del
contrato podrá exigir la reducción de la suma y de la prima, debiendo restituir el asegurador el exceso de las
primas percibidas. Si se produjere el siniestro, el asegurador indemnizará el daño efectivamente causado.

Cuando el sobreseguro previsto en el párrafo anterior se debiera a mala fe del asegurado, el contrato será
ineficaz. El asegurador de buena fe podrá, no obstante, retener las primas vencidas y la del período en curso

 Prohibición del coaseguro acumulativo (art. 32 LCS):

Cuando en dos o más contratos estipulados por el mismo tomador con distintos aseguradores se cubran los
efectos que un mismo riesgo puede producir sobre el mismo interés y durante idéntico período de tiempo el
tomador del seguro o el asegurado deberán, salvo pacto en contrario, comunicar a cada asegurador los demás
seguros que estipule. Si por dolo se omitiera esta comunicación, y en caso de sobreseguro se produjera el
siniestro, los aseguradores no están obligados a pagar la indemnización.

Una vez producido el siniestro, el tomador del seguro o el asegurado deberá comunicarlo, de acuerdo con lo
previsto en el artículo dieciséis, a cada asegurador, con indicación del nombre de los demás.

Los aseguradores contribuirán al abono de la indemnización en proporción a la propia suma asegurada,

sin que pueda superarse la cuantía del daño. Dentro de este límite el asegurado puede pedir a cada
asegurador la indemnización debida, según el respectivo contrato. El asegurador que ha pagado una
cantidad superior a la que proporcionalmente le corresponda podrá repetir contra el resto de los aseguradores.

Si el importe total de las sumas aseguradas superase notablemente el valor del interés, será de aplicación lo
previsto en el artículo treinta y uno.

PERFECCIÓN Y DOCUMENTACIÓN
Es un contrato consensual, no necesitando para su validez una forma determinada. Sin embargo, la norma exige forma
escrita (A este escrito se le considera póliza. art. 8), pero tiene carácter meramente ad probationem.
La póliza recoge un derecho de crédito futuro (determinable cuando se produzca el riesgo) que puede ser transferible
automáticamente cuando se transmite la cosa u objeto asegurado, ya que lo acompaña. Sin embargo, esto no será así
cuando se hubiera previsto la facultad de resolver por el asegurador y adquirente si la póliza es nominativa.
La proposición de seguro hecha por la aseguradora es vinculante durante quince días: La proposición de seguro por el
asegurador vinculará al proponente durante un plazo de quince días. La solicitud de seguro no vinculará al solicitante.
Esto se hace para favorecer la competencia de seguros y el cliente pueda examinar toda la documentación antes de firmar
u obligarse.
Por acuerdo de las partes, los efectos del seguro podrán retrotraerse al momento en que se presentó la solicitud o se
formuló la proposición.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones del tomador:

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  Pago de la prima El pago de una prima única o de la primera de una serie de primas periódicas es “condición”
para la cobertura del siniestro. En general, el impago de cualquier prima permite resolver el contrato o a exigir
el pago vía ejecutiva (art. 15 LCS).
En todo caso, y a menos que se hubiera convenido lo contrario, el asegurador queda liberado de su obligación
cuando la prima no se hubiera pagado antes de producido el siniestro.
 En la fase precontractual declarar las circunstancias que puedan influir en la valoración del daño o riesgo por el
asegurador.
 Deber de declarar y hacerlo constar en el “cuestionario” del asegurador.
 Nulidad del contrato celebrado con reticencia dolosa (art. 10)
Obligaciones del tomador y del asegurado:
 Deber de comunicar el acaecimiento del siniestro dentro del plazo máximo de 7 días posteriores al siniestro al
asegurador, salvo que en la póliza se hubiera hecho constar otro plazo mas largo.
 Deber de aminorar las consecuencias del siniestro empleando los medios a su alcance. Los gastos ocasionados
a causa del correcto cumplimiento del deber, en tanto resulten oportunos y proporcionados, les serán
reembolsables incluso si sus labores se han demostrado ineficaces, siempre dentro del limite fijado en el
contrato.
 Obligación postcontractual del tomador o asegurado de declarar circunstancia modificativas del riesgo a los
efectos de modificar la prima (arts. 11, 12, 13):
 Art. 11: El tomador del seguro o el asegurado deberán durante la vigencia del contrato comunicar al
asegurador, tan pronto como le sea posible, todas aquellas circunstancias que puedan contribuir a
agravar el riesgo asegurado y sean de tal naturaleza que si hubieran sido conocidas por el asegurador
en el momento de la perfección del contrato no lo habría celebrado o lo habría hecho, pero en
condiciones más gravosas u onerosas.
2. En los seguros de personas el tomador o el asegurado no tienen obligación de comunicar la variación
de las circunstancias relativas al estado de salud del asegurado, que en ningún caso se considerarán
agravación del riesgo.

 Art. 12: El asegurador puede, en un plazo de dos meses a contar del día en que la agravación le ha sido
declarada, proponer una modificación del contrato. En tal caso, el tomador dispone de quince días a
contar desde la recepción de esta proposición para aceptarla o rechazarla. En caso de rechazo, o de
silencio por parte del tomador, el asegurador puede, transcurrido dicho plazo, rescindir el contrato
previa advertencia al tomador, dándole para que conteste un nuevo plazo de quince días, transcurridos
los cuales y dentro de los ocho siguientes comunicará al tomador la rescisión definitiva.

El asegurador igualmente podrá rescindir el contrato comunicándolo por escrito al asegurado dentro de
un mes, a partir del día en que tuvo conocimiento de la agravación del riesgo. En el caso de que el
tomador del seguro o el asegurado no haya efectuado su declaración y sobreviniere un siniestro, el
asegurador queda liberado de su prestación si el tomador o el asegurado ha actuado con mala fe. En
otro caso, la prestación del asegurador se reducirá proporcionalmente a la diferencia entre la prima
convenida y la que se hubiera aplicado de haberse conocido la verdadera entidad del riesgo.
 Art. 13: El tomador del seguro o el asegurado podrán, durante el curso del contrato, poner en
conocimiento del asegurador todas las circunstancias que disminuyan el riesgo y sean de tal naturaleza
que si hubieran sido conocidas por éste en el momento de la perfección del contrato lo habría hecho en
condiciones más favorables.

En tal caso, al finalizar el período en curso cubierto por la prima, deberá reducirse el importe de la prima
futura en la proporción correspondiente, teniendo derecho el tomador en caso contrario a la resolución
del contrato y a la devolución de la diferencia entre la prima satisfecha y la que le hubiera correspondido
pagar, desde el momento de la puesta en conocimiento de la disminución del riesgo.
Obligación del asegurador:
El asegurador estará obligado al pago de la prestación o indemnización, salvo en el supuesto de que el siniestro haya
sido causado por mala fe del asegurado.
7
Si no pagara, podría incurrir en la mora del asegurador (art. 20 LCS), donde es establece un recargo por demora
injustificada.

DURACIÓN Y PRESCRIPCIÓN
El contrato de seguro es de tracto sucesivo. Su duración es una de las indicaciones mínimas que habrán de hacerse
constar o determinarse en la póliza, la cual no podrá fijar un plazo superior a diez años, salvo en el caso de los seguros
de vida.
Según el artículo 23 LCS: Las acciones que se deriven del contrato de seguro prescribirán en el término de dos años si
se trata de seguro de daños y de cinco si el seguro es de personas.

8
 TEMA 14. LA FIANZA
I. Concepto y caracteres.
II. La obligación garantizada.
III. Las obligaciones del fiador.
IV. Carácter expreso y forma de la fianza.
V. Fuentes de la fianza.
VI. Relaciones entre el acreedor y el fiador.
VII. Extinción.
VIII. El derecho de regreso y subrogación.
IX. La cofianza.
X. La subfianza.
XI. Fianza y cofianza solidaria.
XII. Figuras afines a la fianza. Las cartas de patrocinio.
XIII. Las garantías personales no accesorias.

INTRODUCCIÓN A LAS GARANTÍAS PERSONALES Y REALES

Garantías de las obligaciones y contratos de garantía personal y real.
Las garantías, ya sean reales o personales, son accesorias de una obligación. De esta forma, si la obligación deviene nula
o se extingue, también lo hará la garantía
La obligación garantizada puede ser de cualquier tipo: presentes, futuras, condicional, propia o ajena (garantía sobre un
bien mío para la obligación de tercero).
Los dos tipos de garantías permite lo que se denomina Garantías ómnibus, es decir que las obligaciones aseguradoras
no estén exactamente determinadas sino que son indefinidas hasta una cifra máxima.
Garantías tipificadas: personales (fianza, aval cambiario) y reales (prenda, hipoteca y anticresis).
Diferencias estructurales entre garantías personales y reales: otro responsable (garantía personal) o afección del valor
de una cosa al cumplimiento de la obligación (garantía real).

CARACTERES DE LA FIANZA
Concepto de fianza artículo 1822 CC: consiste en la obligación de cumplir o pagar por tercero en caso de no hacerlo
éste. Esta es una obligación fiduciaria e independiente, pero accesoria de la principal (art. 1824, 1826, 1847 CC). Por lo
tanto, la fianza no puede existir sin una obligación válida.
De esta forma, si un tercero “asume” como codeudor la deuda preexistente de otro, se le considera fianza.
La obligación de fianza es naturalmente subsidiaria (“beneficio de excusión”: señalar los bienes del deudor antes de
acudir al fiador), pero puede pactarse como solidaria con el deudor (art. 1822 II)
 Externamente, a ojos del acreedor, se aplica el régimen de la solidaridad de deudores. Sin embargo la relación
interna entre deudor y fiador en un régimen de solidaridad, este último podrá regresar sobre el total al deudor y
no sobre una parte.
 TS ha establecido que si la fianza es de carácter “mercantil” se presume que es naturalmente solidaria, y para
que sea subsidiaria tendrá que pactarse.
Puede nacer de un contrato específico de garantía (“contrato de fianza”) o venir directamente establecida por la ley o de
otra situación jurídica (“fianza como obligación”).
 El origen de dicha obligación es normalmente el contrato concertado entre la persona que la asume (fiador) y el
acreedor de la obligación principal.

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  No, obstante puede obligarse al deudor a dar un fiador por convenio, cuando la ley así lo exija o lo imponga la
autoridad judicial (fianza legal o judicial). Hay una “obligación de fianza” siempre que una norma imponga a
un sujeto la responsabilidad subsidiaria o solidaria por deuda de un principal
En los casos de fianza legal o judicial el “obligado a dar fiador” o deudor, debe presentar sujeto solvente (arts.
1828, 1829 CC), es decir, persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la
obligación que garantiza. La insolvencia posterior a la celebración del contrato de fianza, permite al acreedor
exigir otro fiador con las cualidades antes señaladas, salvo que el acreedor hubiera exigido y pactado como
fiador una persona determinada.

PERFECCIONAMIENTO DE LA FIANZA
“Contrato de fianza”: es un contrato consensual, entre el fiador y el acreedor, que puede ser gratuito u oneroso,
dependiendo de si el fiador percibe alguna remuneración del deudor o acreedor.
 Se caracteriza por ser un contrato consensual por lo que no esta sujeto a formalidad alguna para que quede
perfeccionado. El elevar este contrato a escritura pública sería una forma ad probationem pero no un requisito
de validez.
 Principio de interpretación restrictiva (art. 1827 CC): La fianza no se presume, debe ser expresa y no puede
extenderse a más de lo contenido en ella. Esta norma se ha interpretado en el sentido de que debe constar
inequívocamente la voluntad del fiador de asumir la fianza, sea mediante una declaración expresa del fiador o
por medio de hechos concluyentes. De ahí que se haya negado este carácter a las declaraciones de una persona
sobre la solvencia del deudor o a una simple declaración de bienes.
 La fianza puede tener carácter oneroso o gratuito:
 Oneroso: cuando el acreedor se compromete con el fiador a realizar alguna contraprestación, si bien
puede ser el deudor afianzado quien se obligue a pagar la contraprestación al fiador por el riesgo que
asume al garantizar una deuda ajena. También cuando el acreedor otorga una ventaja al deudor en
atención a la garantía que supone la fianza, de manera que sin la misma las condiciones del crédito
concedido al deudor hubieran sido mas gravosas. De igual modo se entiende onerosa cuando el fiador
tiene interés en la concesión del crédito al deudor por el beneficio que ello le pueda suponer, de forma
que sin la garantía que conlleva la fianza, el acreedor no hubiera concedido crédito al deudor.
 Contrato bilateral o sinalagmático: cuando la retribución al fiador se asuma por el acreedor.
 La fianza a titulo gratuito no supone una donación ni al creedor, quien recibe lo que le es debido, ni al
deudor, frente a quien tiene el fiador acción de regreso.

 Fianza prestada por cónyuge administrador / socio de empresa “ganancial”: obliga los bienes comunes
 Si fuere simple o indefinida, comprenderá no sólo la obligación principal, sino todos sus accesorios, incluso los
gastos del juicio, entendiéndose, respecto de éstos, que no responderá sino de los que se hayan devengado
después que haya sido requerido el fiador para el pago.
Art. 1825 CC: Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero
no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.
 Fijación de una cantidad máxima de responsabilidad del fiador
 Fianza indefinida en el tiempo: se reconoce el derecho de desistimiento pro futuro al fiador. Por lo tanto, no
responderá de las deudas una vez declarado el desistimiento, pero sí de las anteriores.
 El problema del fallecimiento del fiador y las deudas futuras
Obligaciones de “transparencia” en la fianza contratada para asegurar contratos de crédito inmobiliario (LCCI):
requisitos de perfección para el contrato de fianza. Cuando el fiador sea persona física y sea un crédito no empresarial.
LA ACCESORIEDAD DE LA FIANZA
La fianza no puede existir sin una obligación válida (art. 1824 CC). Ahora bien, es válida la fianza de una obligación
que puede anularse por el deudor en virtud de una excepción puramente personal. Así lo admite el artículo 1824 II CC
que pese a mencionar la minoría de edad como excepción puramente personal, es también aplicable al supuesto de
incapacidad del menor. Aunque el deudor principal impugne la obligación garantizada y se anule, la fianza es exigible
10
y el fiador estará obligado a pagar si el acreedor se lo reclama. En estos casos el fiador tiene que cumplir sin poder luego
ejercer su derecho de reembolso contra el deudor.
Se puede obligar a menos, pero no a más que el deudor principal tanto en la cantidad como en lo oneroso de las
condiciones. Si se hubiera obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudor. (art. 1826 CC)
El fiador responde también de los intereses de la deuda y de los gastos del juicio del acreedor contra el fiador, desde que
se le notificó (art. 1827 II)
La fianza se extingue al mismo tiempo y causa que la obligación principal (art. 1847 CC): La obligación del fiador se
extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones.
El fiador puede oponer al acreedor las excepciones objetivas de la deuda principal (que esta sea nula o ya se haya
extinguido) y las que personalmente correspondan al deudor (ej. compensación).
LAS GARANTÍAS PERSONALES NO ACCESORIAS (GARANTÍA A PRIMER REQUERIMIENTO)
Este régimen de oponibilidad de excepciones del régimen del Código Civil no es imperativo y se puede pactar su
renuncia.
De esta forma las garantías serian: Garantías autónomas, no accesorias, en las que el garante no puede alegar excepciones
de la relación subyacente deudor-acreedor. Por lo tanto, no se pueden oponer excepciones derivadas de la relación
principal y las que personalmente correspondan al deudor.
El garante se obliga a pagar a primer requerimiento sin atender a la eventual oposición del deudor.
Eventualmente, el garante renuncia también a sus propias excepciones personales contra acreedor, aunque no se
presume.
El TS ha declarado válidas estas garantías.

EFECTOS EN LA FIANZA DE LAS MODIFICACIONES DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL

Transacción sobre la deuda principal, hecha por el deudor con el acreedor: no obliga al fiador si este no lo consiente
(art. 1835 CC).
La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. (art. 1851 CC).
Dación en pago para extinguir la obligación principal: extingue la fianza, aunque luego la cosa dada en pago sea saneada
por evicción por el deudor (art. 1849 CC)

LA SUBSIDIARIEDAD DE LA FIANZA
Cuando el acreedor ejecuta la subsidiariedad de la fianza se dirige al fiador para que pague. Este fiador tiene derecho a
que se haga excusión previa de los bienes del deudor (art. 1831 CC). El beneficio de excusión consiste en señalar los
bienes del deudor para que el acreedor haga efectivo el pago. Si una vez señalados los vienes estos no son suficientes
para el pago de la deuda, sí tendrá acción el acreedor contra el fiador.
 El beneficio de excusión podrá aplicarse por el fiador, aunque haya sido codemandado y condenado juntamente
con el deudor (art. 1834 CC)
 En el caso de que hubiera una subfianza que asegure la fianza, el subfiador tiene beneficio de excusión respecto
del fiador y del deudor.

La excusión no tiene lugar:

1. Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.
2. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor.

11
 3. En el caso de quiebra o concurso del deudor.
4. Cuando éste no pueda ser demandado judicialmente dentro del Reino
5. Ni cuando el fiador no señala bienes específicos del deudor
La negligencia en la excusión la soporta el acreedor (art. 1833): Cumplidas por el fiador todas las condiciones del
artículo anterior, el acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados es responsable, hasta donde ellos
alcancen, de la insolvencia del deudor que por aquel descuido resulte.
RELACIONES DEUDOR- FIADOR
El derecho de reembolso es una acción reconocida al fiador que nace con el pago de la deuda ajena hecha al acreedor,
con el alcance de 1838 CC.
Fiador está legitimado a efectos de la acción pauliana o rescisoria por fraude del deudor, aún antes de haber pagado al
acreedor.
El fiador se subroga por el pago en todos los derechos y garantías accesorias que el acreedor tenía contra el deudor y
contra tercero (art. 1839). Esto sólo se podrá hacer cuando el fiador aclare que el pago que esta efectuando no es
liberatorio del crédito, sino requisito para subrogarse en la posición del acreedor (art.1210 CC).
La subrogación del fiador no será posible cuando se prestó fianza contra la voluntad de deudor y este hubiese
manifestado su oposición.
Deudor cuando se le reclama el pago por la vía del 1838 o 1839 CC, puede oponer en regreso al fiador las mismas
excepciones que éste pudo oponer y no opuso al acreedor, si el deudor se las hizo saber (art. 1840): Si el fiador paga sin
ponerlo en noticia del deudor, podrá éste hacer valer contra él todas las excepciones que hubiera podido oponer al
acreedor al tiempo de hacerse el pago.
Fiador soporta el riesgo de que el deudor pague al acreedor por no haber sido notificado del pago de fiador (art. 1842):
Si el fiador ha pagado sin ponerlo en noticia del deudor, y éste, ignorando el pago, también paga al acreedor, no queda
al fiador recurso alguno contra el deudor, pero sí contra el acreedor (acción de cobro de lo indebido).
Antes de haber pagado, fiador tiene derecho a que el deudor le garantice el regreso o lo pagado en los casos de art. 1843
CC:
1. Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.
2. En caso de quiebra, concurso o insolvencia.
3. Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y este plazo ha vencido.
4. Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que debe satisfacerse.
5. Al cabo de diez años, cuando la obligación principal no tiene término fijo para su vencimiento, a menos que sea
de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un plazo mayor de los diez años.
En todos estos casos la acción del fiador tiende a obtener relevación de la fianza o una garantía que lo ponga a cubierto
de los procedimientos del acreedor y del peligro de insolvencia en el deudor.

Cofianza: cuando hay varios fiadores de un mismo deudor.

Clases de concurrencia:
A. Parciaria, por acuerdo: la obligación a responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamar a
cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer.
B. A falta de acuerdo, parciaria con posible pérdida del beneficio de división (arts. 1831, 1837 CC)
C. Se obligan entre sí de forma solidaria, por acuerdo
Regreso entre cofiadores en casos B) y C): como entre codeudores solidarios (arts. 1844, 1145 CC)
 La jurisprudencia ha “derogado” la condición para el regreso establecida por art. 1844 III: Artículo 1844.
Cuando son dos o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de ellos haya pagado
podrá reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer.
12
 Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de éste recaerá sobre todos en la misma proporción.
Para que pueda tener lugar la disposición de este artículo, es preciso que se haya hecho el pago en virtud de
demanda judicial, o hallándose el deudor principal en estado de concurso o quiebra.
 Artículo 1145.:El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación.
El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los
intereses del anticipo.
La falta de cumplimiento de la obligación por insolvencia del deudor solidario será suplida por sus codeudores,
a prorrata de la deuda de cada uno.
 Los cofiadores pueden oponer al fiador que pagó las excepciones del deudor que aquél pudo haber opuesto al
acreedor.

EXTINCIÓN DE LA FIANZA
Por accesoriedad, cuando se extinga la obligación del deudor con el acreedor, también se extingue la fianza.
Por novación incluso no extintiva de la obligación principal.
 Unas veces se aplicará analog el 1835 II y otras se extinguirá la fianza
 La fianza se extingue por cambio del deudor, pero no cuando hay cesión del derecho del acreedor.
 No se extingue por fusión del acreedor ni del deudor
 Se extingue la fianza pero subsiste la deuda por confusión entre acreedor y deudor, entre acreedor y fiador y
entre deudor y fiador (arts. 1193, 1848)
Causas particulares
 Prórroga (art. 1851) y dación en pago (art. 1849) Remisión
 Liberación del fiador por “perjuicio en la subrogación” (art. 1852): Los fiadores, aunque sean solidarios, quedan
libres de su obligación siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos,
hipotecas y privilegios del mismo.
FIANZA Y CONCURSO DE ACREEDORES DEL DEUDOR O FIADOR
En el procedimiento concursal hay una fase en la que se clasifican los créditos y se hace una lista de acreedores. Los
acreedores deben reclamar sus créditos para poder cobrar, si no lo hicieron en tiempo y forma habrá precluido la
posibilidad y no serán acreedores en el concurso.
En el concurso del fiador con beneficio de excusión, el acreedor tiene un crédito contingente o eventual (art. 87.5)
El crédito de reembolso del fiador antes del pago (en caso de que tenga que pagar en el futuro) se califica como
contingente en el concurso del deudor.
El fiador que es una persona relacionada con el deudor es un acreedor subordinado (se pagan los últimos) en vía de
regreso, aunque se subrogue en derecho del acreedor (art. 87.6º LC)
Con el concurso del deudor, el fiador pierde el derecho de excusión y el cofiador pierde el beneficio de división (arts.
1831, 1837 CC)
Los convenios de quita y espera alcanzados con el deudor concursado no benefician ni liberan al fiador, si el acreedor
votó en contra de tales acuerdos (art. 135 LC)
 ¿Y si votó a favor del acuerdo?

13
 TEMA 15. LA PRENDA.

I. La prenda: consideraciones generales.

1. Concepto y naturaleza jurídica.
2. Caracteres.
3. Clases.
II. La prenda con desplazamiento posesorio.
1. Constitución.
2. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio.
3. Extinción.
4. Prendas especiales.
A. Prenda irregular.
B. Prenda de cosa futura.
C. Prenda de cosa ajena.
D. Prenda sobre derechos.
E. Prenda de créditos y valores cotizables.
III. La prenda sin desplazamiento posesorio.
1. Constitución.
2. Las partes: capacidad.
3. Bienes pignorables.
4. Forma.
5. El Registro de prendas sin desplazamiento posesorio.
6. Contenido.
7. Enajenación de la cosa gravada.
8. Cesión del crédito garantizado.
9. Preferencia para el cobro.
10. Extensión de la garantía.
11. Procedimiento de ejecución.
12. El warrant agrícola.
IV. Las garantías financieras
V. La anticresis.

INTRODUCCIÓN A LAS GARANTÍAS REALES

Concepto de garantías reales: Afección del valor de una cosa al cumplimiento de una obligación, de cualquier tipo,
de la que son obligaciones accesorias a la principal.
Requisitos esenciales de las garantías reales (art. 1857 CC):
1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca (garante).
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de
no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Una característica común de las garantías reales es que todas ellas están dotadas de publicidad: es decir, el valor de
una cosa afecto a una obligación debe de tener una garantía para el tráfico jurídico. Así la publicidad de las garantías
reales puede ser: publicidad posesoria (se aplica a la prenda manual o común) y publicidad registral (las demás, diversos
registros: hipotecas y prendas sin desplazamiento de la posesión).
Prohibición de pacto comisorio (1859 CC): El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni
disponer de ellas. Sin embargo, se permite el pacto marciano, consistente en que cuando la cosa es líquida (dinero en
una prenda irregular) el acreedor puede apropiarse de la cosa.

1
El garante puede ser un tercero no deudor (“fiador real”, hipotecante/pignorante tercero): Las terceras personas
extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
Extinción de garantías reales por pérdida de la cosa y subrogación real: cuando la cosa o el bien está sujeto a
contrato de seguros y además está gravada con una garantía real, si se pierde la cosa se extingue la garantía real, pero se
produce la subrogación real y esa garantía es sustituida por la prenda sobre el crédito indemnizatorio que el seguro debe
dar al asegurado y garante.
Las garantías reales son indivisibles, pero cabe pacto en contrario: como son indivisibles, todas y cada una de sus partes
esta hipotecada, aunque se reduzca la obligación principal.
Las garantías reales en el concurso: paralización de ejecuciones sobre activos esenciales, privilegio concursal,
situación en liquidación concursal.

PRENDA
Tipos de prenda
 Prenda ordinaria, manual o posesoria (CC)
 Prenda irregular (CC): sobre cosas fungibles.
 Prenda de derechos y prenda de créditos (CC/LHMPSD/LMV)
 Prenda financiera (RDL 5/2005 de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para
la mejora de la contratación pública).
 Prenda sin desplazamiento (LHMPSD o Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento de posesión).

1. PRENDA ORDINARIA
Régimen general de toda prenda, pero sobre todo de la ordinaria se encuentra entre los artículos 1857-1873 del Código
Civil.
Caracteres de la prenda
Concepto: contrato que hace nacer un derecho real de garantía sobre el valor de una cosa, esencialmente accesorio a la
obligación principal y naturalmente indivisible.
Sujetos: acreedor + deudor o constituyente de garantía: el deudor puede ser o no el pignorante de la prenda ya que
también la puede constituir un tercero.
 Fiador real: prenda por deuda ajena
Objeto: bien mueble susceptible de posesión, enajenable y que esté en el comercio.
 Además el pignorante o el constituyente de garantía ha de tener la propiedad y la libre disponibilidad del bien.
Asegura todo tipo de obligaciones, también las futuras.
Requisitos de la prenda
Los contratos de garantía real son formales, y por lo tanto han de cumplir ciertos requisitos para ser validos:
Tiene que constar la garantía real en Instrumento público con fecha cierta (1865 CC, 1227 CC) aunque también se acepta
la póliza.
Desplazamiento posesorio continuado (1863 CC): se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en
posesión de ésta al acreedor, o a un tercero designado de común acuerdo.
 Es decir, se busca la desposesión de la cosa por parte del deudor a favor del acreedor o tercero.

2
  Se presumirá extinguida la prenda si el bien vuelve a la posesión del dueño (1191 CC) de forma iuris tantum,
es decir, admitiendo prueba en contrario: Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda cuando la
cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.
En defecto de instrumento público y/o desplazamiento posesorio del deudor a favor del acreedor, no nace un derecho
real de garantía, sino que sólo surge promesa de prenda (1862 CC). El problema es que la promesa de constituir prenda
o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que
incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o
fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.
Derechos del acreedor garantizado
Derecho de retención hasta el momento del pago (art.1866 CC): El contrato de prenda da derecho al acreedor para
retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la
primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado
la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda
Derecho de realización del valor:
 Solo a través de procedimientos legalmente establecidos: pueden ser judiciales o extrajudiciales.
 Prohibición del pacto comisorio (1859 CC): El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o
hipoteca, ni disponer de ellas.
Preferencia sobre otros acreedores que no gozan de derecho de garantía (90.1.6 LC, 1922.2 CC): las garantías reales
conceden un derecho de cobrar con preferencia sobre el valor de una cosa tanto en caso de concurso como fuera del
concurso.
Derecho a defensa de su posesión que ostenta como acreedor pignoraticio sobre terceros.
Obligaciones del acreedor
Conservación y custodia de la cosa pignorada (1867 CC): El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la
diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de
su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.
 Derecho al reembolso de gastos.
Prohibición de su uso sin autorización del dueño (1870 CC): El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin
autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en
depósito.
 Doctrina sobre la prenda: Excepto que la prenda se haya constituido sobre bienes perecederos, ya que se permite
que puedan ser sustituidos por otros.
Imputación de intereses a los intereses de la deuda y luego a la deuda misma (1868 CC): Si la prenda produce intereses,
compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los
legítimamente debidos, los imputará al capital.
 Es decir, se produce una apropiación de los frutos de la cosa.

Extinción
El contrato de prensa al ser accesorio se extinguirá con la extinción de la obligación principal.
Con la pérdida del bien gravado, con la posibilidad de una subrogación real y la sustitución con otra garantía.
Tras la constitución de la prenda, el recobro de la posesión del bien pignorado (1191 CC) por el deudor o pignorante.
 presunción iuris tantum: admite prueba en contrario.

3
Procedimiento de ejecución del 1872 CC
Opciones del acreedor: este podrá ejecutar la prenda mediante la ejecución procesal (LEC) o extraprocesal (CC).
Para la prenda común, la ejecución extraprocesal ante notario se encuentra recogida en el artículo 1872 CC:
El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder ante Notario a la enajenación
de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño
de la prenda en caso de que no sean la misma persona. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda,
podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño
de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito.
Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio
 Ante notario, por subasta pública
 Citación del deudor y del dueño del bien
 Si dos subastas desiertas, el acreedor puede apropiarse del bien pro soluto (por el total de la deuda) pero deberá
dar carta de pago por la totalidad del crédito, es decir, se extinguiría la deuda.
Si se trata de instrumentos financieros o valores sometidos a cotización:
 Artículo 322 Código de Comercio:
Vencido el plazo del préstamo, el acreedor, salvo pacto en contrario y sin necesidad de requerir al deudor, estará
autorizado para pedir la enajenación de los valores dados en garantía, a cuyo fin entregará a los organismos
rectores del correspondiente mercado secundario oficial la póliza o escritura de préstamo, acompañada de los
títulos pignorados o del certificado acreditativo de la inscripción de la garantía, expedido por la entidad
encargada del correspondiente registro con­table.

El organismo rector, una vez hechas las oportunas comprobaciones, adoptará las medidas necesarias para
enajenar los valores pignorados, en el mismo día en que reciba la comunicación del acreedor, o, de no ser
posible, en el día siguiente, a través de un miembro del correspondiente mercado secundario oficial.

El acreedor pignoraticio sólo podrá hacer uso del procedimiento ejecutivo especial regulado en este artículo
durante los tres días hábiles siguientes al vencimiento del préstamo.
 RDL 5/2005 de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la
contratación pública: también se regula un procedimiento de ejecución.

2. PRENDA IRREGULAR
Contrato atípico (1255 CC): Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por
conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Se distingue de la prenda ordinaria en tres rasgos:
 Recae sobre un bien fungible, sobre todo dinero.
 Al tratarse de bienes fungibles, se confunde con el patrimonio del acreedor por lo que se transmite la propiedad
o dominio y con ello también se transmite el riesgo (res perit domino).
 Acreedor solo está obligado a devolver un tantundem o equivalente al valor del bien fungible en el que se
constituyo la prenda.
 No es necesario ejecución judicial ni tampoco ejecución ante notario, ya que se ejecutan por apropiación: En el
caso de que el deudor no cumpla con la obligación principal, el modo que tiene el acreedor de ejecutar la prenda
irregular es quedándose con el dinero dado hasta la cantidad debida. EJ: deudor debe 100 al acreedor, y se dio
en prenda 100 euros, el acreedor ejecuta la prenda irregular y se queda con los 100.

3. PRENDA DE CRÉDITOS
Se constituye sobre derechos de crédito.
4
Admisión por la doctrina y jurisprudencia en los años 80
Relación jurídico-real entre el acreedor y el deudor cedido: En este tipo de prendas existen dos relaciones jurídicas
implicadas :
 Por lado tenemos la relación de la obligación garantizada de la que surge la obligación asegurada (prenda) entre
el Acreedor y el Deudor.
 Y después tenemos el negocio jurídico del que deriva el derecho de crédito pignorado entre el
Deudor/Constituyente de garantía y el Deudor cedido.
Las prendas de crédito son materialmente cesiones de crédito en garantía.
Aplicación del régimen de prenda posesoria por analogía: el Código Civil.
Tres formas de constituirla y tres regímenes jurídicos distintos:
 Conforme al régimen del Código Civil la Cesión de créditos en garantía es un contrato formal y requiere que se
constituya en documento público para su validez y, convenientemente pero no implicando requisito de validez
la notificación al deudor.
Problemática situación de la prenda de crédito en caso de concurso del pignorante.
 Prenda registral sin desplazamiento también puede pignorar derechos de crédito, art. 54 LHMPSD.
 Prenda financiera, si las partes están en el ámbito subjetivo del RDL 5/2005 + prenda sobre crédito del depósito
bancario.

4. PRENDA DE DERECHOS (DISTINTOS DE CRÉDITOS)

También se puede establecer prenda sobre valores y otros derechos incorporales (cuando las partes estén fuera del ámbito
de RDL 5/2005) como por ejemplo una licencia:
 Los valores no emitidos ni anotados en cuenta (por ej. acciones sociales) se pignoran igual que una prenda de
crédito, haciendo falta documento público para su validez.
 Si son valores emitidos en títulos, para pignorarse se requiere desplazamiento posesorio y establecerse en
escritura pública.
 Los valores representados mediante anotaciones en cuenta: para pignorarse requerirá la inscripción de la prenda
en la cuenta en la que se encuentren depositados los valores que equivaldría al desplazamiento posesorio (art.
10 LMV) sin ser necesario la escritura pública.
 Prenda de participaciones sociales: solo serán oponibles si consta la prenda en documento público, aunque no
se inscriban en el Libro Registro de socios.

5. PRENDA FINANCIERA
Se regula en el Real Decreto-Ley 5/2005, de 11 marzo (modificado por Ley 11/2011): Capítulo II, arts. 2-17.
Esta normativa viene a trasponer e implementación de la Directiva CE 2002/47 sobre acuerdos de garantía financiera.
Tipos de acuerdos de garantía financiera: (1) prenda financiera, (2) transmisión de la propiedad del bien con fines de
garantía – “repo” (art. 6)
Ámbito de aplicación:
Para constituirse acuerdos de garantías financieras se establece un ámbito subjetivo y objetivo estrictos:
 Ámbito de aplicación subjetivo (art. 4): sólo podrán constituir prenda financiera cuando las siguientes entidades
exclusivamente: Entidades públicas, Bancos Centrales, FMI, entidades de crédito, empresas de servicios de
inversión, entidades aseguradoras, organismos rectores de mercados secundarios, etc. (art. 4.1)
 Ámbito de aplicación objetivo (art. 7): El objeto de la garantía financiera que se aporte debe consistir
exclusivamente en:
 Efectivo, entendiendo por tal el dinero abonado en cuenta en cualquier divisa.
 Valores negociables y otros instrumentos financieros [2 LMV];
 Derechos de crédito derivados de créditos bancarios.
5
Especialidades
Basta con que el acuerdo y la aportación del bien gravado consten por escrito, sin tener este que ser documento público:
 Se entenderá que una garantía ha sido válidamente aportada cuando el bien objeto de la garantía haya sido
entregado, transmitido, registrado o acreditado de cualquier otro modo de forma que el activo gravado obre en
poder o esté bajo el control del beneficiario o acreedor(art. 8.2). No se cumple si el garante tiene poder de
disposición (TJUE).
 En el caso de los valores representados mediante anotaciones en cuenta, se entenderá que la garantía ha sido
constituida y aportada desde la inscripción en el registro contable de la nueva titularidad (acreedor) o de la
garantía pignoraticia.
Se reconoce el derecho de uso y disposición por parte del acreedor garantizado, cuando el acuerdo de garantía financiera
lo prevea y en los términos que éste establezca (si pactado). Por lo tanto, el acreedor podrá enajenar los bienes pignorados
con garantía financiera, pero con la obligación de aportar bien equivalente para que sustituya al inicial (art. 9).
Derecho de sustitución del activo grabado por otro equivalente y a retirada el excedente de la garantía por parte del
constituyente de garantía, cuando el acuerdo de garantía financiera lo prevea y en los términos que éste establezca (si
pactado) (art. 8).
Ejecución sumaria: sin necesidad de aprobación judicial, ni procedimiento notarial o notificación previa al deudor, salvo
pacto en contrario (art.11) se puede ejecutar la prenda, conllevando a la apropiación del acreedor del activo pignorado.
La prenda financiera no estará afectada por la rescisoria concursal posterior: La apertura de un procedimiento concursal
o de liquidación administrativa no podrá ser causa para declarar nulos o rescindir un acuerdo de garantía financiera o la
aportación misma de una garantía, siempre que la resolución de dicha apertura sea posterior a la formalización del
acuerdo de garantía o a la aportación de la garantía (art. 15).
Garantías complementarias: las que dispongan las partes.
Ejecución:
Dependiendo del objeto de la prenda financiera se ejecutan de formas diferentes:
1. Ejecución de Instrumentos financieros:
 El acreedor puede vender el activo financiero.
 Si las partes lo han pactado, se permitirá la apropiación del activo financiero por el acreedor de acuerdo con las
modalidades de valoración del bien que se hayan establecido, aplicando el valor resultante a la obligación
incumplida pro solvendo.
2. Ejecución de Efectivo: se ejecutarán por compensación de su importe para liquidar la obligación incumplida.
3. Ejecución de Créditos gravados con prenda financiera se ejecutarán por apropiación del crédito por el acreedor.

6. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO:

Regulada en la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, de 16 diciembre 1954, modificada por Ley
41/2007
Aun siendo garantías reales, no tienen el carácter de reipersecutoriedad sobre el bien gravado con la prenda.
Bienes sujetos a PSD
Lista taxativa de bienes que pueden estar sujetos o sobre los que puede gravarse con una PSD (arts 52-54 LHMPSD):
 Frutos pendientes y cosechas esperadas de explotaciones forestales, agrícolas y pecuarias.
 Frutos separados de estas explotaciones.
 Animales, sus crías y productos.
 Máquinas y aperos de las referidas explotaciones.
 Máquinas que no formen parte de dichas explotaciones, siempre que sean identificables y no sujetas a hm,
incluso como universalidad.
6
  Mercaderías y materias primas almacenadas.
 Objetos de valor artístico o histórico (individuales o en universalidades).
 Los créditos derivados de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas.
 Derechos de crédito no sujetos al régimen de RDL 5/2005.
Constitución
Es un contrato formal y exige para su validez que se constituya en escritura pública o póliza de PSD (3 LHMPSD).
 Descripción del bien y determinación de su naturaleza, cantidad, calidad, estado, lugar de depósito.
 Debe hacerse constar la obligación de conservación a cargo del dueño respondiendo de la misma como si fuera
un depositario; y el derecho de inspección a favor del acreedor (63 LHMPSD).
 Indicación de seguros concertados sobre la cosa pignorada
 Los datos de inscripción en el Registro de Bienes Muebles.
¿qué es pignorable?
Solo es pignorable el pleno dominio de bienes enajenables, no cabiendo pignorar la nuda propiedad.
Puede constituirse PSD sobre bienes previamente gravados (2 LMPSD) o cuyo precio no se halle íntegramente pagado.
No cabe prenda ordinaria sobre bienes que ya estuvieren gravados con PSD (55 LHMPSD). Sin embargo, se permite al
contrario.
Reglas
Bienes pignorados no pueden enajenarse por el deudor sin autorización del acreedor (4 LHMPSD).
PSD se extiende también a las indemnizaciones que correspondan al pignorante, concedidas o debidas por razón de los
bienes pignorados, si el siniestro o hecho que los motiva acaeciere después de la constitución de la prenda (art. 5
LHMPSD). Es decir, subrogación real.
Salvo pacto expreso en contrario, la PSD en garantía de una obligación que devengue intereses asegurará en perjuicio
de tercero, aparte del principal, también los intereses de la deuda garantizada de los dos últimos años y de la anualidad
en curso (9 LHMPSD).
La acción pignoraticia prescribirá a los 3 años, desde que pudo ser legalmente ejercitada (11 LHMPSD).

7
 TEMA 16. LA HIPOTECA INMOBILIARIA

I. Constitución de la hipoteca inmobiliaria.

II. Las partes.
III. El bien hipotecado.
1. Bienes y derechos hipotecables y no hipotecables.
2. Bienes y derechos limitadamente hipotecables.
3. Extensión de la hipoteca.
IV. La obligación garantizada.
V. Forma e inscripción de la hipoteca.
VI. Contenido del derecho del acreedor hipotecario.
1. Las facultades de conservación del valor de los bienes hipotecados.
2. Las acciones del acreedor para la efectividad del crédito hipotecario. Procedimientos de realización de la
garantía hipotecaria.
3. Los derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario: el rango en las hipotecas.
VII. El poder de disposición del acreedor hipotecario.
1. La cesión de créditos hipotecarios.
2. La subhipoteca.
VIII. La enajenación del bien hipotecado.
1. El tercer poseedor de finca hipotecada.
2. Repercusiones de la enajenación en el contenido del derecho de hipoteca.
IX. Extinción de la hipoteca. La cancelación.
X. Hipotecas inmobiliarias especiales.
1. Hipoteca de usufructo y de la nuda propiedad.
2. Hipoteca de finca gravada con hipoteca.
3. Hipoteca de bienes litigiosos.
4. Hipoteca de responsabilidad limitada.
5. Hipoteca de máximo.
6. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras.
7. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.
8. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador.
9. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
XI. Las hipotecas legales.
XII. Las garantías de los títulos del mercado hipotecario.
CONCEPTO
El contrato de hipoteca inmobiliaria es el negocio jurídico en virtud del cual se constituye un derecho real de garantía
del mismo nombre sobre una finca con el fin de asegurar la satisfacción de un crédito cuya titularidad activa corresponde
a una de las partes del contrato (acreedor hipotecario) y la pasiva a la otra (deudor hipotecante) o a un tercero (el llamado
fiador real). Como sabemos, la garantía mantiene con el crédito una relación de subsidiariedad que, entre otras
consecuencias, motiva que la subsistencia del gravamen real dependa de la obligación cuyo cumplimiento se asegura, y
que la transmisión del crédito conlleve asimismo el cambio de titularidad de la garantía (principio de accesoriedad).
CARACTERES
Derecho real de garantía, esencialmente accesorio y naturalmente indivisible.
OBJETO: bienes inmuebles y derechos reales sobre inmuebles, siempre que sean enajenables e inscribibles en el
Registro de la Propiedad (arts. 1874 CC y 106 LH). También pueden serlo los anteriores mencionados que previamente
se encuentren hipotecados, constituyendo de esta forma una segunda hipoteca.
 También pueden hipotecarse los bienes establecidos en el artículo 107 LH: El derecho de usufructo, La mera
propiedad, Los bienes anteriormente hipotecados, El derecho de hipoteca voluntaria, Los derechos de superficie,
pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real, etc.

8
  Excepciones: no podrán hipotecarse los bienes establecidos en el artículo 108 LH: Las servidumbres, a menos
que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá
ser hipotecada; Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil; El uso y la
habitación.
SUJETOS: Las partes del contrato de hipoteca son el acreedor y el hipotecante (deudor) o concedente de la garantía
que constituye el gravamen sobre un bien de su propiedad. El deudor de la obligación garantizada puede no haber
intervenido en el contrato ya que puede constituir la garantía un tercero ajeno al deudor.
REQUISITOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE HIPOTECA (ART.1857 CC):
1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no
tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Constitución: la hipoteca es un contrato formal que exige para su validez que se establezca en escritura pública y que
se inscriba en el Registro de la propiedad (145 LH, 1875 CC); prior tempore, potior iure.
La inscripción de la hipoteca en el Registro marca la preferencia de rango y también supone la producción de efectos
oponibles frente a terceros.
Obligaciones de transparencia en hipotecas que aseguran créditos inmobiliarios (entre otros, arts. 14 y 15 LCCI) cuando
el contratante sea persona física.
No perjudica facultades inherentes al derecho de propiedad:
 El Tercer poseedor es el adquirente del dominio, usufructo o nuda propiedad del inmueble gravado antes de su
venta o adjudicación en la ejecución sin subrogarse a la deuda (art. 662L. Enj. Civ). Es decir, éste no es un mero
poseedor sino que es propietario pleno de la cosa, pero no se convierte en deudor de la obligación garantizada.
TIPOS DE HIPOTECA
SEGÚN ORIGEN
 Hipotecas voluntarias: no existe ni deber ni derecho legal de constituirlas, sino que se atiende a la voluntad que
tengan las partes. Son las que surgen de contrato y/o de acto jurídico unilateral, seguido de la aceptación del
acreedor hipotecario (art. 108 LH):
 Convencionales: hay una oferta de hipoteca y la otra parte acepta.
 Unilaterales (141 LH): Cuando se hace la oferta de la hipoteca y la otra persona acepta en el plazo de validez
de la oferta, los efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Es decir, se entiende que
es unilateral porque los efectos se retrotraen hasta el momento en el que una de las partes había manifestado
su consentimiento (oferta de hipoteca).
 Hipotecas legales (1875 II CC): hipotecas que la Ley establece a favor de algunas personas, confiriéndoles el
derecho de exigir que se les otorgue y además que se inscriba el documento en el que se formalicen.
 Expresas (168 LH): la Ley entiende que rige la necesidad para constituir este tipo de hipotecas. Es necesario
un acto expreso de constitución que puede ser un negocio jurídico o una resolución judicial cuando el
obligado a constituirlas se negare a hacerlo voluntariamente.
 Tácitas (193-197 LH) – surgen ministerio legis sin necesidad de título constitutivo ni de inscripción registral
y garantizan el pago de tributos y los gastos de primas de seguro, y la afección por gastos de urbanización.

SEGÚN RANGO
 Primera, segunda hipoteca, etc
 Hipoteca con preferencia especial

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  Hipoteca con reserva de rango: el rango es una cualidad del crédito negociable por el acreedor, ya que permite
que este pueda intercambiarlo por otro de menor rango por dinero. Además, se puede constituir una hipoteca
con un rango que no le corresponde.

SEGÚN OBJETO HIPOTECADO

 Hipotecas especiales por su objeto:
 Art.107 LH: de derechos resolubles y temporales, litigiosos, de usufructo, de nuda propiedad, de
concesiones, del derecho al remate, subhipoteca.
 Hipoteca sobre pluralidad de bienes: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se
determinará y distribuirá la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder (119 LH). Esta
distribución no impide que para pagar el crédito, se pueda repetir otra finca siempre y cuando ambas sean
propiedad del mismo hipotecante.

SEGÚN OBLIGACIÓN ASEGURADA

 Hipoteca de tráfico y de seguridad (hipoteca de máximo): la hipoteca es ordinaria o de tráfico cuando se expresa
el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados Sin embargo estamos en una
hipoteca de seguridad cuando se fija un el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las
obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración, en los casos de no determinar
el importe exacto de los intereses. (artículo 12 LH).
 Clases de hipoteca según obligación
 Pueden asegurar: obligaciones futuras y también las obligaciones sujetas a condición (142 LH), una apertura
de crédito (153 LH), hipoteca flotante o global (153 bis LH), títulos transmisibles por endoso y al portador
(154 LH), hipoteca de renta (157 LH)).
EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
Momento de referencia: su ejecución
Extensión legal (110 LH): aquellos bienes que quedan comprendidos dentro del gravamen por expresa declaración de
la Ley:
 Accesiones naturales, también al exceso de cabida.
 Mejoras: nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad o transformación,
adorno o elevación de edificios.
 Indemnizaciones: concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre
que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo,
las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública.
Extensión convencional (111 LH): aquellos otros que sólo previo acuerdo entre las partes podrán ser ejecutados con
la finca gravada:
 Bienes muebles colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o
explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la
materia o deterioro del objeto.
 Frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
 Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
 Se permite pacto entre las partes sobre la extensión de la hipoteca a las nuevas edificaciones. Sólo será eficaz
esta clausula si ha sido costeada por el hipotecante o el deudor, nunca por un tercero poseedor.
Límites a la extensión (112 LH) en aras de protección del tercer poseedor:
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a:

10
  Los muebles costeados y colocados permanentemente en los edificios el tercer poseedor.
 Las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se
hayan costeado por el nuevo dueño.
 Frutos pendientes y rentas vencidas pertenecientes al tercer poseedor.

OBLIGACIÓN GARANTIZADA
El contrato de hipoteca persigue la constitución de un gravamen real sobre una finca en aseguramiento de una obligación
que puede ser actual o futura, contractual o extracontractual, pura o sometida a condición suspensiva o resolutoria (arts.
142 y 143 LH).
Pueden garantizar toda clase de obligaciones (1861 CC, 105 LH); identificación en la inscripción:
 Condicionales suspensivas: Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de
que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una
nota al margen de la inscripción hipotecaria. Inscripción del cumplimiento de la condición (143 LH).
 Presentes o futuras.
 Hipoteca “flotante” del art. 153 bis LH
En la obligación garantizada se deberá determinar importe de la obligación principal, los intereses garantizados (en su
caso) o si no se supieran estos últimos, el máximo de la responsabilidad hipotecaria;
 Responsabilidad por intereses – límites frente al tercer poseedor (art. 114).
 Limitaciones en contratos de crédito inmobiliario: no caben cláusulas suelo de interés ordinario, y limitaciones
a intereses demora siendo el máximo 3 puntos por encima del interés ordinario. Y tampoco caben anatocismo o
la capitalización de los intereses. Arts. 21 y 25 LCCI.
 Gastos de procedimiento de ejecución

MODIFICACIONES
Modificaciones de la hipoteca con y sin pérdida de rango
Art. 4.2 Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. (versión Ley
41/2007):
 Novaciones que comportan pérdida de rango respecto a la nueva obligación:
 Aumento de la responsabilidad hipotecaria: sobre la cantidad ampliada en el crédito hipotecario se pierde
el rango, pero no sobre la cantidad no ampliada.
 Extensión del plazo de duración del préstamo o crédito: según la DGRN la extensión del plazo suponía la
perdida de rango, pero en las últimas resoluciones ha cambiado de criterio y se ha considerado que no
conllevará pérdida de rango.
 Novaciones que no comportan pérdida de rango:
 “Recarga” de la hipoteca hasta la cifra inicial de responsabilidad.
 Sustitución de índices de referencia de intereses variables ni cambio de sistemas de amortización.
INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
La hipoteca es indivisible, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. El pago parcial
de la deuda por tanto no extingue parcialmente la hipoteca (art. 1860), salvo pacto en contrario.
La hipoteca sobre varias fincas requiere que la deuda se distribuya entre las mismas (arts. 119 y ss. de la LH).
 La distribución no impide la repetición contra las demás siempre que sean propiedad del deudor y salvo los
derechos de terceros (121 LH): si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor
11
 repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin
prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún
derecho real en las mismas fincas
La hipoteca no resulta afectada por las alteraciones posteriores de la finca gravada (art. 1860), sin consentimiento de
acreedor y deudor (art. 123 LH): Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito
hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá
repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido
la primera o contra todas a la vez
 En caso de división de la hipoteca es posible la cancelación parcial por pago de cualquiera de ellas, a elección
del deudor (124 LH): Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y
pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien
interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere
aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad
especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre
Una sola hipoteca puede garantizar varias obligaciones:
 Si sólo existe una obligación principal, y otras accesorias (intereses ordinarios, intereses de demora, costas,
gastos.) podrá hacerlo perfectamente una hipoteca.
 Pero si hubiera más de una obligación principal y por lo tanto no son accesorias entre sí, se tendría que constituir
una Hipoteca global del art. 153 bis LH.
HIPOTECAS ESPECIALES
Hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito (153 LH)
 Consiste en la concesión de crédito, pero sin ser un préstamo.
 hipoteca de máximo: debe determinarse en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo
de duración.
 Modo de acreditar el saldo por certificación unilateral del acreedor. (572-573)
Hipoteca global o flotante (153 bis LH)
 Sólo podrán constituirla a favor de las entidades del art. 2 Ley 2/1981 (bancos, cajas de ahorro, establecimientos
financieros de crédito, etc), AAPP y Seguridad Social.
 En garantía de una o diversas obligaciones, presentes o futuras.
 Descripción general actos jurídicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones
garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de
cálculo del saldo final líquido garantizado (153 bis LH)

HIPOTECA INVERSA
Prestatario mayor de 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de
discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
Bien hipotecado: vivienda habitual.
Disposición única o disposiciones periódicas del importe del préstamo, por el deudor o por los beneficiarios.
La deuda no deviene exigible hasta el fallecimiento del deudor (o último de los beneficiarios), SALVO que el deudor
transmita o enajene la vivienda, conllevando esto el vencimiento anticipado del préstamo y la restitución del crédito
prestado.
Inaplicación del límite del 114 LH en cuanto al alcance de los intereses garantizados.

FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

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  Conservación del valor del bien - acción de devastación (117 LH): Cuando la finca hipotecada se deteriorare,
disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de
Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de
la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia
mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en
administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
 Realización del valor o la ejecución de la hipoteca mediante procedimiento procesal y extraprocesal.
Además el acreedor tiene la posibilidad de reclamar el pago del crédito sobre otros bienes del deudor porque
según lo establecido en el artículo 1911 CC y 105 LH, del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor
con todos sus bienes, presentes y futuros. Así la hipoteca solo añade una garantía al crédito pero no altera
responsabilidad patrimonial del deudor anteriormente expresada, salvo pacto expreso en contrario (140 LH). Es
decir, salvo que se haya pactado la hipoteca como hipoteca de responsabilidad limitada al valor del bien por lo
que el acreedor renuncia a la acción contra el resto del patrimonio del deudor.
 El rango es negociable entre los acreedores, pudiendo intercambiarlo por otro de menor rango a cambio de un
precio.
 Disposición del crédito con garantía hipotecaria: es decir, el acreedor puede enajenar o ceder el crédito o
préstamo garantizado con hipoteca a un tercero a través de un contrato de cesión de crédito. La cesión de la
titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse
en el Registro de la Propiedad. (1526 CC, 1878 CC, 149 – 152 LH).
FACULTADES DEL DEUDOR: VENTA DEL BIEN GRAVADO
El propietario puede enajenar el bien hipotecado (con el gravamen impuesto) al “tercer poseedor”, es decir al tercero
que no se subroga en el pago del crédito hipotecario, sin perjuicio de que continúe para el deudor o vendedor y antiguo
propietario su responsabilidad personal por 1911 CC.
Las partes de la compraventa pueden pactar la asunción de deuda, en cuya virtud el adquirente se subrogará en la
posición del vendedor, deviniendo deudor de la obligación garantizada y respondiendo con la finca gravada y sus bienes
presentes y futuros (1911 CC), mientras el vendedor se liberará de la obligación siempre que el acreedor prestare su
consentimiento expreso o tácito. – 118 I LH. 1
Ahora bien, si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado
su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el
deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le
reintegre el total importe retenido o descontado. – 118 II LH.

EJECUCIÓN
 Proceso especial ejecución prendas e hipotecas por vía judicial (681-698 LEC, reformados por Ley 1/2013).
La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra
los bienes pignorados o hipotecados.
Cuando se persigan bienes hipotecados, se deben cumplir los requisitos siguientes:
 1.º Copia escritura pública con el valor de tasación: Que en la escritura pública de constitución de la
hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva
de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la

1
Normalmente el adquirente de la finca asume una simple delegación de pago a través del llamado pacto de descuento (el
comprador descuenta el importe de la responsabilidad hipotecaria del precio de la venta) o de retención (retiene ese mismo
importe y no lo entrega al vendedor) (art. 118.II LH).
13
 tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
de Regulación del Mercado Hipotecario.

 2.º Domicilio del deudor a efectos de notificaciones: Que, en la misma escritura, conste un domicilio,
que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse,
además, una dirección electrónica a los efectos de recibir las correspondientes notificaciones
electrónicas, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 1 del
artículo 660.

 Ejecución extraprocesal ante Notario (129 LH, reformado por Ley 1/2013 y supletoriamente 234-236RH),
conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de
la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

CARACTERÍSTICAS COMUNES DE LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA:
Con la ejecución de la hipoteca se realiza el valor del bien hipotecado normalmente por medio de una subasta y con lo
obtenido se paga el crédito. Si aun satisfecho el crédito quedara el remanente, se entrega a acreedores posteriores según
la clasificación establecida por rango y luego al ejecutado.
Si no hay postores, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien hipotecado o ejecutado por determinados porcentajes
del valor de tasación: 70% si fuera un bien inmueble o 50% el resto de inmuebles, según los casos, 670 LEC.
Se ordena la cancelación de todas las inscripciones posteriores a la que provocó la ejecución; persisten las anteriores y
el adjudicatario se subroga en ellas (674 LEC):
A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del
gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.
Asimismo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones
posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656,
haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe
total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la
inscripción de la cancelación.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
 Extinción de la obligación principal.
 Por confusión: la misma persona es la propietaria del bien (deudor) y del derecho real (acreedor).
 Ej: el banco adjudicatario de la finca por segunda hipoteca es titular de una primera
 Por pérdida del objeto, sin perjuicio de la posible subrogación real.
 Por ejecución:
 La hipoteca se extingue por su ejecución, cfr. arts. 134 LH y 674 LEC.

 También queda extinguida por razón de la ejecución del bien en virtud de un derecho o gravamen
preferente, sin perjuicio del derecho a ser satisfecho el acreedor con el remanente, si lo hubiera, después
de satisfacer al titular del derecho ejecutado. No se produce la extinción si el gravamen ejecutado es del
mismo rango, cfr. art. 227 RH
 Extinción de la inscripción registral no es automática:
 transferencia de dominio del derecho
 cancelación a petición del interesado en los casos de 79 LH: normalmente, se requiere sentencia o
documento auténtico con consentimiento del titular del derecho o acreedor hipotecario.

14
 TEMA 17. LA HIPOTECA MOBILIARIA

I. Constitución de la hipoteca mobiliaria.

II. Elementos de la relación hipotecaria.
1. Los sujetos.
2. El objeto. Las cosas hipotecables. Extensión objetiva.
3. Forma e inscripción. El Registro de Hipoteca Mobiliaria.
III. La conservación de los bienes hipotecados.
IV. Cesión de los créditos garantizados.
V. Enajenación de los bienes hipotecados: sus limitaciones.
VI. Preferencia del crédito garantizado.
VII. Extinción. Prescripción de la acción.
VIII. Tipos de hipoteca mobiliaria y especialidades registrales.

CARACTERES
Se regula en la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, de 16 diciembre 1954 (LHMPSD).
CONCEPTO: es un Derecho real de garantía sobre bienes muebles (12 LHMPSD), sin desplazamiento posesorio.
FORMA: Constitución en escritura pública y la inscripción en el Registro de Bienes Muebles. La escritura de hipoteca
mobiliaria deberá contener: (art. 13 LHMPSD).
 Las que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor y, en su caso, del dueño de los bienes hipotecados.
 Descripción de los bienes que se hipotequen, especificando su naturaleza, cantidad, calidad, signos distintivos
y demás particularidades que en cada caso sirvan para identificarlos o individualizarlos.
 Título de adquisición de los bienes y declaración del hipotecante de que no están hipotecados, pignorados ni
embargados.
 Importe, en moneda nacional, del principal garantizado, plazo para su devolución, tipo de interés si se pactare
y cantidad que se señale para costas y gastos.
 Fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor.
OBJETO: Solo es hipotecable el pleno dominio de bienes enajenables.
Puede constituirse hipoteca mobiliaria sobre bienes previamente gravados (2 LMPSD) o cuyo precio no se halle
íntegramente pagado. Pero no cabe hipoteca mobiliaria sobre bienes sujetos a prenda sin desplazamiento (52-54
LHMPSD).
Distribución de responsabilidad, si son varios los bienes hipotecados:
 Salvo en hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil (21, 22 LHMPSD): no hace falta distribuir la
responsabilidad, ya que la hipoteca mobiliaria comprende cada uno de los activos que conforman el
establecimiento mercantil.
 Problemática en la hipoteca mobiliaria de maquinaria (42 LHMPSD): todavía no se sabe si la hipoteca
mobiliaria debe distribuir la responsabilidad entre cada una de las maquinas o si se aplica como conjunto como
en el caso de los establecimientos mercantiles.
OBJETO DE LA HM
 Establecimientos mercantiles
 Automóviles, tranvías, ferrocarriles
 Aeronaves
 Máquinas industriales
 Propiedad intelectual e industrial

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REGLAS
El deudor no podrá enajenar los bienes hipotecados o dados en prenda sin el consentimiento del acreedor (4 LHMPSD).
Hipoteca mobiliaria se extiende también a las indemnizaciones correspondientes (art. 5 LHMPSD): La hipoteca y la
prenda se extenderá a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante o pignorante, concedidas o debidas
por razón de los bienes hipotecados o pignorados, si el siniestro o hecho que los motiva acaeciere después de la
constitución de la hipoteca o prenda
Salvo pacto en contrario, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento, en garantía de una obligación que
devengue intereses, asegurará, en perjuicio de tercero, además del principal, los intereses de los dos últimos años y la
parte vencida de la anualidad corriente (9 LHMPSD).
Diligencia en la conservación y custodia – reparaciones necesarias (17 LHMPSD): El hipotecante conservará los bienes
hipotecados, principales y accesorios, con la diligencia de un buen padre de familia, haciendo en ellos cuantas
reparaciones y reposiciones fueren menester.
Si pierden valor, derecho a pedir administración judicial (18 LHMPSD): La depreciación de los bienes hipotecados,
excepto cuando provenga de caso fortuito, concederá al acreedor el derecho a pedir se intervenga judicialmente la
administración de tales bienes, presentando los justificantes necesarios al efecto
Prescripción de la acción hipotecaria y la pignoraticia a los 3 años, contados desde que puedan ser legalmente ejercitadas
(11 LHMPSD).
La Hipoteca mobiliaria una vez registrada o inscrita en el RBM es oponible a cualquier tercero no inscrito o con
posterioridad (art. 16 LHMPSD).
Aun siendo garantías reales, no tienen el carácter de reipersecutoriedad sobre el bien gravado con la hipoteca mobiliaria.
LAS DIVERSAS FORMAS DE GRAVAR LAS MERCADERÍAS CON UNA HIPOTECA MOBILIARIA O
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO:
 Extensión convencional en hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil a las mercaderías (art. 22): las
partes podrán pactar que la hipoteca se extienda a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación
propia del establecimiento cuando concurrieran las circunstancias siguientes: Que sean de la propiedad del
titular del establecimiento; que su precio de adquisición esté pagado.
 La posibilidad de constituir prenda sin desplazamiento sobre mercaderías almacenadas (art. 53.2º).
 Serán susceptibles de prenda sin desplazamiento las mercaderías y créditos futuros subrogados por la venta a
terceros (art. 54).
 Las mercancías siempre se gravan como universitas de cosas: por lo tanto, quedarán gravadas aquellas que en
el momento de ejecución de la garantía se encuentran almacenadas, quedando libres las que se venden y
subrogandose en su lugar las que entran en el negocio.

DIVERSAS FORMAS DE GRAVAR MAQUINARIA Y EQUIPO

 Extensión natural de la Hipoteca mobiliaria de establecimiento si precio está pagado [21 b) LHMPSD).
 Hipoteca mobiliaria independiente de maquinaria industrial aislada (42 LHMPSD).
 Extensión convencional de hipoteca inmobiliaria a maquinaria (art. 111 LH).
 Maquinaria también puede ser objeto de prenda sin desplazamiento (53.2º).

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 TEMA 18. LA TRANSACCION
I. Concepto y presupuestos.
II. Clases.
III. Elementos.
1. Los sujetos: capacidad para transigir.
2. El objeto.
3. La forma.
IV. Interpretación de la transacción.
V. Efectos de la transacción.
VI. Ineficacia de la transacción.

NATURALEZA DE LA TRANSACCIÓN
La transacción es Contrato bilateral oneroso en el que las dos partes realizan concesiones mutuas (dando, prometiendo
o reteniendo cada una alguna cosa) para evitar un pleito o poner fin al existente (art. 1809 CC)
 Para la jurisprudencia no es preciso que exista reciprocidad o equivalencia en el sacrificio, bastando que el pacto
culmine una situación de tensión preexistente
Tiene que existir una situación de controversia y un estado de duda recíproca, que no es preciso que sea objetiva o
fundada.
 La jurisprudencia ni siquiera exige que cada una de las partes dude sobre su propio derecho. El que provoca la
transacción sabiendo que no tiene derecho no está en dolo anulatorio del contrato.
Pero no es preciso que exista un conflicto actual, pudiendo ser un conflicto futuro.
CONTENIDO POSIBLE DE LA TRANSACCIÓN
 Reparto del activo disputado
 Renuncia a un derecho
 Novación de una relación preexistente
 Celebración de otro contrato como resultado de una transacción
 Fijación convencional de la indemnización entre aseguradora y dañado
 Pactos de separación matrimonial
MODALIDADES
Extrajudicial
 No requiere forma
 Salvo que la transacción concluya en la celebración de un negocio que sí la requiere (vgr. hipoteca)
 Sólo si en documento público puede servir de oposición en juicio ejecutivo (arts. 556 II y 557.6º LEC)
Judicial
 Transacciones conseguidas durante (en cualquier fase) el proceso y homologadas por juez (arts. 19.2, 415,
517.3º, 556, 557 LEC)
 Permite acudir a la vía de apremio y es título ejecutivo equiparado a una sentencia o laudo arbitral (art. 1816
CC; 517.3º, 556 LEC)
 Pero es impugnable como las extrajudiciales, y no por vía de recurso procesal
 Si las partes han querido una transacción judicial, y no es aprobada por juez, no vale como extrajudicial (STS
14.7.2010)
LÍMITES PARA TRANSIGIR
Si afecta a inmuebles, o comporta renuncia a derechos de los menores, autorización judicial (arts. 166, 1810 CC)
En cualquier transacción, el tutor necesita autorización judicial (art. 271.3º CC)
1
Entidades públicas tienen un régimen diferente (arts. 88 Ley 30/1992; art. 31 33/2003; art. 24 Ley General Seguridad
Social; arts. 7.3 y 10.2 Ley 47/2003, General Presupuestaria)
Sociedades: art. 238.2 LSC y transacción sobre la acción social de responsabilidad
No se puede transigir sobre el delito, pero sí sobre las consecuencias civiles (art. 1813 CC)
No se puede transigir sobre estado civil ni “cuestiones matrimoniales” ni sobre alimentos futuros; pero sí sobre
cuestiones patrimoniales derivadas de estado civil y valen pactos de regulación de ruptura matrimonial
Sólo cabe una renuncia global a derechos si se limita a los que tienen relación con la transacción
IMPUGNACIÓN DE LA TRANSACCIÓN
Se puede impugnar por vicios de consentimiento, como otro contrato.
 Pero no cabe alegar error anulatorio si aquel versa sobre lo que es objeto de transacción
 No hay dolo por el hecho de engañar a la otra parte sobre la seguridad que uno tiene en su propio derecho
No se puede impugnar una transacción por error, cuando la otra parte se aparte por la transacción de un pleito comenzado
(art. 1817 II)
El descubrimiento de nuevos documentos no sirve para anular la transacción, salvo mala fe
Si el pleito está cerrado por sentencia firme, y luego se hace transacción, podrá impugnarse esta, pero si la sentencia no
es firme la transacción no puede revocarse aunque se haya hecho con ignorancia de aquella sentencia (art. 1819)

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 TEMA 19. CONVENIO ARBITRAL
I. Concepto. Fuentes legales.
II. Materias que pueden ser objeto de arbitraje y materias excluidas de la Ley de Arbitraje.
III. El convenio arbitral.
1. Concepto.
2. Las partes: capacidad.
3. El objeto.
4. La forma.
5. Contenido.
6. Efectos.
ADVERTENCIA
En este programa de Derecho de contratos solo se trata del Arbitraje en la parte contractual de la regulación, la que hace
referencia al convenio arbitral. Lo demás es Derecho procedimental

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 60/2003

Se aplica a arbitrajes celebrados en España, internos o internacionales
Son arbitrables todas las materias susceptibles de disposición por las partes
Se aplica a todas las materias de Derecho privado, salvo laboral y arbitraje de consumo

FORMA Y CONTENIDO DEL CONVENIO ARBITRAL

Puede ser una cláusula de un contrato o un contrato autónomo de arbitraje, directamente o por remisión de otro contrato
El convenio determina las materias sujetas a arbitraje y el ámbito de actuación de los árbitros
Obliga a las partes, impide al juez conocer de la contienda, siempre que la parte interesada lo oponga por medio de
declinatoria procesal
Los tribunales son competentes, antes y después del arbitraje, para dictar medidas cautelares a solicitud de las partes
Puede incorporarse a estatutos sociales, para resolver controversias intrasocietarias, incluso la impugnación de acuerdos

3
 TEMA 20. LA RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL
I. Concepto y evolución. Fuentes legales. Responsabilidad contractual y responsabilidad extracontractual.
II. Tipos de responsabilidad civil extracontractual.
1. La responsabilidad subjetiva: concepto y elementos.
2. La responsabilidad objetiva: concepto y elementos.
3. Otros tipos.
III. Presupuestos de la responsabilidad civil extracontractual.
1. El comportamiento ilícito.
2. El daño.
3. La relación de causalidad.
4. Los criterios legales de imputación.
IV. Las circunstancias exoneratorias de la responsabilidad civil.
1. Legítima defensa.
2. Estado de necesidad.
3. Consentimiento del perjudicado.
V. Estructura de la responsabilidad civil.
1. Los sujetos.
2. La responsabilidad civil de las personas jurídicas.
3. La pluralidad de autores del hecho dañoso.
4. El objeto de la responsabilidad civil.
VI. El seguro de responsabilidad civil.
VII. La responsabilidad civil derivada de delito.
RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL (CONT)
VIII. La responsabilidad por hecho ajeno
1. Supuestos.
2. Fundamento y carácter de esta responsabilidad.
3. El responsable civil en el proceso penal.
4. La responsabilidad por hechos de los menores de edad y de los incapacitados.
5. La responsabilidad de los empresarios por los daños causados por sus empleados.
6. La responsabilidad de los titulares de centros de enseñanza.
IX. La responsabilidad por daños causados por animales y cosas.
1. Daños de animales, en general.
2. Daños causados por la caza.
3. Daños ocasionados por las cosas inanimadas:
A. Ruina de los edificios.
B. Actividades industriales de carácter peligroso o nocivo.
C. Cosas arrojadas o caídas.
X. Otros regímenes especiales de responsabilidad civil.
1. La responsabilidad en el ámbito de la circulación de vehículos de motor.
2. La responsabilidad en la navegación y el transporte.
3. Los daños nucleares.
4. La responsabilidad en la Ley de Caza.
5. La responsabilidad por daños causados por productos y servicios defectuosos.

TIPOS DE RESPONSABILIDAD CIVIL

Fuentes de obligaciones – 1089 CC: Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos
y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.
Resp. Contractual: 1101 CC y ss.
 Régimen general de todas las obligaciones.

1
  Plazo de prescripción para ejercer la acción de responsabilidad de 5 años.
Resp. Extracontractual en delitos y faltas: 1092 CC: Las obligaciones civiles que nazcan de los delitos o faltas se regirán
por las disposiciones del Código Penal. remisión al CP – ACCIÓN PENAL y ACCIÓN CIVIL
 Si deriva de un delito o falta, posibilidad de ejercicio de la responsabilidad ante el juez penal junto con el
enjuiciamiento el delito o reserva de la acción para un juicio civil. Es necesario que la victima se lo reserve
expresamente ya que si no se hará en juicio penal.
 Se establece a los plazos de prescripción que establezca el CP.
Resp. extracontractual por actos y omisiones en que intervenga dolo o negligencia que no constituyan delitos ni faltas:
1902 CC y ss
Plazo de prescripción para ejercer la acción de responsabilidad de 1 año.
Casos difíciles de distinguir RCon y RExt: ante estas situaciones se opta por la yuxtaposición de responsabilidades,
pidiendo al juez que aplique la que considere procedente.
Responsabilidad por hecho propio (art. 1902) y por hecho ajeno en los casos (de interpretación restrictiva) del art. 1903
CC
1. RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL
Presupuesto imprescindible: que se produzca un daño causado por acción u omisión de un tercero.
Finalidad: reparación del daño o su compensación a la víctima.
Tipos: Responsabilidad Subjetiva y Responsabilidad Objetiva.
Criterio de imputación: se ha incurrido en culpa o riesgo (negligencia).
Carga de la prueba:
 En todo caso, la víctima siempre ha de probar el daño.
 En la Responsabilidad Subjetiva: en teoría, la víctima debe probar la culpa del dañador, pero existe una
tradición jurisprudencial de los tribunales en invertir la carga de la prueba, tal forma que una vez probado el
daño por la víctima la culpa se presume al invertirse la carga de la prueba. Ahora bien, esta presunción se puede
desvirtuar por el agente dañoso, como alegar que la culpa es sólo de la víctima o de un tercero del que no
responde.
 En la Responsabilidad Objetiva: el dañador debe probar la concurrencia de una causa de exoneración.
Prescripción de la acción: 1 año desde que conoció el daño el afectado (1968 CC).
Se exige seguro obligatorio en las actividades de riesgo.
ELEMENTOS DE RCE: DAÑO
 Daño causado por una acción o una omisión, cuando exista deber jurídico de actuar.
 Que cause una lesión o menoscabo en bienes corporales o materiales .
 Debe existir “alteridad”: nadie daña por el art. 1902 CC un bien que es propio en momento del daño (vgr. suelos
contaminados antes de la venta)
 Tiene que ser daño indemnizable:
 Cierto y existente
 Que sea jurídicamente relevante
 Que afecte a un interés jurídicamente protegido
 Que sea un daño injusto/antijurídico
 Que sea imputable a un tercero
El daño “puramente económico” no es extracontractualmente indemnizable.

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DAÑO
El daño no es presumible, ha de probarse.
Diversas metodologías de cálculo del daño.
 Diferencia patrimonial antes y ahora
 Valor de reposición actual del activo
 Coste efectivo de sustitución
 Daño conjetural (daño moral)
Restitutio in integrum o compensación: los daños deben restituirse de forma específica o por equivalencia.
Debe probarse el daño, la extensión del mismo y su alcance salvo las siguientes excepciones:
 Daños in re ipsa: Ej: daño corporal cuando es operado.
 Indemnización abstracta (regalía)
 “Probabilidad razonable” del lucro cesante
Daño por privación de la vida: no se hereda la acción que había nacido para la víctima fallecida, pero los parientes y
amigos pueden reclamar la indemnización iure propio por sus daños, es decir, en el patrimonio d la familia nace su
propio derecho a reclamar el daño que ha producido el fallecimiento de la víctima.

ELEMENTOS DE RCE: LA CULPA

CULPA: aplicación de 1104 CC por analogía – nivel de diligencia del buen padre de familia.
Carga de la prueba recae en la víctima (inversión de la carga de la prueba): aunque si la víctima tiene pruebas sobre la
culpabilidad del agente dañoso es mejor aportarla.
Previsibilidad: hay culpa si el daño fue previsible o debió haber sido previsto siguiendo la diligencia esperable en ese
supuesto. Salvo en los casos de deudor de mala fe donde responde aunque fuera previsible.
Artículo 1105 CC: nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran
inevitables.
Evitabilidad: hay culpa si el agente causante debió haber evitado el daño.
Culpa in eligendo / Culpa in vigilando (responsabilidad indirecta)

ELEMENTOS DE LA RCE: EL RIESGO

Responsabilidad objetiva debe ser expresamente establecida por la ley en actividades de riesgo:
 Vehículos
 Transporte de personas
 Daños ambientales
 Daños por productos defectuosos
 Daños causados por animales
 Etc
En esta forma de responsabilidad civil, el titular de la actividad dañosa responde si el daño es la realización típica del
riesgo de la actividad, aunque no haya culpa.

3
En estos regímenes de responsabilidad civil se suele exigir un seguro obligatorio.
Existen causas de exoneración: fuerza mayor y culpa exclusiva de la víctima.
CAUSAS DE EXONERACIÓN O LIMITACIÓN DE RCE
Implican la falta de título de imputación:
 Fuerza mayor
 Culpa exclusiva de la víctima
 Concurrencia de culpas: no es exoneratoria, pero implica la disminución de la responsabilidad del agente o
indemnización que debe pagar el agente.
Riesgos de desarrollo o límite del “estado de la ciencia”, es exoneratoria ya que en ese momento era imposible predecir
el daño.
 En la responsabilidad del fabricante por productos defectuosos
 En la responsabilidad de la Administración Pública
Si son varios los agentes dañosos o causantes del daño, responderán de forma solidaria.

ELEMENTOS DE LA RCE: NEXO DE CAUSALIDAD

Liga la conducta del agente con el daño. Pasos:
1) Conditio sine qua non: un hecho es causa de otro cuando, si hubiera faltado este primero, no se hubiera producido el
resultado.
2) “Imputación objetiva” del daño al agente

ELEMENTOS DE RCE: IMPUTACIÓN OBJETIVA

Un daño “efectivamente” causado por un agente no debe serle imputado:
1) Cuando no es un daño “adecuado” a la causa, visto el curso causal verosímil ex ante por un sujeto razonable
2) Cuando el daño producido no es la realización típica del riesgo que la norma infringida trataba de tutelar
3) Cuando el daño se habría producido por una conducta lícita alternativa
4) Cuando el daño es realización de un “riesgo general de la vida”
5) Cuando el daño final ha sido producido por el dolo de un tercero, cuya conducta no se ha visto sustancialmente
favorecida por la conducta del agente
SUJETO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
Agente causante del daño (dañador) y perjudicado
Responsabilidad directa (por hecho propio) y responsabilidad indirecta (por hecho ajeno) - 1903 CC:
 Hijos dependientes › Padres: Los padres son responsables de los daños causados por los hijos que se encuentren
bajo su guarda.
 Menores y discapacitados › Tutores : Los tutores lo son de los perjuicios causados por los menores o
incapacitados que están bajo su autoridad y habitan en su compañía.
 Trabajadores dependientes o por cuenta ajena › Director del establecimiento: Lo son igualmente los dueños o
directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el
servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.
 Alumnos menores de edad › Entidades de enseñanza no superior : Las personas o entidades que sean titulares
de un Centro docente de enseñanza no superior responderán por los daños y perjuicios que causen sus alumnos
menores de edad durante los períodos de tiempo en que los mismos se hallen bajo el control o vigilancia del
profesorado del Centro, desarrollando actividades escolares o extraescolares y complementarias.

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La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda
la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño.
DAÑOS CAUSADOS POR COSAS
Animales › Poseedor [RESP. OBJ.]: El poseedor de un animal, o el que se sirve de él, es responsable de los perjuicios
que causare, aunque se le escape o extravíe. Sólo cesará esta responsabilidad en el caso de que el daño proviniera de
fuerza mayor o de culpa del que lo hubiese sufrido.
Heredad de caza › Propietario de la heredad de caza [RESP. SUBJ.]; Ley de Caza: responsabilidad objetiva: El
propietario de una heredad de caza responderá del daño causado por ésta en las fincas vecinas, cuando no haya hecho
lo necesario para impedir su multiplicación o cuando haya dificultado la acción de los dueños de dichas fincas para
perseguirla.
Edificio en ruina por falta de reparaciones necesarias › Propietario [RESP. SUBJ.]: El propietario de un edificio es
responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones
necesarias.
Objetos arrojados/caídos de una casa › Cabeza de familia [RESP. OBJ.]: El cabeza de familia que habita una casa o
parte de ella, (no necesariamente el propietario sino el responsable de la vivienda) es responsable de los daños causados
por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma. P.EJ: si se cae algo de la fachada responderá la comunidad de
vecinos.
ACTIVIDADES PELIGROSAS (Artículo 1908 CC): Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
 Explosión de máquinas › Propietario [RESP. OBJ.]: Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas
con la debida diligencia.
 Inflamación de sustancias explosivas › Propietario [RESP. OBJ.]: la inflamación de sustancias explosivas que
no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
 Humos excesivos › Propietario [RESP. OBJ.]: Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las
propiedades.
 Caída de árboles › Propietario [RESP. OBJ.]: Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no
sea ocasionada por fuerza mayor.
 Emanaciones de cloacas › Propietario [RESP. OBJ.]: Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias
infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
ILUSTRACIÓN: CUATRO REGLAS DE LA JURISPRUDENCIA SOBRE RCE
La responsabilidad civil extracontractual subjetiva se acerca a la objetiva, porque la culpa se presume. Pero, salvo
disposición legal, no se responde objetivamente, por la pura causalidad.
No habrá sido satisfecho el estándar de diligencia exigible cuando el agente dañante se limita a cumplir las
prescripciones reglamentarias (lo establecido en una licencia u otra autorización administrativa). Por lo tanto, no será
exonerado por el daño producido cuando al margen de haber cumplido con el marco administrativo, se podía prever.
En la responsabilidad por inmisiones no se puede compensar civilmente el “daño ambiental puro”, ya que el dominio
público no es individualizable en una persona sino que es de todos y por lo tanto lo tutela la ejerce el Estado. Debe
existir un daño individualizado a una persona.
El médico sólo responde por culpa (infracción de lex artis), pero el centro sanitario responde objetivamente (Sanidad
pública) o por “prestación defectuosa del servicio”

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 2. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
Régimen establecido en : Ley 50/1980, de contrato de seguro
Contrato
Seguro de Responsabilidad Civil: art. 73-76 LCS
Garantiza la cobertura de un riesgo del nacimiento de una obligación de indemnización a un tercero, debida a la
responsabilidad civil del asegurado por un hecho previsto en el contrato
El tomador del seguro tienen el deber de declarar todas las circunstancias por él conocidas que puedan influir en la
valoración del riesgo al asegurador (10 LCS)
Obligación del asegurado de manifestar al perjudicado la existencia y el contenido del contrato de seguro, a efectos de
facilitar el ejercicio de la acción directa
Acción directa
Perjudicado › Asegurador (76 LCS), sin perjuicio de la posibilidad de reclamar directamente al Asegurado
Asegurador indemniza al Perjudicado, pudiendo repetir luego contra el Asegurado en caso de conducta dolosa
Asegurador no puede oponer al Perjudicado las excepciones que tenga contra el Asegurado, tales como la falta o retraso
en la comunicación del siniestro (plazo 7 d) o el incumplimiento del deber de informar sobre las circunstancias del
siniestro, pero podrá luego reclamarle los daños al Asegurado.
Excepciones oponibles:
 Culpa exclusiva del Perjudicado
 Excepciones personales contra el Perjudicado (pago, transacción, compensación, renuncia, prescripción de la
acción [2 a] – 23 LCS)
 Nulidad/ inexistencia del contrato de seguro
 Resolución del contrato por incumplimiento
 Siniestro fuera del ámbito de cobertura del seguro

3. RESPONSABILIDAD CIVIL Y SEGURO EN CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS A MOTOR

Real Decreto Legislativo 8/2004, (LRSCCVH)
Caracteres de la responsabilidad
Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre (LRCSCVH)
Responsabilidad principal es del conductor del vehículo
Responsabilidad del propietario no conductor: si existe relación del 1903 CC o 120.5 CP, salvo que pruebe que haya
empleado la debida diligencia › RESP. SUBJ. con inversión de la carga de la prueba
Responsabilidad objetiva por daños en personas: exoneración sólo por FM y culpa exclusiva de la víctima
No se considera FM los defectos del vehículo ni fallo de alguna de sus piezas (art. 1.1 LRCSCVH)
Culpas concurrentes: equitativa moderación de la indemnización.
Responsabilidad subjetiva por daños en los bienes: el perjudicado tiene que probar la culpa del agente causante
La responsabilidad por muerte e incapacidad se determina por un sistema de baremos objetivos.

El seguro

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Obligatoriedad del seguro: en su defecto, prohibición de circulación y sanciones
El seguro obligatorio no alcanza todos los daños como los sufridos por el propio conductor, al vehículo conducido, robo,
etc., que deberán ser cubiertos si se quiere mediante un seguro voluntario. – art. 5 LRCSCVH
CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS: indemniza los daños causados por vehículos desconocidos/no
asegurados con matrícula española, por vehículos asegurados por una entidad declarada en concurso, o por vehículos
robados. Sólo hasta el límite cuantitativo del seguro obligatorio.

Cobertura y excepciones
El asegurador no podrá oponer frente al perjudicado ninguna otra exclusión, pactada o no, de la cobertura distinta de las
recogidas en el artículo anterior.
Excepciones inoponibles al Perjudicado (art. 6 LRCSCVH):
 Conducción del vehículo sin permiso de conducir
 Conducción bajo los efectos del alcohol o de otra sustancia tóxica en el momento del accidente
 Incumplimiento de condiciones técnicas del vehículo
 Uso ilícito del vehículo: utilicen ilegítimamente vehículos de motor ajenos o no estén autorizados expresa o
tácitamente por su propietario.
 El asegurador no podrá oponer frente al perjudicado la existencia de franquicias
Prescripción de la acción directa: 1 año (art. 7 LRCSCVH)
Anexos: tasación legal de indemnización de daños en personas
Cobertura territorial: Espacio Económico Europeo
Límites de cobertura del seguro obligatorio: 70 mln € por siniestro (personas) o 15 mln € por siniestro (bienes) – 4.1
LRCSCVH. Incluye gastos de asistencia médica, hospitalaria, entierro, etc.

4. RESPONSABILIDAD CIVIL POR PRODUCTOS DEFECTUOSOS

Régimen: Real Decreto Legislativo 1/2007 (LGDCU). Regulada en los arts. 128-149 TR
Reglas
Se establece una responsabilidad objetiva de los productores, consistente en el pago de la Indemnización de daños
personales y materiales, producidos por bienes/servicios destinados al uso privado.
Como en toda responsabilidad civil es imprescindible probar el defecto, el daño y el nexo de causalidad
Nulidad de las cláusulas de exoneración o limitación de la responsabilidad (130 TR)
Si hubiera varias productores intervinientes la responsabilidad es solidaria.
Indemnización por retraso en el pago de la indemnización declarada en una sentencia (134 TR): El beneficiario de las
indemnizaciones, tiene derecho a una compensación, sobre la cuantía de la indemnización, por los daños contractuales
y extracontractuales durante el tiempo que transcurra desde la declaración judicial de responsabilidad hasta su pago
efectivo.
Definiciones
Producto: A los efectos de este capítulo se considera producto cualquier bien mueble, aún cuando esté unido o
incorporado a otro bien mueble o inmueble, así como el gas y la electricidad.
Producto defectuoso: aquél que no ofrezca la seguridad que cabría legítimamente esperar, teniendo en cuenta todas las
circunstancias y, especialmente, su presentación, el uso razonablemente previsible del mismo y el momento de su puesta
en circulación (tiempo, uso)
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Productor: es productor el fabricante o importador en la UE de un producto terminado, de un elemento del producto
terminado o de una materia prima. Si no puede ser identificado, responderá el proveedor.
El proveedor también responde como productor, si ha distribuido el producto a sabiendas del defecto, sin perjuicio de
la acción de repetición contra el productor.
Responsabilidad
Franquicia de 500,00 €. Máximo de responsabilidad por muertes y lesiones: ≈ 63 mln €
Prescripción de la acción: 3 años, desde que el perjudicado supo del perjuicio. Acción de repetición: 1 año
Extinción de la responsabilidad: Los derechos reconocidos al perjudicado en este capítulo se extinguirán o caducarán
transcurridos 10 años, a contar desde la fecha en que se hubiera puesto en circulación el producto concreto causante del
daño, a menos que, durante ese período, se hubiese iniciado la correspondiente reclamación judicial.
Causas de exoneración: El productor no será responsable si prueba:
 Que no había puesto en circulación el producto.
 Que, dadas las circunstancias del caso, es posible presumir que el defecto no existía en el momento en que se
puso en circulación el producto.
 Que el producto no había sido fabricado para la venta o cualquier otra forma de distribución con finalidad
económica, ni fabricado, importado, suministrado o distribuido en el marco de una actividad profesional o
empresarial.
 Que el defecto se debió a que el producto fue elaborado conforme a normas imperativas existentes.
 Que el estado de los conocimientos científicos y técnicos existentes en el momento de la puesta en circulación
no permitía apreciar la existencia del defecto (RIESGO ASUMIBLE DEL DESARROLLO). Esta causa de
exoneración no es aplicable a alimentos, medicamentos o productos alimentarios destinados al consumo humano
(140 TR).
 Culpa exclusiva del perjudicado // Concurrencia de culpas (reducción de la responsabilidad)
Responsabilidad civil en prestación de servicios
RESP. SUBJETIVA con inversión de la carga de la prueba: Los prestadores de servicios serán responsables de los daños
y perjuicios causados a los consumidores y usuarios, salvo que prueben que han cumplido las exigencias y requisitos
reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del servicio. Es decir,
quedara exonerado si el prestador prueba la diligencia debida según la naturaleza del servicio + cumplimiento requisitos
reglamentarios.
RESPONSABILIDAD OBJETIVA: Se responderá de los daños originados en el correcto uso de los servicios, cuando
por su propia naturaleza, o por estar así reglamentariamente establecido, incluyan necesariamente la garantía de niveles
determinados de eficacia o seguridad, en condiciones objetivas de determinación, y supongan controles técnicos,
profesionales o sistemáticos de calidad, hasta llegar en debidas condiciones al consumidor y usuario.
En todo caso, se consideran sometidos a este régimen de responsabilidad los servicios sanitarios, los de reparación y
mantenimiento de electrodomésticos, ascensores y vehículos de motor, servicios de rehabilitación y reparación de
viviendas, servicios de revisión, instalación o similares de gas y electricidad y los relativos a medios de transporte.
Sin perjuicio de lo establecido en otras disposiciones legales, las responsabilidades derivadas de este artículo tendrán
como límite la cuantía de 3.005.060,52 euros.